Par jean-luc.medina le 29/01/14

En matière de bail commercial, l'usage veut que le propriétaire mette à la disposition de son locataire un local clos et couvert.

Cette expression est le reflet des dispositions du Code Civil puisque le statut des baux commerciaux codifié aux articles L.141-1 à L.145-60 du Code de Commerce ne définit pas les obligations des parties quant à l'exécution du bail commercial.

Le bailleur est juridiquement débiteur de trois obligations à l'égard de son locataire :

- l'obligation de délivrance,

- l'obligation d'entretien et de réparations,

- l'obligation de garantie.

S'agissant de l'obligation de délivrance, aucune disposition contractuelle ne peut exonérer le bailleur de cette obligation car elle est essentielle à la formation du contrat (Cour de Cassation 11 octobre 1989).

Cela veut dire que le bailleur ne peut pas se décharger de son obligation de délivrance en stipulant dans le bail que le locataire prend les locaux dans l'état où ils se trouvent (Cour de Cassation 5 juin 2002), ou en stipulant que le locataire s'oblige à faire son affaire personnelle de l'obtention des autorisations administratives nécessaires à l'utilisation de locaux en s'exonérant de toutes responsabilités (Cour de Cassation 2 juillet 1997).

La non-conformité de la chose louée à la destination contractuelle est assimilée à un manquement à l'obligation de délivrance.

Généralement, des clauses contractuelles du bail, parfaitement valables, prévoient que le locataire prend le local loué dans l'état où il se trouve.

Cependant, cette clause n'est valable que sous réserve que les lieux loués permettent l'exercice de l'activité prévue ou la destination autorisée par le bail (Cour de Cassation 2 juillet 1997).

Toute dérogation à l'obligation pour le bailleur de remettre le bien loué en bon état de réparations de toutes espèces prévue à l'article 1720 alinéa 1 du Code Civil doit être interprétée restrictivement.

Traditionnellement, l'obligation de délivrance est concomitante à la conclusion du contrat de bail.

La Cour de Cassation a eu l'occasion de le rappeler récemment (Cour de Cassation 19 juin 2013 n°12-18337) dans une affaire où un locataire cessionnaire d'un fonds de commerce avait dans l'acte de cession déclaré faire son affaire personnelle, sans recours contre le cédant, de la réfection générale des locaux.

La Cour de Cassation a estimé que cet engagement du locataire ne pouvait pas exonérer le bailleur lequel devait satisfaire à son obligation de délivrer des locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destinés et exempts de vices affectant leur gros oeuvre et leur sécurité.

Cette obligation de délivrance tant à devenir également une obligation continue qui garde également toute son efficacité au niveau de l'exécution du bail commercial.

Un arrêt récent de la Cour de Cassation en date du 2 juillet 2013 le confirme.

En l'espèce, un bijoutier locataire avait subi d'importantes infiltrations d'eau l'ayant conduit à interrompre durablement son exploitation.

Ces infiltrations provenaient de malfaçons et de vices affectant la construction.

La Cour de Cassation a rappelé que si le bailleur pouvait mettre à la charge de son locataire par une clause expresse du bail l'obligation de prendre en charge les travaux d'entretien ou de réparations, il ne pouvait, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il était tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble (Cour de cassation 3ème Chambre 2 juillet 2013 n°11-28496).

L'obligation de délivrance est également impactée par l'obligation d'entretien et de réparation à la charge du bailleur.

En effet, en cours de bail, le bailleur est tenu d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

L'obligation d'entretien est permanente et ne suppose aucune demande ou avertissement de la part du locataire.

Cette obligation d'entretien comporte notamment pour le bailleur la charge d'assumer des travaux prescrits par l'administration, notamment lorsque ceux-ci ont pour objet de rendre les lieux conformes à leur destination contractuelle ou à la sécurité des lieux.

Pendant la durée du bail, le bailleur doit sauf stipulations contraires, faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Contrairement à l'obligation d'entretien, cette obligation de réparation suppose une demande du locataire.

La Cour de Cassation a considéré qu'une clause mettant à la charge du locataire toutes les réparations qui seraient nécessaires au bâtiment, y compris les réparations des murs et toiture et d'une manière générale toutes les grosses réparations, n'exonère pas le bailleur de la réfection de la toiture dès lors qu'elle est totale (Cour de Cassation 10 mai 1991).

