Par olivier.poinsot le 15/05/12

Un nouveau décret relatif au régime des surfaces de plancher vient de paraître.

Le texte modifie la rédaction de l'article R. 431-2 du Code de l'urbanisme afin d'apporter un éclairage bienvenu sur la surface devant être prise en compte pour déterminer si le recours à un architecte est obligatoire.

Avant la réforme sur les surfaces de plancher, passée par ordonnance du 16 novembre 2011, la dispense de recours à un architecte concernait les constructions de moins de 170 m2 de SHON.

A la suite de l'ordonnance, l'article R. 431-2 supprime la référence à la SHON et dispense de recours à un architecte "Une construction à usage autre qu'agricole dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol au sens de l'article R. 420-1 n'excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés"

Seulement, le cumul de la surface de plancher et de l'emprise au sol fait appel à des surfaces plus étendues que celles comprises dans le cadre de l'ancienne SHON. En incluant de nouveaux éléments de la construction, par le bais de la notion d'emprise au sol, le nouvel article a eu pour conséquence d'augmenter les cas de recours à un architecte.

Le nouveau décret du 7 mai est donc venu apporter des modifications. Est désormais dispensée de recourir à un architecte" Une construction à usage autre qu'agricole dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol, au sens de l'article R. 420-1, de la partie de la construction constitutive de surface de plancher n'excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés".

En faisant référence à la partie de la construction constitutive de surface de plancher, cette nouvelle définition invite à prendre en compte, pour déterminer la nécessité de recourir à un architecte, la seule emprise au sol qui est constitutive de la surface de plancher. Pour reprendre la définition de l'emprise au sol, il s'agit donc de la projection verticale de la partie de la construction constitutive de la surface de plancher.

Ces nouvelles dispositions sont applicables aux demandes de permis de construire déposées à compter du 8 mai 2012.

Décret n°2012-677 du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte.

Par olivier.poinsot le 16/04/12

La loi du 30 mars 2012, d'application immédiate, conduit à une augmentation de 30% des droits à construire résultant des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de COS fixées par les documents d'urbanisme PLU, POS ou PAZ.

Les communes ou groupements de communes ont jusqu'au 20 septembre 2012 pour informer le public des conséquences de l'application de la majoration sur leur territoire. En l'absence de délibération contraire, l'augmentation s'appliquera au plus tard à compter du 21 décembre 2012.

L'unique article du texte fixe la procédure suivante:

- L'établissement public de coopération intercommunal (EPCI) doté de la compétence PLU, ou à défaut la commune, dispose d'un délai de 6 mois à compter de la promulgation de la loi, soit jusqu'au 20 septembre, pour mettre à disposition du public une note d'information présentant les conséquences de l'application de la majoration, notamment au vue des objectifs fixés par l'article L. 121-1 du Code de l'urbanisme en matière d'équilibre, de diversité des fonctions et mixité sociale, et de respect des objectifs environnementaux.

- Le public a la possibilité, durant 1 mois, de formuler des observations selon les modalités fixées par le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI. Les modalités de la consultation devront être communiquées au public au moins 8 jours avant son commencement.

- A l'issue de la mise à disposition de la note d'information le président de l'EPCI ou le maire présente la synthèse des observations du public à l'organe délibérant. La synthèse est par la suite tenue à disposition du public.

La majoration est applicable 8 jours après la séance de présentation de la synthèse des observation à l'organe délibérant et au plus tard à l'expiration d'un délai de 9 mois à compter de l'entrée en vigueur de la loi, soit le 20 décembre 2012.

L'initiative des collectivités locales est toutefois préservée. L'organe délibérant, suite à la présentation de la note de synthèse, peut décider que la majoration ne s'applique pas sur l'ensemble du territoire de la ou des communes concernées. Il lui est également possible de préférer faire application de l'article L. 123-1-11 alinéa 6 du Code de l'urbanisme qui met en place une procédure similaire mais non limitée dans le temps. La possibilité lui est également offerte de mettre fin, à tout moment, à la majoration, par simple délibération et après avoir consulté le public dans les conditions développées ci-avant.

La liberté de choix des communes, membres des EPCI compétent en matière de planification d'urbanisme, est elle aussi préservée. Les communes ont la possibilité d'appliquer l'augmentation sur leur territoire, et ce même en cas de délibération contraire de l'EPCI, ou au contraire de l'écarter.

A noter, que la majoration, en vertu de la loi du 20 mars 2012, est limitée dans le temps. Elle s'applique aux demandes de permis et déclarations déposées avant le 1er janvier 2016.

Loi n°2012-976 du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire.

Par olivier.poinsot le 10/02/12

Ce texte s'inscrit dans la série des ordonnances en charge de la réforme de l'urbanisme. Prise sur la base de l'article 25 de la loi dite « Grenelle II » du 12 juillet 2010, elle apporte quelques corrections nécessaires à la réforme de l'application du droit des sols entrée en vigueur le 1er octobre 2007.

