Par jean-luc.medina le 07/06/09

Il n'est pas facile de faire campagne lorsqu'on a pas l'habitude.

Je n'ai pas l'habitude de changer de comportement,ni de propos parceque je me présente à une election.

Peut être parceque je ne suis pas (heureusement) un habitué des élections.

A la FNUJA,j'étais le seul candidat à la présidence comme les années précédentes aux différents postes occupés au bureau.

Pour le CNB,il s'agissait d'un scrutin de liste sans campagne personnelle.

Pour les élections au conseil de l'ordre de Grenoble,il n'y a pas véritablement de campagne au sens véritable de terme.

Je n'ai jamais fais de politique ni posséder une carte d'un quelquonque parti (mais j'ai toujours voté).

Le problème est que les électeurs peuvent légitimement se demander si durant la campagne electorale vous ne devenez pas soudainement plus symphatique et si les propos que vous tenez proviennent bien du fond de votre coeur et de vos convictions.

Déjeunant Jeudi dernier avec le jeune barreau,j'ai devellopé un argumentaire qui me tient à coeur depuis des années et qui n' jamais varié.Il est très favorable aux jeunes confrères qui m'ont écouté.Mais N'ont ils pas pris ses propos comme des propos de circonstances électorales ?

La fidélité n'est plus une valeure incontestable,ce qui compte ,ce n'est pas votre parcours,vos idées passées, mais ce que vous ferez demain...donc des promesses....

Même chose pour la soirée de l'UJA.Ceux qui me connaissent savent que j'adore la musique et que j'adore danser.Mais le faire à 20 jours d'un scrutin au milieu de mes jeunes confrères ne sera t-il pas jugé electoraliste ? et pourtant je suis entouré de mes amis de toujours,Natacha,cécile,Agnès,Cécile,Eric,Olivier,Arnaud etc...Je méclipse donc à regret à une heure du matin pour ne pas trop en faire

Dur dur la campagne....

Par jean-luc.medina le 19/05/09

Je serai candidat au Delphinat, les 29 et 30 juin prochain.

Je suis membre de notre Conseil de l'Ordre de manière quasi ininterrompue depuis 11 ans (4ème mandat en cours).

Une génération s'est quasiment écoulée depuis la fusion de la profession d'avocat avec celle des conseils juridiques et comme toutes les grandes réformes, c'est maintenant qu'elle va véritablement prendre effet dans les esprits, entraînant d'autres évolutions encore plus profondes auxquelles nous devons nous préparer sans tarder.

Les dernières statistiques nationales démontrent que les avocats Grenoblois ont en moyenne les revenus parmi les plus faibles du Barreau Français.

L'attractivité de notre barreau décline fortement depuis quelques années.

Nonobstant une situation financière difficile, notre Ordre conserve encore certaines marges de manœuvre.

A l'heure où nous subissons l'hégémonie et l'appétit du grand Barreau lyonnais voisin et un Barreau de Paris omniprésent, la tentation de démanteler certains de nos services communs, d'affaiblir nos syndicats, de supprimer toute communication, de faire l'impasse sur nos relations internationales, fondée sur des considérations financières serait une grave erreur, à court et moyen terme.

Nous devons inventer des alternatives sans obérer les comptes de l'Ordre, ni augmenter les cotisations.

Notre dernière assemblée générale du 28 avril dernier m'a renforcé dans l'idée qu'il fallait mettre en œuvre en urgence de nouvelles règles d'organisation, de transparence, de démocratie et de proximité, notamment lors du vote du budget qui doit constituer l'acte fondateur d'une politique bien comprise de tous.

Les principaux axes de la politique de notre Ordre, services communs, installation, subventions, communication datent d'une vingtaine d'années.

Toutes ces politiques qui sont quasi machinalement reconduites d'année en année devront être repensées, auditées et revalidées.

Il faut préparer l'Ordre dans une vision prospective au-delà du mandat du prochain Bâtonnier et faire en sorte que le développement de nos cabinets profite à tous.

