jean.devalon

Par jean.devalon le 11/06/14
Dernier commentaire ajouté il y a 6 années 3 semaines
  Si un bail est conclu avec des conditions suspensives et que celles-ci sont réalisées, il est loisible au bailleur de demander l'exécution forcée de la convention et donc le paiement des loyers même si le preneur n'a pas pris possession des lieux A savoir... Cour cassation, 25 mars 2014
Par jean.devalon le 07/06/14
Dernier commentaire ajouté il y a 6 années 4 semaines

               

L’OFPRA est compétent pour reconnaître la qualité de réfugié « à toute personne persécutée en raison de son action en faveur de la liberté » Dans le cadre de cet asile dit constitutionnel sont pris en compte : un engagement actif en faveur de l’instauration d’un régime démocratique ou pour défendre les valeurs qui s’y attachent, telles que la liberté d’expression et d’opinion, la liberté d’association, la liberté syndicale …, un engagement dicté par des considérations d’intérêt général et non d’ordre personnel. Edward Snowden a révélé l’espionnage massif dont nous sommes victimes de la part  des USA qui portent atteinte à nos libertés privées. Le droit à la vie privé doit être défendu. Il est curieux de voir les sourires en Normandie réservés à Obama et la soupe à la grimace servie à Vladimir Poutine, alors que dans le gâchis ukrainien les responsabilités sont singulièrement partagées. Toujours est-il que la question de l’asile constitutionnel pour Snowden peut, oui, se poser. Même l’UDI va encore plus loin qui veut en faire un citoyen d'honneur; alors !
Par jean.devalon le 06/06/14
Dernier commentaire ajouté il y a 6 années 1 mois
                           Le Sénat a fait un bilan mitigé de la réforme ayant conduit à la suppression des avoués.   Il est ICI!   J'en reproduis un extrait :   "UNE RÉFORME DOULOUREUSE POUR CEUX QUI L'ONT SUBIE, UN BÉNÉFICE ENCORE INCERTAIN POUR LE JUSTICIABLE   La réforme a-t-elle atteint ses objectifs ? Elle reposait sur un pari : parvenir à supprimer une profession, au nom de l'intérêt général et des exigences européennes, en en limitant le coût social pour les intéressés.   Or, il semble que la réforme n'est pas parvenue à l'équilibre qu'elle visait : le bénéfice pour le justiciable, but ultime de la réforme, n'est pas assuré, quand le coût pour les finances publiques et, surtout, les avoués et leurs salariés s'avère très élevé.   A. UNE RÉFORME DUREMENT RESSENTIE PAR CEUX QUI L'ONT SUBIE   Les développements précédents montrent qu'en dépit des efforts consentis, le sacrifice infligé aux avoués et, tout particulièrement, à leurs salariés a été important.   Les auditions de votre rapporteur, confirment ce jugement. En effet, les propos tenus par les représentants des avoués et de leurs salariés sont empreints d'une détresse résignée et font particulièrement état des grandes difficultés contre lesquelles ils se débattent.   Les représentants des anciens avoués, reconvertis en avocats, ont ainsi tous fait part à votre rapporteur de l'effondrement de leur chiffre d'affaire : dépourvus de clientèle fixe, ils doivent s'atteler à en constituer une à partir de rien, leur spécialisation d'appel ne leur garantissant pas une activité suffisante16(*).   L'ancien président de l'association nationale du personnel des avoués non syndiqué, M. Franck Nunes, a regretté que nombre de salariés soient laissés en dehors des dispositifs de reclassement et que l'aide qui leur a été apportée se soit limitée au seul versement des indemnités majorées de licenciement.   