Par jean-luc.medina le 11/06/14

Le texte définitif de la loi "PINEL" a été adopté dans les mêmes termes par les deux assemblées : le 21 mai 2014 par l’Assemblée Nationale et le 5 juin 2014 par le Sénat.

 

Sauf saisine éventuelle du Conseil constitutionnel, la loi devrait donc être promulguée rapidement par le Président de la République et publiée ensuite au Journal officiel.

 

Resteront à paraître les textes réglementaires d’application de la loi et notamment le décret en Conseil d’État fixant les modalités d’application de l’article L.145-40-2 nouveau du Code de commerce sur la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le bailleur et le locataire.

Par jean-luc.medina le 29/01/14

En matière de bail commercial, l'usage veut que le propriétaire mette à la disposition de son locataire un local clos et couvert.

Cette expression est le reflet des dispositions du Code Civil puisque le statut des baux commerciaux codifié aux articles L.141-1 à L.145-60 du Code de Commerce ne définit pas les obligations des parties quant à l'exécution du bail commercial.

Le bailleur est juridiquement débiteur de trois obligations à l'égard de son locataire :

- l'obligation de délivrance,

- l'obligation d'entretien et de réparations,

- l'obligation de garantie.

S'agissant de l'obligation de délivrance, aucune disposition contractuelle ne peut exonérer le bailleur de cette obligation car elle est essentielle à la formation du contrat (Cour de Cassation 11 octobre 1989).

Cela veut dire que le bailleur ne peut pas se décharger de son obligation de délivrance en stipulant dans le bail que le locataire prend les locaux dans l'état où ils se trouvent (Cour de Cassation 5 juin 2002), ou en stipulant que le locataire s'oblige à faire son affaire personnelle de l'obtention des autorisations administratives nécessaires à l'utilisation de locaux en s'exonérant de toutes responsabilités (Cour de Cassation 2 juillet 1997).

La non-conformité de la chose louée à la destination contractuelle est assimilée à un manquement à l'obligation de délivrance.

Généralement, des clauses contractuelles du bail, parfaitement valables, prévoient que le locataire prend le local loué dans l'état où il se trouve.

Cependant, cette clause n'est valable que sous réserve que les lieux loués permettent l'exercice de l'activité prévue ou la destination autorisée par le bail (Cour de Cassation 2 juillet 1997).

Toute dérogation à l'obligation pour le bailleur de remettre le bien loué en bon état de réparations de toutes espèces prévue à l'article 1720 alinéa 1 du Code Civil doit être interprétée restrictivement.

Traditionnellement, l'obligation de délivrance est concomitante à la conclusion du contrat de bail.

La Cour de Cassation a eu l'occasion de le rappeler récemment (Cour de Cassation 19 juin 2013 n°12-18337) dans une affaire où un locataire cessionnaire d'un fonds de commerce avait dans l'acte de cession déclaré faire son affaire personnelle, sans recours contre le cédant, de la réfection générale des locaux.

La Cour de Cassation a estimé que cet engagement du locataire ne pouvait pas exonérer le bailleur lequel devait satisfaire à son obligation de délivrer des locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destinés et exempts de vices affectant leur gros oeuvre et leur sécurité.

Cette obligation de délivrance tant à devenir également une obligation continue qui garde également toute son efficacité au niveau de l'exécution du bail commercial.

Un arrêt récent de la Cour de Cassation en date du 2 juillet 2013 le confirme.

En l'espèce, un bijoutier locataire avait subi d'importantes infiltrations d'eau l'ayant conduit à interrompre durablement son exploitation.

Ces infiltrations provenaient de malfaçons et de vices affectant la construction.

La Cour de Cassation a rappelé que si le bailleur pouvait mettre à la charge de son locataire par une clause expresse du bail l'obligation de prendre en charge les travaux d'entretien ou de réparations, il ne pouvait, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il était tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (Cour de cassation 3ème Chambre 2 juillet 2013 n°11-28496).