Il faut que nous soyons encore mieux formés, que nous ne laissions pas échapper des pans de nos activités à d'autres et que nous nous préparions à conquérir les nouvelles activités qui s'ouvrent aux avocats.

Notre barreau est jeune et nécessite une action énergique et à long terme

La qualité principale d'un Bâtonnier est d'être un rassembleur.

Je n'entends cependant pas renier mon histoire liée à l'Union des Jeunes Avocats.

J'ai assumé des responsabilités nationales à la tête de la Fédération Nationale des Unions de Jeunes Avocats (2003 – 2004), et au Bureau du Conseil National des Barreaux (2005-2008) où, je me suis confronté à une tâche difficile, mais exaltante et formatrice

Nous devons protéger et préserver les premières années d'exercice, notamment la collaboration libérale, l'installation, le développement des cabinets.

Nous devons également veiller à ce que les plus expérimentés ne souffrent pas de l'évolution rapide des technologies et éviter la fracture numérique.

Dans la période de crise actuelle, chaque Confrère en difficulté devra savoir qu'il trouvera en son Bâtonnier, non pas un mandataire liquidateur en puissance, mais un réconfort, une écoute et une aide.

C'est l'essence même de l'existence de notre Ordre : assurer la solidarité et aider ceux qui sont dans la difficulté passagère.

Lors des cérémonies d'honorariat ,il est souvent évoqué avec nostalgie le temps où les Avocats étaient "les seigneurs" du Palais.

Si redevenir "des seigneurs" n'est pas forcément un objectif utile, il faudra exiger avec force le respect mutuel dans nos rapports avec les Magistrats et agir avec la plus grande fermeté.

L'Avocat a également un rôle dans la cité, il a été de tout temps une vigie, un rempart contre les abus de pouvoir, un défenseur des libertés, des exclus et des plus démunis.

Cette fonction traditionnelle est toujours à cultiver, car elle est pour beaucoup d'entre nous l'essence de notre profession et notre honneur collectif.

Une profession avec plusieurs métiers et modes d'exercice qui se respectent, dotée d'une déontologie unique et forte, doit être vécue comme une chance et non comme un frein : c'est ainsi que seront préservées l'unité et la diversité de notre Barreau.

La fonction de Bâtonnier n'est pas une fonction honorifique, c'est une lourde charge.

Avant de me présenter à vos suffrages, je prends l'engagement de ma totale disponibilité pour notre Barreau et pour chacun de mes confrères.

J'espère vous avoir convaincu de ma volonté, de ma fidélité et de la sincérité de mon engagement sans faille pour notre Barreau et pouvoir recueillir votre confiance.

Par jean-luc.medina le 05/05/09

la conseil de l'ordre dans sa séance du 4 Mai nonobstant les deux voeux de l'assemblée générale a maintenu la suppression ou le gel (pour être précis) des subventions aux syndicats.

Cette décision était prévisible,les membres du conseil de l'ordre n'ont pas souhaité changé d'avis (d'autres ont préféré ne pas siéger hier soir) et ont estimé que le conseil de l'ordre était souverain.

Il n'est pas dans mon intention de violer le secret des délibérations,un compte rendu sera diffusé par le Batonnier.

En revanche,le conseil de l'ordre par un défaut de méthode et de communication, me semble t-il, s'est mis dans une situation inextricable.

Il fallait éviter d'en arriver là en anticipant, car il est toujours difficile en démocratie d'être désavoué par une assemblée générale de l'ordre pour ensuite ne pas tenir compte de son voeux.

Il faudra donc chercher en urgence à réinstaurer un lien de confiance ébranlé entre le conseil de l'ordre et nos confrères.

Par jean-luc.medina le 26/02/09

La conjoncture économique actuelle peut susciter une telle interrogation.

Surtout le preneur peut avoir le souci principal de voir le loyer appliqué subir une baisse compte tenu des aléas de la conjoncture économique actuelle.

