Par jean-luc.medina le 01/02/16
 

M. et Mme M., locataires d'un local d'une galerie marchande en vertu d'un bail commercial, qui se sont vu délivrer par leur bailleur, la SCI Immogal, sur le fondement de l' article L. 145-18 du Code de commerce , un congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d'éviction avec offre d'un local de remplacement, l'ont assigné en paiement d'une indemnité d'éviction ainsi que de diverses sommes.

Devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les époux M. font grief à l'arrêt leur ayant reconnu le droit au paiement d'une indemnité d'éviction, d'avoir rejeté, comme nouvelle, leur demande tendant à la restitution d'une somme représentant le pas-de-porte ainsi que leur demande en réparation du trouble de jouissance causé par l'absence d'entretien des locaux et de leurs abords par la bailleresse.

Dans son pourvoi incident, la SCI argumentait que le local de remplacement offert, en cours de construction, dont les plans avaient été soumis à M. et Mme M., respectait les critères définis par l' article L. 145-18 du Code de commerce .

Les demandes de la SCI sont rejetées. La Cour de cassation juge qu'étant donné que le local proposé en remplacement n'existait pas au moment où le congé a été délivré, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de condamner la SCI au paiement d'une indemnité d'éviction.

De même, sur la demande relative à la restitution d'une somme représentant le pas-de-porte, la Cour juge le moyen du pourvoi non fondé.

Mais, sur la demande en réparation du trouble de jouissance causé par l'absence d'entretien des locaux, la Cour de cassation juge que « l'exécution des mesures ordonnées en référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite n'est pas exclusive de la réparation du préjudice que ce trouble a pu causer », et qu'ainsi la cour d'appel qui rejette la demande en réparation du trouble de jouissance, après avoir relevé que la société avait satisfait aux injonctions qu'elle a été condamnée à exécuter en référé, viole les articles 1147 et 1719 du Code civil , ensemble l' article 484 du Code de procédure civile .

 

Par jean-luc.medina le 12/05/08

Peut on solliciter l'instauration d'une expertise judiciaire sur le fondement de l'article 145 du NCCP alors que parallèlement le juge des loyers est saisi d'une instance en fixation du montant du bail renouvellé ?

La cour de cassation dans un arrêt du 16 Avril 2008 refuse cette mesure alors que le bailleur invoquait les dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce qui prévoit un droit à renonciation au renouvellement par le bailleur dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le nouveau loyer.

Le Bailleur peut avoir intérêt à connaitre à ce moment précis le montant de l'indemnité d'éviction qu'il aura à débourser s'il considère que le nouveau loyer fixé par le juge des loyers est moins interressant que la récupération du droit a bail et le réglement de l'indemnité d'éviction.

Or dès lors que le bailleur n'a pas encore exercé son droit d'option,il n'a aucun intérêt immédiat à agir et dès lors il est irrecevable à agir.

Outre son caractère non criticable sur le plan des principes (il n'existe aucun litige né et actuel)La décision de la cour de cassation rejoint une certaine éthique et morale dans les relations entre bailleurs et preneurs.Le bailleur qui dispose de larges possibilitées ne peut jouer sur tous les tableaux à la fois.A lui de choisir sa stratégie ,de s'y tenir ,voir d'en changer mais il lui est impossible de poursuivre deux stratégies de manière cumulatives mettant ainsi le locataire dans une précarité impossible.

Par jean-luc.medina le 04/10/07

La Cour de cassation dans un arrêt du 31 mai 2007 a posé un piège mortel au locataire évincé qui peut prétendre à une indemnité d'éviction.

Aux termes des articles L145-9 et L.145-10 du Code de Commerce, le locataire qui prétend à une indemnité d'éviction doit saisir le Tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans sous peine de forclusion.

En l'espèce, un bailleur signifie un congés avec refus de renouvellement et offre de payer l'indemnité d'éviction.

Puis il prend l'initiative de saisir le Juge des référés d'une demande de désignation d'expert visant à apprécier le montant de l'indemnité d'éviction.

Nous savons que les délais d'expertise sont relativement longs et suite au dépôt du rapport d'expertise, le bailleur saisit à nouveau le Tribunal et demande que son locataire soit déchu de tout droit à indemnité d'éviction sur la base de la prescription biennale prévue à l'article L.145-60 du Code de Commerce.

Si la Cour retient l' argumentation du bailleur, la suite peut être dramatique pour le locataire qui devient immédiatement occupant sans droit ni titre.

Or, la Cour de Cassation a considéré dans son arrêt du 31 mai 2007 que la demande formée par le locataire était bien prescrite faute pour lui d'avoir agi en paiement de cette indemnité.

La Cour considère donc que l'offre d'indemnité d'éviction formulée dans le congés, de même que l'assignation engagée par le bailleur afin de faire désigner un expert chargé d'évaluer le montant de l'indemnité ne sont pas des actions interruptives de prescription.

Cette prescription est prononcée nonobstant le droit du locataire au maintien dans les lieux jusqu'à fixation à paiement de l'indemnité d'éviction comme le prévoit l'article L.145-28 du Code de Commerce.

Cette jurisprudence critiquable en soi ,implique pour le locataire d'impérativement veiller à assigner en paiement d'indemnité d'éviction à laquelle il estime avoir droit avant deux années décomptées à partir du jour de la prise d'effet du congés ou de la date du refus de renouvellement.

En revanche, pour le bailleur, cette jurisprudence ouvre une brèche et les plus astucieux auront compris la technique qu'il convient d'utiliser procéduralement pour tenter de piéger de façon mortelle et irrévocable son locataire...