jean.devalon

Par jean.devalon le 30/06/09
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L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en cas d'abandon du domicile par le locataire, que le contrat de bail puisse continuer au profit, selon des conditions différentes, du conjoint, de descendant, du partenaire, des ascendants, concubins, personnes à charge....

Mais la condition est l'abandon du domicile par le locataire, la jurisprudence estimant que le départ du locataire devait être brusque et imprévisible.

Ainsi, un départ annoncé ne pouvait être considéré comme un abandon de domicile et empêchait, selon la jurisprudence, le transfert du bail.

Une cour d'appel avait estimé que le placement en maison de retraite, de manière définitive, après une hospitalisation ne pouvait être considéré comme l'événement brutal et imprévisible caractérisant l'abandon du domicile.

Elle avait estimé que l'hospitalisation avait été motivée par la nécessité de prodiguer des soins à la locataire qui, en raison de son âge et de son état de santé, ne pouvaient l'être à son domicile et non par la nécessité de lui faire subir une intervention chirurgicale ayant le caractère d'urgence. Elle avait estimé encore que le placement en maison de retraite était intervenu à l'issue d'un séjour hospitalier de plus de quatre mois, ce qui supposait une procédure préalable d'admission et ne pouvait être considéré comme un événement brutal et imprévisible.

La Cour de Cassation, par un arrêt du 26 novembre 2008 (07 - 17 728) a quant à elle estimé que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à l'une des personnes mentionnées à l'article 14, de la loi du 6 juillet 1989 constituait un abandon du domicile au sens de cet article.

Ce cas d'abandon permet bien sûr la transmission du bail aux bénéficiaires visés par l'article 14 de la loi.

juin
30

Lassitude

Par jean.devalon le 30/06/09
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Marseille...

Ville où les collectivités territoriale se tirent dans les pattes au lieu d'oeuvrer pour le bien commun...

Où les politiques prèchent le renouvellement des idées et des hommes, mais jamais leurs idéees et surtout, jamais eux, la place est si bonne.

Ville où la violence tient lieu, en constante et lâche impunité, de dialogue social.

Saleté humaine.

Lassitude.

Par jean.devalon le 29/06/09
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Tente une personne venant après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire, l'action en garantie décennale de l'article 1792 du Code civil n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641.

Ainsi, des vendeurs qui font effectuer dans leur habitation des travaux en 1994, puis en 1998 et qui vendent en 1999 leur application ont tenté, dans le cadre d'un procès engagé par leurs acquéreurs de soulever la prescription de l'action en garantie décennale, sans succès.

C'est ce qu'indique un arrêt de la Cour de Cassation du 17 juin de 1009 (08-15503)

« Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de déclarer non prescrite l'action des consorts Y...-Z... et de dire qu'il existait un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, rendant la chose vendue impropre à sa destination alors, selon le moyen, que les vices cachés de la construction rendant l'ouvrage impropre à sa destination ne peuvent donner lieu, à l'égard de la personne qui vend après achèvement

l'ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, qu'à l'action en garantie décennale prévue par l'article 1792 du code civil, laquelle est exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que leur responsabilité décennale était prescrite ; qu'en faisant droit à l'action en garantie des vices cachés des consorts Y...-Z... sur le fondement de l'article 1641 du code civil, tout en constatant que les désordres trouvaient leur cause dans des travaux de construction, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble l'article 1792-1 du code civil

Mais attendu que lorsqu'une personne vend après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil »

Cette solution est bien sûr dans l'intérêt des acquéreurs qui, à défaut, pourraient se trouver bien démunis.

Par jean.devalon le 29/06/09
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L'esprit embrumé encore d'un week-end ensoleillé.

Un coup de téléphone urgent d'une cliente dont l'appartement est victime d'arrivées d'eau intempestives dont l'origine parait incertaine.

Un tel coup de téléphone un lundi matin a hélas une inévitable significaction.

Je sais de quoi elle va me parler, je le sais .

Mais le crains.

juin
26

Sain et Saf.

Par jean.devalon le 26/06/09
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C'est le temps qui s'annonce des élections à l'Ordre.

C'est fou comme les candidats sont, d'un coup, souriants, attentifs et aimables.

L'autre jour il y en a un qui a même traversé la rue pour me saluer.

Ça alors !

Mais il a traversé sain et SAF.

Gentiment il m'informait de sa volonté de devenir dauphin.

J'ai failli lui dire qu'il convenait d'aller à l'Aqualand d'Antibes.

Mais, je lui ai surtout parlé du RPVA et de son coût prohibitif pour les petits cabinets que l'on prend pour des cabinets américains, ce qui est dommage et compromet l'excellence de l'idée.

Cela étant, ce candidat-là, de me dire qu'il voulait venir nous voir à notre cabinet comme il allait le faire avec tous pour se rendre compte des méthodes de travail de chacun.

Chapeau l'artiste !