B. UNE SIMPLIFICATION ET UNE DIMINUTION DU COÛT DE L'APPEL PAS ENCORE AVÉRÉES   Le justiciable a-t-il malgré tout tiré parti de la réforme ? L'appel s'en est-il trouvé simplifié, son coût a-t-il été abaissé pour le justiciable ?   Il n'est pas possible, à ce stade, d'apporter une réponse tranchée à ces questions.   En effet, comme l'ont observé les représentants des anciens avoués ainsi que ceux des premiers présidents de cour d'appel, la réforme est intervenue en même temps que deux autres réformes importantes, qui ont contrarié le basculement de compétence des avoués vers les avocats.   La première de ces réformes a été celle de la procédure d'appel, organisée par le décret dit « Magendie »17(*) du 9 décembre 200918(*). Elle a provoqué nombre de forclusions ou déchéances d'appel pour non-respect des délais plus sévères qu'elle imposait.   La seconde a été la conversion du réseau privé virtuel des avocats (RPVA) à la procédure d'appel. En effet, celui-ci n'avait pas été conçu, à l'origine, dans ce dessein. Les représentants de la chambre nationale des avoués ont souligné l'inconvénient de ce défaut d'adaptation, en le comparant, avec le dispositif de communication électronique que les avoués avaient mis en place et élaboré dans une étroite collaboration avec les cours d'appel.   Il est dès lors difficile d'imputer à l'une de ces trois réformes plus qu'aux autres, certains dysfonctionnements observés dans la conduite de la procédure d'appel.   Toutefois, à ce stade de la réforme, deux conclusions paraissent pouvoir être tirées. La première a trait à la conduite des procédures d'appel, la seconde à leur coût.   · Une réforme qui n'a pas conduit à une paralysie des procédures d'appel, en dépit d'incertitudes sur l'augmentation des incidents de procédures   Les représentants du conseil national du barreau entendus par votre rapporteur se sont félicités de la bonne prise en charge, par les avocats, de la postulation jusque-là exercée par les avoués.   Cette appréciation paraît devoir être modérée : si les représentants de la conférence des premiers présidents de la cour d'appel ont convenu que le désastre parfois annoncé ne s'était pas produit, ils ont été plus partagés sur la parfaite assimilation par l'ensemble des avocats de toutes les difficultés de la procédure d'appel, difficultés redoublées, comme on l'a vu, par la réforme du décret « Magendie ».   Il est difficile de trancher la question. Votre rapporteur estime que ce point pourra plus particulièrement être examiné par les deux rapporteurs de la mission d'information de votre commission sur les cours d'appel, nos collègues MM. Alain Richard et Bernard Saugey. Le taux de sinistralité en appel des procédures conduites par un avocat19(*) pourrait à cet égard en constituer un indicateur éclairant.   · Le coût toujours élevé des procédures d'appel   La suppression de la profession d'avoués était aussi motivée par la volonté de soumettre à la concurrence cette activité, ce qui impliquait la disparition du tarif acquitté par les appelants. Une baisse du coût de cette procédure d'appel pour le justiciable en était attendue.   Cette espérance semble encore loin d'être satisfaite. En effet, la taxe d'appel de 150 euros renchérit durablement le coût de l'appel pour les parties, et compte tenu des surcoûts de la réforme, il est peu probable qu'elle diminue ou disparaisse prochainement. S'ajoute à cela, pour le justiciable, les honoraires que les avocats ont substitué au tarif anciennement payé aux avoués."   Voilà,voilà; tout ça pour ça! Mais on a évité le désastre!
Par jean.devalon le 05/06/14
Dernier commentaire ajouté il y a 6 années 1 mois
                           