De même, il a été jugé qu'en dépit d'une clause du bail mettant à la charge du locataire les réparations visées à l'article 606 du Code Civil (les grosses réparations), le locataire n'est pas tenu en l'absence de clause contraire expresse, de remplacer les équipements atteints de vétusté dès lors qu'il n'est pas démontré que cet état est dû à un défaut d'entretien du locataire ou à un usage anormal (Cour de Cassation 22 novembre 1994).

Il faut également attirer l'attention du bailleur et du locataire sur la clause dérogatoire au Code Civil stipulant que le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent, sans pouvoir exiger aucune réparation du propriétaire même en ce qui concerne le clos et le couvert, cette clause n'a pourtant pas pour effet de mettre l'ensemble des travaux automatiquement à la charge du locataire.

L'adage tiré de l'usage "le clos et le couvert reste à la charge du bailleur" trouve toujours à s'appliquer en 2014, l'obligation de délivrance ne se limite plus au clos et au couvert et les clauses de transfert de charges au locataire doivent faire l'objet d'une rédaction minutieuse, précise et exhaustive.

Jean-Luc MEDINA

Avocat

Ancien Bâtonnier

Par jean-luc.medina le 06/01/14

La Cour de cassation juge que selon l' article L. 145-15 du Code de commerce , sont nuls et de nul effet quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec notamment aux dispositions de l'article L. 145-41 du même Code, en vertu desquelles « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Par acte du 16 février 1994, la société Locindus aux droits de laquelle se sont trouvées successivement les sociétés SIIC invest puis Icade, a donné à bail à la société Western corporation des locaux à usage commercial moyennant un loyer de 60566,77 euros. Par acte du 5 décembre 2005, la société locataire a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2006. Celui-ci a été renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, notamment de loyer. La société Western corporation ayant cessé de payer ce loyer, la bailleresse lui a délivré le 14 août 2008 un commandement de payer visant la clause résolutoire. La société locataire l'a alors assignée pour voir dire privée d'effet la clause d'indexation prévue au bail, le loyer ramené à son prix d'origine et à titre subsidiaire suspendre les effets de la clause résolutoire.

Pour rejeter la demande de nullité de la clause résolutoire, la cour d'appel avait retenu que le délai de trente jours prévu dans cette clause correspondait au mois calendaire imposé par l' article L. 145-41 du Code de commerce , de sorte que ce moyen de nullité était sans portée et la clause résolutoire valable.

Sur le pourvoi formé par la société locataire, la Cour de cassation casse cette décision après avoir considéré « qu'une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d'au moins un mois a pour effet de faire échec aux dispositions de l' article L. 145-41 du Code de commerce ».

Sources : : Cass. 3e civ., 11 déc. 2013, n° 12-22.616 JurisData n° 2013-028704

Par jean-luc.medina le 16/10/13

Réponse publiée au journal officiel en Février 2013

La législation sur les loyers des baux commerciaux est fixée par les articles L. 145-33 à L. 145-40 du code de commerce. L'évolution du loyer révisé ou renouvelé a longtemps été encadrée et plafonnée uniquement par référence à l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) publié par l'institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Cependant, les hausses de loyers découlant de cet indice de référence ont été jugées excessives et erratiques. C'est la raison pour laquelle les pouvoirs publics ont créé, dans la loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, et suite à la proposition faite par les organisations professionnelles représentatives du commerce et de l'artisanat, un nouvel indice de référence de ces loyers, l'indice des loyers commerciaux (ILC). Ce nouvel indice est composé pour 50 % de l'indice des prix à la consommation, pour 25 % de l'indice des prix de la construction, et pour 25 % de l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail. Il ne peut être choisi comme référence alternative à l'indice du coût de la construction que si les deux parties, bailleur et locataire, en sont d'accord. Les indices publiés trimestriellement par l'INSEE se sont traduits par une hausse moindre des loyers pour les périodes les plus récentes en cas d'utilisation de l'ILC au lieu de l'ICC. Ainsi, du troisième trimestre 2011 au deuxième trimestre 2012, l'lLC a conduit à des hausses annuelles de loyer respectivement de 2,88 %, 3,26 %, 3,25 % et 3,07 % contre 6,84 %, 6,85 %, 4,05 %, et 4,58 % pour l'ICC. En revanche, sur d'autres périodes, moins nombreuses toutefois, l'utilisation de l'ICC était plus favorable pour le locataire. Ainsi, à titre d'exemple, au troisième trimestre 2009, la baisse annuelle de loyer issue de l'ICC était de 5,87 % tandis que la baisse liée à l'ILC n'était que de 1,22 % et pour le dernier indice connu (publié le 4 janvier 2013), l'ILC s'est accru de 2,72 % contre 1,48 % pour l'ICC. Il n'en demeure pas moins que les organisations professionnelles sont attachées à l'ILC. Ce plafonnement de l'évolution du loyer comporte certaines exceptions, notamment celle constituée par la notion de « facteurs locaux de commercialité », issue des articles L. 145-33, L. 145-34 et L. 145-38 du code de commerce. Une modification matérielle de ces facteurs locaux entraînant un changement important du contexte environnant le commerce (modification de la desserte en moyens de transport, possibilités de stationnement ou modification de la population...) permet de justifier une variation du loyer tant à la hausse qu'à la baisse. Toutefois, le bien-fondé de cette prise en compte est apprécié au cas par cas par le juge qui s'assure systématiquement que les conditions du déplafonnement sont intégralement remplies. En conséquence, il arrive très fréquemment qu'il rejette la hausse de loyer voulue par le bailleur. Cet assouplissement atténue la contrainte du plafonnement imposée au bailleur et se justifie par le fait que l'évolution de l'environnement du commerce accroîtra ou diminuera la clientèle potentielle amenée à fréquenter le commerce. Ce dispositif permet d'éviter que la situation ne reste figée alors que l'environnement économique du commerce a fortement évolué. Des modifications de la législation en vigueur en matière de loyer sont à l'étude pour corriger les dysfonctionnements constatés et garantir un cadre juste pour les locataires et les bailleurs.

