Par jean-luc.medina le 01/04/08

L'arrêt LA POSTE rendu le 23 janvier 2008 par la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, est un arrêt d'importance et de très grande portée.

Participant le 28 mars dernier à un séminaire de formation au sein d'EUROJURIS France, le Professeur Hugues KENFACK de l'Université de TOULOUSE, nous a expliqué qu'il fallait se méfier des arrêts rendus par la Cour de Cassation le mercredi, en matière de baux commerciaux ; ces arrêts ont semble t'il beaucoup plus d'importance que ceux rendus par la même Chambre le mardi. Les spécialistes du droit des baux commerciaux siègent à la 3ème Chambre le mercredi et non le mardi (à bon entendeur).

Dans l'arrêt du 23 janvier 2008, LA POSTE était locataire d'un bail d'une durée de 12 années qui a pris effet le 1er janvier 1991. L'article 3-3 de ce bail stipulait qu'à l'issue du présent bail, le bailleur s'engageait à le renouveler pour la même période de 12 ans, si LA POSTE en faisait la demande par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins 6 mois avant l'échéance. Or, LA POSTE a formulé cette demande de renouvellement par acte en date du 12 juillet 2002, c'est-à-dire dans le délai de 6 mois avant l'échéance. Dès lors, le bailleur a fait notifier le 24 septembre 2002 un refus de renouvellement sans offrir l'indemnité d'éviction, la demande de renouvellement devant lui être notifiée, à ses yeux, avant le 30 juin 2002 conformément aux stipulations contractuelles. LA POSTE a assigné son bailleur devant le Tribunal afin de revendiquer le statut des baux commerciaux et obtenir une indemnité d'éviction.

La Cour d'Appel de MONTPELLIER a accueilli les demandes de LA POSTE, en estimant que la clause stipulée à l'article 3-3 du bail était contraire aux dispositions d'ordre public de l'article L 145-10 du Code de Commerce et que s'agissant d'une clause illicite, elle doit être réputée non écrite, la disposition légale de l'article L 145-10 doit s'y substituer automatiquement.

La Cour de Cassation a cassé cet arrêt en estimant que les Juges du fond ne pouvaient prononcer une autre sanction que celle de la nullité édictée par l'article L 145-15 du Code de Commerce.

L'affaire est renvoyée devant la Cour d'Appel de PARIS.

L'arrêt a un intérêt certain. En effet, si LA POSTE attaque cette clause illicite par la voie d'action en nullité, elle va se heurter aux dispositions de l'article L 145-60 du Code de Commerce, qui prévoit que toutes les actions exercées en matière de baux commerciaux se prescrivent par deux ans. C'est la raison pour laquelle la Cour d'Appel de MONTPELLIER avait contourné cette difficulté en déclarant que la clause était non écrite. Une clause réputée non écrite est imprescriptible. La Cour de Cassation ne l'entend pas de cette oreille, car dès lors qu'un texte prévoit une sanction de nullité, le Juge ne peut pas y substituer une autre sanction.

La clause contractuelle prévue au bail litigieux prévoyait deux dérogations à l'article L 145-10 du Code de Commerce :

- le renouvellement du bail devait être demandé 6 mois avant l'échéance au lieu de pouvoir être demandé dans les 6 derniers mois du bail ;

- la demande pouvait être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception alors que l'article L 145-10 du Code de Commerce impose l'acte d'Huissier.

Selon le Professeur KENFACK, il suffit à présent à LA POSTE, sans invoquer la nullité qui est frappée de prescription, de solliciter purement et simplement l'application du statut pour obtenir l'indemnité d'éviction née du refus du renouvellement du bailleur.

Il faut donc attendre les demandes que formulera l'Avocat de LA POSTE et l'arrêt à venir de la Cour d'Appel de PARIS, que nous ne manquerons d'insérer dans le présent blog.

Par jean-luc.medina le 06/01/08

C'est finalement au journal officiel du 28 Décembre 2007 qu'a été publié le décret tant attendu (depuis près de 18 mois) qui complète l'article 58 de la loi du 2 Aout 2005 qui avait instauré un droit de préemption au profit des communes sur les cessions de fonds de commerce,de fonds artisanaux et sur celles des baux commerciaux.

