Par jean-luc.medina le 01/02/16
 

M. et Mme M., locataires d'un local d'une galerie marchande en vertu d'un bail commercial, qui se sont vu délivrer par leur bailleur, la SCI Immogal, sur le fondement de l' article L. 145-18 du Code de commerce , un congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction avec offre d'un local de remplacement, l'ont assigné en paiement d'une indemnité d'éviction ainsi que de diverses sommes.

Devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les époux M. font grief à l'arrêt leur ayant reconnu le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, d'avoir rejeté, comme nouvelle, leur demande tendant à la restitution d'une somme représentant le pas-de-porte ainsi que leur demande en réparation du trouble de jouissance causé par l'absence d'entretien des locaux et de leurs abords par la bailleresse.

Dans son pourvoi incident, la SCI argumentait que le local de remplacement offert, en cours de construction, dont les plans avaient été soumis à M. et Mme M., respectait les critères définis par l' article L. 145-18 du Code de commerce .

Les demandes de la SCI sont rejetées. La Cour de cassation juge qu'étant donné que le local proposé en remplacement n'existait pas au moment où le congé a été délivré, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de condamner la SCI au paiement d'une indemnité d'éviction.

De même, sur la demande relative à la restitution d'une somme représentant le pas-de-porte, la Cour juge le moyen du pourvoi non fondé.

Mais, sur la demande en réparation du trouble de jouissance causé par l'absence d'entretien des locaux, la Cour de cassation juge que « l'exécution des mesures ordonnées en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite n'est pas exclusive de la réparation du préjudice que ce trouble a pu causer », et qu'ainsi la cour d'appel qui rejette la demande en réparation du trouble de jouissance, après avoir relevé que la société avait satisfait aux injonctions qu'elle a été condamnée à exécuter en référé, viole les articles 1147 et 1719 du Code civil , ensemble l' article 484 du Code de procédure civile .

 

Par jean-luc.medina le 01/02/16
 

La Cour de cassation juge qu'est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse.

M. S. a donné en location à la société Tahiti un local commercial en vertu d'un bail comportant une clause prévoyant que le loyer sera ajusté automatiquement, pour chaque période annuelle, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail sur la base de l'indice du même trimestre et précisant en son dernier paragraphe que « la présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision ».

Dans le cadre du contentieux l'opposant au preneur, le bailleur, faisant grief à l'arrêt d'avoir déclaré non écrite la clause d'échelle mobile stipulée dans le bail et de l'avoir condamné à restituer une certaine somme au titre d'un trop perçu de loyers, se pourvoit devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation.

D'une part, la cour d'appel avait jugé la clause contraire aux exigences de l' article L. 112-1 du Code monétaire et financier qui prohibe l'organisation d'une distorsion contractuelle entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions. Elle avait estimé, d'autre part, qu'une clause d'échelle mobile ayant la particularité d'être stipulée uniquement à la hausse « faussait le jeu normal d'une clause d'échelle mobile » dont le propre est de varier à la hausse ou à la baisse, et que de ce fait,  la clause, qu'elle jugeait indivisible, devait être réputée non écrite en son entier, et non seulement son dernier paragraphe.

Le pourvoi du bailleur est rejeté. La Haute cour valide le raisonnement de la cour d'appel qui a, d'une part, « exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation », et qui, d'autre part, a pu déduire de son appréciation souveraine le caractère essentiel au mécanisme de révision du paragraphe contesté pour décider que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite.

 

Par jean-luc.medina le 24/10/15

La Compagnie des experts immobiliers spécialistes en estimation de fonds de commerce, et d’indemnités d’éviction à valeur locative près la Cour d’Appel de PARIS a présenté la nouvelle grille unique de pondération des surfaces commerciales applicable depuis le 1er juillet 2015.

Cette méthode présentée par la Compagnie des experts rencontre une large adhésion.

L’article R145-7 du Code de Commerce impose de raisonner par unité de surface.