 

L’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

 

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

 

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

 

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. 

 

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.»

 

Le terme acquéreur est générique, mais supposons qu'il s'agisse d'un couple : Monsieur et Madame, Monsieur et monsieur, ou Madame et Madame.

 

Supposons encore que l'acte prévoit entre eux une solidarité.

 

Le constructeur peut-il se contenter d'envoyer une seule lettre recommandée avec accusé de réception aux deux, laquelle lettre sera signée, éventuellement, par un seul.

 

La Cour de Cassation (11 février 2014, 12-35059) estime que non et que, finalement assez classiquement, la notification doit être effectuée par lettre distincte adressée à chacun des époux maître de l'ouvrage, nonobstant la clause de solidarité expressément stipulée au contrat.

 

Il faut s'assurer que chacun des deux acquéreurs ait reçu le courrier en ayant signé un accusé de réception.

 

À défaut, le contrat de construction encourt l'annulation.

 

Ce qui dans l’arrêt évoqué a été le cas un seul ayant signé l’avis de réception

 

C'est, on le sait, la même jurisprudence en matière de congé locatif et il est permis de s'interroger sur l'optimisme du constructeur…
Par jean.devalon le 04/06/14
Dernier commentaire ajouté il y a 6 années 1 mois
                               

 

Sous le pont Mirabeau coule la Seine et nos amours, faut-il qu'il m'en souvienne, la joie venait toujours après la peine…

 

Sous les ponts du mois de mai coule la trésorerie des avocats…

 

Que l'on pardonne ce manque de poésie.

 

Mais il existe, vous le savez, ces thèmes récurrents depuis des décennies.

 

Les ponts du mois de mai qui succèdent au mois d'avril où sont les vacances de Pâques génèrent une baisse d'activité, temporaire, qui fait que l'avocat ne regarde pas tant la ligne bleue des Vosges que la ligne rouge de son compte bancaire, car s'il en est un qui manque de poésie, c'est le banquier.

 

Dès lors, la part sacerdotale de la profession ne peut intégralement occulter les notions de gestion.

 

Vous savez, ces grands laïus dispensés sur les avocats entrepreneurs.

 

L'avocat doit simplement savoir gérer son cabinet et se poser la question, inévitablement, de la rentabilité des dossiers.

 

S'il ne le fait pas, en ces temps de disette, il fera mal son métier.

 

On entend donc depuis des décennies cette question des ponts du mois de mai, comme on entend depuis des décennies la question de l'aide juridictionnelle.

 

Je vais décevoir les humanistes, mais notre cabinet refuse les dossiers à l'aide juridictionnelle, hormis les procédures simples.

 

Parce qu'il y a la notion comptable du point mort et, en l'état de l'indemnisation insuffisante des professionnels du droit, les dossiers ne sont pas rentables, c'est-à-dire qu'ils coûtent à l'avocat.

 

Et quand les circonstances économiques sont difficiles, celui-ci n'en a tout simplement pas les moyens.

 

C’est tout.

 

Cela étant dit et je parle de l'aide juridictionnelle au civil, permettez-moi quelques observations étonnées.

 

D'abord est-il raisonnable que l'aide juridictionnelle soit accordée dans tous les domaines du droit, ce qui a conduit, voilà quelques temps, une de mes consoeurs à devoir assigner pour une selle de vélo ?

 

Soyons brutal.

 

L'aide juridictionnelle ne devrait-elle pas être limitée à la matière pénale, à la matière familiale, au droit du travail ; mais est-ce le rôle finalement de l'État de financer, par exemple, un procès de consommation?

 

C'est une vraie question me semble-t-il.

 

Soyons encore brutal.

 

Il est interdit à l'avocat, en matière d'aide juridictionnelle totale, de percevoir quelque autre somme que ce soit que l'indemnité misérable.

 

Parfois, certaines personnes, qui ont peut-être des revenus autres, proposent de payer en sus.

 

C’est interdit.

 

Notre cabinet refuse, comme le dossier.

 

Mais cette règle est idiote, car elle empêche finalement des gens, majeurs vaccinés, qui le souhaiteraient, de saisir des cabinets d'avocats autres que ceux dédiés à l'aide juridictionnelle.

 

Il y a dans cette problématique beaucoup d'hypocrisie, me semble-t-il.

 

Plutôt que de se poser les questions qui fâchent, la puissance publique va imaginer de taxer le chiffre d'affaires des avocats pour financer l'aide juridictionnelle.

 

Je n'ai pour ma part aucune illusion, les ministres ne sont rien, épiphénomènes vaniteux, tandis que leur administration reste et maintient, têtue et obtuse, ses projets fous.