Le décret date du 26 Décembre 2007,il était effectivement promis pour avant la fin de l'année 2007.

Le mécanisme parait simple :

-il faut que la commune ait institué un périmètre de protection par délibération du conseil municipal c'est à dire une zone géographique ou le droit de préemption peut s'exercer.

-la déclaration préalable de cession doit être adressé par le cédant en 4 exemplaires à la mairie

-La mairie a un délai de deux mois pour se prononcer à compter de la reception de la déclaration préalable.La mairie notifie sa décision par LRAR.Le silence pendant les deux mois vaut renonciation à préempter.

-En cas de désaccord sur le prix,la mairie peut alors saisir le juge de l'expropriation pour faire fixer judiciairement le prix de la préemption.Cela veut dire qu'un prix de cession élevé n'est pas forcément dissussif pour empêcher la préemption de la mairie.

-Si la mairie préempte,l'acte doit être dressé dans un délai de 3 mois suivant notification de l'accord de la mairie pour préempter

-En cas de préemption,la mairie doit procéder aux formalités de rétrocession avec affichage et appels d'offre.

A Grenoble,les services fonciers de la ville m'ont indiqué que le conseil municiapl de Grenoble n'avait pris aucune délibération délimitant un périmètre de protection.Il est donc inutile sur la commune de Grenoble de procéder à cette formalité.

Par jean-luc.medina le 26/11/07

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 14 février 2007, rappelle la solution retenue par la Chambre Mixte du 26 mai 2006, selon laquelle le bénéficiaire d'un pacte de référence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur à la double condition :

- que ce tiers ait eu connaissance lorsqu'il a contracté de l'existence du pacte de préférence,

- que ce tiers ait eu connaissance de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir.

La Cour de Cassation, dans son arrêt, admet pour la première fois la substitution du bénéficiaire d'un pacte de référence dans les droits d'un tiers acquéreur.

En l'espèce, l'exploitant d'un fonds de commerce de pharmacien a fait apport à une SELARL avec le bail commercial. Une clause de préférence a été consentie par la bailleresse qui a agréé l'apport. Au décès de la bailleresse, son héritière vend à une SCI l''mmeuble donné à bail au mépris des droits consentis pas son auteur. La SELARL a donc assigné en nullité de vente et a souhaité se porter acquéreur en se substituant à la SCI qui lui avait, à ses yeux, violé son droit de préférence.

La Cour de Cassation a souligné que la bailleresse était intervenue à l'acte authentique de cession et le bail contenant la clause de préférence avait été remis à la SCI. L'acte notarié d'acquisition par la SCI mentionnait le litige engagé par la SELARL à l'encontre de la bailleresse. Cela démontrait la volonté du bénéficiaire de se porter acquéreur du bien.

Par jean-luc.medina le 04/10/07

La législation impose de plus en plus d'obligations dans la rédaction des baux commerciaux.

Depuis le 1er juin 2006, l'article L.125-5 du Code de l'Environnement rend obligatoire d'annexer au Bail commercial les éléments constituant les risques pour les villes situées en zone inondable.

Il s'agit d'un document CERFA qui doit être annexé aux baux et que l'on peut retrouver sur les sites internet des Préfectures ou des DDE.

Il convient donc de bien vérifier lors de la rédaction d'un Bail commercial de bien joindre les différents documents suivants : PPRN (plan de prévention des risques naturels), PPRP (plan de prévention des risques technologiques) et PPRI (plan de prévention des risques d'inondations).

L'absence d'annexion de ce document peut entraîner la résolution du bail, voir la diminution du prix du loyer.

