Par jean.devalon le 16/06/14
Le fait de solliciter un prêt avec un taux d’intérêt inférieur à celui visé dans un compromis de vente, même s’il est inférieur de peu, permet au vendeur de demander le jeu de la clause pénale contenue dans le compromis.
Même si le compromis prévoit 4,75%  et que le taux réellement demandé est de 4, 20 %.
Car, au visa de l’article 1178 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’exécution
Par jean.devalon le 13/05/14

L'égalité doit régner entre les copropriétaires et il n'existe pas de raison qui pourrait conduire une assemblée générale à donner à l’un une autorisation qu'elle refuserait à l'autre.

Ainsi un copropriétaire qui souhaite couvrir sa terrasse, par exemple, pourrait se prévaloir du fait que dans le passé des assemblées générales ont autorisé d'autres copropriétaires à couvrir leur terrasse.
 Souvent, cependant, les règlements de copropriété prévoient, pour la bonne harmonie de l'ensemble immobilier, l'interdiction de changer l'aspect extérieur des constructions et l'aspect général des jardins.
Un copropriétaire avait été autorisé par une assemblée générale à procéder à la couverture et la fermeture de sa terrasse et un autre à réaliser une piscine semi enterrée dans le jardin.
Une Cour d'appel avait annulé cette décision d'assemblée générale contraire, disait-elle, au règlement de copropriété et ceux à la demande d'un autre copropriétaire, bien évidemment
Le syndicat des copropriétaires s'est pourvu en cassation mais la Cour de Cassation, dans un arrêt du 29 octobre 2013 (12-23972) rappelle que les copropriétaires ne disposent pas d'un droit acquis à procéder à des modifications, en dépit d’autorisations antérieurement données en ce sens à d'autres copropriétaires, dans la mesure où l'assemblée générale des copropriétaires ne peut autoriser de dérogation à un principe général d'interdiction posée par le règlement de copropriété sans modifier au préalable celui-ci.
Cette procédure implique, bien sûr, une grande lourdeur puisqu'il faut l'accord des copropriétaires et la rédaction d'un nouveau règlement de copropriété publiée au bureau des hypothèques.
Mais, en tout cas une assemblée générale ne peut  pas autoriser, au motif de rupture dans l'égalité des copropriétaires, une dérogation à un principe général posé par le règlement de copropriété !
Par jean.devalon le 19/03/14

Dans les situations litigieuses, rien ne vaut un bon exploit d'huissier, ce super-héros, car la lettre recommandée est souvent source de contentieux quant à sa date ou ses modalités de délivrance.

Ainsi dans une hypothèse de vente par lors une offre adressée à un locataire au visa de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, mais reçue par sa femme ?

Etait-elle valable ?

La Cour de cassation dit oui le 22 janvier 2014 car :

"Attendu qu'ayant relevé qu'il ressortait de la photocopie de l'accusé de réception de la lettre recommandée datée du 6 mars 2003 que l'adresse et le nom du destinataire ne comportaient aucune erreur, que le pli avait été présenté le 10 mars 2003 et l'avis de réception signé le même jour, et que la signature apposée sur l'avis de réception était celle de Mme X..., la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve dès lors qu'il était admis que la signature n'était pas celle de M. X..., a pu retenir que les circonstances de la remise de cette lettre et la règle selon laquelle la poste est déchargée des lettres recommandées par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoir avaient donné au bailleur la croyance légitime que le signataire de l'avis de réception avait reçu le pouvoir de M. X... de se faire délivrer la lettre en son nom, et en déduire qu'en raison de cette apparence de mandat, la notification de l'offre devait recevoir sa pleine et entière efficacité. "

Qu'en termes élégants ces choses-là sont dites ...

Par jean.devalon le 05/03/14

La cohabitation, dans une copropriété entre ceux qui y habitent et ceux qui y travaillent entraînent parfois des difficultés de cohabitation qui peuvent aller jusqu'aux procédures.