Il n'est donc pas inutile de revenir sur les principes juridiques et de jurisprudence pouvant permettre une baisse du loyer commercial.

1. Baisse du loyer commercial dans l'hypothèse d'un renouvellement du bail :

L'article L145-34 du Code du Commerce fixe un plafond de loyer lors du renouvellement.

Par application de l'article L145-33 du Code de Commerce, la valeur du loyer renouvelé doit intervenir à la valeur locative.

La Cour de Cassation est fixée sur ce sujet :

« Dès lors que le bail renouvelé est un nouveau bail et non le simple prolongement du bail antérieur et qu'à défaut d'accord sur le renouvellement, le juge fixe le prix selon les règles prévues aux articles 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953, c'est exactement qu'un arrêt à retenu que le prix du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, inférieure en l'espèce au loyer expiré ».

Cette jurisprudence est constante.

Il est donc possible lors du renouvellement du bail commercial ,d'obtenir une baisse de son loyer à la valeur locative, baisse qui est sans limite c'est-à-dire sans plancher.

Cette valeur locative sera déterminée par une expertise judiciaire.

2. La révision triennale du loyer à la baisse :

L'article L145-38 du Code de Commerce permet de demander la révision de son loyer trois ans après la dernière fixation du loyer.

La baisse du loyer lors d'une révision triennale a entrainé de nombreuses controverses jurisprudentielles et l'intervention d'une loi du 11 décembre 2001 afin d'interdire les baisses de loyer.

Ce texte mal-rédigé a entrainé un certain nombre de controverses jurisprudentielles et doctrinales.

La Cour de Cassation est finalement intervenue en décidant, qu'en l'absence de motif de déplafonnement du loyer, le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situait entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice et du coût de la construction.

Il est donc possible, en l'absence de déplafonnement, de solliciter une baisse de son loyer dans le cadre d'une révision triennale.

Cependant, cette baisse ne pourra être inférieure au loyer en cours.

Autrement dit, cette demande de baisse de loyer, en l'absence de déplafonnement, va simplement permettre d'éviter l'application d'une augmentation en appliquant l'indice du coût de la construction.

Il faut donc retenir deux règles :

- Si la valeur locative est inférieure au plafond mais supérieure ou égale au loyer contractuel, la valeur locative doit s'appliquer.

- Si la valeur locative est inférieure au loyer contractuel, c'est ce loyer contractuel qui doit s'appliquer.

La demande de baisse de loyer ne trouve toute son acuité que dans l'hypothèse de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entrainant par eux-mêmes une baisse de 10% de la valeur locative.

La baisse n'est limitée en l'espèce par aucun plancher.

Il appartient donc au preneur de rapporter une triple preuve :

- Une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

- Une baisse de plus de 10% de la valeur locative.

- Un lien de causalité entre la modification matérielle et la baisse de la valeur locative.

Rappelons que les demandes de révision doivent intervenir dans le délai de trois ans de la dernière modification du loyer, cette demande doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception et à défaut d'accord, le locataire doit notifier un mémoire dans le délai de prescription de deux ans depuis sa demande puis saisir le Juge des Baux Commerciaux.

3. La révision à la baisse des loyers indexés :

L'article L145-39 du Code du Commerce instaure une révision à la baisse des loyers indexés dès lors que par l'application d'une clause d'indexation le loyer se trouve augmenté de plus de 25% par rapport au prix d'origine.

Dès lors la procédure de révision légale est possible et le preneur peut alors obtenir une fixation du loyer à la baisse sans limitation autre que la valeur locative.

Pour engager cette procédure, il suffit de démontrer que par le jeu de la clause d'indexation le loyer a varié de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé.

Il appartient donc de comparer le loyer en cours au loyer initial du bail par rapport au loyer résultant d'une révision intervenue postérieurement sur le fondement des articles L145-38 ou L145-39 ou d'un commun accord.