Par jean-luc.medina le 16/10/13

Au deuxième trimestre 2013, l'indice des loyers commerciaux s'établit à 108,50. Sur un an, il est en hausse de 0,79 %.

L'article 47 de la loi de modernisation de l'économie (n° 2008-776) du 4 août 2008 instaure l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 définit les activités concernées ainsi que les modalités de calcul et de publication de cet indice.

Référence 100 au 1er trimestre 2008

Source : Insee

En niveau Évolution annuelle (T/T-4) en %

2009 T1 102,73 2,73

2009 T2 102,05 0,84

2009 T3 101,21 - 1,22

2009 T4 101,07 - 1,88

2010 T1 101,36 - 1,33

2010 T2 101,83 - 0,22

2010 T3 102,36 + 1,14

2010 T4 102,92 + 1,83

2011 T1 103,64 + 2,25

2011 T2 104,44 + 2,56

2011 T3 105,31 + 2,88

2011 T4 106,28 + 3,26

2012 T1 107,01 + 3,25

2012 T2 107,65 + 3,07

2012 T3 108,17 + 2,72

2012 T4 108,34 + 1,94

2013 T1 108,53 + 1,42

2013 T2 108,50 + 0,79

2013 T3

2013 T4

Par jean-luc.medina le 24/06/13

La société locataire de locaux à usage commercial a, par acte du 3 juin 2003, fait signifier par huissier de justice un congé à effet au 31 décembre 2003, puis le 6 juin 2003, a fait signifier par huissier de justice une demande de renouvellement de bail annulant et remplaçant le congé déjà délivré.

Le 6 juin 2003, le bailleur avait accepté le congé, mais le 26 juin 2003 a fait signifier à son locataire un acte refusant le renouvellement sans indemnité d'éviction au vu du congé délivré. La société locataire a assigné sa bailleresse et l'huissier pour annuler le congé du 3 juin 2003.

Retenant que la nullité des actes d'huissier de justice était régi par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure et que la nullité d'un congé ne pouvait être prononcée au motif que l'huissier aurait agi en dehors de son mandat, ou que cet acte aurait été délivré par erreur et en l'absence de consentement, et relevant que l'huissier de justice avait mal exécuté le mandat qui lui avait été donné, c'est à bon droit que la cour d'appel de Lyon en a exactement déduit que l'absence d'intention de la société locataire ne constituait pas une irrégularité de fond de l' article 117 du Code de procédure civile et a légalement justifié sa décision de retenir que l'acte du 3 juin 2003 avait produit ses effets

Arrêt de la cour de cassation du 5 Juin 2013

Par jean-luc.medina le 22/04/13

N'encourt pas de forclusion le bailleur qui, dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), a déclaré une créance résultant de la résiliation du bail décidée par le liquidateur en application de l'article L. 641-12 du code de commerce, peu important que ce délai ait expiré postérieurement à celui imparti par l'article R. 622-21, alinéa 2, du même code.