C'est ainsi que les copropriétaires habitant les lieux pourront se plaindre des nuisances causées par ceux qui y exercent leur activité commerciale, à l'évidence le bruit et, parfois les odeurs.

L'analyse du règlement de copropriété, loi fondamentale des copropriétaires, permettra de régler les difficultés, parfois avec une dureté certaine.

Ainsi un règlement de copropriété stipulait : " sont formellement exclus : tous établissements dangereux, bruyants ou insalubres, de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant la maison ".

Cette clause paraissait large et susceptible d'appréciation.

L'un des copropriétaires avait donc donné en location son lot à bail à une société à usage de restauration, pizzeria, vente à emporter, livraison à domicile et terminal de cuisson.

Mais voilà, les copropriétaires se sont plaints des odeurs générées par ce commerce ; la cuisine ne devait pas être éligible au guide Michelin...

Le syndicat des copropriétaires avait agi en cessation, sous astreinte, de l'activité commerciale.

Une Cour d'appel avait estimé, cependant, que l'activité de restauration n'était pas exclue par le règlement de copropriété et avait désigné un expert afin d'examiner les inconvénients et nuisances existants ; mais aussi afin de proposer des solutions techniques de nature à y remédier ; tout en permettant la poursuite de l'activité, la question de l'absence d'un conduit d'extraction des fumées conforme se posant

Dans un arrêt du 13 novembre 2013 (12-26121) la Cour de Cassation casse l'arrêt d'appel en rappelant simplement les dispositions du règlement de copropriété qui excluait les établissements de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant la maison.

De ce fait elle a estimé qu'il n'y avait donc pas lieu à chercher des solutions techniques pour diminuer les nuisances puisque que la loi fondamentale de la copropriété excluait la nature même de l'activité

Activité qui devra cesser.

Par jean.devalon le 02/03/14

Le revenu moyen des notaires en 2010 est de près de 230. 000 euros!

Cette profession est puissante, financièrement et sait se faire entendre du pouvoir.

L'argent, toujours l'argent.

Mais le notaire a sa charge, comme autrefois le baron son fief : il est seul dans sa baronnie et ainsi, nobliau assuré de la dîme perçue sur le peuple peut rêver de haute et basse justice et se vouloir juge à la place du juge puisqu'il fait des actes authentiques.

J'ai du mobilier ancien authentique ; c'est souvent moins pratique que le mobilier Ikea, et Oh combien plus cher !

Et puis, l'acte authentique, il est faux ; je veux dire en cela qu'un acte authentique n'a pas l'autorité de la chose jugée et peut donc être contesté en justice ; ça n'est, en vrai, qu'un contrat comme un autre que par exemple le Juge de l'exécution peut déclare nul.

Sauf qu'il tend à conforter une féodalité !

Et la question est celle-là ; la justice devient aujourd'hui plus contractuelle parce que le contrat voit dans la société sa place s'étendre

Il est naturel que les notaires qui font commerce de leurs actes cherchent à gagner encore plus d'argent.

Mais ils sentent bien que la révolution arrive qui les emportera, venue de Bruxelles, mettant à bas les charges comme autrefois les privilèges.

Alors ils lâchent leur venin méprisant contre les avocats.

Vous savez cette profession de pauvres en sureffectif ; berk, le peuple.

C'est révélateur

Cela étant, Les idées du Conseil national des barreaux sont parfois surprenantes et cette institution SEMBLE un peu légère.

Rendre obligatoire « La consultation rémunérée d'un avocat préalable à toute action juridique ou judiciaire pour une personne physique ou morale » parait être une idée à contresens aussi du temps actuel, une idée notariale, une peu prétentieuse.

Il est temps que la conférence des Bâtonniers, le CNB, le barreau de Paris créent un Ordre national unitaire pour que la profession s'exprime sérieusement et puissamment, mais c'est un autre débat.

Dans cette société du contrat qui vient, il est manifeste, celà étant, que le notaire avec son acte authentique qui ne l'est pas, ses tarifs, son monopole doit disparaître ou accepter la concurrence avec les autres, comme il est manifeste qu'il ne gardera pas ses revenus.

