Par olivier.poinsot le 11/04/12

Après le décret du 29 décembre 2011 c'est à la circulaire du 3 février dernier (non parue au journal officiel) d'apporter des précisions sur la notion de "surface de plancher" devenue, le 1er mars 2012, la surface de référence en urbanisme.

Le texte comporte en annexe un dossier d'"instruction relatif à la réforme de la surface de plancher". Ce document apporte de nombreuses illustrations et précisions sur cette nouvelle notion, notamment les éléments qui la compose et ceux qui doivent lui être déduit. Il explicite également les modalités d'entrée en vigueur de la réforme et revient sur la notion d'emprise au sol afin d'apporter certains éclairages sur ses modalités d'application.

Circ. 3 février 2012, NOR : DEVL1202266C

Par olivier.poinsot le 14/03/12

Faisant suite à l'ordonnance du 22 décembre 2011, le décret n° 2012-274 du 28 février 2012 vient compléter les corrections au régime des autorisations d'urbanisme souhaitées par le gouvernement.

Comme pour l'ordonnance, le régime du lotissement est le point central de ce nouveau texte. Le décret actualise la liste des opérations exclues du champ des lotissements et apporte des précisions sur les autorisations requises. Ainsi, l'ensemble des lotissements prévoyant la création de voies, d'espaces et d'équipements communs est soumis à permis d'aménager. Seuls les lotissements sans travaux nécessitent une simple déclaration préalable. Les permis de construire des bâtiments, autres que des maisons individuelles, sur les lots d'un lotissement autorisé par un permis d'aménager pourront être accordés dès la délivrance de ce dernier, sous réserve toutefois, que l'exécution des travaux ne débute qu'après que les équipements desservant le lot soient achevés. La possibilité est également ouverte de régulariser une division qui aurait dû faire l'objet d'une déclaration préalable lors du dépôt de la demande de permis de construire sur l'un des lots.

L'ordonnance de 2011 a permis la délivrance d'un permis de construire pour les établissements recevant du public dont les aménagements intérieurs ne sont pas encore arrêtés. Par conséquent son décret d'application complète les articles R.425-15 du Code de l'urbanisme et R.111-19-15 du CCH et impose qu'une autorisation complémentaire, au seul titre de l'article L. 111-8 du CCH, soit demandée et obtenue avant ouverture de l'établissement au public.

Parmi les autres apports du décret, les cas de dispense de toute formalité au titre du code de l'urbanisme sont élargis. A présent, les terrasses et les plates-formes de plain-pied entrent dans le champs de cette dispense. Le seuil de dispense pour les travaux de faible importance passe à 5 m2 contre 2m2 précédemment. Certains délais d'instructions d'autorisations d'urbanisme sont également réduits. lorsqu'une visite sur place n'est pas nécessaire, le délai d'instruction pour les projets soumis à autorisation préfectorale de défrichement est réduit de sept à trois mois. Le délai dont dispose l'architecte des bâtiments de France (ABF) pour se prononcer dans les secteurs sauvegardés passe de quatre à deux mois. Au contraire, le délai de droit commun est majoré d'un mois pour l'instruction en secteur sauvegardé dépourvu de plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Il peut également être noté que le certificat délivré pour le permis tacite ou les non-oppositions à déclaration préalable devra indiquer la date à laquelle le dossier a été transmis au préfet pour l'exercice du contrôle de légalité. Cette modification de de l'article R. 424-13 du Code de l'urbanisme permettra dorénavant au pétitionnaire de connaître le point de départ du délai de deux mois à l'issue duquel le recours du préfet est purgé.

Enfin, le contenu du dossier de demande d'autorisation d'urbanisme est modifié pour tenir compte des dernières exigences législatives et réglementaires, notamment en matière d'incidences sur les sites Nature 2000, de contrôle des dispositifs d'assainissement non collectif et d'information sur la puissance électrique nécessaire.

Décret n°2012-274, 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d'urbanisme : JO 29 février.

Par olivier.poinsot le 24/02/12

Ce décret vient en application de l'ordonnance du 16 novembre 2011 qui remplace les notions de SHOB et de SHON par la notion unique de « surface de plancher ». L'ordonnance définie cette dernière comme « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ». Le présent décret vient dans un premier temps préciser les éléments devant être pris en compte ainsi que les surfaces devant être exclues du calcul de la surface de plancher. Doivent, entre autre, être déduites de la surface de plancher : les surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur, les surfaces aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, les surfaces des combles non aménageables, etc.