Cette révision n'est pas soumise à des conditions de délai et il n'est pas nécessaire d'attendre la fin de la période prévue par la clause d'échelle mobile.

Il convient de respecter des conditions de forme prévues aux articles L144-37 et R145-20 du Code de Commerce.

La demande peut être formée par lettre recommandée avec accusé de réception et doit indiquer à peine de nullité le prix du loyer demandé.

En conclusion, il est à craindre que la conjoncture actuelle ne pousse les preneurs à engager les différentes actions menant à la baisse du loyer commercial.

Cependant, il convient d'agir comme toujours avec prudence et dextérité.

Par jean-luc.medina le 17/11/08

Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l'indice national trimestriel des loyers commerciaux, pris en application des articles 40 et 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (LME) détermine les modalités de fixation de ce nouvel indice devant servir de plafond lors de la révision du montant du loyer commercial, si les cocontractants le souhaitent, en lieu et place de l'indice trimestriel du coût de la construction

L'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est constitué par la somme pondérée d'indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve et de celle du chiffre d'affaires du commerce de détail (dont ce décret fournit le détail du mode de calcul).

Le calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux est basé sur les valeurs de ses trois composantes contenues dans la dernière publication disponible à la date de calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Si l'une des composantes est modifiée postérieurement à la publication d'un indice un trimestre donné, ces modifications ne seront pas prises en compte pour rectifier l'indice déjà publié. Les indices relatifs aux trimestres antérieurs à la première publication sont aussi calculés à partir de l'ensemble des dernières valeurs connues des différentes composantes, à la date de la première publication.

L'indice des loyers commerciaux et ses variations sont publiés avec deux décimales. Il est publié trimestriellement par l'INSEE.

Si un des indices constitutifs de l'ILC est rebasé du fait d'une modification de la méthode de calcul, ou change d'année de référence (année où l'indice vaut 100), l'INSEE calculera le coefficient de raccord à appliquer à la nouvelle série de façon à continuer à pouvoir appliquer la formule explicitée dans l'article 3 qui assure une référence à 100 au premier trimestre 2008 à l'ILC et à chacune de ses composantes

Par jean-luc.medina le 22/10/08

Je suis intervenu ce Mardi 21 Octobre pour former des juristes,notaires ou avocats aux baux commerciaux dans les locaux de Lexis nexis à Paris.

C'est la quatrième fois que Lexis nexis me demande d'intervenir sur l'actualité en matière de baux commerciaux (formation sur deux jours dont la première journée est assurée par mon associé honoraire Michel DALMAS).

le moment est convivial,interactif,beaucoup d'échanges avec des notaires,des juristes ,des confrères avocats.

La matière est technique et truffée de pièges.

Je garde un excellent souvenir de la formation donnée à l'école des avocats de Grenoble à mes confrères sur la révision du bail commercial il y a quelques mois.

J'apprécie ses moments de formation,j'ai toujours gardé un faible pour l'enseignement et j'enseigne depuis 16 ans le droit des contrats à l'université Stendhal de Grenoble.Il faut rester pratique,s'éloigner des débats de la doctrine qui sont pourtant essentiels et qui enrichissent la compréhension des problèmes pratiques.

Il faut savoir bien doser.

Un vrai moment de bonheur et d'oxygène avant de retrouver les soucis quotidien d'un cabinet d'avocats

Par jean-luc.medina le 20/10/08

La loi du 4 août 2008 a modifié le régime des baux commerciaux.

Il ne s'agit pas du "grand soir" de la réforme des baux commerciaux, mais 6 points méritent l'attention.

1°/ Les baux de courte durée :

Il est désormais possible de prévoir une succession de plusieurs baux dérogatoires entre les mêmes parties relativement au même local dans la seule limite d'une durée totale cumulée de deux ans.

L'article L 145-5 ne visait que "le bail".

