jean.devalon

Par jean.devalon le 30/05/14
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En matière de baux commerciaux, quand il est question de déplafonner le loyer pour échapper aux indices et toucher plus, il faut porter regard sur la modification des facteurs locaux de commercialité.

  Certes, la crise économique, conduira le bailleur à agir avec prudence…   Cependant, s'il existe une modification favorable et notable des facteurs locaux de commercialité il est important que celle-ci ait un impact sur l'activité exercée dans les locaux loués.   Et la Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 18 février2014 que l'examen de la modification des facteurs locaux de commercialité n'exclut aucunement, bien au contraire, l'activité du sous-locataire quand sous-locataire il y a.
Par jean.devalon le 28/05/14
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  Dans le cadre d’une procédure de divorce pour faute, une  Cour d’appel relève que les « mails » équivoques échangés sur « netlog » par l'épouse avec un certain nombre de correspondants masculins, ainsi que les photographies intimes de cette dernière, établissent que celle-ci avait un comportement de recherches de relations masculines multiples.   Ce comportement, sans rapport avec son état dépressif, constitue un manquement grave et renouvelé aux obligations du mariage et en prononçant le divorce aux torts de l'épouse, la Cour d'appel a fait une exacte application de l'article 242 du code civil   (Celui qui dispose que Le divorce peut être demandé par l'un des époux lorsque des faits constitutifs d'une violation grave ou renouvelée des devoirs et obligations du mariage sont imputables à son conjoint et rendent intolérable le maintien de la vie commune)   La Cour de cassation, dans un arrêt du 30 avril 2014 confirme l’arrêt estimant que le pourvoi de la pécheresse utilisait un moyen qui n’était  fondé en aucune de ses branches ; en ce y compris celle dont elle est tombé, si je puis oser.   Voilà, voilà ; Mesdames, j’écris ça, j’écris rien…
Par jean.devalon le 27/05/14
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Un acquéreur fait l'acquisition dans un ensemble immobilier à usage principal d'habitation d’un appartement, se fiant à la plaquette qui vantait une architecture élégante et contemporaine et des  prestations de grand standing. Lors de la première assemblée des copropriétaires il dénonce le fait que les commerciaux chargés de la vente des appartements n'avaient pas expressément prévenu  les acquéreurs que la proportion d’appartements destinés à la location, du fait de la vente à un bailleur social, représentait 56,8 % de la propriété   Il a donc demandé l'annulation de la vente sur la base de la réticence  dolosive.   Mais dans un arrêt du 26 mars 2014 la Cour de Cassation estime que ne se rend pas coupable de dol le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement qui ne révèle pas à l'acquéreur la vente antérieure de logements à un bailleur social, dès  lors que ce fait le contredit par les spécificités de la chose déterminée entre les parties.   Les prestations promises étaient au rendez-vous, et donc il n'y avait pas lieu annulation.
Par jean.devalon le 26/05/14
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Il arrive que des propriétaires décident de vendre leurs biens immobiliers alors même qu'ils ont engagé une procédure à l'encontre des constructeurs. Possibilité leur est donnée, en ce cas de poursuivre la procédure engagée du fait des dommages affectant l'ouvrage réalisé s'ils s'en sont réservés et la charge mais également alors le bénéfice. En ce cas, cependant, si des dommages-intérêts leur sont alloués la juridiction ne les allouera pas en fonction du montant des travaux de reprise nécessaire mais en fonction des incidences que les dommages en cause ont pu avoir sur le prix de vente. La perte de valeur ne correspond pas forcément au montant des travaux de reprise. (Cour cass, 28 janvier 2014)
Par jean.devalon le 22/05/14
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Un bail stipulait le remboursement par la locataire des charges réglées par le bailleur en sa qualité de seul propriétaire, mais, il résultait des éléments produits au débat judiciaire que les charges afférentes aux lieux loués avaient été modifiées dans leur nature et leur calcul, l'immeuble ayant été placé sous le statut de la copropriété.
Le mode de paiement par le locataire avait été changé.

Mais, en l'absence d'avenant au bail, les modifications apportées, au cours de celui-ci, aux appels de charges locatives, n'étaient pas opposables à la locataires. le bailleur ne peut, de son initiative changer le mode de récupération des charges sans avenant contractuel.

(Cass, 11 décembre 2013)

Par jean.devalon le 22/05/14
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Il ne s'agit pas ici de fouet, mais de chemin.
 

En matière de servitude il existe le fonds dominant qui en bénéficie et le fonds assujetti qui la subit.

 

On pourrait presque s'étonner que nos députés n’aient pas encore imaginé de changer cette terminologie tant ils aiment changer les mots.