Les principaux apports concernent le régime des lotissements. L'ordonnance en simplifie la définition et fait notamment disparaître les références aux éventuelles divisions foncières dans les dix années précédant la demande d'autorisation. Le nouvel article L. 442-1-2 du Code de l'urbanisme défini quant à lui le périmètre du lotissement, tandis que les critères de l'article L. 442-2, fixant les champs respectifs des lotissements soumis à permis d'aménager ou a déclaration préalable, ont été revus et simplifiés. L'autre point important de la réforme porte sur certaines dispositions relatives au permis de construire. L'ordonnance reprend l'article L. 425-3 concernant les établissements publics recevant du public. Jusqu'à présent, la demande de permis de construire devait comporter des renseignements concernant l'accessibilité aux handicapés, la sécurité contre les incendies, le tout en application du code de la construction et de l'urbanisme (CCH). Afin de simplifier les démarches, la nouvelle version permettra de délivrer une autorisation à des projets moins aboutis. En contrepartie une autorisation complémentaire au titre du CCH devra être obtenue ultérieurement.

Sa date d'entrée en vigueur sera fixée par décret et interviendra au plus tard le 1er juillet 2012.

Ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d'urbanisme.

Par olivier.poinsot le 09/02/12

Encore un texte qui vient s'inscrire dans le mouvement actuel des réformes du code de l'urbanisme pour un nouvel « urbanisme de projet ». Ce décret modifie principalement l'article R. 421-14 du Code de l'urbanisme relatif aux travaux réalisés sur des constructions existantes. Alors que le seuil d'extension soumis à autorisation de construire était fixé au delà de 20m2 de surface hors oeuvre brute supplémentaire, ce dernier est revu à la hausse et fixé à 40m2. En dessous de ce nouveau seuil l'extension peut être réalisée sur simple déclaration préalable.

La profession des architectes a fortement réagi à ce projet de réforme. En conséquence, la délivrance d'un permis de construire et le recours aux services d'un architecte restent obligatoires pour les extensions comprises entre 20 m2 et 40 m2 et qui portent la surface de la construction au delà des seuils fixés par l'article R. 431-2 du même code.

Ce texte est entré en vigueur au 1er janvier 2012.

Décret n°2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes .

Par olivier.poinsot le 23/09/11

Résumé: L'expiration du délai de retrait administratif de trois mois n'emporte pas l'impossibilité d'intenter un recours contentieux postérieur dès lors que ce dernier trouve son origine dans le dépôt d'un recours gracieux intervenu dans le délai de recours contentieux de deux mois à compter de la date de la décision.

Les faits : Monsieur la maire de la commune de Rognonas délivre un permis de construire à M.A. pour la construction d'une maison individuelle, le 28 décembre 2008. Le 6 février 2009, le permis est transmis au préfet. Le 6 avril, ce dernier formule un recours gracieux auprès du maire de la commune. le 13 juin 2009, l'Etat est destinataire d'une lettre de confirmation du rejet du recours gracieux qui l'avait été implicitement, du fait de l'expiration du délai au 6 juin. Le 11 août, monsieur le préfet défère l'acte litigieux devant le tribunal administratif de Marseille. Le tribunal rejette la demande et le requérant interjette appel. La cour confirme le jugement. L'Etat se pourvoit en cassation.

Extrait de l'arrêt :" ; que les dispositions précitées du code de l'urbanisme, qui limitent le délai pendant lequel une autorisation de construire peut être retirée, spontanément ou à la demande d'un tiers, par l'autorité qui l'a délivrée, n'ont ni pour objet ni pour effet de faire obstacle, d'une part, à ce que le représentant de l'Etat puisse former un recours gracieux, jusqu'à l'expiration du délai dont il dispose pour déférer un tel acte devant le tribunal administratif et d'autre part, à ce que le cours de ce délai soit interrompu par ce recours gracieux."

Ce qu'il faut retenir : Cet arrêt réaffirme l'indépendance des procédures de contestation et de retrait d'un permis de construire délivré par le maire. En effet, le retrait administratif de l'article L.424-5 du code de l'urbanisme qui ne peut intervenir au delà du délai de trois mois ne constitue pas un obstacle au dépôt d'un recours gracieux antérieur à l'expiration de ce délai. Autrement dit, ce n'est pas parce que la décision ou non de retrait n'est pas intervenue qu'un recours gracieux ne peut pas lui intervenir à la discrétion du préfet mais également de tout justiciable. Le mécanisme du recours gracieux prorogeant le délai de recours contentieux joue à plein, conformément à l'article R.421.2 du code de justice administrative, étant précisé que dans le cas précis, ce n'est pas le rejet implicite qui fonde le déféré préfectoral mais une lettre de confirmation de ce rejet par le maire de la commune. En effet, si le maire n'avait pas confirmé son rejet par lettre, le 11 août, le préfet était forclos dans le cadre de son déféré.

Conseil d'Etat du 5 mai 2011, requête n°336893, "MEDDTL c/M.A."