Dès lors, la Cour de Cassation a toujours considéré cette pondération comme une question de fait dont l’appréciation relève des Juges du Fond.

Ces nouvelles grilles sont différentes selon qu’il s’agit de centres commerciaux ou galeries marchandes, de boutiques jusqu’à 600 m2 en centre-ville, de moyennes surfaces de 600 à 3.000 m2 en centre-ville, de grands magasins de plus de 3.000 m2 en centre-ville ou de locaux de périphérie ou de retail parks.

S’agissant des boutiques jusqu’à 600m2 en centre-ville, le principe selon lequel plus vous montez en étage et plus les surfaces sont pondérées de coefficient faible restent valables.

Ainsi, toutes les surfaces des 3ème étage et suivants doivent se voir appliquer un coefficient de pondération de 0,10 alors que la surface de vente reliée d’un premier sous-sol se voit affecter d’un coefficient entre 0,30 à 0,40.

Seule reste pondérée à 1, la première zone de vente de 5 mètres de profondeur à compter de la vitrine.

N’oublions jamais qu’un écart de 20 % sur la pondération des termes de comparaison conduit à un écart de 20 % sur le prix du loyer.

Rappelons également que les règles de fixation du loyer en renouvellement ne sont pas d’ordre public.

Les parties peuvent donc contractuellement définir elles-mêmes la pondération des lieux loués.

Aux termes de l’article R145-3 du Code de Commerce, il est possible de prévoir des correctifs de la pondération et tenir compte :

  • de la fonctionnalité des surfaces par rapport à leur perte d’utilité,
  • de l’éclairement par les vitrines, fenêtres ou verrières,
  • de la situation au sein de l’immeuble,
  • du volume ou des modalités d’accès d’utilisation telle la présence de marches ou d’issues de secours.

 

Il est possible de prévoir également d’autres ajustements qui ne sont pas des critères purement immobiliers comme :

  • l’activité,
  • ou l’état d’entretien ou de salubrité des locaux.

 

Il convient également de tenir compte des clauses et conditions du bail qui intrinsèquement peuvent modifier les critères d’appréciation de la valeur locative.

Par jean-luc.medina le 01/12/14

Nous étions dans l’attente impatiente de la publication du décret accompagnant la loi PINEL sur le droit des baux commerciaux.

Ce décret a été publié au journal officiel le 5 novembre dernier.

Nous étions en haleine de savoir quelles dépenses peuvent être imputées au locataire dans le cadre des contrats de baux commerciaux.

Désormais l’article R.145-35 prévoit que ne peuvent être imputés aux locataires :

  • Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code Civil, ainsi que le cas échéant les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
  • Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’il relève des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
  • Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ;
  •  Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires ;

    La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas compris dans les dépenses pouvant être imputées au locataire et constituant des grosses réparations ou des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou la mise ou conformité, les travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

Il est a rappelé qu’aux termes de l’article L.145-40-2 du Code de Commerce issu de la loi PINEL du 18 juin 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail.

En  cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts taxes et redevances.

Il est indiqué également dans ce texte que lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les 3 ans, la bailleur doit communiquer à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisé dans les trois années précédentes en précisant leur coût.

Le décret précise que l’état récapitulatif annuel qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la régularisation des charges de copropriété sur l’exercice annuelle.

Le bailleur communique au locataire, à sa demande tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevance imputés à celui-ci.

S’agissant de l’état prévisionnel des travaux et de l’état récapitulatif des travaux, ils doivent être communiqués au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.

A la demande du locataire, le bailleur doit lui communiquer également tout document justifiant le montant de ces travaux.

 

Jean-Luc MEDINA

Avocat
Enseignant en droit des Baux à la faculté de droit de Grenoble

Ancien Bâtonnier 

Par jean-luc.medina le 29/01/14

En matière de bail commercial, l'usage veut que le propriétaire mette à la disposition de son locataire un local clos et couvert.

