En matière de baux commerciaux, quand il est question de déplafonner le loyer pour échapper aux indices et toucher plus, il faut porter regard sur la modification des facteurs locaux de commercialité.
Certes, la crise économique, conduira le bailleur à agir avec prudence… Cependant, s'il existe une modification favorable et notable des facteurs locaux de commercialité il est important que celle-ci ait un impact sur l'activité exercée dans les locaux loués. Et la Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 18 février2014 que l'examen de la modification des facteurs locaux de commercialité n'exclut aucunement, bien au contraire, l'activité du sous-locataire quand sous-locataire il y a.jean.devalon
Un bail stipulait le remboursement par la locataire des charges réglées par le bailleur en sa qualité de seul propriétaire, mais, il résultait des éléments produits au débat judiciaire que les charges afférentes aux lieux loués avaient été modifiées dans leur nature et leur calcul, l'immeuble ayant été placé sous le statut de la copropriété.
Le mode de paiement par le locataire avait été changé.
(Cass, 11 décembre 2013)
Il ne s'agit pas ici de fouet, mais de chemin.
On pourrait presque s'étonner que nos députés n’aient pas encore imaginé de changer cette terminologie tant ils aiment changer les mots.
Toujours est-il que si un fonds est soumis, il ne l’est néanmoins pas jusqu'au bout ; c'est-à-dire qu'il n'est pas question que le fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude.
S'il apparaît, par exemple, qu'un mur de soutènement nécessaire à l'exercice de cette servitude nécessite des travaux, ils seront à la charge du propriétaire du fonds dominant ; hors convention particulière.
Un peu de baume pour le soumis… (Cass. 3°. , 12 mars 2014 ; n° 12-28152)
« Je suis l’adversaire, mon rôle est de contredire. Chaque fois que vous croirez tenir une solution, je serai là pour y jeter du noir. Je vous empêcherai bien de vous endormir dans la certitude, qui est l'inertie de l’intelligence.
Cherchez toujours, je viendrai vous secouer de temps en temps. » Le Diable au café, Louis Ménard Comme dirait le scorpion, je n'y peux rien; c'est ma nature...Un bailleur peut refuser le renouvellement du bail de son locataire commercial mais il devra alors lui verser une indemnité d'éviction laquelle comprend la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages professionnels.
Il existe plusieurs méthodes permettant de parvenir au calcul de l'indemnité d'éviction, comme permettant d'évaluer la valeur du fonds de commerce. Chaque profession, finalement, a ses usages. Mais il est une question intéressante puisque il s’agit de commerçants soumis, en principe, à l'adorable TVA. Cette valeur du fonds de commerce doit-elle être calculée hors-taxes ou toutes taxes comprises. Le différentiel est de 20 %. Une cour d'appel avait retenu une valeur marchande hors-taxes, dans la mesure où l'indemnité d'éviction n'est pas soumise à la TVA, pour ne pas représenter une transaction mais l'indemnisation d'un préjudice. Mais la Cour de Cassation, par un arrêt du 5 février 2014 rappel que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession et que les juges du fond doivent vérifier s'il est usage dans la profession d'estimer la valeur marchande du fonds de commerce en fonction du chiffre d'affaires hors-taxes toutes taxes comprises. Il faudra donc, de manière pragmatique, se référer aux usages de la profession. (Cour Cass. 5 février 2014; 13-10174)Ami avocat, Ami lecteur; l'image que nous donnons de nous-mêmes ne peut être négligée qui a son importance dans un monde démocratiques où les apparences restent néanmoins reines.
D'où cet incessant combat contre le gras!
L'outil du CNB sur lequel nous devrions travailler présente des dysfonctionnements majeurs pour lesquels aucune excuse n'est formulée, ni délai de correction précisé .
Est-ce de l'incompétence ou bien une volonté délibérée ? Je ne sais.
C'est en tout cas navrant tant l'image de notre profession est tellement déconsidérée, quand nous devons nous battre contre les autres professions qui rient de nous, et quand l'existence du Conseil national des barreaux lui-même est remis en cause et finalement à juste titre.
Il se comporte bien mal avec les confrères.
Aussi, pour ceux que ça intéresse, l'essentiel sera désormais exprimé ici.