Par jean-luc.medina le 29/07/11

Si à l'expiration d'un bail dérogatoire initial, le locataire reste dans les lieux et exploite son fonds de commerce en étant inscrit au Registre du Commerce, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux est immédiatement constitué aux termes de l'article L.145-5 du Code de Commerce.

Dès lors, ce locataire doit respecter les dispositions de l'article L.145-9 du Code de Commerce et doit délivrer congé, s'il veut quitter les lieux, par acte d'Huissier.

Aux termes de l'article L.145-4 du Code de Commerce, le congé délivré au cours du bail est d'ordre public et renvoie expressément aux modalités de délivrance du congé prévu par l'article L.145-9.

Il s'agit d'une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le destinataire de l'acte (Cassation Civile 3ème Chambre 08/12/2010).

Il faut donc retenir que dès lors qu'un locataire reste en possession des lieux à l'issue d'un bail dérogatoire, un nouveau bail est soumis au statut des baux commerciaux implique le respect des dispositions prévues par les textes pour la délivrance du congé qui ne peut intervenir que par acte extra-judiciaire (acte d'Huissier).

Par jean-luc.medina le 29/07/11

Des locataires ont sollicité par acte d'Huissier en date du 6 Septembre 2004, le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 Janvier 2005.

Le propriétaire a, par acte du 7 Décembre 2004, refusé ce renouvellement et fait délivrer un congé pour motif grave et légitime.

Les locataires ont alors assigné le propriétaire en nullité de ce congé.

Rappelons qu'aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le locataire peut former sa demande de renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail et à tout moment au cours de la reconduction du bail (la demande prématurée est nulle mais n'empêche pas le locataire de former une nouvelle demande dans le délai).

Aux termes de l'article L.145-10 du Code de Commerce, le défaut de réponse du bailleur dans les trois mois de la demande de renouvellement, implique l'acceptation du principe du renouvellement.

En l'occurrence, la demande de renouvellement est datée du 6 Septembre 2004, alors que le propriétaire a fait délivrer un congé pour motif grave et légitime le 7 Décembre 2004, soit trois mois et un jour après la demande de renouvellement.

La Cour d'Appel avait considéré que le congé pour motif grave et légitime délivré par le bailleur en dehors du délai de trois mois, soit le 7 Décembre 2004, était nul et que le bail s'était poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 Janvier 2005.

La Cour de Cassation a estimé pour sa part, que si le bailleur répondant tardivement avait accepté le principe du renouvellement, il ne s'était pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer, la Cour constatant que le propriétaire avait notifié au preneur un Mémoire en fixation du loyer le 21 Novembre 2006 (avant l'expiration du délai de prescription de deux ans) et l'avait assigné aux mêmes fins le 2 Octobre 2008.

Il faut savoir, pour être complet, que le bailleur peut toujours rétracter ultérieurement son acceptation, même tacite, en exerçant son droit d'option tel que prévu à l'article L.145-57 du Code de Commerce.

Il peut même refuser ensuite le renouvellement pour des motifs graves et légitimes en invoquant des griefs qui lui étaient inconnus à la date de l'acceptation du principe du renouvellement.

Dans l'affaire qui nous intéresse, le propriétaire avait notifié un Mémoire en fixation du loyer, puis saisi le Juge des Loyers Commerciaux, sans poursuivre la validité de son acte de congé délivré pour motif grave et légitime.

Il convient donc d'appliquer les dispositions de l'article L.145-11 du Code de Commerce qui prévoit que le nouveau loyer exigible n'est dû qu'à compter de la date de la demande qui est faite ultérieurement par le propriétaire (Cassation Civile 3ème Chambre 04/05/2011).

Par jean-luc.medina le 24/11/10

Lorsque le montant du loyer est inférieur à la valeur locative, le preneur a intérêt à profiter du plafonnement de son loyer lors du renouvellement et d'éviter que la durée du bail soit supérieure à 12 ans.

Le montant du loyer est automatiquement déplafonné si la durée du bail excède 12 ans (article L.145-34 alinéa 3 du Code de Commerce).