 

Je n'ai pour ma part également aucune illusion quant aux manifestations décennales et autres de la profession.

 

La représentation de celle-ci est ridiculement fractionnée, sorte d'hydre à plusieurs têtes mal faites et, dès lors, bien peu menaçante.

 

En outre, comme partout, je ne suis pas bien sûr que les représentants nationaux sachent vraiment ce qui est une aide juridictionnelle, voire un pauvre ; eux qui, parfois, traitent eux-mêmes les avocats comme vile piétaille.

 

Si le sort de l'aide juridictionnelle est pitoyable, c'est qu'en fait il n’intéresse personne, surtout pas cette ministre qui passe plutôt son temps à apprendre ses discours pour, il est vrai, les prononcer magnifiquement.

 

Enfin, il aura bien quelque nouvelle taxe qui sera imaginée puisque la république ne sait osciller qu’entre impôts ou rabots.

 

Il y a de quoi, voyez-vous être singulièrement désabusé ; voire en colère.

 

Finalement, en colère plutôt.
Par jean.devalon le 03/06/14
Dernier commentaire ajouté il y a 6 années 1 mois
                       

 

Les marchés de Noël réjouissent familles et enfants, et aussi les commerçants...
 

Un bailleur s'était dit que l'influence considérable des touristes allait lui permettre de soutenir qu'elle générait une modification notable des facteurs locaux de commercialité à l'égard de l'activité de prêt-à-porter pour enfants exercée  par son locataire et  allait, ainsi, lui permettre d'obtenir le déplafonnement du loyer, ce qui serait son Noël à lui.

 

Mais la Cour de Cassation, dans un arrêt du 17 décembre 2013, a dû bien le décevoir en estimant que l'affluence considérable des touristes pendant une courte période, si elle concernait les commerces de vente de souvenirs, d'Alsace en l'espèce, ne constituait pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard de l'activité de prêt-à-porter pour enfants exercée par le locataire.

 

Pour ce dernier, l'arrêt de la Cour de Cassation a été, très certainement, un joli cadeau de Noël.
Par jean.devalon le 02/06/14
Dernier commentaire ajouté il y a 6 années 1 mois
                                                                                                   "Le Conseil constitutionnel a été saisi le 2 avril 2014, par la Cour de cassation d'une question prioritaire de constitutionnalité posée par M. Alain D. Cette question était relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit du second alinéa de l'article 272 du code civil. L'article 272 du code civil est relatif à la fixation de la prestation compensatoire qui peut être prononcée à l'occasion du divorce. Son second alinéa prévoit que, dans la détermination des besoins et des ressources, le juge ne prend pas en considération les sommes versées au titre de la réparation des accidents du travail et les sommes versées au titre du droit à compensation d'un handicap. Le Conseil constitutionnel a jugé que ces dispositions méconnaissent l'égalité devant la loi et les a déclarées contraires à la Constitution. D'une part, en excluant des éléments retenus pour la calcul de la prestation compensatoire les sommes versées au titre de la réparation des accidents du travail, le second alinéa de l'article 272 du code civil empêche de prendre en compte des ressources destinées à compenser, au moins en partie, une perte de revenu alors que, par ailleurs, toutes les autres prestations sont prises en considération dès lors qu'elles assurent un revenu de substitution. D'autre part, en application de l'article 271 du code civil, il incombe au juge, pour fixer la prestation compensatoire selon les besoins et ressources des époux, de tenir compte notamment de leur état de santé. En excluant la prise en considération des sommes versées à titre de compensation du handicap dans la détermination des besoins et ressources, les dispositions contestées ont pour effet d'empêcher le juge d'apprécier l'ensemble des besoins des époux, et notamment des charges liées à leur état de santé. Le Conseil constitutionnel a jugé que l'abrogation du second alinéa de l'article 272 du code civil prend effet à compter de la publication de sa décision. Elle est applicable à toutes les affaires non jugées définitivement à cette date. Les prestations compensatoires fixées par des décisions définitives en application des dispositions déclarées contraires à la Constitution ne peuvent être remises en cause sur le fondement de cette inconstitutionnalité." (Communiqué du Conseil constitutionnel)    Donc le juge devra tenir compte des sommes versées au titre de la réparation des accidents du travail et des sommes versées à titre de compensation du handicap pour la fixation de la prestation compensatoire
Par jean.devalon le 02/06/14
Dernier commentaire ajouté il y a 6 années 1 mois
                                     