Dans un second temps le décret donne une définition de la nouvelle notion d' « emprise au sol ». Il s'agit, en vertu du nouvel article R. 420-1 du Code de l'urbanisme, de « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Cette notion vient en complément de la surface de plancher afin de déterminer si un projet de construction, qui ne crée aucune surface de plancher mais occupe nécessairement un espace au sol, requiert une déclaration préalable ou nécessite la délivrance d'un permis de construire. L' « emprise au sol » permet de maintenir un contrôle notamment sur les constructions non-closes tels que les constructions dédiées au stationnement, hangars, etc. Elle permet également de déterminer si le projet de construction soumis à permis de construire nécessitera de recourir à un architecte en application des seuils fixés par l'article R. 431-2 du Code de l'urbanisme.

Ce texte entrera en vigueur le 1er mars 2012.

Décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour application de l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme.

Par olivier.poinsot le 14/02/12

Ce décret, d'application immédiate, vient compléter la première des ordonnances « Grenelle II » du 8 septembre 2011 qui a pour objectif de clarifier le régime des Etablissements publics fonciers (EPF) d'aménagement (EPA) de l'Etat et de l'Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP). Le décret vient en préciser les modalités d'application. Il crée un nouveau chapitre en partie réglementaire, articles R. 321-1 et suivants, consacré exclusivement aux « établissements publics ». Il précise les règles concernant les conditions applicables aux membres du conseil d'administration, les modalités de publicité de certains actes, le contrôle de l'Etat sur ces établissements, ou encore les modalités financières applicables, etc.

Décret n°2011-1900 du 20 décembre 2011 relatif aux établissements publics fonciers de l'Etat, aux établissements publics d'aménagement et à l'Agence foncière et technique de la région parisienne.

Par olivier.poinsot le 13/02/12

Cette nouvelle ordonnance en matière d'urbanisme achève le travail de réforme proposé au début de l'été par Monsieur APPARU. Sur la base de l'habilitation issue de l'article 25 de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 dite « Grenelle II », le texte a pour objectif de renforcer la sécurité juridique en clarifiant et simplifiant les procédures applicables aux SCOT, PLU et cartes communales.

Le texte prend soin d'apporter des précisions utiles, particulièrement en ce qui concerne leur entrée en vigueur ou encore concernant les procédures de mise en compatibilité de documents avec le SCOT et le PLU. Il précise le « porter à connaissance » encadré par l'article L. 121-2 du Code de l'urbanisme ou encore les différentes personnes associées à l'élaboration des documents en application de l'article L. 121-4 du même code. Enfin les différentes procédures sont redéfinies. En l'absence de dispositions imposant la révision ou la modification de droit commun, la modification simplifiée devient la procédure de base. En conséquence, le recours à l'enquête publique se trouve considérablement limité.

Seule entorse à l'objectif de simplification : une procédure de modification simplifiée est créée pour les SCOT et ce dans un souci de parallélisme entre les procédures des SCOT, PLU et cartes communales.

La date d'entrée en vigueur sera précisée par décret et interviendra au plus tard le 1er janvier 2013.

Ordonnance n°2012-11 du 5 janvier 2012 portant clarification et simplification des procédures d'élaboration, de modification et de révision des documents d'urbanisme .

Par olivier.poinsot le 10/02/12

Ce texte s'inscrit dans la série des ordonnances en charge de la réforme de l'urbanisme. Prise sur la base de l'article 25 de la loi dite « Grenelle II » du 12 juillet 2010, elle apporte quelques corrections nécessaires à la réforme de l'application du droit des sols entrée en vigueur le 1er octobre 2007.

Les principaux apports concernent le régime des lotissements. L'ordonnance en simplifie la définition et fait notamment disparaître les références aux éventuelles divisions foncières dans les dix années précédant la demande d'autorisation. Le nouvel article L. 442-1-2 du Code de l'urbanisme défini quant à lui le périmètre du lotissement, tandis que les critères de l'article L. 442-2, fixant les champs respectifs des lotissements soumis à permis d'aménager ou a déclaration préalable, ont été revus et simplifiés. L'autre point important de la réforme porte sur certaines dispositions relatives au permis de construire. L'ordonnance reprend l'article L. 425-3 concernant les établissements publics recevant du public. Jusqu'à présent, la demande de permis de construire devait comporter des renseignements concernant l'accessibilité aux handicapés, la sécurité contre les incendies, le tout en application du code de la construction et de l'urbanisme (CCH). Afin de simplifier les démarches, la nouvelle version permettra de délivrer une autorisation à des projets moins aboutis. En contrepartie une autorisation complémentaire au titre du CCH devra être obtenue ultérieurement.