Depuis le 1er juillet 2007, il convient également d'annexer un autre document : le diagnostic de performance énergétique, obligation née de l'article L134-3 du Code de la construction et de l'habitation.Il semble bien d'ailleurs que cette obligation ne puisse concerner que les baux d'habitation.Cela résulte d'une réponse ministérielle du 14 Aout 2007 que je vous livre telle quelle "L'article L. 134-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est communiqué à l'acquéreur ou au locataire dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du présent code et à l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il a été estimé que la rédaction de cet article, en faisant référence à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, restreignait l'obligation de fourniture du diagnostic aux seuls baux qui y sont soumis, c'est-à-dire les locaux situés dans les bâtiments à usage principal d'habitation. C'est pourquoi l'arrêté du 3 mai 2007, qui précise les modalités d'application du DPE pour la location, ne s'applique qu'aux bâtiments existants à usage principal d'habitation proposés à la location en France métropolitaine. "C'est un agent immobilier de la place de Grenoble,rompu au droit des baux commerciaux qui m'a alerté sur cette réponse ministérielle intervenu en plein week end du 15 Aout.Je continue pour l'instant de conseiller la mise en place d'un DPE mais il n'est pas dramatique de s'en exonérer puisque le ministère semble avoir donné son feu vert.

Enfin, à compter du 12 août 2008, en vertu de l'article L.1334-7 du Code de la Santé Publique, dans l'hypothèse d'un local mixte commercial et habitation, il conviendra d'annexer les risques d'exposition au plomb.

Par jean-luc.medina le 04/10/07

La Cour de cassation dans un arrêt du 31 mai 2007 a posé un piège mortel au locataire évincé qui peut prétendre à une indemnité d'éviction.

Aux termes des articles L145-9 et L.145-10 du Code de Commerce, le locataire qui prétend à une indemnité d'éviction doit saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans sous peine de forclusion.

En l'espèce, un bailleur signifie un congés avec refus de renouvellement et offre de payer l'indemnité d'éviction.

Puis il prend l'initiative de saisir le Juge des référés d'une demande de désignation d'expert visant à apprécier le montant de l'indemnité d'éviction.

Nous savons que les délais d'expertise sont relativement longs et suite au dépôt du rapport d'expertise, le bailleur saisit à nouveau le Tribunal et demande que son locataire soit déchu de tout droit à indemnité d'éviction sur la base de la prescription biennale prévue à l'article L.145-60 du Code de Commerce.

Si la Cour retient l' argumentation du bailleur, la suite peut être dramatique pour le locataire qui devient immédiatement occupant sans droit ni titre.

Or, la Cour de Cassation a considéré dans son arrêt du 31 mai 2007 que la demande formée par le locataire était bien prescrite faute pour lui d'avoir agi en paiement de cette indemnité.

La Cour considère donc que l'offre d'indemnité d'éviction formulée dans le congés, de même que l'assignation engagée par le bailleur afin de faire désigner un expert chargé d'évaluer le montant de l'indemnité ne sont pas des actions interruptives de prescription.

Cette prescription est prononcée nonobstant le droit du locataire au maintien dans les lieux jusqu'à fixation à paiement de l'indemnité d'éviction comme le prévoit l'article L.145-28 du Code de Commerce.

Cette jurisprudence critiquable en soi ,implique pour le locataire d'impérativement veiller à assigner en paiement d'indemnité d'éviction à laquelle il estime avoir droit avant deux années décomptées à partir du jour de la prise d'effet du congés ou de la date du refus de renouvellement.

En revanche, pour le bailleur, cette jurisprudence ouvre une brèche et les plus astucieux auront compris la technique qu'il convient d'utiliser procéduralement pour tenter de piéger de façon mortelle et irrévocable son locataire...

Par jean-luc.medina le 04/10/07

L'article L.145-38 du Code Commerce relatif à la révision triennale continue à faire couler de l'encre.

Pourtant, il semblait bien qu'après les arrêts privilèges de 1996, la loi MURCEFF du 11 décembre 2001 sensée recadrer les aléas de la révision triennale du loyer, les choses étaient entrées dans l'ordre.

Or, certaines Cours d'Appel font de la résistance et sombrent parfois dans le syndrome de l'arrêt privilège.

C'est le cas de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS dans son arrêt du 5 décembre 2007 qui a été cassé par la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation du 11 juillet 2007.