Cette expression est le reflet des dispositions du Code Civil puisque le statut des baux commerciaux codifié aux articles L.141-1 à L.145-60 du Code de Commerce ne définit pas les obligations des parties quant à l'exécution du bail commercial.

Le bailleur est juridiquement débiteur de trois obligations à l'égard de son locataire :

- l'obligation de délivrance,

- l'obligation d'entretien et de réparations,

- l'obligation de garantie.

S'agissant de l'obligation de délivrance, aucune disposition contractuelle ne peut exonérer le bailleur de cette obligation car elle est essentielle à la formation du contrat (Cour de Cassation 11 octobre 1989).

Cela veut dire que le bailleur ne peut pas se décharger de son obligation de délivrance en stipulant dans le bail que le locataire prend les locaux dans l'état où ils se trouvent (Cour de Cassation 5 juin 2002), ou en stipulant que le locataire s'oblige à faire son affaire personnelle de l'obtention des autorisations administratives nécessaires à l'utilisation de locaux en s'exonérant de toutes responsabilités (Cour de Cassation 2 juillet 1997).

La non-conformité de la chose louée à la destination contractuelle est assimilée à un manquement à l'obligation de délivrance.

Généralement, des clauses contractuelles du bail, parfaitement valables, prévoient que le locataire prend le local loué dans l'état où il se trouve.

Cependant, cette clause n'est valable que sous réserve que les lieux loués permettent l'exercice de l'activité prévue ou la destination autorisée par le bail (Cour de Cassation 2 juillet 1997).

Toute dérogation à l'obligation pour le bailleur de remettre le bien loué en bon état de réparations de toutes espèces prévue à l'article 1720 alinéa 1 du Code Civil doit être interprétée restrictivement.

Traditionnellement, l'obligation de délivrance est concomitante à la conclusion du contrat de bail.

La Cour de Cassation a eu l'occasion de le rappeler récemment (Cour de Cassation 19 juin 2013 n°12-18337) dans une affaire où un locataire cessionnaire d'un fonds de commerce avait dans l'acte de cession déclaré faire son affaire personnelle, sans recours contre le cédant, de la réfection générale des locaux.

La Cour de Cassation a estimé que cet engagement du locataire ne pouvait pas exonérer le bailleur lequel devait satisfaire à son obligation de délivrer des locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destinés et exempts de vices affectant leur gros oeuvre et leur sécurité.

Cette obligation de délivrance tant à devenir également une obligation continue qui garde également toute son efficacité au niveau de l'exécution du bail commercial.

Un arrêt récent de la Cour de Cassation en date du 2 juillet 2013 le confirme.

En l'espèce, un bijoutier locataire avait subi d'importantes infiltrations d'eau l'ayant conduit à interrompre durablement son exploitation.

Ces infiltrations provenaient de malfaçons et de vices affectant la construction.

La Cour de Cassation a rappelé que si le bailleur pouvait mettre à la charge de son locataire par une clause expresse du bail l'obligation de prendre en charge les travaux d'entretien ou de réparations, il ne pouvait, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il était tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (Cour de cassation 3ème Chambre 2 juillet 2013 n°11-28496).

L'obligation de délivrance est également impactée par l'obligation d'entretien et de réparation à la charge du bailleur.

En effet, en cours de bail, le bailleur est tenu d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

L'obligation d'entretien est permanente et ne suppose aucune demande ou avertissement de la part du locataire.

Cette obligation d'entretien comporte notamment pour le bailleur la charge d'assumer des travaux prescrits par l'administration, notamment lorsque ceux-ci ont pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination contractuelle ou à la sécurité des lieux.

Pendant la durée du bail, le bailleur doit sauf stipulations contraires, faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Contrairement à l'obligation d'entretien, cette obligation de réparation suppose une demande du locataire.

La Cour de Cassation a considéré qu'une clause mettant à la charge du locataire toutes les réparations qui seraient nécessaires au bâtiment, y compris les réparations des murs et toiture et d'une manière générale toutes les grosses réparations, n'exonère pas le bailleur de la réfection de la toiture dès lors qu'elle est totale (Cour de Cassation 10 mai 1991).