Cette solution, rendue au visa des articles L. 622-24, L. 622-26, L. 641-3 et L. 641-12 du code de commerce, dans leur rédaction issue de la loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005,et des articles R. 622-21, alinéa 2, R. 622-24 et R. 641-25 du même code, dans leur rédaction issue du décret n° 2005-1677 du 28 décembre 2005, reste totalement valable sous le régime actuel, malgré la modification de certains de ces textes par l'ordonnance du 18 décembre 2008 et le décret du 12 février 2009, notamment l'article L. 641-12, adaptant à la liquidation judiciaire le régime du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise prévu par l'article L. 622-14.

Cet article L. 641-12 permet au liquidateur de résilier le bail lorsqu'il décide de ne pas le continuer et en informe le bailleur. L'article R. 622-21, applicable à la liquidation judiciaire sur renvoi de l'article R. 641-25, accorde alors à ce dernier « un délai d'un mois à compter de la date de la résiliation de plein droit ou de la notification de la décision prononçant la résiliation pour déclarer au passif la créance résultant de cette résiliation ».

le délai de deux mois est un minimum dont doit bénéficier tout créancier dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture. La chambre commerciale a déjà considéré que le créancier titulaire d'une sûreté publiée qui a déclaré sa créance dans le délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC, ne pouvait encourir la forclusion, peu important qu'il ait été averti personnellement avant cette publication par le liquidateur d'avoir à déclarer sa créance (Com. 30 oct. 2012, n° 11-22.836, Dalloz actualité, 7 nov. 2012, obs. A. Lienhard ).

Com. 26 mars 2013, F-P+B, n° 11-21.060

Par jean-luc.medina le 18/04/13

L'ICC du quatrième trimestre 2012, publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Informations rapides de l'INSEE n° 80, 5 avr. 2013) et pris en compte à l'occasion de la révision et du renouvellement des baux commerciaux en application des articles L. 145-38 et L. 145-34 du code de commerce, s'élève à 1 648, soit une hausse de 0,06 % sur un an, de 8,76 % sur trois ans et de 35,01 % sur neuf ans.

Sur un trimestre, l'ICC recule de 0,55 %.

À côté de l'ICC, la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie a instauré l'indice des loyers commerciaux (ILC), tandis que la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit a créé l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), « s'ils sont applicables ».

Le champ d'application de ces indices et les modalités de leur calcul ont été précisés, respectivement, par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 et par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011.

Au quatrième trimestre 2012, l'ILC s'établit à 108,17 en hausse de 1,94 % sur un an (Informations rapides de l'INSEE n° 82, 5 avr. 2013).

Quant à l'ILAT, sur le même trimestre, à 106,46, il enregistre une augmentation de 2,04 % sur un an (Informations rapides de l'INSEE n° 81, 5 avr. 2013).

Par jean-luc.medina le 08/04/13

L'ordonnance d'expropriation avait transféré la propriété de l'immeuble dans lequel était exploité un commerce. Par la suite, ce fonds de commerce avait été cédé à une autre société. Cette dernière réclamait une indemnité d'éviction à la commune. C'est à tort que la cour d'appel de Versailles a décidé que cette société, cessionnaire du fonds de commerce, ne pouvait prétendre à aucune indemnité. Car l'ordonnance d'expropriation, qui éteint le droit au bail, ne fait pas disparaître le fonds de commerce ; la cession de ce fonds emporte, sauf clause contraire incluse dans l'acte, cession de la créance d'indemnité d'éviction due au cédant. Peu importe que la cession du fonds de commerce soit intervenue après l'ordonnance d'expropriation.

Source : Lettre hebdomadaire Lexis nexis

Cass. 3e civ., 20 mars 2013, n° 11-28.788, FS-P+B : JurisData n° 2013-004903

Par jean-luc.medina le 15/03/13

Le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ; à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l'INSEE intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Pour dire que le prix du loyer du bail renouvelé devait être déplafonné, l'arrêt attaqué a retenu que la modalité de fixation du loyer par paliers dans le bail à renouveler, qui exclut la fixation d'un loyer de base, met obstacle à l'application de la règle du plafonnement et impose d'apprécier le loyer lors du renouvellement à sa valeur locative.

En statuant ainsi, alors que, pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l'article L. 145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d'effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d'un loyer progressif par paliers, la cour d'appel a violé les L. 145-34 du code de commerce, ensemble l'article L. 145-33 du même code.

Source

Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 12-13.962, FS-P+B, SA Maison de la truffe c/ Mme R. : JurisData n° 2013-003783