Sa date d'entrée en vigueur sera fixée par décret et interviendra au plus tard le 1er juillet 2012.

Ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d'urbanisme.

Par olivier.poinsot le 17/11/11

le Journal Officiel du 17 novembre 2011 a publié l'ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme.

Bien qu'un prochain décret en conseil d'Etat doit préciser les conditions des surfaces déductibles, " la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment."

Il est d'une part précisé que dans toutes les dispositions législatives les mots "surface hors oeuvre nette", "surface de plancher hors oeuvre nette", "surface développée hors oeuvre nette", "surface hors oeuvre brute", "plancher hors oeuvre nette", "surface de plancher développée hors oeuvre", "superficie hors oeuvre nette", "surface développée hors oeuvre" et "surface de plancher développée hors oeuvre nette", sont remplacés par les mots "surface de plancher".

Le texte prévoit d'autre part que ces nouvelles dispositions rentreront en vigueur au 1er mars 2012 et que la modification des POS/PLU interviendra, en conséquence, selon la procédure simplifiée prévue à l'article L.123-13 du code de l'urbanisme.

Par olivier.poinsot le 30/08/11

Le Conseil d'Etat a jugé que les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), ayant le titre d'habitation principale pour leurs résidants, peuvent être exonérés du paiement de la taxe locale d'équipement (TLE).

1. Les faits, la procédure & la solution

En 2003, la société d'habitations à loyer modéré (HLM) Pax-Progrès-Pallas obtient un permis de construire pour la transformation d'une maison de retraite en EHPAD.

La même année, la direction départementale de l'équipement (DDE) lui adresse un avis d'imposition à la TLE et à diverses autres taxes d'urbanisme.

Or pour le constructeur, en application de l'article 1585 C, II du Code général des impôts (CGI), les Conseils municipaux peuvent renoncer à percevoir, en tout ou partie, la TLE sur les locaux à usage d'habitation édifiés pour leur compte ou à titre de prestataire de services par les organismes d'habitations à loyer modéré (HLM) ou par les sociétés d'économie mixte (SEM).

La société de HLM saisit donc le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir contre la décision d'imposition.

Le Tribunal administratif de PARIS rejette la demande d'exonération du constructeur : la présence de locaux médicaux et de services communs ne permet pas de faire entrer l'EHPAD dans la catégorie des locaux à usage d'habitation.

La société de HLM se pourvoit alors en cassation.

Le Conseil d'Etat constate que "Ces locaux annexes étaient nécessaires, eu égard à la situation des personnes résidant dans cette construction à titre d'habitation principale". Pour la Haute juridiction, l'EHPAD doit avant tout être considéré comme un local à usage d'habitation ; les locaux médicaux et autres services communs ne sont que des services annexes nécessaires à l'acceuil des résidants. A ce titre, l'EHPAD entre dans le champ d'application de l'article 1585 C, II du CGI et doit bénéficier de l'exonération de la TLE.

Par suite, le Conseil d'Etat annule le jugement entrepris et fait droit à la requête de la société HLM.

2. L'intérêt de l'arrêt

En principe, seuls les locaux à usage d'habitation édifiés par les sociétés HLM ou les sociétés d'économie mixte (SEM) peuvent se voir exemptées du versement de la TLE.

Mais le Conseil d'Etat apporte ici un éclairage interessant sur l'étendue de la notion de "locaux à usage d'habitation". Cette notion peut être retenue même en présence de locaux attachés à un usage distinct de celui d'habitation, dès l'instant que la fonction d'habitation prévaut sur l'ensemble. Le juge régulateur retient ainsi que les EHPAD sont avant tout des lieux "à titre d'habitation principale" ; les locaux médicaux ne sont présents que de manière accessoire pour répondre au besoin des résidants lié à leur séjour.

Encore faut-il que l'exonération s'inscrive dans les prévisions de l'article 1585 C, II du CGI que l'on peut résumer ainsi :

- un demandeur ayant la qualité de société HLM ou SEM ;

- un constructeur agissant pour le compte de la Commune ou en qualité de prestataire de services ;

- une construction dont la vocation est de constituer un lieu d'habitation principale ;

- une délibération expresse du Conseil municipal donneur d'ordres qui décide l'exonération.

Attention : le régime de la TLE doit disparaître au 1er mars 2012, au profit d'une nouvelle taxe d'aménagement. Un régime d'exonération similaire est ainsi prévu au nouvel article L. 331-7 du Code de l'urbanisme s'agissant des parts communales ou intercommunales de la nouvelle taxation.

CE, 28 juillet 2011, Société Pax-Progrès-Pallas, n° 316269