En l'espèce, la Cour de Cassation avait à juger du cas suivant :

un bail initial avait commencé à courir le 1er Décembre 1991 pour s'achever le

30 Novembre 2000. Il s'était poursuivi par tacite reconduction. Le preneur avait formulé sa demande de renouvellement le 23 Novembre 2003, à compter du 30 Novembre 2003, soit avant 12 années écoulées du bail d'origine. La date des 12 ans intervenait le

1er Décembre 2003.

La Cour de Cassation a considéré que dès lors qu'il n'était pas avéré que le terme d'usage visé par l'article L.145-12 du Code de Commerce et résultant des usages locaux imposait de retenir comme date d'effet du bail renouvelé une autre date que celle anniversaire du bail initial, le loyer devait être plafonné dès lors que le preneur avait demandé le renouvellement le 23 Novembre 2003 à compter du 30 Novembre 2003, c'est-à-dire, avant les 12 années écoulées.

La notion de terme d'usage qui figurait à l'alinéa 1 de l'article L.145-9 du Code de Commerce a suscité un certain nombre de difficultés.

La Cour d'Appel de PARIS avait considéré que le terme d'usage était le premier jour de chaque trimestre calendaire.

Cette controverse est désormais dépassée depuis que la Loi du 4 Août 2008 a modifié l'article L.145-12 du Code de Commerce.

Désormais, le régime applicable est unifié et la demande de renouvellement produit effet le premier jour du trimestre civil qui suit la demande.

Cela veut dire que sous l'empire du nouveau texte, le preneur n'aurait pas pu prétendre au bénéfice du plafonnement dès lors que la durée effective du bail aurait excédé 12 ans.

En effet, la demande intervenue le 23 Novembre 2003 aurait pris effet le

31 Décembre 2003, c'est-à-dire, postérieurement au 1er Décembre 2003, date fatidique des

12 ans.

Cour cass 3ème Civ 30 Juin 2010 n° 09-15-152

Par jean-luc.medina le 01/10/10

Objet : Conference : Comment securiser son reseau de distribution

Droit de la Franchise

Palais Brongniart - 19 novembre 2010

Comment sécuriser son réseau de distribution ?

Le cadre juridique de la franchise est bien connu : il permet de développer une activité économique en regroupant, autour d'une marque et d'un savoir faire, le concept mis au point par le franchiseur. L' évolution économique, technique, et l'apparition de nouvelles méthodes de vente obligent les réseaux et leurs conseils à s'adapter. Cette conférence fera le point avec les spécialistes tous secteurs confondus, sur l'actualité juridique de la franchise.

Sous la direction scientifique de

Jean-Louis Fourgoux, Avocat associé -

Fourgoux & Associés, Président du réseau international d'avocats, Gesica.

Programme

L'actualité du droit de la franchise

Focus sur les nouveaux secteurs de la franchise

Les baux commerciaux dans le secteur de la franchise

Contrats de franchise et transmission

Tableaux de bords et flux d'informations financières

La responsabilité du franchiseur en cas de défaillance des franchisés

Avec la participation de ...

Jean-Louis Fourgoux, Avocat aux barreaux de Paris et Bruxelles, Président du Réseau d'avocats Gesica - Serge Meresse, Avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit de la franchise et de la distribution - François Gay, Juriste (Pronuptia) - Olivier Deschamps , Avocat, membre du collège des experts de la FFF - Damien Cacaret, Directeur de Domidom - Laurent Kruch, Directeur associé du cabinet territoires et marketing, spécialiste en géomarketing et en études d'implantations - Jean-Luc Medina, Avocat, Bâtonnier du barreau de Grenoble - Jean-Pascal Wanlin, Expert comptable, commissaire aux comptes, JPA Wanlin Grelier - Jean Claude Puerto, Président de UCAR - Jean-Bernard Cappelier, Vice-président du conseil supérieur de l'ordre des experts-comptables - Irène Luc, Rapporteure générale de l'autorité de la concurrence - Muriel Chagny, Professeur à l'université de Versailles Saint Quentin - Chantal Zimmer, Déléguée générale de la fédération française de la franchise.

10e EDITION

Palais Brongniart, Paris

Programme complet

www.salonlexposia.com

Pass Medium

Validité :

vendredi 19/11/2010

Prestations :

- conférences

- ateliers

- exposition.