Parfois, dans les immeubles, sont des copropriétaires dont le comportement n'est pas citoyen, solidaire et écologique ; c'est comme ça qu'on dit maintenant.
 

Il fut un temps où l'on aurait dit que dans les immeubles, il existe des emmerdeurs.

 

Ainsi une copropriétaire ne trouvait rien de mieux que de se garer devant son garage, gênant la circulation des autres véhicules.

 

L'assemblée des copropriétaires a donc décidé la pose de plots antistationnement à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la plus faible.

 

La Cour de Cassation, dans un arrêt du 17 décembre 2013, confirme que la majorité applicable était bien celle de l'article 24 et que la copropriétaire qui garait son véhicule devant son garage accaparait une partie commune de manière ancienne et constante.

 

La résolution votée était  donc une mesure adaptée, de nature à rétablir la destination des parties communes voulues par le règlement sans aucun abus de majorité.

 

Il ne s'agit pas ici de l'Assemblée nationale…
Par jean.devalon le 01/06/14
Dernier commentaire ajouté il y a 6 années 1 mois
                                    Divide et impera, divise et tu régneras ; divise, et tu deviendras riche ; divise, et tu tromperas les hommes, et tu éblouiras leur raison, et tu te moqueras de la justice….   La profession d’avocat est morcelée en institutions décorées, autocentrées et, pardon messieurs dames prout prout, qui se tirent la bourre avant toute chose.   L’élu de la Conférence des Bâtonnier, du Barreau de Paris ou du Conseil National des Barreaux change de peau instantanément et devient suppôt féal de son institution dans sa guéguerre avec les autres.   L’avocature, c’est l’UMP !   La question des blogs des avocats est périphérique, mais révélatrice de cela :pour concurrence le copain, on  détruit un outil qui fonctionne, massacre le travail des avocats  et, sur le net, sont maintenant des blogs atrophiés, laids qui donnent de la profession une piètre  image.   Mais le CNB, sorte de Hollande, affiche son contentement incohérent, laissant médusé le spectateur, sauf que  les méduses, ça urtique grave !   C’est incompréhensible, illisible ; pour tout dire, fou.   Et les cotisations augmentent chaque année et de congrès en congrès les uns et les autres se congratulent à la louche pendant que les pouvoirs successifs marchent sur la tête de la profession et ruinent les cabinets moyens qui sont dans ce pays comme classe moyenne, pressurés, méprisés, avocats à lait !   Peut-être s’agit-il, comme la classe politique, d'une baisse de niveau intellectuel, due à l’affaiblissement et la lassitude de la profession…   Mais, oui, maintenant, il faut un Ordre national, pour qu’au moins cesse le spectacle ridicule qui désespère le peuple des avocats.   Oh, sans grande illusion ; mais au moins  n’être plus ridicules, au moins ça.
Par jean.devalon le 30/05/14
Dernier commentaire ajouté il y a 6 années 1 mois

En matière de baux commerciaux, quand il est question de déplafonner le loyer pour échapper aux indices et toucher plus, il faut porter regard sur la modification des facteurs locaux de commercialité.

  Certes, la crise économique, conduira le bailleur à agir avec prudence…   Cependant, s'il existe une modification favorable et notable des facteurs locaux de commercialité il est important que celle-ci ait un impact sur l'activité exercée dans les locaux loués.   Et la Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 18 février2014 que l'examen de la modification des facteurs locaux de commercialité n'exclut aucunement, bien au contraire, l'activité du sous-locataire quand sous-locataire il y a.