Par jean-luc.medina le 05/11/13

ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE DES BAUX COMMERCIAUX

Cet atelier rencontre toujours un grand succès du fait de l'actualité de la matière, tant jurisprudentielle que législative.

Me Jean-Pierre BLATTER, connu de tous vous apportera tous les éléments vous permettant d'optimiser les réponses juridiques nécessaires à la bonne gestion de vos dossiers.

N'hésitez pas à grouper vos questions, à interroger l'intervenant, le modérateur de séance, Monsieur le Bâtonnier MEDINA, président de l'EDARA organisera le débat.

Par jean-luc.medina le 24/06/13

La société locataire de locaux à usage commercial a, par acte du 3 juin 2003, fait signifier par huissier de justice un congé à effet au 31 décembre 2003, puis le 6 juin 2003, a fait signifier par huissier de justice une demande de renouvellement de bail annulant et remplaçant le congé déjà délivré.

Le 6 juin 2003, le bailleur avait accepté le congé, mais le 26 juin 2003 a fait signifier à son locataire un acte refusant le renouvellement sans indemnité d'éviction au vu du congé délivré. La société locataire a assigné sa bailleresse et l'huissier pour annuler le congé du 3 juin 2003.

Retenant que la nullité des actes d'huissier de justice était régi par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure et que la nullité d'un congé ne pouvait être prononcée au motif que l'huissier aurait agi en dehors de son mandat, ou que cet acte aurait été délivré par erreur et en l'absence de consentement, et relevant que l'huissier de justice avait mal exécuté le mandat qui lui avait été donné, c'est à bon droit que la cour d'appel de Lyon en a exactement déduit que l'absence d'intention de la société locataire ne constituait pas une irrégularité de fond de l' article 117 du Code de procédure civile et a légalement justifié sa décision de retenir que l'acte du 3 juin 2003 avait produit ses effets

Arrêt de la cour de cassation du 5 Juin 2013

Par jean-luc.medina le 18/04/13

L'ICC du quatrième trimestre 2012, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Informations rapides de l'INSEE n° 80, 5 avr. 2013) et pris en compte à l'occasion de la révision et du renouvellement des baux commerciaux en application des articles L. 145-38 et L. 145-34 du code de commerce, s'élève à 1 648, soit une hausse de 0,06 % sur un an, de 8,76 % sur trois ans et de 35,01 % sur neuf ans.

Sur un trimestre, l'ICC recule de 0,55 %.

À côté de l'ICC, la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie a instauré l'indice des loyers commerciaux (ILC), tandis que la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit a créé l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), « s'ils sont applicables ».

Le champ d'application de ces indices et les modalités de leur calcul ont été précisés, respectivement, par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 et par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011.

Au quatrième trimestre 2012, l'ILC s'établit à 108,17 en hausse de 1,94 % sur un an (Informations rapides de l'INSEE n° 82, 5 avr. 2013).

Quant à l'ILAT, sur le même trimestre, à 106,46, il enregistre une augmentation de 2,04 % sur un an (Informations rapides de l'INSEE n° 81, 5 avr. 2013).

Par jean-luc.medina le 29/07/11

Des locataires ont sollicité par acte d'Huissier en date du 6 Septembre 2004, le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 Janvier 2005.

Le propriétaire a, par acte du 7 Décembre 2004, refusé ce renouvellement et fait délivrer un congé pour motif grave et légitime.

Les locataires ont alors assigné le propriétaire en nullité de ce congé.

Rappelons qu'aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le locataire peut former sa demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail et à tout moment au cours de la reconduction du bail (la demande prématurée est nulle mais n'empêche pas le locataire de former une nouvelle demande dans le délai).

Aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le défaut de réponse du bailleur dans les trois mois de la demande de renouvellement, implique l'acceptation du principe du renouvellement.

En l'occurrence, la demande de renouvellement est datée du 6 Septembre 2004, alors que le propriétaire a fait délivrer un congé pour motif grave et légitime le 7 Décembre 2004, soit trois mois et un jour après la demande de renouvellement.

