jean-luc.medina

Par jean-luc.medina le 18/01/21
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L’immatriculation d’un locataire commercial au registre du commerce et des sociétés est une des conditions d’application du statut des baux commerciaux.

 

Le droit au renouvellement d’un bail commercial nécessite l’immatriculation du locataire.

 

Le défaut d’immatriculation peut entraîner le non-renouvellement et le non-versement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.

 

Dans une affaire soumise à la Cour de Cassation, la société locataire avait pris à bail une villa pour l’exercice d’une activité d’exploitation hôtelière et para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans un ensemble immobilier avec service et prestations para-hôtelières.

 

A l’échéance du bail, le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement et offre de payer l’indemnité d’éviction.

 

Il s’est ensuite rétracté en refusant de payer l’indemnité d’éviction en raison du défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

 

Cette volte-face est permise procéduralement, puisque la dénégation du bénéfice du statut peut intervenir au cours de l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction et tant qu’une décision n’a pas été rendue sur cette fixation.

 

Mais le bail comportait une stipulation expresse, à savoir :

 

« Les soussignés affirment et déclarent leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des articles L 145-1 du Code de Commerce et des textes subséquents ; et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application dudit statut. »

 

 

Dans un premier temps, la Cour d’Appel avait estimé que la clause ne prévoyait pas que le bailleur avait accepté de façon non équivoque de dispenser le preneur de l’obligation d’immatriculation au registre du commerce.

 

La Cour de Cassation ne se range pas à cette position.

 

Elle rappelle que les parties peuvent conventionnellement choisir de soumettre le bail au statut des baux commerciaux à la condition que cette soumission n’ait pas pour effet de soustraire le contrat à un autre statut d’ordre public.

 

Par jean-luc.medina le 18/01/21
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(arrêt de la Cour de Cassation du 22 octobre 2020, 3ème chambre civile, n° 19-20.443)

 

 

 

La loi Pinel du 18 juin 2014 a porté la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires à la durée maximale de 36 mois, soit 3 ans.

 

Avant la réforme de la loi du 18 juin 2014, la dernière modification issue de la loi du 4 août 2008 prévoyait que la durée totale du bail ou des baux successifs dérogatoires ne devait pas être supérieure à 2 ans.

 

Si à l’expiration de cette durée, le preneur restait ou était laissé en possession, il s’opérait un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

 

La loi du 18 juin 2014 a rajouté au texte la phrase suivante :

 

« A l’expiration de cette durée (3 ans depuis le 18 juin 2014), les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. »

 

 

Traditionnellement, il a toujours été admis que le locataire pouvait renoncer au bénéfice du statut des baux commerciaux et conclure avec le bailleur une nouvelle convention dérogatoire.

 

Cependant, cette renonciation ne pouvait intervenir qu’une fois que le locataire avait acquis le droit au statut, lequel naissait du maintien en possession à l’expiration du bail dérogatoire.

 

La question de la faculté de renonciation est à nouveau posée par l’instauration dans le texte de l’impossibilité expresse pour les parties de conclure un nouveau bail dérogatoire à l’expiration de la durée totale de 36 mois.

 

On aurait pu imaginer qu’à l’expiration de la durée de 36 mois, les parties sont empêchées de conclure un nouveau bail dérogatoire, sauf renonciation du locataire qui a acquis le droit au statut.

 

Sous le régime antérieur à la loi du 18 juin 2014, la possibilité de renoncer à se prévaloir du statut des baux commerciaux devait être non équivoque.

 

Nous attendions un arrêt de la Cour de Cassation.

 

La Cour de Cassation a tranché par un arrêt du 22 octobre 2020.

 

En l’espèce, un locataire présent dans les lieux depuis le 1er juin 2013 avait acquis à l’issue du bail dérogatoire le statut des baux commerciaux et avait renoncé à se prévaloir du droit à ce statut pour obtenir un nouveau bail dérogatoire.

 

A l’issue de ce second bail, le bailleur a informé son locataire de sa volonté de ne pas lui consentir un nouveau bail.

 

Le locataire a alors revendiqué le droit au statut des baux commerciaux et son bailleur l’a assigné en expulsion.

 

La Cour d’Appel de BORDEAUX a déclaré que le locataire était sans droit, ni titre.

 

La Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel de BORDEAUX en ce qu’elle a considéré que sous l’empire de la loi du 18 juin 2014 il était tout à fait possible de conclure un nouveau bail dérogatoire en ayant expressément renoncé au statut des baux commerciaux lié au précédent bail.

 

La Cour de Cassation considère que l’entrée en vigueur du nouvel article L 145-5 du Code de Commerce issu de la loi du 18 juin 2014 ne permet pas, dans toutes les hypothèses, d’avoir une durée cumulée de baux dérogatoires supérieure à 36 mois courant à compter de la date d’effet du premier bail dérogatoire.

 

Ce faisant, la Cour de Cassation prenant à la lettre le texte de l’article L 145-5 met fin à la pratique courante de renonciation au statut des baux commerciaux une fois ce droit acquis.

 

Cette décision est critiquable sur le plan pratique, mais elle résulte d’une volonté du législateur qui a introduit une disposition dans l’article L 145-5 du Code de Commerce visant à mettre fin à cette pratique.

 

Il convient donc d’attirer l’attention des praticiens sur cette jurisprudence nouvelle de la Cour de Cassation qui pourrait permettre à un certain nombre de locataires de bénéficier du statut des baux commerciaux, alors que leur commune intention était de s’en détacher.

 

Par jean-luc.medina le 18/01/21
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L’année 2021 est arrivée.

 

Démasquons-nous !

 

Depuis le 15 mars 2020, nous vivons dans une situation sanitaire particulière faite de confinements et de déconfinements, d’instaurations d’état d’urgence sanitaire, puis de levées de cet état d’urgence sanitaire.

 

Nous vivons également sous le régime de lois d’exception et de textes qui sont publiés souvent par ordonnances et rapidement.

 

Cette situation n’est pas évidente pour un Cabinet d’Avocats.

 

Cependant, bien que non évidente, elle démontre qu’un Cabinet d’Avocats reste un service essentiel à disposition de l’ensemble de ses clients particuliers, entreprises ou collectivités publiques.

 

Il faut espérer qu’en 2021 nous puissions nous démasquer et revivre des moments de normalité, sachant que tôt ou tard les effets économiques de la situation sanitaire dans laquelle nous avons vécu va produire des effets négatifs.

 

Notre Cabinet d’Avocats et notre Groupe restent mobilisés pour vous assister et vous défendre.

 

Dans la situation de difficulté, nous avons continué à nous former, à investir et à recruter.

 

C’est la marque de fabrique de notre Groupe.

 

Croire en l’avenir et garder en soi cette part de rêve en un avenir meilleur, comme le disait si bien Marc CHAGALL :

 

« Je suis un rêveur qui ne s’éveille jamais. »

 

 

Nous vous souhaitons une excellente année 2021 démasquée, faite de rêves et de plaisirs décuplés.