Par jean.devalon le 24/02/12

L'engagement de l'avocat envers son client est profond, parfois total.

Ainsi, dans une audience, je rappelais au locataire, filant doucettement vers les 10 000 € d'impayés, que l'état des lieux entrant de l'appartement montrait bien que celui-ci avait été donné en location en bon état et que la planche photographique, quelque peu anonyme, produite n'était guère probatoire et ne pouvait, tout état de cause, que démontrer une mauvaise exécution par le locataire de ses obligations propres d'entretien.

Mais, dans ce dossier à l'aide juridictionnelle, ma consoeur contradictrice a alors plaidé, dans une plaidoirie que les assises ne rejetteraient pas, que les photos produites, montrant un appartement dégradé, avaient été prises par elle car elle s'était rendue dans le logement du locataire pour vérifier, de visu, son état.

Au-delà du premier moment de surprise, cet engagement total, rémunéré par l'indemnité accordée par l'aide juridictionnelle, mérite d'être salué.

Il approche de la sainteté.

Par jean.devalon le 22/02/12

En matière de divorce, si une ordonnance de non-conciliation se borne à mentionner que l'épouse ne demande pas de pension alimentaire compte tenu de ce que le mari rembourse les crédits immobiliers et ne contient aucune disposition imposant au mari d'en supporter la charge définitive au titre de l'exécution de son devoir de secours, ni ne constate un engagement en ce sens pris par celui-ci, il ne peut pas être déduit de cette ordonnance que ce remboursement des crédits par le mari entraîne la prise en charge définitive par lui des échéances du prêt.

Il est donc inexact de dire que la femme n'est pas redevable des échéances des emprunts immobiliers pendant la procédure de divorce.

Probablement n'était-ce pas la volonté du juge conciliateur, mais il lui appartenait d'être plus clair !

(Cour de cassation, chambre civile 1, 26 octobre 2011, 10-21802)

Par jean.devalon le 13/02/12

S'agissant du renouvellement du bail commercial, l'article L. 145 - 3 du code de commerce dispose :

Sous réserve des dispositions de la loi du 28 mai 1943 relative à l'application aux étrangers des lois en matière de baux à loyer et de baux à ferme, les dispositions de la présente section ne peuvent être invoquées par des commerçants, industriels ou personnes immatriculées au répertoire des métiers de nationalité étrangère, agissant directement ou par personne interposée, à moins que, pendant les guerres de 1914 et de 1939, ils n'aient combattu dans les armées françaises ou alliées, ou qu'ils n'aient des enfants ayant la qualité de Français.

L'alinéa précédent n'est pas applicable aux ressortissants d'un Etat membre de la Communauté européenne ou d'un Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen.

Ainsi, l'étranger n'aurait pas droit au renouvellement du bail commercial !

Mais, dans le cadre d'une procédure où cet argument était utilisé par le bailleur pour refuser le renouvellement, la Cour de Cassation par un arrêt du 9 novembre 2011(10-30291) a jugé que l'article L 145-13 du code de commerce, en ce qu'il subordonne, sans justification d'un motif d'intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial, protégé par l'article 1er du 1er protocole additionnel de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par l'article 14 de cette même Convention .

Et, en conséquence, elle a décidé que l'étranger a bien droit au renouvellement du bail commercial même s'il n'est pas ressortissant d'un Etat membre de la Communauté européenne ou d'un Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen.

Par jean.devalon le 09/02/12

Le souci légitime des politiques est de veiller à ce que les Français puissent accéder à la justice dans les meilleures conditions possibles, notamment de coût.

Il est vrai que pour ceux qui ne bénéficient pas de l'aide juridictionnelle, qu'un divorce, par exemple, peut être lourd à assumer financièrement, dans un contexte économique délicat.

Donc, en matière de divorce, barèmes indicatifs et conventions d'honoraires vont faire leur apparition chez les avocats.

Pourtant, il y a quelque chose qui suscite chez moi un certain étonnement.

En matière de consentement mutuel, souvent les époux ont acheté ensemble un bien immobilier et se trouvent en indivision.

La pratique, autrefois, permettait à l'avocat d'établir une convention mentionnant que les époux entendaient rester dans l'indivision.