La Cour d'Appel avait considéré que le congé pour motif grave et légitime délivré par le bailleur en dehors du délai de trois mois, soit le 7 Décembre 2004, était nul et que le bail s'était poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 Janvier 2005.

La Cour de Cassation a estimé pour sa part, que si le bailleur répondant tardivement avait accepté le principe du renouvellement, il ne s'était pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer, la Cour constatant que le propriétaire avait notifié au preneur un Mémoire en fixation du loyer le 21 Novembre 2006 (avant l'expiration du délai de prescription de deux ans) et l'avait assigné aux mêmes fins le 2 Octobre 2008.

Il faut savoir, pour être complet, que le bailleur peut toujours rétracter ultérieurement son acceptation, même tacite, en exerçant son droit d'option tel que prévu à l'article L.145-57 du Code de Commerce.

Il peut même refuser ensuite le renouvellement pour des motifs graves et légitimes en invoquant des griefs qui lui étaient inconnus à la date de l'acceptation du principe du renouvellement.

Dans l'affaire qui nous intéresse, le propriétaire avait notifié un Mémoire en fixation du loyer, puis saisi le Juge des Loyers Commerciaux, sans poursuivre la validité de son acte de congé délivré pour motif grave et légitime.

Il convient donc d'appliquer les dispositions de l'article L.145-11 du Code de Commerce qui prévoit que le nouveau loyer exigible n'est dû qu'à compter de la date de la demande qui est faite ultérieurement par le propriétaire (Cassation Civile 3ème Chambre 04/05/2011).

Par jean-luc.medina le 01/10/10

Objet : Conference : Comment securiser son reseau de distribution

Droit de la Franchise

Palais Brongniart - 19 novembre 2010

Comment sécuriser son réseau de distribution ?

Le cadre juridique de la franchise est bien connu : il permet de développer une activité économique en regroupant, autour d'une marque et d'un savoir faire, le concept mis au point par le franchiseur. L' évolution économique, technique, et l'apparition de nouvelles méthodes de vente obligent les réseaux et leurs conseils à s'adapter. Cette conférence fera le point avec les spécialistes tous secteurs confondus, sur l'actualité juridique de la franchise.

Sous la direction scientifique de

Jean-Louis Fourgoux, Avocat associé -

Fourgoux & Associés, Président du réseau international d'avocats, Gesica.

Programme

L'actualité du droit de la franchise

Focus sur les nouveaux secteurs de la franchise

Les baux commerciaux dans le secteur de la franchise

Contrats de franchise et transmission

Tableaux de bords et flux d'informations financières

La responsabilité du franchiseur en cas de défaillance des franchisés

Avec la participation de ...

Jean-Louis Fourgoux, Avocat aux barreaux de Paris et Bruxelles, Président du Réseau d'avocats Gesica - Serge Meresse, Avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit de la franchise et de la distribution - François Gay, Juriste (Pronuptia) - Olivier Deschamps , Avocat, membre du collège des experts de la FFF - Damien Cacaret, Directeur de Domidom - Laurent Kruch, Directeur associé du cabinet territoires et marketing, spécialiste en géomarketing et en études d'implantations - Jean-Luc Medina, Avocat, Bâtonnier du barreau de Grenoble - Jean-Pascal Wanlin, Expert comptable, commissaire aux comptes, JPA Wanlin Grelier - Jean Claude Puerto, Président de UCAR - Jean-Bernard Cappelier, Vice-président du conseil supérieur de l'ordre des experts-comptables - Irène Luc, Rapporteure générale de l'autorité de la concurrence - Muriel Chagny, Professeur à l'université de Versailles Saint Quentin - Chantal Zimmer, Déléguée générale de la fédération française de la franchise.

10e EDITION

Palais Brongniart, Paris

Programme complet

www.salonlexposia.com

Pass Medium

Validité :

vendredi 19/11/2010

Prestations :

- conférences

- ateliers

- exposition.