L'obligation de délivrance est également impactée par l'obligation d'entretien et de réparation à la charge du bailleur.

En effet, en cours de bail, le bailleur est tenu d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

L'obligation d'entretien est permanente et ne suppose aucune demande ou avertissement de la part du locataire.

Cette obligation d'entretien comporte notamment pour le bailleur la charge d'assumer des travaux prescrits par l'administration, notamment lorsque ceux-ci ont pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination contractuelle ou à la sécurité des lieux.

Pendant la durée du bail, le bailleur doit sauf stipulations contraires, faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Contrairement à l'obligation d'entretien, cette obligation de réparation suppose une demande du locataire.

La Cour de Cassation a considéré qu'une clause mettant à la charge du locataire toutes les réparations qui seraient nécessaires au bâtiment, y compris les réparations des murs et toiture et d'une manière générale toutes les grosses réparations, n'exonère pas le bailleur de la réfection de la toiture dès lors qu'elle est totale (Cour de Cassation 10 mai 1991).

De même, il a été jugé qu'en dépit d'une clause du bail mettant à la charge du locataire les réparations visées à l'article 606 du Code Civil (les grosses réparations), le locataire n'est pas tenu en l'absence de clause contraire expresse, de remplacer les équipements atteints de vétusté dès lors qu'il n'est pas démontré que cet état est dû à un défaut d'entretien du locataire ou à un usage anormal (Cour de Cassation 22 novembre 1994).

Il faut également attirer l'attention du bailleur et du locataire sur la clause dérogatoire au Code Civil stipulant que le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger aucune réparation du propriétaire même en ce qui concerne le clos et le couvert, cette clause n'a pourtant pas pour effet de mettre l'ensemble des travaux automatiquement à la charge du locataire.

L'adage tiré de l'usage "le clos et le couvert reste à la charge du bailleur" trouve toujours à s'appliquer en 2014, l'obligation de délivrance ne se limite plus au clos et au couvert et les clauses de transfert de charges au locataire doivent faire l'objet d'une rédaction minutieuse, précise et exhaustive.

Jean-Luc MEDINA

Avocat

Ancien Bâtonnier

Par jean-luc.medina le 05/11/13

ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE DES BAUX COMMERCIAUX

Cet atelier rencontre toujours un grand succès du fait de l'actualité de la matière, tant jurisprudentielle que législative.

Me Jean-Pierre BLATTER, connu de tous vous apportera tous les éléments vous permettant d'optimiser les réponses juridiques nécessaires à la bonne gestion de vos dossiers.

N'hésitez pas à grouper vos questions, à interroger l'intervenant, le modérateur de séance, Monsieur le Bâtonnier MEDINA, président de l'EDARA organisera le débat.

Par jean-luc.medina le 08/07/13

Obligatoire pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er janvier 2012, l'annexe environnementale s'appliquera à compter du 14 juillet 2013 à tous les baux en cours portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces.

La loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement (ENL) avait instauré cette nouvelle obligation.

Le décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 a précisé le contenu de cette annexe. Celle-ci doit retranscrire les informations que se doivent mutuellement bailleur et preneur sur les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment et des locaux loués, leur consommation réelle d'eau et d'énergie et la quantité de déchets générée. Elle doit également traduire l'obligation faite à chaque partie de s'engager sur un programme d'actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.

Sources : D. n° 2011-2058, 30 déc. 2011 JO 31 déc. 2011

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Mardi | Mercredi

Par jean-luc.medina le 15/03/13

Le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ; à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Pour dire que le prix du loyer du bail renouvelé devait être déplafonné, l'arrêt attaqué a retenu que la modalité de fixation du loyer par paliers dans le bail à renouveler, qui exclut la fixation d'un loyer de base, met obstacle à l'application de la règle du plafonnement et impose d'apprécier le loyer lors du renouvellement à sa valeur locative.