Car nous sommes habitués aux professions de foi sympathiques, mais d'une constante banalité, de candidats qui ont légitimement envie d'être élus mais qui se présentent aux élections en faisant 'don de leur personne' que personne ne demande.

Ou alors, nous sommes invités dans le cabinet de l'impétrant, ou dans un établissement, à écouter le discours de campagne.

Joie et félicité.

Là, ce candidat innove de belle manière.

Il la joue modeste.

Trop fort, je vais peut-être voter pour lui.

Ou peut-être pas.

Vous ne saurez pas

Par jean.devalon le 25/06/09
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Il faut donc s'adapter à l'évolution des technologies.

(Sur le RPVA, petit rappel).

Toujours est-il que mon scanner étant atteint par une certaine obsolescence, j'ai commandé du nouveau matériel plus performant.

Arrive un entretien téléphonique avec un chef de contentieux et je n'ai pu, vanité des vanités, m'empêcher de faire le beau en disant que j'attendais mon scanner avec un plaisir presque sexuel.

Presque sexuel, c'est parce que mon interlocuteur a le sens de l'humour, enfin le même sens de l'humour que moi.

Après cette belle annonce, j'entends un long silence.

Et puis ces mots : « je ne vois pas quel plaisir vous trouvez à passer un examen médical »

Et voilà donc encore une fois où j'aurais mieux fait de me taire.

Une de plus.

juin
25

oh! Rama!

Par jean.devalon le 25/06/09
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Rama Yade était titulaire d'un secrétariat d'État aux droits de l'homme.

Elle est transférée dans un secrétariat d'État aux sports.

Et elle annonce que c'est, pour elle, c'est une promotion.

Le langage politique est un mystère que l'on a, finalement, nulle envie de percer.

Mais peut-être le futur premier ministre, au regard de l'échelle de valeurs paraissant devoir triompher, sera-t-il monsieur Bernard Laporte

Par jean.devalon le 23/06/09
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L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de contester en justice les décisions des assemblées générales sous la réserve que l'action soit introduite dans le délai de deux mois de la notification de cette décision, mais encore que le copropriétaire soit opposant ou bien défaillant.

Prenant l'hypothèse d'un copropriétaire qui vote en faveur d'une résolution, par erreur, et qui souhaiterait par la suite attaquer l'assemblée générale.

L'erreur commise permettrait-elle de fonder un recours.

La Cour de Cassation, dans un arrêt rendu le 4 juin 2009 (08-10.493) a eu à connaître d'un pouvoir introduit à l'encontre d'un arrêt qui avait accueilli une telle action, l'arrêt retenant « qu'il est exclu que M. Y..., gérant de la SCI, qui ne sait pas écrire le français et en a une connaissance très limitée, ait pu comprendre le sens et la portée du " protocole transactionnel ", de douze pages, en langage juridique ardu pour un non francophone et un non juriste, comportant une erreur de référence sur le point de la fermeture de la grille d'accès à la rue juste en face de son lot essentiel pour l'exploitation de son commerce ; que les modifications prévues par le protocole étant essentiellement dirigées contre la SCI, consistant en des restrictions graves sans aucune contrepartie, il est évident que si M. Y... en avait perçu la teneur, il aurait voté contre la résolution, qu'il en résultait que l'erreur sans faute du gérant de la SCI était prouvée . »

Cet arrêt est cependant cassé, la Cour de Cassation estimant « Qu'en statuant ainsi, alors que le copropriétaire qui s'est prononcé en faveur d'une décision et ne démontre pas avoir été victime d'un dol, ne peut arguer de son erreur pour agir en annulation de cette décision, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

L'erreur ne suffit pas, il faut aller jusqu'au dol pour fonder une demande en annulation par le copropriétaire à voter favorable.

Par jean.devalon le 22/06/09
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Je viens de lire que la société l'oasis du désert avait demandé l'abrogation du décret fixant les conditions d'application de l'interdiction de fumer dans les lieux destinés à un usage collectif.

Il faut dire que cette société exploitait un salon à narguilé.

L'objet même de son activité est donc de délivrer des prestations aux fumeurs.

Mais l'impératif de santé publique prime sur la liberté du commerce et la liberté d'entreprendre.

La santé prime sur la liberté.

Sujet pour le bac de l'an prochain ?

La demande a donc été rejetée, il est probable que le salon à narguilé devra ...partir en fumée.

Allez, dans les décennies qui viennent, nous serons tous en bonne santé.

Joyeux ? C'est là une autre question.

Par jean.devalon le 22/06/09
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Il existe, c'est sûr, des dossiers difficiles.

Je ne parle pas ici de difficultés humaines, mais bien de difficultés juridiques, quand le raisonnement à construire est délicat à appréhender.

Parfois, même, nous demandons à quelque professeur de droit son analyse, pour éclaircir la situation ( si, si )

Mais, là, il y a quelque chose, je le pense d'insoluble...