Tarifs :

- professionnel : 190 €TTC

- étudiant : 100 €TTC

- buffet déjeunatoire : 50 € TTC

- soirée de gala : 150 € TTC

Inscription

Toutes nos prestations

Valide

4 h de formation continue

pour les avocats

En partenariat avec

Conformément à la loi informatique et liberté, vous disposez d'un droit d'accès et de modification quant aux informations vous concernant auprès de Lexposia. Pour ne plus recevoir les informations, envoyez nous un email

Par jean-luc.medina le 01/10/10

Le diagnostic énergétique, ou plus précisément le diagnostic de performance énergétique (DPE), fait partie du diagnostic technique à ajouter aux documents constitutif des dossiers locatifs (Article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) dans le cadre des baux à usage d'habitation.

Le champ d'application du diagnostic énergétique s'est élargi puisque le DPE doit désormais être joint au bail commercial (et au bail professionnel) lors de sa conclusion, à fins d'information.

Tous les contrats de location, y compris les baux commerciaux, sont concernés : seuls les baux ruraux et les contrats de location saisonnière bénéficient d'un statut dérogatoire en la matière.

Cette nouveauté a été introduite par la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010, qui a modifié le Code de la construction et de l'habitation (Articles L134-3-1 et L134-3-2).

L'article L134-3-1 dispose que "le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique".

En d'autres termes, le locataire ne pourra s'appuyer sur ce diagnostic pour demander une réduction de loyer.

A partir du 1er janvier 2011, lors de la conclusion d'un bail quel qu'en soit la nature ou de la vente d'un bien immobilier, ce dernier sera classé en fonction de sa performance énergétique : ce classement (noté de A à I) sera précisé sur les annonces de location ou de vente.

Par jean-luc.medina le 10/06/09

Mes Chers Confrères,

Le 18 Mai dernier, je vous annonçais ma candidature au Delphinat et j'ai tenu à vous adresser personnellement ma profession de foi.

Notre Barreau et nos cabinets perdent en attractivité et en compétitivité depuis quelques années et je vous ai proposé une vision prospective pour nous adapter aux grandes mutations qui ont déjà modifié en profondeur notre paysage professionnel et à celles qui se préparent pour demain.

Cette vision peut se décliner en 5 grands engagements, eux-mêmes enrichis de propositions très concrètes qui seront soumises, si vous le décidez, au Conseil de l'Ordre issu des élections au 1er Janvier 2010 .

1 - Améliorer l'attractivité et la compétitivité du Barreau et de ses membres

a) Investir dans la formation d'excellence des avocats

- étude de l'impact des nouveaux champs d'activités sur le Barreau de Grenoble avec mise en place en liaison avec l'EDA, l'Université et les éditeurs juridiques d'un programme de formation de première qualité ouvert au plus grand nombre.

- accroître la relation avec l'EDA au sein de laquelle le barreau de Grenoble devra reprendre une place prépondérante et un leadership ;

- Renforcer le programme de formation sur les matières traditionnelles (droit des mineurs, droit des étrangers, procédure pénale etc..)

- Création de l'université d'Hiver du Barreau de Grenoble, ouverte à l'ensemble des Barreaux de la région Rhône Alpes.

b) Rénover et moderniser la politique de communication institutionnelle

- Mise en place d'une politique de communication vers le public, axée :

• d'une part sur les matières où les avocats sont en concurrence avec d'autres professions réglementées ou pas, en privilégiant l'organisation d'évènements exemple : semaine de l'avocat et du droit, salon de l'entreprise, journée du droit fiscal, petits déjeuners du Barreau, colloque sur les avocats et les séniors (retraite, succession, liquidation de droits, etc....) ;

• d'autre part sur les thèmes où les avocats ont vocation à faire entendre avec force leur voix dans l'espace public : Droits de la défense, politique pénale, politique pénitentiaire.

