Par jean.devalon le 19/03/14

Dans les situations litigieuses, rien ne vaut un bon exploit d'huissier, ce super-héros, car la lettre recommandée est souvent source de contentieux quant à sa date ou ses modalités de délivrance.

Ainsi dans une hypothèse de vente par lors une offre adressée à un locataire au visa de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, mais reçue par sa femme ?

Etait-elle valable ?

La Cour de cassation dit oui le 22 janvier 2014 car :

"Attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait de la photocopie de l'accusé de réception de la lettre recommandée datée du 6 mars 2003 que l'adresse et le nom du destinataire ne comportaient aucune erreur, que le pli avait été présenté le 10 mars 2003 et l'avis de réception signé le même jour, et que la signature apposée sur l'avis de réception était celle de Mme X..., la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve dès lors qu'il était admis que la signature n'était pas celle de M. X..., a pu retenir que les circonstances de la remise de cette lettre et la règle selon laquelle la poste est déchargée des lettres recommandées par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoir avaient donné au bailleur la croyance légitime que le signataire de l'avis de réception avait reçu le pouvoir de M. X... de se faire délivrer la lettre en son nom, et en déduire qu'en raison de cette apparence de mandat, la notification de l'offre devait recevoir sa pleine et entière efficacité. "

Qu'en termes élégants ces choses-là sont dites ...

Par jean.devalon le 05/03/14

La cohabitation, dans une copropriété entre ceux qui y habitent et ceux qui y travaillent entraînent parfois des difficultés de cohabitation qui peuvent aller jusqu'aux procédures.

C'est ainsi que les copropriétaires habitant les lieux pourront se plaindre des nuisances causées par ceux qui y exercent leur activité commerciale, à l'évidence le bruit et, parfois les odeurs.

L'analyse du règlement de copropriété, loi fondamentale des copropriétaires, permettra de régler les difficultés, parfois avec une dureté certaine.

Ainsi un règlement de copropriété stipulait : " sont formellement exclus : tous établissements dangereux, bruyants ou insalubres, de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant la maison ".

Cette clause paraissait large et susceptible d'appréciation.

L'un des copropriétaires avait donc donné en location son lot à bail à une société à usage de restauration, pizzeria, vente à emporter, livraison à domicile et terminal de cuisson.

Mais voilà, les copropriétaires se sont plaints des odeurs générées par ce commerce ; la cuisine ne devait pas être éligible au guide Michelin...

Le syndicat des copropriétaires avait agi en cessation, sous astreinte, de l'activité commerciale.

Une Cour d'appel avait estimé, cependant, que l'activité de restauration n'était pas exclue par le règlement de copropriété et avait désigné un expert afin d'examiner les inconvénients et nuisances existants ; mais aussi afin de proposer des solutions techniques de nature à y remédier ; tout en permettant la poursuite de l'activité, la question de l'absence d'un conduit d'extraction des fumées conforme se posant

Dans un arrêt du 13 novembre 2013 (12-26121) la Cour de Cassation casse l'arrêt d'appel en rappelant simplement les dispositions du règlement de copropriété qui excluait les établissements de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant la maison.

De ce fait elle a estimé qu'il n'y avait donc pas lieu à chercher des solutions techniques pour diminuer les nuisances puisque que la loi fondamentale de la copropriété excluait la nature même de l'activité

Activité qui devra cesser.

Par jean.devalon le 21/11/13

Selon les termes de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cela induit que le syndicat des copropriétaires est responsable, de plein droit des désordres trouvant leur origine dans un vice de construction des parties communes dès lors que la faute du copropriétaire demandeur n'est pas établie.

Dans une copropriété nouvellement construite était intervenu un procès en responsabilité décennale à l'encontre d'entreprises qui avaient été condamnées.

Cependant, ultérieurement, des copropriétaires avaient agi contre le syndicat des copropriétaires car des désordres d'humidité avaient persisté et provoqué des dommages dans leur appartement.

La cour d'appel avait rejeté leur demande en estimant que le syndicat devait être exonéré de toute responsabilité puisque les responsables des désordres avaient été identifiés et condamnés.

