Par olivier.poinsot le 25/04/12

Ce qu'il faut retenir : Jusqu'à présent, en cas d'appel de l'ordonnance fixant l'indemnité d'expropriation, il était possible à l'expropriant, en application des articles L.15-1 et L. 15-2 du Code de l'expropriation, de prendre possession de l'immeuble après paiement d'une indemnité au moins égale aux propositions qu'il a faites. Il était également tenu de consigner la somme supplémentaire fixée par le juge de l'expropriation.

Seulement consignation ne vaut pas versement d'une juste et préalable indemnité. En conséquence le juge a estimé que les dispositions du Code de l'expropriation méconnaissaient l'exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d'une juste et préalable indemnité.

Les articles L.15-1 et L.15-2 jugés inconstitutionnels seront abrogés à compter du 1er juillet 2013.

Cons. const., 6 avril 2012, Décision n° 2012-226 QPC

Par olivier.poinsot le 16/02/12

Ce qu'il faut retenir: Lors d'une opération d'expropriation, c'est le locataire et non le propriétaire qui transfère directement et contre indemnité à l'autorité expropriante, la propriété des constructions qu'il a lui même implanté. En l'espèce, des locataires ont construit sur la parcelle qui leur avait été donnée en location. En conséquence ils estiment avoir droit au versement de la totalité des indemnités de dépossession du bâti. Le propriétaire dépossédé revendique, qu'en à lui, l'indemnité en vertu de la stipulation d'une clause d'accession en fin de bail. La cour rejette l'argument. Sur le fondement de l'article 555 du Code civil la cour estime que le locataire dispose d'un droit de propriété sur les bâtiments construits pendant toute la durée de la location. En fin de bail, les dispositions de cet article imposent que le bailleur qui récupère la propriété du bâti rembourse le preneur de la somme égale à l'augmentation de la valeur du fond ou des frais de cosntruction. En l'occurence, la procédure d'expropriation conduit à une résiliation anticipée du bail. Dès lors, les locataires ne peuvent pas perdre le droit à être indemnisé de la perte de la construction implantée régulièrement.

Cass.3e civ., 5 janvier 2012, n°10-26.965, Leguen c/Pereira de Azevedo.

Par olivier.poinsot le 21/11/11

Ce qu'il faut retenir : le juge de cassation décide d'opter pour la procédure d'expropriation dérogatoire au droit commun en présence d'un immeuble frappé d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable. L'indemnisation des propriétaires est alors calculée non pas sur la base d'un préjudice direct, matériel et certain mais est limitée à la valeur du terrain nu , déduction faite des frais entraînés par la démolition et ceux relatifs au relogement des occupants. La cour retient ce régime d'expropriation alors même que l'autorité expropriante s'était engagée dans la procédure d'expropriation classique même si elle avait retenu la méthode de calcul de l'indemnisation relevant de l'insalubrité irrémédiable. Par ailleurs, il convient de relever que la cour fait application du régime dérogatoire alors que le site comprenait également des immeubles salubres.

Cour Cass., 3ème civ., 7 sept.2011, n°10-10.597, FS.P+B, Epx X. c/EPF PACA : JurisData n°2011-018180.

Par olivier.poinsot le 14/09/11

Le contexte : Il peut arriver qu'une commune se voit imposer, lors de l'étude du plan de prévention des risques inondation (PPRI), élaborée par les services de l'Etat, l'implantation d'un bassin de rétention sur une parcelle privée appartenant à un particulier.

I. Le régime

Le régime des PPRI est encadré par les articles L.562-1 et suivant du code de l'environnement. Ce sont les services de l'Etat qui délimitent les zones concernées et qui définissent les mesures de prévention, de protection et de sauvegarde qui doivent être mises en oeuvre. La collectivité publique dispose alors d'un délai de cinq ans pour appliquer ces mesures.

De manière générale, les servitudes instituées par un PPR sont prises en application des articles susmentionnés du code de l'environnement. A ce titre elles ne sauraient ouvrir droit à indemnisation pour les propriétaires des parcelles concernées. Cependant, les règles applicables pour la réalisation d'un bassin de rétention sont différentes.

La loi du 30 juillet 2003 n°2003-699 innove par l'introduction de l'article L.211-12 au code de l'environnement applicable à la gestion de la ressource en eau. Cet article permet de compléter le dispositif de prévention par l'institution de servitudes d'utilité publique destinées à améliorer la prévention du risque d'inondation. Ces servitudes viennent compléter les servitudes créées par les PPRI au titre des articles L. 562-1. et suivants.