De même, il a été jugé qu'en dépit d'une clause du bail mettant à la charge du locataire les réparations visées à l'article 606 du Code Civil (les grosses réparations), le locataire n'est pas tenu en l'absence de clause contraire expresse, de remplacer les équipements atteints de vétusté dès lors qu'il n'est pas démontré que cet état est dû à un défaut d'entretien du locataire ou à un usage anormal (Cour de Cassation 22 novembre 1994).

Il faut également attirer l'attention du bailleur et du locataire sur la clause dérogatoire au Code Civil stipulant que le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger aucune réparation du propriétaire même en ce qui concerne le clos et le couvert, cette clause n'a pourtant pas pour effet de mettre l'ensemble des travaux automatiquement à la charge du locataire.

L'adage tiré de l'usage "le clos et le couvert reste à la charge du bailleur" trouve toujours à s'appliquer en 2014, l'obligation de délivrance ne se limite plus au clos et au couvert et les clauses de transfert de charges au locataire doivent faire l'objet d'une rédaction minutieuse, précise et exhaustive.

Jean-Luc MEDINA

Avocat

Ancien Bâtonnier

Par jean-luc.medina le 06/01/14

La Cour de cassation juge que selon l' article L. 145-15 du Code de commerce , sont nuls et de nul effet quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec notamment aux dispositions de l'article L. 145-41 du même Code, en vertu desquelles « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Par acte du 16 février 1994, la société Locindus aux droits de laquelle se sont trouvées successivement les sociétés SIIC invest puis Icade, a donné à bail à la société Western corporation des locaux à usage commercial moyennant un loyer de 60566,77 euros. Par acte du 5 décembre 2005, la société locataire a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2006. Celui-ci a été renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, notamment de loyer. La société Western corporation ayant cessé de payer ce loyer, la bailleresse lui a délivré le 14 août 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire. La société locataire l'a alors assignée pour voir dire privée d'effet la clause d'indexation prévue au bail, le loyer ramené à son prix d'origine et à titre subsidiaire suspendre les effets de la clause résolutoire.

Pour rejeter la demande de nullité de la clause résolutoire, la cour d'appel avait retenu que le délai de trente jours prévu dans cette clause correspondait au mois calendaire imposé par l' article L. 145-41 du Code de commerce , de sorte que ce moyen de nullité était sans portée et la clause résolutoire valable.

Sur le pourvoi formé par la société locataire, la Cour de cassation casse cette décision après avoir considéré « qu'une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d'au moins un mois a pour effet de faire échec aux dispositions de l' article L. 145-41 du Code de commerce ».

Sources : : Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-22.616 JurisData n° 2013-028704

Par jean-luc.medina le 05/11/13

ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE DES BAUX COMMERCIAUX

Cet atelier rencontre toujours un grand succès du fait de l'actualité de la matière, tant jurisprudentielle que législative.

Me Jean-Pierre BLATTER, connu de tous vous apportera tous les éléments vous permettant d'optimiser les réponses juridiques nécessaires à la bonne gestion de vos dossiers.

N'hésitez pas à grouper vos questions, à interroger l'intervenant, le modérateur de séance, Monsieur le Bâtonnier MEDINA, président de l'EDARA organisera le débat.