 

Toujours est-il que si un fonds est soumis, il ne l’est  néanmoins pas jusqu'au bout ; c'est-à-dire qu'il n'est pas question que le fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude.

 

S'il apparaît, par exemple, qu'un mur  de soutènement nécessaire à l'exercice de cette servitude nécessite des travaux, ils seront à la charge du propriétaire du fonds dominant ; hors convention particulière.

 

Un peu de baume pour le soumis… (Cass. 3°. , 12 mars 2014 ; n° 12-28152)
Par jean.devalon le 18/05/14
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« Je suis l’adversaire, mon rôle est de contredire. Chaque fois que vous croirez tenir une solution, je serai là pour y jeter du noir. Je  vous empêcherai bien de vous endormir dans la certitude, qui est l'inertie de l’intelligence.

Cherchez toujours, je viendrai vous secouer de temps en temps. »   Le Diable au café, Louis Ménard   Comme dirait le scorpion, je n'y peux rien; c'est ma nature...
Par jean.devalon le 17/05/14
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Il est indéniable qu'un procès coûte cher; comme il est indéniable qu'il est parfois inévitable.   Les riches n'ont pas de difficultés, ils sont riches.   Les pauvres n'ont pas de difficultés, ils ont le bénéfice de l'aide juridictionnelle.   Mais pour tous les autres, c'est-à-dire les célèbres classes moyennes, s'adresser à justice coûte cher. Parfois, à l'émission d'une facture, j'imagine bien les difficultés de celui qui la reçoit tant, c'est vrai, les budgets des familles en sont à l'os. Mais comment faire?   Précisons ici que les cabinets d'avocats facturent eux-mêmes leurs prestations en fonction des charges qui sont les leurs et qu'il n'y a, en conséquence, guère d'espoirs de réduction des coûts de ce côté, sauf à vouloir d'un avocat en redressement judiciaire...   C'est bien la raison pour laquelle celui qui pense que, dans l'avenir, il aura un procès à engager, ou risque d'en subir un, aura finalement tout intérêt à souscrire un contrat de protection juridique. Et celui qui est plongé dans le bain judiciaire a intérêt à lire ses contrats d'assurance, on ne sait jamais vraiment ce que l'on souscrit!   Cela lui permettra de régler tout ou partie, des honoraires de son avocat. Et, bien sûr, il est utile de rappeler que l'assuré a le choix de son avocat.  J'en connais un très bien! 
Par jean.devalon le 16/05/14
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Un bailleur peut refuser le renouvellement du bail de son locataire commercial mais il devra alors lui verser une indemnité d'éviction laquelle comprend la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages professionnels.

Il existe plusieurs méthodes permettant de parvenir au calcul de l'indemnité d'éviction, comme permettant d'évaluer la valeur du fonds de commerce. Chaque profession, finalement, a ses  usages. Mais il est une question intéressante puisque il s’agit de commerçants soumis, en principe, à l'adorable TVA. Cette valeur du fonds de commerce doit-elle être calculée hors-taxes ou toutes taxes comprises. Le différentiel est de 20 %. Une cour d'appel avait retenu une valeur marchande hors-taxes, dans la mesure où l'indemnité d'éviction n'est pas soumise à la TVA, pour ne pas représenter une transaction mais l'indemnisation d'un préjudice. Mais la Cour de Cassation, par un arrêt du 5 février 2014 rappel que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession et que les juges du fond doivent vérifier s'il est usage dans la profession d'estimer la valeur marchande du fonds de commerce en fonction du chiffre d'affaires hors-taxes toutes taxes comprises. Il faudra donc, de manière pragmatique, se référer aux usages de la profession. (Cour Cass. 5 février 2014; 13-10174)
Par jean.devalon le 15/05/14
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Ami avocat, Ami lecteur;  l'image que nous donnons de nous-mêmes ne peut être négligée qui a  son importance dans un monde démocratiques où les apparences restent néanmoins reines.

D'où cet incessant combat contre le gras!

L'outil du CNB  sur lequel nous devrions travailler présente des dysfonctionnements majeurs pour lesquels aucune excuse n'est formulée, ni délai de correction précisé .

Est-ce de l'incompétence ou bien une volonté délibérée ?  Je ne sais.

C'est en tout cas navrant tant l'image de notre profession est tellement déconsidérée, quand nous devons nous battre contre les autres professions qui rient de nous, et quand l'existence du Conseil national des barreaux lui-même est remis en cause et finalement à juste titre.

Il se comporte bien mal avec les confrères.

Aussi, pour ceux que ça intéresse, l'essentiel sera désormais exprimé ici.