En application de l'article L.211-12 du code de l'environnement, le particulier a l'obligation de laisser son terrain, emplacement réservé soumis à servitude, à disposition de la collectivité pour la réalisation des travaux. En contrepartie, la collectivité est soumise à l'obligation de lui verser une indemnité décidée amiablement, ou à défaut, fixée par le juge de l'expropriation. Une indemnité de sur-inondation lui sera également dût en cas d'inondation de ses terres agricoles consécutive à la présence du bassin de rétention.

Remarque  : En application du point X. de l'article L.211-12 du code de l'environnement, le propriétaire de la parcelle grevée d'une telle servitude peut mettre en demeure la collectivité à l'origine de son institution d'acquérir le terrain dans un délai de dix ans. Ce délai démarre à compté de l'arrêté constatant l'achèvement des travaux nécessaires à la mise en oeuvre de la servitude. Le propriétaire pourra également requérir l'acquisition totale ou partielle d'autres terrains si l'existence de la servitude compromet leur exploitation ou leur usage dans des conditions similaires à celles existant préalablement aux travaux.

II. Procédure de mise en oeuvre de la servitude

Les zones temporaires de rétention des eaux de crues ou de ruissellement sont des « servitudes de débordement » destinées à mettre en oeuvre des zones inondables, en augmentant de manière artificielle la capacité de stockage de ces eaux, sur un site considéré comme ayant le moins d'impact pour l'occupation humaine.

En application des articles L. 211-12 III, R. 211-96 et R. 211-99 du code de l'environnement, les zones soumises à ces servitudes sont créees par le Préfet, à l'initiative de l'Etat, des collectivités territoriales ou de leur groupement. Elles sont délimitées par arrêté préfectoral après enquête publique de droit commun (articles R. 11-4 à R. 11-14 du code de l'expropriation) et avis de la Commission départementale des risques naturels majeurs.

Le dossier d'enquête comprend :

Une notice explicative indiquant les raisons pour lesquelles les servitudes sont instituées ;

Un document indiquant la nature des sujétions et interdictions qui découlent de ces servitudes et leurs conséquences pour l'environnement, y compris les éléments mentionnés au VI de l'article L. 211-12 du Code de l'environnement dont la suppression, modification ou l'instauration est nécessaire, ainsi que le délai imparti pour réaliser cette opération ;

La liste des propriétaires dont les terrains sont grevés de servitudes ;

Un projet d'arrêté définissant les servitudes.

En application de l'article R. 211-98, une notification individuelle du dépôt du dossier d'enquête à la mairie est envoyée par le bénéficiaire de la servitude à chaque propriétaire concerné. Les propriétaires sont alors tenus de fournir au bénéficiaire de la servitude les indications prévues à l'article R. 11-23 du Code de l'expropriation. A savoir, « de fournir les indications relatives à leur identité, telles qu'elles sont énumérées soit au premier alinéa de l'article 5, soit au premier alinéa de l'article 6 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ».

Cette solution de principe est cependant écartée lorsqu'il est manifeste qu'en dépit de l'absence de notification, le propriétaire a été informé du projet le concernant et qu'il intervient, par exemple, dans le cadre de l'enquête publique auprès du commissaire enquêteur.

Le défaut de notification individuelle aux propriétaires du dossier d'enquête constitue une irrégularité de nature à entacher d'illégalité l'arrêté qui s'ensuit.

L'arrêté préfectoral, qui suit l'enquête publique, identifie les éléments manquants (tel qu'un bassin de rétention) faisant obstacle à l'objet de la servitude et dont l'instauration est rendue obligatoire. En application de l'article R. 211-100 , cet arrêté fait l'objet d'une notification à chaque propriétaire intéressé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Remarque : Lorsqu'un bassin de rétention est réalisé sur le terrain d'un particulier, il est nécessaire de s'assurer qu'il a bien été bénéficiaire des notifications l'informant du déroulement de l'enquête publique puis des mesures imposées au titre de l'arrêté préfectoral. Il est également nécessaire de vérifier que la réalisation du bassin de rétention sur sa propriété est un élément imposé au titre de l'arrêté préfectoral édictant la servitude de débordement sur la zone concernée.

Lorsque l'arrêté institutif de la servitude a identifié des éléments nécessaires au bon fonctionnement de la zone, les travaux de création doivent être réalisés dans le délai qu'il prescrit.