C'est vrai que les avocats sont en sureffectif, mais ils savent parfaitement rédiger un contrat de mariage, une vente immobilière etc....

Ce qui est en cause, c'est cette lancinante question du monopole.

Sera-t-il maintenu demain, pour les avocats, quand sera créée cette juridiction de première instance dont on parle ?

Peut-être que le temps des "Maîtres " se termine...

Que pour eux, les lendemains chantent, mais le requiem.

Et bien il faut accepter de changer, c'est tout.

Ou mourir.

Ah, ce monopole des notaires pour régler les successions !

Et bien, voilà : je fais la grève de la mort !

Par jean.devalon le 16/02/14

"Je veux imaginer sous quels traits nouveaux le despotisme pourrait se produire dans le monde : je vois une foule innombrable d'hommes semblables et égaux qui tournent sans repos sur eux-mêmes pour se procurer de petits et vulgaires plaisirs, dont ils emplissent leur âme. Chacun d'eux, retiré à l'écart, est comme étranger à la destinée de tous les autres. [...]

Au-dessus de ceux-là s'élève un pouvoir immense et tutélaire, qui se charge seul d'assurer leur jouissance et de veiller sur leur sort. Il est absolu, détaillé, régulier, prévoyant et doux. Il ressemblerait à la puissance paternelle si, comme elle, il avait pour objet de préparer les hommes à l'âge viril ; mais il ne cherche, au contraire, qu'à les fixer irrévocablement dans l'enfance ; il aime que les citoyens se réjouissent, pourvu qu'ils ne songent qu'à se réjouir. Il travaille volontiers à leur bonheur ; mais il veut en être l'unique agent et le seul arbitre ; il pourvoit à leur sécurité, prévoit et assure leurs besoins, facilite leurs plaisirs, conduit leurs principales affaires, dirige leur industrie, règle leurs successions, divise leurs héritages ; que ne peut-il leur ôter entièrement le trouble de penser et la peine de vivre ? "

Alexis de Tocqueville, De la Démocratie en Amérique, 1835-1840

Cela passe lui a répondu Georges Orwell, par la création d'une langue nouvelle, le novlangue

"Le vocabulaire du novlangue était construit de telle sorte qu'il pût fournir une expression exacte, et souvent très nuancée, aux idées qu'un membre du Parti pouvait, à juste titre, désirer communiquer. Mais il excluait toutes les autres idées et même les possibilités d'y arriver par des méthodes indirectes. L'invention de mots nouveaux, l'élimination surtout des mots indésirables, la suppression dans les mots restants de toute signification secondaire, quelle qu'elle fût, contribuaient à ce résultat. Ainsi le mot libre existait encore en novlangue, mais ne pouvait être employé que dans des phrases comme « le chemin est libre ». Il ne pouvait être employé dans le sens ancien de « liberté politique » ou de « liberté intellectuelle ». Les libertés politique et intellectuelle n'existaient en effet plus, même sous forme de concept. Elles n'avaient donc nécessairement pas de nom. En dehors du désir de supprimer les mots dont le sens n'était pas orthodoxe, l'appauvrissement du vocabulaire était considéré comme une fin en soi et on ne laissait subsister aucun mot dont on pouvait se passer. Le novlangue était destiné, non à étendre, mais à diminuer le domaine de la pensée, et la réduction au minimum du choix des mots aidait indirectement à atteindre ce but. "

George Orwell:1984 - Appendice - Les Principes du Novlangue1984 Anonyme

Tout ce qui est différent est à bannir, pour que le peuple soit docile, troupeau indifférencié pour lequel le slogan tient lieu de pensée.

