Par jean-luc.medina le 17/11/08

Le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l'indice national trimestriel des loyers commerciaux, pris en application des articles 40 et 47 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 (LME) détermine les modalités de fixation de ce nouvel indice devant servir de plafond lors de la révision du montant du loyer commercial, si les cocontractants le souhaitent, en lieu et place de l'indice trimestriel du coût de la construction

L'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) est constitué par la somme pondérée d'indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve et de celle du chiffre d'affaires du commerce de détail (dont ce décret fournit le détail du mode de calcul).

Le calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux est basé sur les valeurs de ses trois composantes contenues dans la dernière publication disponible à la date de calcul de l'indice trimestriel des loyers commerciaux. Si l'une des composantes est modifiée postérieurement à la publication d'un indice un trimestre donné, ces modifications ne seront pas prises en compte pour rectifier l'indice déjà publié. Les indices relatifs aux trimestres antérieurs à la première publication sont aussi calculés à partir de l'ensemble des dernières valeurs connues des différentes composantes, à la date de la première publication.

L'indice des loyers commerciaux et ses variations sont publiés avec deux décimales. Il est publié trimestriellement par l'INSEE.

Si un des indices constitutifs de l'ILC est rebasé du fait d'une modification de la méthode de calcul, ou change d'année de référence (année où l'indice vaut 100), l'INSEE calculera le coefficient de raccord à appliquer à la nouvelle série de façon à continuer à pouvoir appliquer la formule explicitée dans l'article 3 qui assure une référence à 100 au premier trimestre 2008 à l'ILC et à chacune de ses composantes

Par jean-luc.medina le 08/02/08

En cas d'absence de modification des facteurs matérielles des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n'est pas possible de faire baisser le loyer à un niveau inférieur au dernier loyer en vigueur (voir arrêt du 11 Juillet 2007 commenté sur le blog )

Des bailleurs ont considéré qu'en l'absence de déplafonnement,il convenait d'appliquer ipso facto le loyer plafond résultant de l'application de l'indice.

Mais peut –on se référer à la valeur locative si celle ci est inférieure à la valeur plafond résultant de l'application de l'indice ?

La réponse est positive mais à condition que le loyer révisé se situe entre le loyer en cours et le loyer plafond résultant de l'application de la variation de l'indice du cout de la construction.

Je reproduis l'attendu de cet arrêt récent publié sur le site de la cour de cassation.

Mais attendu qu'ayant constaté qu'aucune modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative n'était démontrée ni alléguée, la cour d'appel a exactement retenu que le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situait entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l'indice du coût de la construction ;

Par jean-luc.medina le 04/10/07

L'article L.145-38 du Code Commerce relatif à la révision triennale continue à faire couler de l'encre.

Pourtant, il semblait bien qu'après les arrêts privilèges de 1996, la loi MURCEFF du 11 décembre 2001 sensée recadrer les aléas de la révision triennale du loyer, les choses étaient entrées dans l'ordre.

Or, certaines Cours d'Appel font de la résistance et sombrent parfois dans le syndrome de l'arrêt privilège.

C'est le cas de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS dans son arrêt du 5 décembre 2007 qui a été cassé par la troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation du 11 juillet 2007.

Rappelons que les règles concernant la révision triennale d'un loyer commercial sont d'ordre public.

La révision est possible trois ans après la prise d'effet de la précédente fixation.

Il est peut être utile de faire le point de la jurisprudence dans la matière.

L'article L.145-38 dispose :

"Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer".

Le principe demeure donc le plafonnement du loyer selon l'indice prévu au Bail commercial.

Dans le cas du plafonnement de loyer deux situations sont possibles :

­ Si l'indice a augmenté et la valeur locative a également augmentée, le locataire est protégé, la valeur indicielle du loyer constitue la valeur plafond

­ Si l'indice a augmenté alors que la valeur locative est en baisse, le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative mais le nouveau loyer ne pourra être inférieur au dernier loyer payé avant révision.

Le dernier loyer payé avant fixation constitue un seuil.

Dans l'hypothèse d'un déplafonnement du loyer, c'est-à-dire s'il est rapportée la preuve de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ,alors le principe prévu à l'article L.145-33 du Code commerce permet la fixation du nouveau loyer à la valeur locative, peu importe si cette valeur est inférieure au dernier loyer fixé.

La 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 11 juillet 2007 a cassé un arrêt de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 5 décembre 2005 qui a considéré en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, que l'utilisation de la valeur locative comme élément de la détermination du loyer pouvait permettre une révision à la baisse du loyer, c'est-à-dire une fixation à un montant inférieur au dernier loyer payé avant révision.

La Cour d'Appel de SAINT-DENIS applique donc la jurisprudence "privilège" abandonnée par la nouvelle écriture de l'article L.145-38 du Code commerce.

C'est donc à bon droit et à juste titre que la Cour de Cassation est intervenue dans son arrêt du 11 juillet 2007. (Cas. Civ. III, 11 juillet 2007 n°06-12.888, JCP édition générale n°38 du 19 septembre 2007).

Sans modification des facteurs locaux de commercialité tels que visés dans l'article L145-38,il n'est pas possible d'obtenir dans le cadre d'une révision triennale ,une baisse du loyer à un niveau inférieur au dernier loyer avant révision. Les bailleurs peuvent donc être soulagés.