jean-pierre.broc

Par olivier.poinsot le 24/02/12
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Ce décret vient en application de l'ordonnance du 16 novembre 2011 qui remplace les notions de SHOB et de SHON par la notion unique de « surface de plancher ». L'ordonnance définie cette dernière comme « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ». Le présent décret vient dans un premier temps préciser les éléments devant être pris en compte ainsi que les surfaces devant être exclues du calcul de la surface de plancher. Doivent, entre autre, être déduites de la surface de plancher : les surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur, les surfaces aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, les surfaces des combles non aménageables, etc.

Dans un second temps le décret donne une définition de la nouvelle notion d' « emprise au sol ». Il s'agit, en vertu du nouvel article R. 420-1 du Code de l'urbanisme, de « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Cette notion vient en complément de la surface de plancher afin de déterminer si un projet de construction, qui ne crée aucune surface de plancher mais occupe nécessairement un espace au sol, requiert une déclaration préalable ou nécessite la délivrance d'un permis de construire. L' « emprise au sol » permet de maintenir un contrôle notamment sur les constructions non-closes tels que les constructions dédiées au stationnement, hangars, etc. Elle permet également de déterminer si le projet de construction soumis à permis de construire nécessitera de recourir à un architecte en application des seuils fixés par l'article R. 431-2 du Code de l'urbanisme.

Ce texte entrera en vigueur le 1er mars 2012.

Décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour application de l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme.

Par olivier.poinsot le 22/02/12
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Par un décret du 9 décembre 2011 le gouvernement a rehaussé le seuil de dispense de formalité des marchés publics, inscrit à l'article 28 du CMP, de 4 000 euros à 15 000 euros. Afin d'assurer, malgré cette augmentation, le respect des principes généraux de la commande publique un nouvel alinéa a été inséré à l'article 28 III. En application de ces nouvelles dispositions les pouvoirs adjudicateurs dispensés de procédures préalables doivent "veiller à choisir une offre répondant de manière pertinente au besoin, à faire une bonne utilisation des deniers publics et à ne pas contracter systématiquement avec un même prestataire lorsqu'il existe une pluralité d'offres potentielles susceptibles de répondre au besoin". Dès lors, le pouvoir adjudicateur devra pouvoir, compte tenu des prestations commandées, justifier du choix de son prestataire. A ce propos, la Direction des affaires juridique dans sa fiche technique parue le 12 décembre 2011 conseille l'établissement d'une note de traçabilité de l'achat afin d'assurer la transparence des procédures employées pour la sélection du prestataire.

Décret n°2011-1853, 9 décembre 2011 modifiant certains seuils du code des marchés publics.

Par olivier.poinsot le 16/02/12
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Ce qu'il faut retenir: Lors d'une opération d'expropriation, c'est le locataire et non le propriétaire qui transfère directement et contre indemnité à l'autorité expropriante, la propriété des constructions qu'il a lui même implanté. En l'espèce, des locataires ont construit sur la parcelle qui leur avait été donnée en location. En conséquence ils estiment avoir droit au versement de la totalité des indemnités de dépossession du bâti. Le propriétaire dépossédé revendique, qu'en à lui, l'indemnité en vertu de la stipulation d'une clause d'accession en fin de bail. La cour rejette l'argument. Sur le fondement de l'article 555 du Code civil la cour estime que le locataire dispose d'un droit de propriété sur les bâtiments construits pendant toute la durée de la location. En fin de bail, les dispositions de cet article imposent que le bailleur qui récupère la propriété du bâti rembourse le preneur de la somme égale à l'augmentation de la valeur du fond ou des frais de cosntruction. En l'occurence, la procédure d'expropriation conduit à une résiliation anticipée du bail. Dès lors, les locataires ne peuvent pas perdre le droit à être indemnisé de la perte de la construction implantée régulièrement.

Cass.3e civ., 5 janvier 2012, n°10-26.965, Leguen c/Pereira de Azevedo.

Par olivier.poinsot le 14/02/12
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Ce décret, d'application immédiate, vient compléter la première des ordonnances « Grenelle II » du 8 septembre 2011 qui a pour objectif de clarifier le régime des Etablissements publics fonciers (EPF) d'aménagement (EPA) de l'Etat et de l'Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP). Le décret vient en préciser les modalités d'application. Il crée un nouveau chapitre en partie réglementaire, articles R. 321-1 et suivants, consacré exclusivement aux « établissements publics ». Il précise les règles concernant les conditions applicables aux membres du conseil d'administration, les modalités de publicité de certains actes, le contrôle de l'Etat sur ces établissements, ou encore les modalités financières applicables, etc.

Décret n°2011-1900 du 20 décembre 2011 relatif aux établissements publics fonciers de l'Etat, aux établissements publics d'aménagement et à l'Agence foncière et technique de la région parisienne.

Par olivier.poinsot le 13/02/12
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Cette nouvelle ordonnance en matière d'urbanisme achève le travail de réforme proposé au début de l'été par Monsieur APPARU. Sur la base de l'habilitation issue de l'article 25 de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 dite « Grenelle II », le texte a pour objectif de renforcer la sécurité juridique en clarifiant et simplifiant les procédures applicables aux SCOT, PLU et cartes communales.

