Par jean-luc.medina le 16/10/13

Réponse publiée au journal officiel en Février 2013

La législation sur les loyers des baux commerciaux est fixée par les articles L. 145-33 à L. 145-40 du code de commerce. L'évolution du loyer révisé ou renouvelé a longtemps été encadrée et plafonnée uniquement par référence à l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) publié par l'institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Cependant, les hausses de loyers découlant de cet indice de référence ont été jugées excessives et erratiques. C'est la raison pour laquelle les pouvoirs publics ont créé, dans la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, et suite à la proposition faite par les organisations professionnelles représentatives du commerce et de l'artisanat, un nouvel indice de référence de ces loyers, l'indice des loyers commerciaux (ILC). Ce nouvel indice est composé pour 50 % de l'indice des prix à la consommation, pour 25 % de l'indice des prix de la construction, et pour 25 % de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail. Il ne peut être choisi comme référence alternative à l'indice du coût de la construction que si les deux parties, bailleur et locataire, en sont d'accord. Les indices publiés trimestriellement par l'INSEE se sont traduits par une hausse moindre des loyers pour les périodes les plus récentes en cas d'utilisation de l'ILC au lieu de l'ICC. Ainsi, du troisième trimestre 2011 au deuxième trimestre 2012, l'lLC a conduit à des hausses annuelles de loyer respectivement de 2,88 %, 3,26 %, 3,25 % et 3,07 % contre 6,84 %, 6,85 %, 4,05 %, et 4,58 % pour l'ICC. En revanche, sur d'autres périodes, moins nombreuses toutefois, l'utilisation de l'ICC était plus favorable pour le locataire. Ainsi, à titre d'exemple, au troisième trimestre 2009, la baisse annuelle de loyer issue de l'ICC était de 5,87 % tandis que la baisse liée à l'ILC n'était que de 1,22 % et pour le dernier indice connu (publié le 4 janvier 2013), l'ILC s'est accru de 2,72 % contre 1,48 % pour l'ICC. Il n'en demeure pas moins que les organisations professionnelles sont attachées à l'ILC. Ce plafonnement de l'évolution du loyer comporte certaines exceptions, notamment celle constituée par la notion de « facteurs locaux de commercialité », issue des articles L. 145-33, L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce. Une modification matérielle de ces facteurs locaux entraînant un changement important du contexte environnant le commerce (modification de la desserte en moyens de transport, possibilités de stationnement ou modification de la population...) permet de justifier une variation du loyer tant à la hausse qu'à la baisse. Toutefois, le bien-fondé de cette prise en compte est apprécié au cas par cas par le juge qui s'assure systématiquement que les conditions du déplafonnement sont intégralement remplies. En conséquence, il arrive très fréquemment qu'il rejette la hausse de loyer voulue par le bailleur. Cet assouplissement atténue la contrainte du plafonnement imposée au bailleur et se justifie par le fait que l'évolution de l'environnement du commerce accroîtra ou diminuera la clientèle potentielle amenée à fréquenter le commerce. Ce dispositif permet d'éviter que la situation ne reste figée alors que l'environnement économique du commerce a fortement évolué. Des modifications de la législation en vigueur en matière de loyer sont à l'étude pour corriger les dysfonctionnements constatés et garantir un cadre juste pour les locataires et les bailleurs.

Par jean-luc.medina le 29/07/11

La Cour de Cassation a eu à intervenir dans l'hypothèse d'un bail classique où le locataire doit régler au bailleur, toutes les charges relatives à la gestion, à l'entretien et aux réparations de l'immeuble, à l'exception des travaux relevant expressément de l'article 606 du Code Civil qui restent à la charge du propriétaire.

Théoriquement, les travaux concernant l'ascenseur sont des charges locatives récupérables sur le locataire.

Or, l'Expert désigné dans cette affaire avait considéré que les travaux de réparation des ascenseurs étaient dus à la vétusté de ces équipements.

Or, le bail ne contenait aucune clause expresse mettant à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté, de sorte qu'il convenait de mettre à la charge du propriétaire ce type de travaux (Cour de Cassation 3ème Chambre 05/04/2011).

Par jean-luc.medina le 29/07/11

Un propriétaire avait notifié un congé pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction par acte d'Huissier en date du 30 Juin 1999.

Ce congé était contesté par le locataire qui a assigné alors son propriétaire en reconnaissance et évaluation d'une indemnité d'éviction.

En cours de procédure, le propriétaire a accepté par conclusions du 10 Octobre 2002 (trois ans et demi après le congé), le paiement d'une indemnité d'éviction et a sollicité alors la condamnation de son locataire au paiement d'une indemnité d'occupation.

La Cour d'Appel a considéré que l'action en fixation de l'indemnité d'occupation était prescrite et ne pouvait se compenser avec l'indemnité d'éviction.

La Cour d'Appel considère que l'acceptation par le propriétaire du paiement d'une indemnité d'éviction en date du 10 Octobre 2002 a fait naître ce droit dès le congé en date du 30 Juin 1999 et il convenait de constater qu'aucune demande d'indemnité d'occupation n'avait été formulée dans le délai de deux ans, soit avant le 30 Juin 2001, et que la première demande à ce titre n'était intervenue que le 10 Octobre 2002.

La Cour de Cassation a considéré que le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L.145-28 du Code de Commerce, ne pouvait commencer à courir avant le jour où était définitivement consacré dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction.

Il convient d'analyser les différents délais auxquels est soumis le bailleur.

L'action en fixation de l'indemnité d'occupation prévue à l'article L.145-28 est soumise à la prescription biennale de l'article L.145-60.