En statuant ainsi, alors que, pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l'article L. 145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif par paliers, la cour d'appel a violé les L. 145-34 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-33 du même code.

Source

Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 12-13.962, FS-P+B, SA Maison de la truffe c/ Mme R. : JurisData n° 2013-003783

Par jean-luc.medina le 12/11/11

Je vous donne rendez vous pour une demi heure en tant que formateur en droit des baux commerciaux le Vendredi 16 Décembre 2011 au salon Lexposia à 11 h30.Au programme : le déplafonnement,la révision,la cession et la despécialisation. www.salonlexposia.com

Par jean-luc.medina le 29/07/11

La Cour de Cassation a eu à intervenir dans l'hypothèse d'un bail classique où le locataire doit régler au bailleur, toutes les charges relatives à la gestion, à l'entretien et aux réparations de l'immeuble, à l'exception des travaux relevant expressément de l'article 606 du Code Civil qui restent à la charge du propriétaire.

Théoriquement, les travaux concernant l'ascenseur sont des charges locatives récupérables sur le locataire.

Or, l'Expert désigné dans cette affaire avait considéré que les travaux de réparation des ascenseurs étaient dus à la vétusté de ces équipements.

Or, le bail ne contenait aucune clause expresse mettant à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté, de sorte qu'il convenait de mettre à la charge du propriétaire ce type de travaux (Cour de Cassation 3ème Chambre 05/04/2011).

Par jean-luc.medina le 29/07/11

Un propriétaire avait notifié un congé pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction par acte d'Huissier en date du 30 Juin 1999.

Ce congé était contesté par le locataire qui a assigné alors son propriétaire en reconnaissance et évaluation d'une indemnité d'éviction.

En cours de procédure, le propriétaire a accepté par conclusions du 10 Octobre 2002 (trois ans et demi après le congé), le paiement d'une indemnité d'éviction et a sollicité alors la condamnation de son locataire au paiement d'une indemnité d'occupation.

La Cour d'Appel a considéré que l'action en fixation de l'indemnité d'occupation était prescrite et ne pouvait se compenser avec l'indemnité d'éviction.

La Cour d'Appel considère que l'acceptation par le propriétaire du paiement d'une indemnité d'éviction en date du 10 Octobre 2002 a fait naître ce droit dès le congé en date du 30 Juin 1999 et il convenait de constater qu'aucune demande d'indemnité d'occupation n'avait été formulée dans le délai de deux ans, soit avant le 30 Juin 2001, et que la première demande à ce titre n'était intervenue que le 10 Octobre 2002.

La Cour de Cassation a considéré que le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L.145-28 du Code de Commerce, ne pouvait commencer à courir avant le jour où était définitivement consacré dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction.

Il convient d'analyser les différents délais auxquels est soumis le bailleur.

L'action en fixation de l'indemnité d'occupation prévue à l'article L.145-28 est soumise à la prescription biennale de l'article L.145-60.

Le point de départ de cette prescription diffère selon que le bailleur offre ou non, le paiement d'une indemnité d'éviction :

- s'il fait délivrer un congé avec refus de renouvellement valant offre de payer l'indemnité d'éviction, la prescription de la fixation de l'indemnité d'occupation doit courir à compter de la date d'effet du refus de renouvellement.

- En revanche, si le bailleur conteste ou refuse le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, le point de départ de la prescription ne peut courir qu'à compter de la date à laquelle se trouve définitivement consacré le droit au paiement de l'indemnité d'éviction du locataire évincé.

Dans l'affaire évoquée ci-dessus, il n'est pas possible de considérer que le congé délivré le 30 Juin 1999 pour motif grave et légitime sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction peut faire courir le délai de prescription concernant la demande d'indemnité d'occupation, même si, ultérieurement, le propriétaire a finalement accepté en date du

10 Octobre 2002, le paiement d'une indemnité d'éviction (Cour de Cassation, 3ème Chambre 23/03/2011).