Tarifs :

- professionnel : 190 €TTC

- étudiant : 100 €TTC

- buffet déjeunatoire : 50 € TTC

- soirée de gala : 150 € TTC

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Par jean-luc.medina le 01/10/10

Le diagnostic énergétique, ou plus précisément le diagnostic de performance énergétique (DPE), fait partie du diagnostic technique à ajouter aux documents constitutif des dossiers locatifs (Article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) dans le cadre des baux à usage d'habitation.

Le champ d'application du diagnostic énergétique s'est élargi puisque le DPE doit désormais être joint au bail commercial (et au bail professionnel) lors de sa conclusion, à fins d'information.

Tous les contrats de location, y compris les baux commerciaux, sont concernés : seuls les baux ruraux et les contrats de location saisonnière bénéficient d'un statut dérogatoire en la matière.

Cette nouveauté a été introduite par la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010, qui a modifié le Code de la construction et de l'habitation (Articles L134-3-1 et L134-3-2).

L'article L134-3-1 dispose que "le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique".

En d'autres termes, le locataire ne pourra s'appuyer sur ce diagnostic pour demander une réduction de loyer.

A partir du 1er janvier 2011, lors de la conclusion d'un bail quel qu'en soit la nature ou de la vente d'un bien immobilier, ce dernier sera classé en fonction de sa performance énergétique : ce classement (noté de A à I) sera précisé sur les annonces de location ou de vente.

Par jean-luc.medina le 15/04/09

Le rapport DARROIS remis au Président de la République le 7 Avril dernier préconise l'instauration de l'acte sous seing privé contresigné par Avocat aux côtés de l'acte authentique qui reste l'apanage du notariat.

L'acte contresigné par l'Avocat ou l'acte sous signature juridique, est une revendication majeure de la profession d'Avocat.

Sa préconisation par la Commission DARROIS a suscité le légitime courroux corporatiste des représentants de la profession de Notaires ce qui, en soit, suffirait à démontrer son utilité pour la profession d'Avocat.

Cependant, il semblerait qu'un certain nombre de mes confrères n'aient pas saisi l'avancée majeure d'une telle préconisation, si demain elle se concrétisait par une Loi. (ce que semble vouloir le Président de la République).

Aujourd'hui, un acte sous seing privé rédigé par un Avocat n'a pas plus de valeur qu'un acte sous seing privé rédigé dans n'importe quelle officine (dans le sens braconnier du droit) ou même, sur le coin d'une table d'un bistrot.

Cette situation est-elle normale et acceptable pour la profession d'Avocat ?

Rappelons qu'un avocat suit les même études de droit qu'un notaire, dans les même facultés. Il faut au minimum 5 ans pour obtenir le titre de notaire stagiaire, Il en faut au moins 6 pour obtenir son certificat d'aptitude à la profession d'avocat

A l'heure d'internet où les modèles de contrats foisonnent sur la toile et où les particuliers, et même certaines entreprises, ont de plus en plus tendance à "s'accrocher" grâce à la gratuité à des modèles d'actes mal rédigés, il était urgent de répondre à cette demande par une offre spécifique offrant une sécurité aux individus comme aux entreprises.

L'acte sous signature d'Avocat aurait deux effets supplémentaires par rapport à l'acte sous seing privé classique :

- l'acte sous signature d'Avocat attestera que l'Avocat aura pleinement éclairé la partie qu'il conseille sur les conséquences juridiques de l'acte, il en garantira la pleine validité et la pleine efficacité ;

- cet acte aura, entre ceux qui l'ont souscrits, la même foi que l'acte authentique.

Cela veut dire, qu'il sera quasiment impossible de remettre en cause la validité d'un acte d'Avocat.

Cette situation va également bénéficier aux tiers qui ont intérêt à vérifier une situation juridique donnée, son existence, de manière à mieux apprécier la portée de leur engagement.

Il appartient donc à la profession d'Avocat de faire en sorte que cette préconisation du rapport DARROIS devienne force de Loi et de se préparer à sécuriser la grande majorité des relations contractuelles puisque nous savons que 90 % des contrats sont rédigés sous la forme sous seings privés.

Grâce à la liberté de l'honoraire, les Avocats pourront proposer de surcroît, une sécurisation des transactions juridiques à un coût inférieur à celui de l'acte authentique qui gardera le monopole de la transaction immobilière.