2°/ L'inscription au Registre du Commerce et au Répertoire des Métiers :

Il n'est pas nécessaire de procéder à l'immatriculation de colocataires ou des co-indivisaires du bail non exploitants du fonds de commerce pour pouvoir prétendre désormais au bénéfice du statut des baux commerciaux. Cette disposition est étendue en cas de décès du locataire aux héritiers ou ayant-droits qui sollicitent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause, pour les besoins de la succession, bien qu'ils n'exploitent pas le fonds de commerce ou le fonds artisanal.

Cette disposition revient sur une Jurisprudence établie (notamment Cass. Civ. 3ème – 14 novembre 2007).

3°/ Faculté d'option conventionnelle des professionnels pour le statut des baux commerciaux :

Il était toujours aux professionnels de souhaiter s'assujettir contractuellement au régime des baux commerciaux. Cependant, ils conservaient les dispositions d'ordre public du régime des baux professionnels énoncés par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Désormais, il est possible conventionnellement de souscrire au statut des baux commerciaux et de refuser l'application de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui permet, rappelons-le, aux professionnels locataires de pouvoir donner congé à tout moment moyennant un préavis de 6 mois.

Désormais en optant pour le statut des baux commerciaux, les professionnels libéraux pourront bénéficier du droit au renouvellement de leur bail

4°/ Suppression de la référence aux "usages locaux" pour les congés :

Un certain nombre de dispositions des baux commerciaux font référence aux usages (article L 145-8, L 145-9 et L 145-12 du Code de Commerce).

Ces usages sont purement et simplement supprimés.

Désormais, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l'avance.

5°/ La tacite reconduction du bail :

L'article L 145-9 du Code de Commerce prévoit qu'à défaut de congé le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat.

Il faudrait parler juridiquement en réalité de tacite prorogation du bail.

La nouvelle loi, confirmant l'analyse et la Jurisprudence constante, rajoute que le bail se poursuit par tacite reconduction non seulement à défaut de congé mais également en cas de demande de renouvellement.

6°/ Le nouvel indice de révision des loyers commerciaux :

La loi crée un nouvel indice appelé indice des loyers commerciaux (ILC) à côté de l'indice actuel de révision des loyers qui est l'indice INSEE du coût de la construction.

Ce dernier indice ayant augmenté de façon substantielle, les parties auront la possibilité désormais, dans les activités commerciales dont la liste sera fixée par un décret ultérieur, de faire référence volontairement désormais à cette nouvelle indexation.

Par jean-luc.medina le 02/09/08

Deux Jurisprudences sont à signaler, toutes deux datées du 9 juillet 2008, émanant de la 3ème Chambre de la Cour de Cassation.

Dans un premier arrêt, la Cour de Cassation a eu à traiter le problème de stipulations contractuelles d'un bail commercial lesquelles cherchent parfois à exonérer le bailleur de son obligation de réparation.

En effet souvent, le contrat de bail met à la charge exclusive du locataire toutes les réparations et réfections, y compris les grosses réparations visées par l'article 606 du Code Civil.

Il a été admis également en jurisprudence qu'une clause contractuelle pouvait mettre à la charge du preneur l'obligation de réaliser les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Or, nous connaissons la limite de cette Jurisprudence, le bailleur reste toujours tenu de l'obligation de délivrance de sorte qu'il ne peut s'exonérer de l'obligation d'assurer le clos et le couvert.

En l'espèce, le local commercial était affecté de désordres concernant les murs et la toiture. Le bailleur avait pris l'initiative de solliciter la condamnation de son locataire sur la base de la clause contractuelle du bail commercial mettant à sa charge les grosses réparations prévues par l'article 606 du Code Civil, y compris les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Dans un premier temps, la Cour d'Appel avait prononcé la condamnation du bailleur lequel a formé un pourvoi en Cassation sur la base de l'article 1720 du Code Civil, texte qui n'est pas d'ordre public et qui permet au bailleur de mettre contractuellement à la charge de son locataire toutes les réparations autres que locatives.