S'ils voulaient, par exemple, se donner du temps pour vendre le bien.

Mais, aujourd'hui ce n'est pas possible.

Si les époux ont acheté à deux un bien immobilier et veulent engager une procédure de divorce par consentement mutuel, ils auront cependant l'obligation de passer devant notaire une convention d'indivision.

Même s'ils sont en séparation de biens !

Et cela représente quelques milliers d'euros.

Ce qui conduit les avocats à conseiller, si cela est possible, la vente préalable du bien pour ceux qui divorce et n'entendent pas conserver le bien pour l'avenir.

Mais il est difficile de trouver la logique de cette obligation de passer une convention notariée qui coûte cher et ne bénéficie à personne, enfin presque.

Passer un acte pour entériner une situation juridique qui existe déjà.

Il n'y a que les notaires qui en profitent.

Il y aurait peut-être là un petit quelque chose à faire, non ?

Par jean.devalon le 09/02/12

Supposons, en matière de bail commercial une sous-location consentie dans des conditions irrégulières.

Le bailleur peut-il agir en expulsion du sous-locataire ?

Le bailleur ne peut agir en expulsion d'un sous-locataire dès lors que le bail principal se poursuit et que la sous-location produit ses effets dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire. (Cass. civ. 3, 1er février 2012, n° 10-22.863)

Autrement dit, il faudra alors demander également la rupture du bail principal pour obtenir le départ du sous-locataire.

Par jean.devalon le 08/02/12

Une société exerçant une activité d'agence immobilière adhère à un réseau d'agences immobilières utilisant un sigle et une marque.

Elle démissionne du réseau et adhère aussitôt à un autre réseau d'agences immobilières.

Elle est assignée en réparation en vertu de la clause de non-réaffiliation contenue dans le contrat auquel elle a mis fin.

Elle a été condamnée par une Cour d'appel à payer 20.000 euros en application de cette clause.

Mas elle en a contesté la validité devant la Cour de Cassation au motif qu'une clause de non-concurrence, tout comme la clause de non-réaffiliation, n'est licite que si elle comporte l'obligation pour son bénéficiaire de verser au débiteur de l'obligation de non-concurrence une contrepartie financière, ce qui n'était pas le cas.

Mais la Cour de Cassation relève que la clause d'interdiction d'adhérer à un réseau d'agences immobilières pendant une durée d'une année en exerçant son activité dans les mêmes locaux que précédemment est limitée dans le temps et l'espace , est en outre justifiée et proportionnée aux intérêts de la société en demandant le bénéfice , n'a pas pour effet d'interdire à l'adhérent toute activité d'agence immobilière, mais le contraint seulement à ne pas adhérer pendant un an à un nouveau réseau ou à déplacer le siège de son activité en cas d'adhésion immédiate à un autre réseau .

Dès lors, cette clause de non réaffiliation n'avait pas à être rémunérée et était licite.

(Cass. com., 31 janvier 2012, n° 11-11071)

Par jean.devalon le 06/02/12

S'il n'est reçu aucune preuve par témoins ou présomptions contre et outre le contenu des actes, cette preuve peut cependant être invoquée pour interpréter un acte obscur ou ambigu.

Une banque avait, suivant acte notarié du 31 mai 1999, consenti à un client et son épouse un prêt, garanti par le nantissement d'un plan d'épargne populaire (PEP) n° 23315563 ouvert au nom du client qui part en liquidation.

la banque avait sollicité l'attribution judiciaire de son gage ; le tribunal avait rejeté sa requête au motif que la demande d'attribution portait sur un compte n° 23315565 différent de celui mentionné à l'acte.

La cour d'appel avait ordonné l'attribution judiciaire à la banque du compte PEP n° 23315565

La Cour de cassation lui donne raison car le client ne prétendait pas être titulaire de plusieurs PEP et ne pouvait soutenir ne pas avoir accordé en toute connaissance de cause la garantie prévue à l'acte sur le seul PEP ouvert auprès de la banque,

L'acte notarié était donc entaché d'une erreur matérielle évidente.

(Cass. civ. 1, 26 janvier 2012, n° 10-28.356,)

Par jean.devalon le 01/02/12

La condamnation à démolir une construction illicite, en vertu de l'article L 480-5 du code de l'urbanisme a un caractère réel.