Pour exemple ,en matière de baux commerciaux puisque ce blog est consacrée à cette matière, désormais l'intérêt d'avoir recours à un acte d'avocat rendra totalement inutile le recours à l'acte authentique particulièrement coûteux en l'espèce.

En effet, bien que le projet d'acte d'avocat n'ait pas la force exécutoire, le bail commercial sous signature d'avocat fera désormais foi et nous savons par expérience qu'un acte authentique n'évite pas le recours au juge car seul un Juge peut prononcer l'expulsion d'un locataire qui ne règle pas ses loyers, nonobstant l'existence d'un bail sous la forme authentique.

De même, la contestation du montant des loyers et charges impayés, nonobstant la présence d'un bail en la forme authentique finit toujours devant le Juge de l'Exécution et il apparaît donc que dans cette matière particulière, le recours à un avocat dont l'offre de compétence est plus large offrira plus de sécurité et d'efficacité.

Par jean-luc.medina le 17/11/08

Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l'indice national trimestriel des loyers commerciaux, pris en application des articles 40 et 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (LME) détermine les modalités de fixation de ce nouvel indice devant servir de plafond lors de la révision du montant du loyer commercial, si les cocontractants le souhaitent, en lieu et place de l'indice trimestriel du coût de la construction

L'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est constitué par la somme pondérée d'indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve et de celle du chiffre d'affaires du commerce de détail (dont ce décret fournit le détail du mode de calcul).

Le calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux est basé sur les valeurs de ses trois composantes contenues dans la dernière publication disponible à la date de calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Si l'une des composantes est modifiée postérieurement à la publication d'un indice un trimestre donné, ces modifications ne seront pas prises en compte pour rectifier l'indice déjà publié. Les indices relatifs aux trimestres antérieurs à la première publication sont aussi calculés à partir de l'ensemble des dernières valeurs connues des différentes composantes, à la date de la première publication.

L'indice des loyers commerciaux et ses variations sont publiés avec deux décimales. Il est publié trimestriellement par l'INSEE.

Si un des indices constitutifs de l'ILC est rebasé du fait d'une modification de la méthode de calcul, ou change d'année de référence (année où l'indice vaut 100), l'INSEE calculera le coefficient de raccord à appliquer à la nouvelle série de façon à continuer à pouvoir appliquer la formule explicitée dans l'article 3 qui assure une référence à 100 au premier trimestre 2008 à l'ILC et à chacune de ses composantes

Par jean-luc.medina le 02/09/08

Deux Jurisprudences sont à signaler, toutes deux datées du 9 juillet 2008, émanant de la 3ème Chambre de la Cour de Cassation.

Dans un premier arrêt, la Cour de Cassation a eu à traiter le problème de stipulations contractuelles d'un bail commercial lesquelles cherchent parfois à exonérer le bailleur de son obligation de réparation.

En effet souvent, le contrat de bail met à la charge exclusive du locataire toutes les réparations et réfections, y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du Code Civil.

Il a été admis également en jurisprudence qu'une clause contractuelle pouvait mettre à la charge du preneur l'obligation de réaliser les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Or, nous connaissons la limite de cette Jurisprudence, le bailleur reste toujours tenu de l'obligation de délivrance de sorte qu'il ne peut s'exonérer de l'obligation d'assurer le clos et le couvert.

En l'espèce, le local commercial était affecté de désordres concernant les murs et la toiture. Le bailleur avait pris l'initiative de solliciter la condamnation de son locataire sur la base de la clause contractuelle du bail commercial mettant à sa charge les grosses réparations prévues par l'article 606 du Code Civil, y compris les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Dans un premier temps, la Cour d'Appel avait prononcé la condamnation du bailleur lequel a formé un pourvoi en Cassation sur la base de l'article 1720 du Code Civil, texte qui n'est pas d'ordre public et qui permet au bailleur de mettre contractuellement à la charge de son locataire toutes les réparations autres que locatives.

La Cour de Cassation considère que nonobstant les clauses du contrat de bail, le bailleur reste tenu des vices structurels de l'immeuble. Ces travaux restent donc à la charge du bailleur.

Dans un second arrêt du même jour, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur l'incidence de travaux d'amélioration financés par le bailleur sur le déplafonnement du loyer.

