Par jean.devalon le 23/07/13

Je ne veux pas, ici, faire de peine aux syndics de copropriété sur lesquels tout le monde tape allègrement.

Mais, un syndic, même confronté à une copropriété difficile, a l'obligation, en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et s'il n'effectue pas des diligences nécessaires, en l'espèce en s'abstenant d'exiger la restitution d'une partie de couloir indûment occupés par un copropriétaire, nonobstant décision de justice, alors il engagera sa responsabilité.

Il appartient au syndic d'exiger que le règlement de copropriété soit respecté.

(Cour cass, 23 avril 2013 ; 12-14436)

Par jean.devalon le 18/02/13

Si l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose la désignation des membres du conseil syndical parmi les copropriétaires, les associés, leurs conjoints ou leurs représentants, en revanche, aucun texte n'exige la présence du copropriétaire lors de l'assemblée générale qui procède à sa désignation.

Et donc son absence ne saurait être cause d'annulation d'une décision de l'Assemblée générale des copropriétaires dit la Cour de cassation

L'absent peut être légitimement élu

Par jean.devalon le 08/11/12

Des copropriétaires voulaient transformer un lot à usage d'entrepôt en l'appartement.

Ils ont donc demandé l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, laquelle a refusé.

Ce refus a été jugé abusif, le changement d'affectation ayant été estimé conforme à la destination de l'immeuble et ne portant pas atteint aux droits des autres copropriétaires.

Mais l'annulation de cette décision d'autorisation n'entraîne pas pour autant autorisation judiciaire d'effectuer lesdits travaux.

Il se trouve que ceux-ci avaient été entrepris.

En conséquence une condamnation à remise en état des lieux peut intervenir les travaux ayant été réalisés avant la demande d'autorisation et l'annulation d'une décision de refus d'autorisation de travaux ne valant pas autorisation.

(Cour cass, 19 septembre 2012, 11-21631)

Avoir à la fois tort et raison...

Par jean.devalon le 19/09/12

Les réunions d'assemblée générales des copropriétaires donnent parfois lieu à des jeux de pouvoirs, si je puis dire.

On vote, on vote, et il arrive que l'on se batte comme aux élections.

Rappelons la règle de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965

"Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire .Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire."

Donc pas plus de trois pouvoirs si le total des voix excède 5 % (soit 50/1000° par exemple)

Cela, à peine de nullité de l'assemblée.

Mais celui qui a reçu trop de pouvoirs peut subdéléguer ...si la subdélégation est prévue...

Il y a de quoi plaider.

On se croirait presque au PS ou à l'UMP

Par jean.devalon le 25/06/12

Si un règlement de copropriété autorise expressément l'exercice d'une profession libérale entraînant des inconvénients similaires à ceux dont peut se plaindre un syndicat des copropriétaires pour une location meublée de courte durée, laquelle n'a entraîné aucune nuisance ; alors la clause du règlement soumettant la location meublée à autorisation du syndicat doit être réputée non écrite

(Cass, 3°, 8 juin 2011, 10-15981)

Par jean.devalon le 04/10/11

Une association syndicale libre n'est pas le clone d'un syndicat des copropriétaires.

Ainsi

"l'absence d'inscription d'une question à l'ordre du jour de l'assemblée générale malgré la demande formulée par un coloti, n'est pas une cause de nullité de ladite assemblée, aucune disposition légale, statutaire ou réglementaire, ne le prévoyant,"

(C. cass du 21 septembre 2011, 10-18788)

Par jean.devalon le 22/09/11

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 donne, à peine de déchéance, un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée aux copropriétaires opposants ou défaillants pour assigner devant le tribunal de grande instance en cas de contestation.

Il ne faut d'ailleurs pas omettre l'existence de l'article 43 de la même loi qui prévoit que certaines clauses peuvent être déclarées non écrites et cela peut s'appliquer aux décisions d'une assemblée générale qui voterait des modifications illicites.

Dans ce cas le délai de l'article 42 ne joue pas.

Parallèlement, on sait qu'une copropriété est dépourvue de syndic à partir du moment où celui-ci a laissé expirer son mandat sans le faire renouveler.

La contestation d'une assemblée générale tenue par un syndic dépourvu de mandat est-elle ou pas encadrée par les dispositions de l'article 42 ?

Autrement dit, un copropriétaire présent ou représenté pourrait-il assigner au-delà du délai de deux mois ?

Dans un arrêt rendu le 7 septembre 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle que, en vertu de l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent contester les décisions des assemblées générales que les copropriétaires opposants ou défaillants (Cass. civ. 3, 7 septembre 2011, n° 10-18.312,

Avis aux copropriétaires procéduriers !

Par jean.devalon le 24/06/11

Le syndic de copropriété ne possède pas de pouvoir de décision, mais il a une certaine capacité d'action, notamment de faire réaliser des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Cependant un syndic qui fait effectuer des travaux urgents voit quand même peser sur ses épaules une obligation d'information à l'égard des copropriétaires.

Par exemple, un syndic qui ferait réparer une canalisation fuyarde, ce qui nécessiterait une coupure dans l'approvisionnement en eau de l'immeuble et des dommages à une installation frigorifique de l'un des copropriétaires devrait répondre de sa faute pour n'avoir pas prévenu les copropriétaires de l'exécution des réparations.

Par jean.devalon le 22/06/11

L'été nous inspire les cascades, cette eau qui sourd puis qui, en belle chevelure argentée, nous rafraîchit.

Mais ce sera pour plus tard, il nous faut évoquer la question de la validité des assemblées générales intervenues dans le passé quand, ultérieurement, le mandat du syndic est annulé.

Sont-elles valables ou pas ? C'est là un débat parfois fluctuant.

L'assemblée générale convoquée par un syndic dont la désignation a été annulée, cette annulation ayant un effet rétroactif, encourt la nullité vient de décider arrêt rendu le 8 juin 2011 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, au visa de l'article 7 du décret du 17 mars 1967 (Cass. civ. 3, 8 juin 2011, n° 10-20231).

Mais, le même jour, la Cour de cassation retient que la notification du procès-verbal d'une assemblée générale, effectuée par un syndic dépourvu de qualité pour ce faire (sa désignation ayant été annulée par la suite), fait cependant courir le délai de prescription de deux mois pour contester les décisions de l'assemblée générale (Cass. civ. 3, 8 juin 2011, n° 10-15484)

Finalement, la question de l'annulation du mandat du syndic donne parfois mal à la tête aux praticiens qui rêvent de la fraîcheur d'une cascade d'eau fraîche.

Par jean.devalon le 17/06/11

Doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat alors que le même règlement autorise expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraîne des inconvénients similaires (Cass. civ. 3, 8 juin 2011, n° 10-15.891)

Rappelons que le règlement de copropriété ne peut, en application de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, imposer aucune restriction aux droit des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation.

À défaut, une clause contraire peut être réputée non écrite en application de l'article 43 de la même loi.