Déjà en son temps Rabelais le pressentait : « Soubdain, ie ne sçay comment, le cas feut subit, ie ne eu loisir le consyderer. Panurge sans autre chose dire iette en pleine mer son mouton criant & bellant. Tous les aultres moutons crians & bellans en pareille intonation commencèrent soy iecter & saulter en mer après à la file. La foulle estoit à qui premier saulteroit après leur compaignon. Possible n'estoit les en guarder. Comme vous sçavez estre du mouton le naturel, tous iours suyvre le premier, quelque part qu'il aille »"

Il y a bien sûr aussi la question du sexe qui gène cette rééducation du peuple moutonnier, cette différence ultime qu'il faut réduire voire supprimer pour que vienne cette indifférenciation nécessaire à la bonne reconstruction de la nature sale.

C'est pourquoi « La théorie queer veut avant tout repenser les identités en dehors des cadres normatifs d'une société envisageant la sexuation comme constitutive d'un clivage binaire entre les humains, ce clivage étant basé sur l'idée de la complémentarité dans la différence et censé s'actualiser principalement par le couple hétérosexuel. Elle considère le genre comme un fait construit et non comme un fait naturel, et s'intéresse à la manière dont une identité de genre peut être le résultat d'une construction sociale.

Inversement, une identité peut au contraire échapper à un tel déterminisme, dans des personnes ou des pratiques qui sont alors qualifiées de queer. L'identité queer, de ce fait, est par nature éphémère. Et malgré l'insistance de la théorie sur la sexualité et le genre, l'analyse peut s'appliquer à presque tout le monde : qui ne s'est jamais senti inadéquat face aux restrictions de l'hétérosexualité et de rôles de genre ? Si une femme s'intéresse aux sports, ou un homme au ménage, sont-ils donc queer ?

Le terme queer, quand il est appliqué aux pratiques sexuelles, offre beaucoup plus d'innovation que d'autres termes comme « lesbienne » et « gai ». La théorie queer, avec son intérêt pour les implications de sexualité et de genre, reste surtout une exploration de ces implications en termes d'identité. La nature provisoire de l'identité queer implique beaucoup de discussion (au niveau théorétique autant qu'au niveau social) sur la façon de définir l'adjectif « queer ». Lorsqu'un interlocuteur se désigne comme « queer », il est impossible de déduire son genre. Pour cette raison, la plupart des théoriciens queer insiste sur l'auto-désignation de l'identité queer...» (Incertain wikipédia)

Tout le monde devra-t-il bientôt porter son blouson de queer ?

Mais, finalement ; l'indifférenciation, cette haine de toute différence, surtout de la pensée, n'est-elle pas en germe dans l'idée démocratique laquelle, en quelque sorte serait une autre forme de dictature ; la dictature édredon de la pensée ?

Comme le chantait Brel, mort avant d'être rééduqué et à tout autre propos : c'est une idée à vous fabriquer des armées d'impuissants ; et pas seulement de la pensée.

Et sur cette considération ultime, je m'en vais étendre la lessive !

Par jean.devalon le 13/02/14

Le syndic de copropriété est chargé de faire respecter par tous les copropriétaires la réglementation relative à la sécurisation des piscines

Une assemblée générale des copropriétaires avait voté des travaux de pose de barrières de protection de la plage-piscine mais n'avait voté aucun projet précis de clôture de la piscine.

Le syndic,diligent, en exécution de l'assemblée avait procédé à la pose de barrières...à l'aplomb des portes fenêtres du lot privatif d'une copropriétaire, au ras des huisseries et sans espace de circulation possible.

Cela entraînait un obstacle à l'utilisation normale des portes fenêtres dont la fonction, comme leur nom l'indique, était de faire office de porte pour la pièce où ils étaient installés.

Il en résultait une atteinte aux modalités de jouissance du lot et la Cour de Cassation a sanctionné, par un arrêt du 15 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires et le syndic.

Derrière les grilles, la piscine...

Par jean.devalon le 20/01/14

Une société commerciale se trouve en redressement judiciaire.

Un contrat de prestation de services est poursuivi de manière spontanée par l'administrateur judiciaire qui avait une mission d'assistance et qui a continué à régler les factures périodiques au cours des premiers mois d'une période d'observation de juillet 2002 à novembre 2000.

Puis à compter du renouvellement de la période d'observation, les factures du prestataire ne sont plus réglées sans autre avis.