Le texte prend soin d'apporter des précisions utiles, particulièrement en ce qui concerne leur entrée en vigueur ou encore concernant les procédures de mise en compatibilité de documents avec le SCOT et le PLU. Il précise le « porter à connaissance » encadré par l'article L. 121-2 du Code de l'urbanisme ou encore les différentes personnes associées à l'élaboration des documents en application de l'article L. 121-4 du même code. Enfin les différentes procédures sont redéfinies. En l'absence de dispositions imposant la révision ou la modification de droit commun, la modification simplifiée devient la procédure de base. En conséquence, le recours à l'enquête publique se trouve considérablement limité.

Seule entorse à l'objectif de simplification : une procédure de modification simplifiée est créée pour les SCOT et ce dans un souci de parallélisme entre les procédures des SCOT, PLU et cartes communales.

La date d'entrée en vigueur sera précisée par décret et interviendra au plus tard le 1er janvier 2013.

Ordonnance n°2012-11 du 5 janvier 2012 portant clarification et simplification des procédures d'élaboration, de modification et de révision des documents d'urbanisme .

Par olivier.poinsot le 10/02/12
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Ce texte s'inscrit dans la série des ordonnances en charge de la réforme de l'urbanisme. Prise sur la base de l'article 25 de la loi dite « Grenelle II » du 12 juillet 2010, elle apporte quelques corrections nécessaires à la réforme de l'application du droit des sols entrée en vigueur le 1er octobre 2007.

Les principaux apports concernent le régime des lotissements. L'ordonnance en simplifie la définition et fait notamment disparaître les références aux éventuelles divisions foncières dans les dix années précédant la demande d'autorisation. Le nouvel article L. 442-1-2 du Code de l'urbanisme défini quant à lui le périmètre du lotissement, tandis que les critères de l'article L. 442-2, fixant les champs respectifs des lotissements soumis à permis d'aménager ou a déclaration préalable, ont été revus et simplifiés. L'autre point important de la réforme porte sur certaines dispositions relatives au permis de construire. L'ordonnance reprend l'article L. 425-3 concernant les établissements publics recevant du public. Jusqu'à présent, la demande de permis de construire devait comporter des renseignements concernant l'accessibilité aux handicapés, la sécurité contre les incendies, le tout en application du code de la construction et de l'urbanisme (CCH). Afin de simplifier les démarches, la nouvelle version permettra de délivrer une autorisation à des projets moins aboutis. En contrepartie une autorisation complémentaire au titre du CCH devra être obtenue ultérieurement.

Sa date d'entrée en vigueur sera fixée par décret et interviendra au plus tard le 1er juillet 2012.

Ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d'urbanisme.

Par olivier.poinsot le 09/02/12
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Encore un texte qui vient s'inscrire dans le mouvement actuel des réformes du code de l'urbanisme pour un nouvel « urbanisme de projet ». Ce décret modifie principalement l'article R. 421-14 du Code de l'urbanisme relatif aux travaux réalisés sur des constructions existantes. Alors que le seuil d'extension soumis à autorisation de construire était fixé au delà de 20m2 de surface hors oeuvre brute supplémentaire, ce dernier est revu à la hausse et fixé à 40m2. En dessous de ce nouveau seuil l'extension peut être réalisée sur simple déclaration préalable.

La profession des architectes a fortement réagi à ce projet de réforme. En conséquence, la délivrance d'un permis de construire et le recours aux services d'un architecte restent obligatoires pour les extensions comprises entre 20 m2 et 40 m2 et qui portent la surface de la construction au delà des seuils fixés par l'article R. 431-2 du même code.

Ce texte est entré en vigueur au 1er janvier 2012.

Décret n°2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes .

Par olivier.poinsot le 07/02/12
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Ce qu'il faut retenir : Aux termes de l'article L.600-1 "L'illégalité pour vice de forme ou de procédure d'un schéma directeur, d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan d'occupation des sols, d'un plan local d'urbanisme, d'une carte communale ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ne peut être invoquée par voie d'exception, après l'expiration d'un délai de six mois à compter de la prise d'effet du document en cause".

Le Conseil d'Etat a depuis longtemps posé le principe selon lequel les documents qui, d'une part comportent un rapport et des plans, et d'autre part, ont pour objet de délimiter des zones dans lesquelles s'imposent des contraintes d'urbanisme, sont considérés comme des documents d'urbanisme au sens de l'article L.600-1 du Code de l'urbanisme. Il en a été jugé ainsi concernant notamment les plans d'exposition au bruit des aérodromes (CE, 7 juilet 2000, n°200949, Secrétaired'Etat au Logement) ou encore concernant les schémas de mise en valeur de la mer (CE, 7 juillet 1997, n°170406, Sauvegarde de l'étang des Mouettes et de l'environnement).

Dans le présent arrêt le Conseil d'Etat confirme que les Plans de préventions des risques d'inondation (PPRI) doivent également être considérés comme des documents d'urbanisme au titre de l'article L.600-1. En effet, ces plans sont définis par l'article L. 562-1 du Code de l'environnement comme des documents visant à délimiter des zones de danger dans lesquelles les nouvelles constructions sont interdites ou soumises à prescription ainsi que des zones de précaution dans lesquelles les constructions pourraient aggraver les risques. Les PPRI valent servitudes d'utilité publique et doivent être annexés aux planx locaux d'urbanisme en application de l'article L.126-1 du Code de l'urbanisme. Cette qualification emporte l'impossibilité de se prévaloir d'une irrégularité pour vice de forme ou de procédure d'un PPRI passé un délai de 6 mois à compter de la prise d'effet du document. Il n'est plus non plus envisageable de se prévaloir, par voie d'exception, de l'illégalité de la décision préfectorale qui a engagé l'élaboration ou la révision de ce même document.

CE, 30 décembre 2011, n°324310, Vacher .