Le point de départ de cette prescription diffère selon que le bailleur offre ou non, le paiement d'une indemnité d'éviction :

- s'il fait délivrer un congé avec refus de renouvellement valant offre de payer l'indemnité d'éviction, la prescription de la fixation de l'indemnité d'occupation doit courir à compter de la date d'effet du refus de renouvellement.

- En revanche, si le bailleur conteste ou refuse le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, le point de départ de la prescription ne peut courir qu'à compter de la date à laquelle se trouve définitivement consacré le droit au paiement de l'indemnité d'éviction du locataire évincé.

Dans l'affaire évoquée ci-dessus, il n'est pas possible de considérer que le congé délivré le 30 Juin 1999 pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction peut faire courir le délai de prescription concernant la demande d'indemnité d'occupation, même si, ultérieurement, le propriétaire a finalement accepté en date du

10 Octobre 2002, le paiement d'une indemnité d'éviction (Cour de Cassation, 3ème Chambre 23/03/2011).

Par jean-luc.medina le 29/07/11

Si à l'expiration d'un bail dérogatoire initial, le locataire reste dans les lieux et exploite son fonds de commerce en étant inscrit au Registre du Commerce, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est immédiatement constitué aux termes de l'article L.145-5 du Code de Commerce.

Dès lors, ce locataire doit respecter les dispositions de l'article L.145-9 du Code de Commerce et doit délivrer congé, s'il veut quitter les lieux, par acte d'Huissier.

Aux termes de l'article L.145-4 du Code de Commerce, le congé délivré au cours du bail est d'ordre public et renvoie expressément aux modalités de délivrance du congé prévu par l'article L.145-9.

Il s'agit d'une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de l'acte (Cassation Civile 3ème Chambre 08/12/2010).

Il faut donc retenir que dès lors qu'un locataire reste en possession des lieux à l'issue d'un bail dérogatoire, un nouveau bail est soumis au statut des baux commerciaux implique le respect des dispositions prévues par les textes pour la délivrance du congé qui ne peut intervenir que par acte extra-judiciaire (acte d'Huissier).

Par jean-luc.medina le 15/04/09

Le rapport DARROIS remis au Président de la République le 7 Avril dernier préconise l'instauration de l'acte sous seing privé contresigné par Avocat aux côtés de l'acte authentique qui reste l'apanage du notariat.

L'acte contresigné par l'Avocat ou l'acte sous signature juridique, est une revendication majeure de la profession d'Avocat.

Sa préconisation par la Commission DARROIS a suscité le légitime courroux corporatiste des représentants de la profession de Notaires ce qui, en soit, suffirait à démontrer son utilité pour la profession d'Avocat.

Cependant, il semblerait qu'un certain nombre de mes confrères n'aient pas saisi l'avancée majeure d'une telle préconisation, si demain elle se concrétisait par une Loi. (ce que semble vouloir le Président de la République).

Aujourd'hui, un acte sous seing privé rédigé par un Avocat n'a pas plus de valeur qu'un acte sous seing privé rédigé dans n'importe quelle officine (dans le sens braconnier du droit) ou même, sur le coin d'une table d'un bistrot.

Cette situation est-elle normale et acceptable pour la profession d'Avocat ?

Rappelons qu'un avocat suit les même études de droit qu'un notaire, dans les même facultés. Il faut au minimum 5 ans pour obtenir le titre de notaire stagiaire, Il en faut au moins 6 pour obtenir son certificat d'aptitude à la profession d'avocat

A l'heure d'internet où les modèles de contrats foisonnent sur la toile et où les particuliers, et même certaines entreprises, ont de plus en plus tendance à "s'accrocher" grâce à la gratuité à des modèles d'actes mal rédigés, il était urgent de répondre à cette demande par une offre spécifique offrant une sécurité aux individus comme aux entreprises.

L'acte sous signature d'Avocat aurait deux effets supplémentaires par rapport à l'acte sous seing privé classique :

- l'acte sous signature d'Avocat attestera que l'Avocat aura pleinement éclairé la partie qu'il conseille sur les conséquences juridiques de l'acte, il en garantira la pleine validité et la pleine efficacité ;

- cet acte aura, entre ceux qui l'ont souscrits, la même foi que l'acte authentique.

Cela veut dire, qu'il sera quasiment impossible de remettre en cause la validité d'un acte d'Avocat.

Cette situation va également bénéficier aux tiers qui ont intérêt à vérifier une situation juridique donnée, son existence, de manière à mieux apprécier la portée de leur engagement.

Il appartient donc à la profession d'Avocat de faire en sorte que cette préconisation du rapport DARROIS devienne force de Loi et de se préparer à sécuriser la grande majorité des relations contractuelles puisque nous savons que 90 % des contrats sont rédigés sous la forme sous seings privés.

Grâce à la liberté de l'honoraire, les Avocats pourront proposer de surcroît, une sécurisation des transactions juridiques à un coût inférieur à celui de l'acte authentique qui gardera le monopole de la transaction immobilière.

Pour exemple ,en matière de baux commerciaux puisque ce blog est consacrée à cette matière, désormais l'intérêt d'avoir recours à un acte d'avocat rendra totalement inutile le recours à l'acte authentique particulièrement coûteux en l'espèce.

En effet, bien que le projet d'acte d'avocat n'ait pas la force exécutoire, le bail commercial sous signature d'avocat fera désormais foi et nous savons par expérience qu'un acte authentique n'évite pas le recours au juge car seul un Juge peut prononcer l'expulsion d'un locataire qui ne règle pas ses loyers, nonobstant l'existence d'un bail sous la forme authentique.

De même, la contestation du montant des loyers et charges impayés, nonobstant la présence d'un bail en la forme authentique finit toujours devant le Juge de l'Exécution et il apparaît donc que dans cette matière particulière, le recours à un avocat dont l'offre de compétence est plus large offrira plus de sécurité et d'efficacité.