Apr
03
Pas de régularisation des charges pour le bailleur déloyal !

L'épineuse question des charges locatives est source de conflits récurrents entre bailleurs et locataires, notamment quant à leur augmentation exponentielle.

Mais les occasions de conflits peuvent être autres, sachant que si le locataire a l'obligation de payer les charges, notamment les provisions, le bailleur, quant à lui, a l'obligation, chaque année, en vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 d'adresser une régularisation de charges.

En cas d'oubli, il a cinq années pour agir, la prescription en la matière étant quinquennale.

Mais, les grands principes du droit s'appliquent et notamment l'exécution de bonne foi des conventions.

Ainsi dans une espèce où le locataire, puis ses ayants droits, avaient demandé en vain au bailleur, à de multiples reprises, la régularisation des charges, le bailleur négligent avait par la suite introduit une procédure en recouvrement.

La Cour de Cassation a relevé, approuvant une Cour d'appel, que si la demande était juridiquement exacte et fondée dans son mode de calcul, elle était déloyale, brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et elle en a déduit que le bailleur avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné.

Et les dommages et intérêts alloués, par voie de compensation, ont représenté le montant de la créance.

Autrement dit, le bailleur sera bien avisé ne pas omette d'adresser, en toute bonne foi contractuelle, les régularisations annuelles.

(Cour cass., 3 ème chambre, 21 mars 2012, 11-14174)

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