La Cour de Cassation considère que nonobstant les clauses du contrat de bail, le bailleur reste tenu des vices structurels de l'immeuble. Ces travaux restent donc à la charge du bailleur.

Dans un second arrêt du même jour, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur l'incidence de travaux d'amélioration financés par le bailleur sur le déplafonnement du loyer.

Il a toujours été considéré que l'amélioration au cours du bail des équipements et moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire par le bailleur constituaient un motif pour obtenir le déplafonnement du loyer.

Le Juge doit vérifier que le locataire dans l'exercice de son commerce ou de son activité est susceptible de bénéficier des aménagements apportés au local loué ou à l'immeuble.

La Jurisprudence admettait que l'installation d'un ascenseur était considérée comme une modification des caractéristiques des locaux justifiant le déplafonnement, notamment des bureaux ou des locaux d'activité situés en étage. Le déplafonnement a également été admis pour une boutique en pied d'immeuble (Cass. Civ. III 9 octobre 1996).

En l'espèce, la Cour d'Appel de Paris avait refusé en première instance le principe du déplafonnement en retenant que les travaux réalisés par les bailleurs (en l'occurrence l'installation d'un ascenseur) avaient modifié les caractéristiques de l'immeuble en le rendant plus confortable et attractif mais que ces travaux n'avaient aucune incidence particulière sur l'activité exercée par les preneurs.

La Cour de Cassation a approuvé cette motivation et a précisé que le déplafonnement du loyer ne pouvait intervenir que si les travaux réalisés avaient une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur. Il conviendra donc à chaque fois que l'occasion se présente, de vérifier la notion "d'incidence favorable" sur l'activité, notion qui de mon point de vue continuera à alimenter un certain contentieux.

Par jean-luc.medina le 04/10/07

La Cour de cassation dans un arrêt du 31 mai 2007 a posé un piège mortel au locataire évincé qui peut prétendre à une indemnité d'éviction.

Aux termes des articles L145-9 et L.145-10 du Code de Commerce, le locataire qui prétend à une indemnité d'éviction doit saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans sous peine de forclusion.

En l'espèce, un bailleur signifie un congés avec refus de renouvellement et offre de payer l'indemnité d'éviction.

Puis il prend l'initiative de saisir le Juge des référés d'une demande de désignation d'expert visant à apprécier le montant de l'indemnité d'éviction.

Nous savons que les délais d'expertise sont relativement longs et suite au dépôt du rapport d'expertise, le bailleur saisit à nouveau le Tribunal et demande que son locataire soit déchu de tout droit à indemnité d'éviction sur la base de la prescription biennale prévue à l'article L.145-60 du Code de Commerce.

Si la Cour retient l' argumentation du bailleur, la suite peut être dramatique pour le locataire qui devient immédiatement occupant sans droit ni titre.

Or, la Cour de Cassation a considéré dans son arrêt du 31 mai 2007 que la demande formée par le locataire était bien prescrite faute pour lui d'avoir agi en paiement de cette indemnité.

La Cour considère donc que l'offre d'indemnité d'éviction formulée dans le congés, de même que l'assignation engagée par le bailleur afin de faire désigner un expert chargé d'évaluer le montant de l'indemnité ne sont pas des actions interruptives de prescription.

Cette prescription est prononcée nonobstant le droit du locataire au maintien dans les lieux jusqu'à fixation à paiement de l'indemnité d'éviction comme le prévoit l'article L.145-28 du Code de Commerce.

Cette jurisprudence critiquable en soi ,implique pour le locataire d'impérativement veiller à assigner en paiement d'indemnité d'éviction à laquelle il estime avoir droit avant deux années décomptées à partir du jour de la prise d'effet du congés ou de la date du refus de renouvellement.

En revanche, pour le bailleur, cette jurisprudence ouvre une brèche et les plus astucieux auront compris la technique qu'il convient d'utiliser procéduralement pour tenter de piéger de façon mortelle et irrévocable son locataire...