- Développement du centre de médiation du Barreau de Grenoble dont le siège devra rejoindre la maison de l'avocat, en lui octroyant les moyens nécessaires à son fonctionnement et en sensibilisant avocats et magistrats.

- Changement et adaptation des formats des rentrées solennelle et économique.

c) Recherche de partenariats avec des éditeurs juridiques, des collectivités locales et plus généralement des acteurs liés à la profession (exemple la banque qui détient nos fonds CARPA) pour la mise en place et le financement des projets de formation ou de communication.

2 - Réformer le fonctionnement de l'Ordre : proximité, transparence et impartialité

a) Audit des politiques du Conseil de l'Ordre par la réorganisation efficiente et impartiale de l'ensemble des politiques de désignations, permanences, octroi de prêts, politique sociale, aide à l'installation.

b) Rendre plus efficace la mise en œuvre des politiques de l'Ordre par la création d'une direction comptable et financière du Barreau, présidée par un membre du conseil de l'ordre et gérée par un conseil d'avocats de notre Barreau les plus spécialisés, aidé par des personnalités qualifiées extérieures avec pour mission :

- d'examiner l'ensemble de nos dépenses, ligne par ligne et formuler des mesures d'économies en vue de maintenir le montant des cotisations, voire de procéder à une baisse des cotisations des tranches les plus basses.

- formuler de nouvelles propositions de placement des fonds de l'Ordre en procédant à une mise en concurrence totale des différents acteurs par appel d'offres ;

- examiner et vérifier les choix d'investissement et de placement des fonds de l'Ordre de manière quotidienne ;

- assurer le suivi du budget de manière mensuelle, en liaison avec la commission de contrôle de gestion qui sera réactivée.

c) Réforme et modernisation du fonctionnement du Conseil de l'Ordre et de l'Ordre

- désignation d'un véritable secrétaire général du Conseil de l'Ordre parmi ses membres, chargé de la rédaction des procès verbaux et d'assister le Bâtonnier dans l'organisation et la diffusion des travaux du conseil ;

- élaboration d'une charte des élus du Conseil de l'Ordre ;

- utilisation des dernières technologies permettant l'accès immédiat pour tous les avocats à l'ensemble des documents de travail, ordres du jour et des comptes rendus du Conseil de l'Ordre en veillant à hiérarchiser l'information selon son degré d'importance ;

- Audit de l'organisation interne des services de l'Ordre pour parvenir à une organisation plus efficiente, plus ouverte et accessible ;

- vote du budget de l'Ordre en réunion spéciale du Conseil de l'Ordre, publique de 15h à 21 h en présence des membres de la direction comptable et financière ;

- mise en place d'un site internet de l'Ordre interactif et développement des blogs des cabinets d'avocat etc...

d ) Réforme en profondeur de la politique disciplinaire et déontologique de l'Ordre

- assurer la rapidité de réaction par la mise en place de référents déontologiques qui devront répondre aux questions les plus courantes et simples dans le délai de 24 h de leur saisine ;

- assurer l'impartialité des décisions prises, par la modification des modalités de traitement des dossiers déontologiques qui seront filtrés par le Bâtonnier, afin que n'apparaissent plus les noms des confrères concernés.

e) Tous les obstacles à l'accès direct et permanent au Bâtonnier devront être supprimés.

f) Donner une âme à la Maison de l'Avocat pour en faire un lieu de rencontre et de convivialité ou les confrères pourront notamment retrouver des repères d'histoire et de mémoire de notre Barreau.

Nb : les 2 audits proposés n'ont pas pour but de découvrir les dossiers du Barreau ni de reporter des décisions nécessaires et urgentes, et encore moins de sous traiter la mission de Bâtonnier ,mais simplement de conforter un diagnostic pour agir rapidement dans le consensus.

3-Moderniser et multiplier les services offerts aux avocats

- Mise en place d'un bureau permanent de l'Ordre d'aide ou de formation :

- à la facturation,

- au développement des structures d'avocats,

- aux difficultés économiques des cabinets (avec un engagement personnel du Bâtonnier sur ces dossiers).