La Cour de Cassation dans un arrêt du 12 septembre 2012 ( 11-10.421) casse la décision de la cour d'appel dans la mesure rappelant que les copropriétaires sont fondés à agir contre le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, leur action visant à obtenir réparation de dommages personnels subis dans leurs parties privatives à la suite de la persistances des désordres et se trouvant avoir une nature distincte d'une procédure en responsabilité décennale poursuivie par le syndicat à l'encontre des entreprises ; même s'il eût été possible que les copropriétaires intervinssent dans la procédure visant à faire condamner les entreprises.

Il est d'ailleurs utile de veiller dans de telles procédures engagées par le syndicat à faire intervenir les copropriétaires pour leurs parties privatives si des désordres les affectent, bien entendu.

Il restera donc au malheureux syndicat à exercer une nouvelle action récursoire à l'encontre des entreprises

Par jean.devalon le 16/11/13

C'est l'histoire d'une mise en eau.

Un appartement était régulièrement inondé et des travaux d'étanchéité avaient été réalisés sur le terrasse de l'appartement de l'étage supérieur.

Pour savoir s'ils avaient été efficace l'expert a mis en eau, c'est-à-dire a rempli la terrasse d'eau en bouchant les évacuations sans cependant que les relevés d'étanchéités ne soient dépassés.

Mais l'eau a coulé, nuitamment.

Mise en cause de l'étancheur suspecté qui, plein de doutes, met en eau à nouveau.

Et rien ne passe.

Quel est donc ce mystère ?

C'est que la brave copropriétaire de la terrasse, lors de la première mise en eau dont elle avait le contrôle (Hum, Monsieur l'expert) a omis d'arrêter à temps et que l'eau a dépassé ce qu'elle ne devait pas dépassé.

Elle avait dit l'inverse la coquine, d'où mise en cause d'un innocent.

Mais faute avouée n'est-elle pas à moitié pardonnée Monsieur le Juge ?

Non ?

Par jean.devalon le 10/10/13

Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu'à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

Si des travaux interviennent à l'initiative du locataire sans que le bailleur ne soit avisé et si l'urgence n'est pas établie, lesdits travaux resteront à la charge du locataire qui ne pourra en demander remboursement.

(Cour cass, 3 ème Chambre, 23 mai 2013)

la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'urgence n'était pas établie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Par jean.devalon le 26/09/13

Je me demande si le gouvernement, composé d'hommes et de femmes de progrès, ne veut pas du mal aux notaires.

On sait que nos amis de la Commission européenne demandent depuis des décennies à la France de libérer l'accès au travail en s'attaquant aux monopoles issus du passé.

Et la profession notariale dont il est observé qu'elle renchérit les opérations immobilières est sur le gril, défendu pourtant par le pouvoir passé, trépassé, même...

Personne ne niera l'efficience de l'organisation de la profession de notaire, sa puissance économique, comme sa capacité de lobbying.

Les avoués ont disparu, qui n'ont pas su, finalement, renoncer à leur tarif et il est probable que les notaires qui vivent une confortable situation de monopole subiront à terme le même sort, à moins qu'ils n'aient, eux, l'intelligence de s'ouvrir à la concurrence.

Quoi qu'il en soit, le mouvement de l'histoire ne va pas dans l'augmentation de l'assiette du monopole notarial qui serait, finalement, comme l'augmentation ultime du tarif des avoués : le baiser de Judas.

Or le gouvernement, sous l'égide de la pétillante Mme Duflot veut faire passer un étrange texte aux termes duquel les cessions de parts de SCI rentreraient dans l'escarcelle gourmande du notariat français.

À l'heure actuelle son monopole ne s'étend pas cessions de parts de SCI , et c'est bonne chose.

Je ne sais pas si ce contresens historique ira au bout, peut-être la raison prévaudra-t-elle, tant c'est bête.

Cette drôle d'initiative peut venir des fonctionnaires des cabinets ministériels ou des ministères qui trouvent peut-être, chez les notaires, un monde à leur image, un peu compassé, normatif, suranné, rassurant avec cependant des revenus tutoyant le ciel, selon l'expression commune.

Ou alors, on peut supposer que Mme Duflot, Judas en jeans, veut la mort de cette riche profession monopolistique et lui fait le cadeau de trop, de telle manière que du coté de Bruxelles on élève la voix plus sévèrement contre cette France qui remonte à l'envers le fleuve de l'histoire.