Rappelons que les règles concernant la révision triennale d'un loyer commercial sont d'ordre public.

La révision est possible trois ans après la prise d'effet de la précédente fixation.

Il est peut être utile de faire le point de la jurisprudence dans la matière.

L'article L.145-38 dispose :

"Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer".

Le principe demeure donc le plafonnement du loyer selon l'indice prévu au Bail commercial.

Dans le cas du plafonnement de loyer deux situations sont possibles :

­ Si l'indice a augmenté et la valeur locative a également augmentée, le locataire est protégé, la valeur indicielle du loyer constitue la valeur plafond

­ Si l'indice a augmenté alors que la valeur locative est en baisse, le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative mais le nouveau loyer ne pourra être inférieur au dernier loyer payé avant révision.

Le dernier loyer payé avant fixation constitue un seuil.

Dans l'hypothèse d'un déplafonnement du loyer, c'est-à-dire s'il est rapportée la preuve de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ,alors le principe prévu à l'article L.145-33 du Code commerce permet la fixation du nouveau loyer à la valeur locative, peu importe si cette valeur est inférieure au dernier loyer fixé.

La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 11 juillet 2007 a cassé un arrêt de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 5 décembre 2005 qui a considéré en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, que l'utilisation de la valeur locative comme élément de la détermination du loyer pouvait permettre une révision à la baisse du loyer, c'est-à-dire une fixation à un montant inférieur au dernier loyer payé avant révision.

La Cour d'Appel de SAINT-DENIS applique donc la jurisprudence "privilège" abandonnée par la nouvelle écriture de l'article L.145-38 du Code commerce.

C'est donc à bon droit et à juste titre que la Cour de Cassation est intervenue dans son arrêt du 11 juillet 2007. (Cas. Civ. III, 11 juillet 2007 n°06-12.888, JCP édition générale n°38 du 19 septembre 2007).

Sans modification des facteurs locaux de commercialité tels que visés dans l'article L145-38,il n'est pas possible d'obtenir dans le cadre d'une révision triennale ,une baisse du loyer à un niveau inférieur au dernier loyer avant révision. Les bailleurs peuvent donc être soulagés.

Par jean-luc.medina le 04/10/07

Dans un arrêt du 13 juin 2007, la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a considéré que la prescription par l'autorité administrative de travaux de sécurité, dès lors que ces travaux n'ont été rendus nécessaires qu'en raison de l'adjonction par le locataire d'activités complémentaires à celles contractuellement prévues, ne constituait pas un élément relevant de la force majeure.

Dans cette affaire, des locataires de locaux à usage commercial de café hôtel et restaurant avaient été autorisés à adjoindre des activités complémentaires à celles contractuellement prévues par le bail dans le cadre d'une déspécialisation.

L'autorité administrative avait prescrit des travaux de sécurité nécessitant le percement d'un mur séparant le hall de l'hôtel transformé en salle de jeu et la salle de débit de boissons.

Le bailleur avait refusé ces travaux de manière expresse.

La cour de Cassation considère que bien que le bailleur ait permis la déspécialisation du bail, il pouvait utilement s'opposer aux travaux prescrits par l'autorité administrative découlant justement de cette autorisation.

En effet, le bail prévoyait que le preneur ne devait faire dans les lieux loués, aucune construction, ni démolition et aucun percement de mur, cloison ou plancher sans le consentement express et par écrit du bailleur.

Suite à la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire rappelant l'obligation violée par le preneur, les locataires ont pris l'initiative d'assigner le bailleur aux fins de voir dire qu'elles n'avaient pas contrevenu aux dispositions du bail.

Reconventionnellement, la bailleur à demandé que soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire qui est refusée par la Cour d'Appel de DOUAI mais admise par la Cour de Cassation.

Les conséquences sont donc très graves pour le locataire évincé.

Il faut donc conseiller au locataire de ne surtout pas prendre le risque d'exécuter des travaux en cas d'opposition du propriétaire puis de délivrance d'un commandement (Cass. Civ. III, 13 juin 2007 n°06-131661, Revue loyer et copropriété n°9 page 23).