- Mise en place de nouveaux services d'aide aux confrères pour la gestion du temps au palais, des audiences et de la vie au palais.

-- Mise en place de délégués du Bâtonnier chargés de superviser les audiences et faire des rapports d'incident avec les magistrats au Bâtonnier et au Conseil de l'Ordre, afin que les mesures les plus efficaces et radicales soient prises dans des délais brefs par le Bâtonnier qui doit en faire une priorité personnelle.

- Mise en place d'une unité de veille juridique en raison de la multiplicité des normes régissant nos modalités d'exercice (Décisions communautaires, lois, décrets, règlement intérieur national etc).

- Création d'une centrale d'achat de fournitures et de référencement avec adhésion facultative des avocats, chargée de diminuer le coût de certaines charges fixes de nos cabinets ou d'accroître nos sources de revenus et qui sera également chargée de transmettre les différents appels d'offres juridiques aux cabinets.

- Renforcement du rôle des syndicats qui recevront du Bâtonnier, au-delà des actions menées de leur propre initiative, une mission à accomplir dans l'intérêt collectif.

- Mise en place d'une structure commune d'aide et de formation aux nouvelles technologies, afin d'éviter la fracture numérique entre les plus jeunes et les plus expérimentés.

4 - Faire de la jeunesse du Barreau un atout

- Adaptation pour notre Barreau du dispositif "chance maternité" existant au Barreau de Paris, afin que la maternité ne soit plus perçue comme un handicap pour l'avocate enceinte, ni pour son cabinet ou pour le cabinet d'accueil ;

- Création d'un fonds de solidarité pour les avocats dont le contrat de collaboration libérale prend fin sans perspective à très court terme ;

- Redonner du sens au contrat de collaboration libérale en soutenant les jeunes avocats et leurs cabinets, afin d'optimiser leurs chances d'intégration et d'installation en veillant notamment à ce que les conditions d'exercice de la collaboration libérale soient conformes au règlement intérieur national.

5 - Améliorer le rayonnement du Barreau et de ses membres

- Par la politique de communication institutionnelle (point n°1 b) et l'université d'hiver (point 1a);

- Création d'un institut des droits de l'homme du Barreau qui prendra la place de la commission des libertés et des droits de l'homme et qui devra occuper toute sa place dans la cité.

- Renforcement de notre présence et de nos relations avec les Barreaux de l'arc Alpin, afin d'anticiper les réformes de demain dans le respect mutuel.

- Examen de nos relations internationales et jumelages, afin d'en redéfinir une vision globale et cohérente dans l'intérêt de notre Barreau.

Ce programme nécessite beaucoup d'énergie, de compétence, et de bonnes volontés. Il n'est réalisable que s'il mobilise le plus grand nombre de confrères , au-delà des membres du Conseil de l'Ordre à qui doit revenir le pouvoir de décision. C'est le défi n°1 auquel sera confronté le futur Bâtonnier.

Ayant pris toutes mes dispositions pour me consacrer totalement à notre Barreau et à mes confrères, je souhaite m'engager pleinement avec vous sur ces bases, pour accroître le dynamisme, la transparence, l'impartialité et le travail de notre Barreau, dans l'intérêt de tous les confrères.

En cette période de crise, le Bâtonnier élu ne doit surtout pas être un secrétaire général de l'Ordre bis.

Mon unique souci sera d'insuffler du dynamisme à notre Barreau et le préparer aux différentes échéances de demain ,sans l'engager dans des combats inutiles ou dépassés.

Malgré la campagne, ma déclaration de candidature n'a pas changé ma façon d'être,ma confraternié et mon ouvertue au dialogue.

Vous pouvez d'ailleurs me retrouver et dialoguer confraternellement avec moi en permanence si vous le souhaitez, sur mon blog http://www.avocats.fr/space/jean-luc.medina

Je vous prie de croire, mes chers confrères en l'expression de mes sentiments les plus fidèles et les plus confraternels.

Jean-Luc MEDINA