Concernant la réalisation des travaux l'article L.211-12 du Code de l'environnement spécifie expressément que :

« VII.-Lorsque l'un des objets en vue duquel la servitude a été instituée implique la réalisation par la collectivité publique d'installations, travaux ou activités, les propriétaires et exploitants sont tenus de permettre en tout temps aux agents chargés de leur aménagement, entretien ou exploitation, d'accéder aux terrains inclus dans le périmètre des zones soumises à servitude. »

L'instauration de la servitude ouvre droit à indemnité versée par la collectivité qui a demandé l'institution de la servitude. De manière générale l'estimation du montant de l'indemnité est effectuée, sur demande, par le service des domaines. Si dans un délai de trois mois suivant la notification de l'arrêté institutif de la servitude, aucun accord amiable n'a pu être trouvé sur le montant des indemnités, c'est au juge de l'expropriation compétent dans le département qu'il revient de fixer les indemnités.

Par olivier.poinsot le 08/09/11

Lors de la réalisation d'une zone d'aménagement concerté, l'intervention de la collectivité concédante au côté de l'aménageur concessionnaire peut exister à l'occasion d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique.

Deux situations méritent une attention particulière.

Lorsque la commune obtient l'arrêté de déclaration d'utilité publique (DUP) en son seul nom peut elle encore déléguer la procédure d'expropriation prérogative de puissance publique ?

En application de l'article L. 300-4 du Code de l'urbanisme, la collectivité a la possibilité de déléguer la procédure d'expropriation, prérogative de puissance publique, par la biais d'un avenant au contrat de concession.

L'article L. 300-4 modifié par la loi n°2005-809 du 20 juillet 2005 étend la possibilité d'une telle délégation à l'ensemble des aménageurs tant publics que privés.

L'arrêté de DUP pris au nom de la commune n'empêche pas une telle délégation.

« En effet une déclaration d'utilité publique n'est pas un acte créateur de droit, elle n'opère pas de transfert de propriété mais autorise seulement l'expropriant à poursuivre l'expropriation. » (Rép. Min. n° 92678:JOAN Q, 24 mai 2011, p.5402)

C'est au conseil délibérant de la collectivité de procéder au transfert de la DUP au profit de l'aménageur.

Quel rôle pour la société aménageur dans la demande et l'octroi d'une DUP nécessaire à la réalisation de l'opération ?

En application des articles L. 300-4 et R. 311-10 du Code de l'urbanisme, la collectivité publique peut concéder la réalisation de l'opération d'aménagement à toute personne y ayant vocation. Toutefois, si le concessionnaire a la possibilité de recourir, dans ce cadre, à l'expropriation celle-ci est néanmoins faite pour le compte de la collectivité concédante.

A ce titre, la procédure d'expropriation ne peut être initiée que par la collectivité à l'initiative de la ZAC et après délibération de son conseil délibérant. Il en est de même en cas de demande de prorogation de la DUP. (CE, 14 avril 1999, Assoc. de défense des propriétaires et exploitants agricoles du Technopole de château, n° 193497)

Le concessionnaire peut être désigné bénéficiaire de l'expropriation. En effet, l'arrêté de DUP peut prévoir que l'expropriation sera conduite par l'aménageur. Mais cette possibilité dépend du choix arrêté par le conseil délibérant lors de l'ouverture de la procédure d'expropriation. La collectivité qui le souhaite peut rester seule bénéficiaire de la DUP.

Par olivier.poinsot le 07/09/11

Les établissements publics fonciers (EPF) sont créés par l'Etat sur le fondement de l'article L. 321-1 du Code de l'urbanisme. Le régime juridique de ces établissements est jusqu'en 2005 comparable à celui des établissements publics d'aménagement (EPA) dont ils constituent une sous-catégorie.

Les EPF et EPA sont des établissements rattachés à l'Etat, à caractère industriel et commercial, dotés de la personnalité morale et de l'autonomie financière.

La loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale différencie plus nettement le régime de ces établissements afin de donner une base juridique plus certaine à leurs missions.

Les EPF sont régis par les dispositions des articles L. 321-1 et suivant du Code de l'urbanisme ainsi que par les dispositions particulières des décrets nécessaires à leur création.

I. Distinction entre les missions des EPF et celles des EPA

L'Etablissement Public d'Aménagement :

En application de l'article L. 321-1 du Code de l'urbanisme les EPA sont compétents :

« Pour toutes les opérations d'aménagement prévues par le présent code et les acquisitions foncières nécessaires aux opérations qu'ils réalisent. »

Il s'agira d'opérations répondant aux différentes fins d'intérêt général énumérées par l'article L. 300-1 du Code de l'urbanisme.