Par jean-luc.medina le 16/10/13

Réponse publiée au journal officiel en Février 2013

La législation sur les loyers des baux commerciaux est fixée par les articles L. 145-33 à L. 145-40 du code de commerce. L'évolution du loyer révisé ou renouvelé a longtemps été encadrée et plafonnée uniquement par référence à l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) publié par l'institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Cependant, les hausses de loyers découlant de cet indice de référence ont été jugées excessives et erratiques. C'est la raison pour laquelle les pouvoirs publics ont créé, dans la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, et suite à la proposition faite par les organisations professionnelles représentatives du commerce et de l'artisanat, un nouvel indice de référence de ces loyers, l'indice des loyers commerciaux (ILC). Ce nouvel indice est composé pour 50 % de l'indice des prix à la consommation, pour 25 % de l'indice des prix de la construction, et pour 25 % de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail. Il ne peut être choisi comme référence alternative à l'indice du coût de la construction que si les deux parties, bailleur et locataire, en sont d'accord. Les indices publiés trimestriellement par l'INSEE se sont traduits par une hausse moindre des loyers pour les périodes les plus récentes en cas d'utilisation de l'ILC au lieu de l'ICC. Ainsi, du troisième trimestre 2011 au deuxième trimestre 2012, l'lLC a conduit à des hausses annuelles de loyer respectivement de 2,88 %, 3,26 %, 3,25 % et 3,07 % contre 6,84 %, 6,85 %, 4,05 %, et 4,58 % pour l'ICC. En revanche, sur d'autres périodes, moins nombreuses toutefois, l'utilisation de l'ICC était plus favorable pour le locataire. Ainsi, à titre d'exemple, au troisième trimestre 2009, la baisse annuelle de loyer issue de l'ICC était de 5,87 % tandis que la baisse liée à l'ILC n'était que de 1,22 % et pour le dernier indice connu (publié le 4 janvier 2013), l'ILC s'est accru de 2,72 % contre 1,48 % pour l'ICC. Il n'en demeure pas moins que les organisations professionnelles sont attachées à l'ILC. Ce plafonnement de l'évolution du loyer comporte certaines exceptions, notamment celle constituée par la notion de « facteurs locaux de commercialité », issue des articles L. 145-33, L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce. Une modification matérielle de ces facteurs locaux entraînant un changement important du contexte environnant le commerce (modification de la desserte en moyens de transport, possibilités de stationnement ou modification de la population...) permet de justifier une variation du loyer tant à la hausse qu'à la baisse. Toutefois, le bien-fondé de cette prise en compte est apprécié au cas par cas par le juge qui s'assure systématiquement que les conditions du déplafonnement sont intégralement remplies. En conséquence, il arrive très fréquemment qu'il rejette la hausse de loyer voulue par le bailleur. Cet assouplissement atténue la contrainte du plafonnement imposée au bailleur et se justifie par le fait que l'évolution de l'environnement du commerce accroîtra ou diminuera la clientèle potentielle amenée à fréquenter le commerce. Ce dispositif permet d'éviter que la situation ne reste figée alors que l'environnement économique du commerce a fortement évolué. Des modifications de la législation en vigueur en matière de loyer sont à l'étude pour corriger les dysfonctionnements constatés et garantir un cadre juste pour les locataires et les bailleurs.

Par jean-luc.medina le 16/10/13

Au deuxième trimestre 2013, l'indice des loyers commerciaux s'établit à 108,50. Sur un an, il est en hausse de 0,79 %.

L'article 47 de la loi de modernisation de l'économie (n° 2008-776) du 4 août 2008 instaure l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 définit les activités concernées ainsi que les modalités de calcul et de publication de cet indice.

Référence 100 au 1er trimestre 2008

Source : Insee

En niveau Évolution annuelle (T/T-4) en %

2009 T1 102,73 2,73

2009 T2 102,05 0,84

2009 T3 101,21 - 1,22

2009 T4 101,07 - 1,88

2010 T1 101,36 - 1,33

2010 T2 101,83 - 0,22

2010 T3 102,36 + 1,14

2010 T4 102,92 + 1,83

2011 T1 103,64 + 2,25

2011 T2 104,44 + 2,56

2011 T3 105,31 + 2,88

2011 T4 106,28 + 3,26

2012 T1 107,01 + 3,25

2012 T2 107,65 + 3,07

2012 T3 108,17 + 2,72

2012 T4 108,34 + 1,94

2013 T1 108,53 + 1,42

2013 T2 108,50 + 0,79

2013 T3

2013 T4