Dans un arrêt du 1er octobre 2013 la Cour de Cassation estime que la responsabilité de l'administrateur judiciaire est engagée s'il poursuit un contrat et n'assure plus les paiements sans pour autant informer le cocontractant qu'il ne poursuit plus la convention.

Ce manque de diligence induit sa responsabilité professionnelle et l'indemnisation intégrale du cocontractant.

Par jean.devalon le 08/01/14

Un dossier au tribunal d'instance de Marseille, là-bas, dans la caserne du Muy.

Un dossier, allez, de m... Cette chose dans laquelle on peut marcher sur les trottoirs quand sont passés les mémés à chienchiens ou les politiciens locaux.

Des vendeurs d'une chambre de bonne (on ne doit plus dire ça, maintenant, je suppose) qui ne veulent pas restituer un dépôt de garantie après avoir, pourtant, décidé de ne plus vendre.

Un dossier pour lequel cependant intervenait un avocat de Paris.

Il avait développé, par écrit, des exceptions d'incompétence quelque peu surprenantes.

Du style, pour le lectorat de la basoche, de soutenir que le taux du ressort était dépassé, en y incluant cependant la somme demandée au titre de l'article 700.

Moi, gentil, dès le mois de juillet je lui avais signalé sa fragilité argumentaire et lui avais, surtout, demandé de conclure sur le fond.

Il n'a pas voulu.

Il a plaidé.

À l'audience de ce jour, j'ai alors rappelé, doctement pour les stagiaires de troisième envahissant les tribunaux les principes de compétence et ceux de la procédure orale qui demandent de s'expliquer sur le fond une fois devant le juge, comme en famille.

Alors, il s'est expliqué; le greffier a noté, dont c'est le rôle.

Et je ne sais pourquoi le parisien confrère s'est soudainement lancé dans une curieuse anaphore.

Vous connaissez cette formule de style répétitif dont le dernier exemple connu fut : Moi président...

Lui, cela a été : Ne jouissez pas Maître de Valon.

Ben oui.

Les oreilles des confères et consoeurs dans la salle se sont soudainement dressées.

Les avocats et avocates, c'est que des vicieux et vicieuses.

Je peux dire des noms!

Moi, méchant, de lui rétorquer : je ne jouis pas, pas avec vous.

Non, mais!

Enfin, estimant ne devoir rendre que le minimum financier à mes clients, il a quand même demandé leur condamnation à... une amende civile.

Comment dire, les sourires ont fusé.

J'avoue,finalement j'ai intellectuellement joui, tant il m'avait ulcéré, le bougre, avec son arrogance.

Je me demande si le greffier a noté cette volonté maligne de m'interdire toute jouissance.

Par jean.devalon le 13/12/13

Parfois, les avocats de province disent du mal des avocats parisiens ; parfois.

Mais, quand même, il arrive qu'ils le méritent largement.

Ainsi, un dossier lilliputien où un acheteur réclame le remboursement du dépôt de garantie versé à l'occasion d'un compromis de vente, le vendeur n'ayant pas voulu vendre.

Lilliputien, je vous dis, dans son montant.

Néanmoins c'est un avocat de Paris qui est saisi qui soulève d'importance l'incompétence de la juridiction.

On lui dit gentiment, qu'en matière de procédure orale, le tout est évoqué, y compris le fond, et qu'il serait bien qu'il argumente sur le fond.

Que nenni !

On lui dit ensuite que le dossier revenant le 8 janvier, il ne sera pas possible de le renvoyer et son excellence confirme-t-elle sa présence ?

La réponse par mail est qu'il a été conclu à l'incompétence de la juridiction et qu'il nous invite à mieux nous pourvoir.

La mienne, compassionnelle finalement, de lui rappeler que la décision appartient à ladite juridiction et qu'elle pourrait bien le décevoir (oui, parce que ; bon, c'est étrange ...) et que pour le reste s'il n'est pas là, tant pis pour ses abattis

Comment voulez-vous qu'on ne chantonne pas: Parisien tête de, etc.