Un justiciable édifie une construction sans permis de construire sur une parcelle appartenant à un tiers

Il est condamné par la juridiction correctionnelle, en vertu de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme, à démolir la construction litigieuse mais n'exécute pas le jugement.

La condamnation à démolir est-elle opposable au propriétaire de la parcelle, non condamné ?

La cour d'appel d'Aix-en-Provence avait estimé que si l'ordre de démolition est une mesure à caractère réel, c'est à la condition qu'il ait été donné à celui qui pouvait le recevoir, que le ‘constructeur' condamné n'ayant pas été le bénéficiaire des travaux et n'étant pas même le propriétaire du terrain sur lequel ils avaient été réalisés, la mesure de démolition n'a pas pu présenter un caractère réel obligeant les propriétaires de la parcelle à subir la démolition.

La Cour de Cassation, cependant, par un arrêt du 25 janvier 2012, (10-26300) rappelle que les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme sont des mesures à caractère réel.

Et en conséquence, elles suivent le terrain et s'imposent à son propriétaire.

Par jean.devalon le 27/01/12

Il arrive, c'est rare, que des locataires signent un bail et puis disparaissent benoîtement dans la nature.

Il faudra alors recourir à une procédure d'expulsion et le bailleur aura à prouver qu'il a bien rempli son obligation de délivrance.

Ainsi, prenons cette espèce où un cessionnaire d'un bail commercial, selon acte notarié, avait été assigné en résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer.

Il avait soutenu que le bail n'avait reçu aucun commencement d'exécution faute de remise des clés.

Pourtant, à la signature de l'acte, tant le propriétaire que le cessionnaire étaient présents...

Mais il a pourtant obtenu gain de cause, la Cour de cassation estimant que la preuve n'était pas rapportée que la bailleresse avait rempli son obligation de délivrance des locaux en remettant les clés au preneur.

Ce qui signifie qu'il faut veiller à ce que la mention de remise des clés figure dans la convention locative ou, à défaut, faire signer au preneur une reconnaissance de remise des clés.

Sinon, sait-on jamais.

(Cour cass ., 3ème, 13 septembre 2011 ; 10-24626)

Par jean.devalon le 25/01/12

La protection du locataire est une préoccupation constante du législateur.

Celui-ci a institué un certain nombre de dispositions pour les protéger en cas de vente de leur logement, notamment en cas de vente par lots de plus de 10 logements appartenant à un même bailleur.

Dans cette hypothèse le bailleur personne morale qui veut mettre en vente par lots plus de 10 logements dans un même immeuble doit après avoir informé collectivement et individuellement les locataires concernés leur adresser l'offre de vente avant de notifier un congé pour vendre.

L'offre de vente est dissociée du congé, à peine de nullité de celui-ci.

La loi ne fixe pas de limite dans le temps pour la réalisation des ventes, ce qui est d'ailleurs probablement regrettable.

Une société propriétaire depuis l'année 1998 un immeuble notifie à des locataires en 2007 un congé pour vendre.

Les locataires ont soulevé la nullité du congé mais la Cour d'appel de Paris avait, cependant, accueilli la demande du bailleur.

Elle avait estimé en effet que la société avait de mars 1999 à mai 2002 vendu 11 logements et, d'août 2000 à décembre 2003, avait délivré quatre congés pour vendre.

Mais la Cour avait rappelé que, eu égard à la longueur de la période écoulée entre 2003 et 2007, date du congé délivré aux locataires objet de l'espèce, il n'était pas démontré une volonté de scission des différentes phases d'une même opération globale en vue d'échapper à l'application des accords locatifs et que n'était pas établie la décision de la société bailleresse de réaliser une opération unique de mise en vente par lots de plus de 10 logements.

La Cour de Cassation par un arrêt du 18 janvier 2012, (11 - 30003) a cassé l'arrêt de la Cour d'appel de Paris en estimant qu'en se déterminant uniquement sur le temps écoulé entre la dernière vente le congé délivré au locataire la Cour d'appel avait ajouté à la loi une condition que celle-ci ne comportait pas.

Cela est exact mais va remplir d'incertitude les personnes morales bailleresses