jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 30/09/20
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(arrêt de la Cour de Cassation 1er juillet 2020 n°18-25.487)

Dans un arrêt du 1er juillet 2020, la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur les possibilités de compensation légale entre créances réciproques dans l’hypothèse d’une liquidation judiciaire.

Il convient de préciser qu’au terme des articles 1290 et suivants du Code Civil ancien et 1347 à 1348-2 nouveau, pour faire jouer la compensation légale, il suffit que les dettes soient réciproques, liquides, fongibles et exigibles.

La compensation légale ne s’opère de plein droit que si ces conditions sont réunies.

Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. C’est la reprise des dispositions de l’article L622-7 du code de commerce

Le principal intérêt pour le bailleur est de compenser des créances antérieures à la procédure collective avec des créances postérieures qui ne bénéficient pas du paiement préférentiel prévu à l’article L622-17 du code de commerce.

En l’espèce, un mandataire liquidateur a été autorisé par une Ordonnance du juge commissaire à céder un fonds de commerce définitivement autorisé par une décision de justice et a été conclu le 28 février 2013.

Parallèlement, la SCI faisait délivrer le 17 janvier 2013 au liquidateur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement d’une somme de 19 760,68 € correspondant à des arriérés de loyers et de taxes foncières.

Un arrêt du 28 novembre 2013 a suspendu les effets de la clause résolutoire pour une durée de 3 mois et reportant au prononcé de l’arrêt le point de départ du délai pour la régularisation de l’acte de cession.

Cependant, les fonds sont restés séquestrés de nombreux mois en l’étude notariale afin de procéder à la procédure de purge.

Le bailleur aurait dû être payé au plus tard le 29 janvier 2014.

Pour sa part, la SCI devait à son locataire une somme de 20 709,99 €, somme due avant l’expiration du délai imparti pour régler les loyers impayés de la SCI.

La Cour d’Appel de DOUAI dans son arrêt du 4 octobre 2018 a rejeté la demande du liquidateur tendant à déclarer nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux.

Le liquidateur invoquait la compensation légale entre créances réciproques mais postérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

La Cour d’Appel de DOUAI n’avait pas retenu le principe de la compensation légale car elle a considéré que celle-ci ne jouait pas lorsque les créances n’étaient pas exigibles avant le prononcé de la liquidation judiciaire et qu’en l’occurrence les créances n’étaient pas issues d’un même contrat de sorte qu’elles n’étaient pas connexes.

La Cour de Cassation a critiqué la Cour d’appel de DOUAI qui en se prononçant ainsi sans rechercher comme elle y était invitée si les créances en cause étaient toutes deux postérieures à l’ouverture de la liquidation judiciaire et pouvaient donc faire l’objet d’une compensation légale.

La Cour de Cassation a considéré que la Cour d’Appel avait relevé que la créance impayée de la SCI était bien née postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire, de sorte qu’il convenait d’écarter toutes références à la connexité des créances réciproques.

Selon la Cour de Cassation, la Cour d’Appel se devait seulement de vérifier si les conditions de compensation légale étaient réunies telles que définies par le code civil.

Ainsi, il faut retirer de cet arrêt qu’il n’est pas utile pour appliquer les principes de la compensation légale de rechercher si les créances étaient exigibles avant le prononcé de la liquidation judiciaire.

En l’espèce, le fait que les deux créances soient exigibles postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire suffit.

S’agissant de la connexité, la Cour de Cassation n’exige pas cette condition.

Des créances nées régulièrement après l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire peuvent donc faire l’objet d’une compensation légale dès lors qu’elles remplissent les conditions prévues à l’article L.641-13 du Code de Commerce.

Cela veut dire que les créances doivent être simplement réciproques, fongibles, liquides et exigibles.

Nées régulièrement après l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire elles sont payées à leur échéance conformément aux dispositions de l’article L.641-13 du Code de Commerce et si elles remplissent ces conditions, elles peuvent faire l’objet d’une compensation légale.

Par jean-luc.medina le 01/09/20
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La propriété peut être démembrée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

 

L’article L. 145-14 du Code de Commerce met à la charge du bailleur le règlement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail.

 

Cette indemnité d’éviction est censée réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement.

 

En cas de démembrement de la propriété, qui est débiteur de l’indemnité d’éviction entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

 

La Cour de Cassation a eu à se prononcer sur cette difficulté par un arrêt publié au bulletin le 19 décembre 2019 (n°18-26162).

 

Dans cette espèce, l’usufruitière et le nu-propriétaire d’un immeuble à usage commercial ont délivré au locataire un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

 

Un arrêt de la Cour d'Appel a considéré qu’il n’existait aucun motif grave et légitime d’empêcher le locataire pour percevoir l’indemnité d’éviction.

 

La Cour d'Appel a condamné in solidum l’usufruitier et le nu-propriétaire à payer l’indemnité d’éviction due au preneur.

 

L’arrêt de la Cour d'Appel a retenu que l’usufruitier et le nu-propriétaire ayant fait délivrer ensemble l’acte de refus de renouvellement, ils sont tous les deux redevables de l’indemnité d’éviction tout en rappelant que l’acte de refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier.

 

En effet, en application de l’article 595 du Code Civil, l’usufruitier dans l’hypothèse d’un démembrement de propriété ne peut consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire ou à défaut d’accord de ce dernier, qu’avec une autorisation judiciaire, en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le locataire même après l’extinction de l’usufruit.

 

En revanche, la Cour de Cassation rappelle que l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et de notifier au preneur sans le concours du nu-propriétaire un congé avec refus de renouvellement, et ce, en application d’une jurisprudence constante (Cour de Cassation, 29 janvier 1974).

 

L’usufruitier a donc selon la Cour de Cassation seul la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur.

 

L’indemnité d’éviction qui est due en application de l’article L. 145-14 du Code de Commerce qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail doit donc être à sa charge.

 

Dès lors, la Cour de Cassation n’admet pas que la Cour d'Appel condamne également le nu-propriétaire in solidum avec l’usufruitière dès lors que l’indemnité n’est due que par celle ci par application de l’article 595, dernier alinéa du Code Civil.

 

Ainsi, l’obligation en paiement de l’indemnité d’éviction est une dette attachée à la qualité de bailleur et non à la propriété de l’immeuble.

 

C’est donc l’usufruitier ou le locataire principal en cas de sous-location qui doit l’assumer.