Par jean.devalon le 13/09/13

Je ne sais s'il faut considérer le vendredi 13 comme portant chance ou malheur.

Hier, il était question de plafonnement des loyers et de garantie universelle des loyers confiée à un établissement public en contrepartie d'un prélèvement sur les propriétaires et locataires.

Aujourd'hui réapparaît un serpent de mer : l'idée de taxer les propriétaires occupants leur logement, en sus de la taxe foncière.

Vous comprenez, le locataire paie un loyer et le propriétaire qui a fini payer son crédit ne paie plus rien.

C'est trop injuste.

Et certains envisagent donc de le taxer.

En quelque sorte, les gouvernements incitent le bon peuple à acheter, ce pourquoi il paiera crédit et charges et se serrera la ceinture pendant 10, 15, 20 ou 30 ans et, après, quand il pensera pouvoir souffler un peu, alors on le taxera à nouveau...

Je me demande si les gens qui nous gouvernent n'ont pas des tendances suicidaires quand arrivent les élections

Par jean.devalon le 09/09/13

Madame Duflot va présenter au parlement un texte sur l'accès au logement

Il prévoit notamment « la mise en place à partir de 2016 de la garantie universelle des loyers, une assurance publique contre les loyers impayés grâce à laquelle tous les propriétaires seront sûrs de toucher ce que leur doivent leurs locataires.

Il s'agit d'un fond public alimenté par une cotisation "partagée entre le propriétaire et le locataire", à un niveau "qui n'est pas encore fixé" puisque son coût "dépendra du panel de garanties mises en place", a expliqué la ministre qui estime que 6,5 millions de logement seront concernés.

Double avantage de cette mesure selon Cécile Duflot : "préserver les propriétaires des mauvais payeurs" et "prévenir les expulsions". »

Qu'il faille inciter à cette protection est juste ; mais là il s'agit d'une obligation imposée aux propriétaires et aux locataires.

Les propriétaires, le plus souvent, sont des particuliers disposant d'un ou deux bine leur assurant des revenus complémentaires.

Je doute qu'ils apprécient cette charge supplémentaire et surtout cette sorte de nationalisation de leur bien.

N'est-on pas là encore dans une usine à gaz, liberticide et financièrement ruineuse ?

Pardon, le propos, eu égard à l'actualité est déplacé...

Par jean.devalon le 23/07/13

Je ne veux pas, ici, faire de peine aux syndics de copropriété sur lesquels tout le monde tape allègrement.

Mais, un syndic, même confronté à une copropriété difficile, a l'obligation, en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et s'il n'effectue pas des diligences nécessaires, en l'espèce en s'abstenant d'exiger la restitution d'une partie de couloir indûment occupés par un copropriétaire, nonobstant décision de justice, alors il engagera sa responsabilité.

Il appartient au syndic d'exiger que le règlement de copropriété soit respecté.

(Cour cass, 23 avril 2013 ; 12-14436)

Par jean.devalon le 18/07/13

Un dossier, comme cela, où le principe de précaution pointe son nez glacé et où il faudrait démonter une antenne relai de téléphonie mobile.

Un avocat venu, pour l'audience, de Paris. Nos tribunaux attirent plus les avocats parisiens, ces temps-ci, que l'euro Pride son public, paraît-il.

Chacun y allait donc de sa jurisprudence, Conseil d'État par ci, Cour de Cassation par là et le Tribunal des Conflit au milieu

Je ne parle pas du juge aux affaires familiales chargé des conflits familiaux, mais DU célèbre Tribunal des Conflits.

L'avocat parisien, flatteur, de me dire que j'avais trouvé des jurisprudences de la Cour de Cassation qu'il ne connaissait pas et qu'il allait les utiliser dans ses dossiers et que, oui ,vraiment, j'avais dû beaucoup travailler le dossier

L'avocat marseillais de répondre, avec franchise, qu'il avait utilisé Google et qu'il avait cherché dans le nuage d'internet.

Il faut, pour gagner un dossier, donner sa place au hasard de la recherche et à l'aspect intuitif de la connaissance juridique.

Déjà que le brave avocat parisien est venu plaider dans une caserne transformée partiellement en tribunal, je l'ai senti quelque peu interrogatif sur la méthodologie intellectuelle de ses confrères du Sud.

Le pôvre !