Les EPA peuvent procéder aux acquisitions foncières nécessaires aux opérations qu'ils réalisent. A ce titre, ils peuvent être titulaires ou délégataires du droit de préemption dans les zones d'aménagement différé (ZAD) (art. L. 212-2 et L. 213-3 du Code de l'urbanisme), ou délégataires du droit de préemption urbain (art. L. 213-3), ou avoir la qualité d'autorité expropriante.

L'Etablissement Public Foncier :

Depuis la Loi du 18 janvier 2005 (art. 94),l'article L. 321-1 du Code de l'urbanisme permet de créer des établissements publics entièrement consacrés aux interventions foncières.

La compétences des EPF est limitée aux :

« Acquisitions foncières et opérations immobilières et foncières de nature à faciliter l'aménagement ultérieur des terrains. Ces acquisitions et opérations sont réalisées dans le cadre de programmes pluriannuels adoptés par le conseil d'administration de ces établissements qui, tenant compte des priorités définies par les programmes locaux de l'habitat, déterminent les objectifs d'acquisitions destinées à la réalisation de logements locatifs sociaux.

Les établissements publics créés avant la promulgation de la loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale restent soumis aux dispositions du présent article dans sa rédaction antérieure à ladite loi, sauf si leur statut est modifié pour les faire entrer dans le champ d'application du a ou du b du présent article. »

Seuls les EPF d'Etat créés avant la loi de 2005 peuvent conserver une compétence d'aménagement.

La vocation des EPF créés après la loi de 2005 est uniquement foncière. Leur activité est limitée aux acquisitions foncières et aux opérations immobilières et foncières qui sont de nature à favoriser l'aménagement ultérieur des terrains. Ils ne sont pas aménageur, leur rôle est en amont de mener des actions foncières en vue de l'aménagement des terrains acquis par les personnes à qui ces terrains seront rétrocédés.

A noter que ces établissements ont prioritairement vocation à intervenir en faveur de la production de logement sociaux.

II. Financements de l'EPF

Les différentes ressources :

En application de l'article L. 324-8 du Code de l'urbanisme les EPF peuvent bénéficier de 3 catégories de financement :

Les produits fiscaux : En application de l'article 1607ter du Code général des impôts, tous les EPF peuvent bénéficier du produit de la taxe spéciale d'équipement (TSE), sous réserve que les collectivités aient fait le choix de l'instaurer.

Leur activité: Les emprunts, la rémunération de leur prestations de services, le produit de la vente des biens et droits mobiliers et immobiliers, etc.

Les contributions : Elles lui sont accordées par l'Union européenne, l'Etat, les collectivités locales, et les établissements publics ou toute autre personne morale publique ou privée intéressée.

La taxe spéciale d'équipement :

Depuis la loi de 2005 seuls les EPF peuvent bénéficier de la taxe spéciale d'équipement (TSE). Le droit à cette ressource spécifique est entièrement lié au fait que la compétence d'aménagement leur a été retirée. En effet, sous la pression de l'Europe, les EPA ne peuvent plus percevoir la TSE afin de ne pas créer de distorsion de concurrence face aux aménageurs privés.

La TSE est une taxe additionnelle aux quatre taxes locales (taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, taxe d'habitation, et taxe professionnelle).

Le produit de la TSE est arrêté avant le 31 décembre de chaque année pour l'année suivante par le conseil d'administration de l'établissement dans les limites d'un plafond fixé par la loi de finance à 20 euros;/personne. Le montant est réparti entre toutes les personnes morales ou physiques assujetties aux quatre taxes locales sur le territoire relevant de la compétence de l'EPF.

Le produit de la taxe sert uniquement à financer les acquisitions. Ce versement n'est pas une obligation et tous les EPF ne la perçoivent pas. Elle est d'avantage utile au début du fonctionnement de l'établissement afin de lui procurer les ressources nécessaires à l'amorçage de ses activités.

Conclusion :

La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement (Loi Grenelle 2) permet au gouvernement de clarifier et simplifier le Code de l'urbanisme par voie d'ordonnance.

A ce titre, parmi les ordonnances devant être prises d'ici le mois de janvier dans le cadre de la réforme de l'urbanisme vers un « urbanisme de projet », une ordonnance concernera le régime des EPF et EPA.

Ces modifications vont clarifier les dispositions relatives à ces établissements en définissant d'avantage le cadre juridique qui leur est applicable. L'objectif est de préciser leurs compétences et missions ainsi que de rénover leur mode de gouvernance.