Il a toujours été considéré que l'amélioration au cours du bail des équipements et moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire par le bailleur constituaient un motif pour obtenir le déplafonnement du loyer.

Le Juge doit vérifier que le locataire dans l'exercice de son commerce ou de son activité est susceptible de bénéficier des aménagements apportés au local loué ou à l'immeuble.

La Jurisprudence admettait que l'installation d'un ascenseur était considérée comme une modification des caractéristiques des locaux justifiant le déplafonnement, notamment des bureaux ou des locaux d'activité situés en étage. Le déplafonnement a également été admis pour une boutique en pied d'immeuble (Cass. Civ. III 9 octobre 1996).

En l'espèce, la Cour d'Appel de Paris avait refusé en première instance le principe du déplafonnement en retenant que les travaux réalisés par les bailleurs (en l'occurrence l'installation d'un ascenseur) avaient modifié les caractéristiques de l'immeuble en le rendant plus confortable et attractif mais que ces travaux n'avaient aucune incidence particulière sur l'activité exercée par les preneurs.

La Cour de Cassation a approuvé cette motivation et a précisé que le déplafonnement du loyer ne pouvait intervenir que si les travaux réalisés avaient une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur. Il conviendra donc à chaque fois que l'occasion se présente, de vérifier la notion "d'incidence favorable" sur l'activité, notion qui de mon point de vue continuera à alimenter un certain contentieux.

Par jean-luc.medina le 12/05/08

Peut on solliciter l'instauration d'une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du NCCP alors que parallèlement le juge des loyers est saisi d'une instance en fixation du montant du bail renouvellé ?

La cour de cassation dans un arrêt du 16 Avril 2008 refuse cette mesure alors que le bailleur invoquait les dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce qui prévoit un droit à renonciation au renouvellement par le bailleur dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le nouveau loyer.

Le Bailleur peut avoir intérêt à connaitre à ce moment précis le montant de l'indemnité d'éviction qu'il aura à débourser s'il considère que le nouveau loyer fixé par le juge des loyers est moins interressant que la récupération du droit a bail et le réglement de l'indemnité d'éviction.

Or dès lors que le bailleur n'a pas encore exercé son droit d'option,il n'a aucun intérêt immédiat à agir et dès lors il est irrecevable à agir.

Outre son caractère non criticable sur le plan des principes (il n'existe aucun litige né et actuel)La décision de la cour de cassation rejoint une certaine éthique et morale dans les relations entre bailleurs et preneurs.Le bailleur qui dispose de larges possibilitées ne peut jouer sur tous les tableaux à la fois.A lui de choisir sa stratégie ,de s'y tenir ,voir d'en changer mais il lui est impossible de poursuivre deux stratégies de manière cumulatives mettant ainsi le locataire dans une précarité impossible.

Par jean-luc.medina le 04/04/08

Un arrêté du 29 février 2008, publié au Journal officiel du 1er avril 2008, propose un modèle de la déclaration préalable que doit effectuer le vendeur d'un fonds artisanal, ou de commerce, ou d'un bail commercial, situé dans « un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité », à destination de la commune qui dispose d'un droit de préemption en vertu de la loi PME du 2 août 2005 (L. n° 2005-882, art. 58 : JO 3 août 2005, p. 12639 ; JCP N 2006, 1101, étude P.-M. de Girard et Ch.-A. de Pascaud).

Cette déclaration préalable devra être établie conformément au formulaire enregistré par la direction générale de la modernisation de l'État sous le numéro CERFA 13644*01 et disponible en ligne (V. http://www.developpement-durable.gouv.fr).

Rappelons que les modalités d'exercice de ce droit de préemption - qui permet à la commune d'acheter en priorité un bien mis en vente par un particulier - ont été précisées par un décret du 26 décembre 2007 (D. n° 2007-1827 : JO 28 déc. 2007, p. 21536 ; JCP N 2008, act. 101 ; JCP A 2008, act. 9 ; JCP E 2008, act. 17).

A Grenoble la commune n'a pas encore défini de périmètre de sauvegarde.Il s'agit bien évidemment d'une simple faculté à disposition des communes.

Source

A. 29 févr. 2008 : JO 1 avr. 2008, p. 5408