Par jean.devalon le 23/01/12

Il est de principe, au visa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires participent aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs de l'immeuble en fonction de l'utilité que ces services et ces éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Les copropriétaires participent aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot

L'article 43 de la même loi répute non écrites toutes les clauses pouvant s'avérer contraires à cette disposition.

Ainsi, un règlement de copropriété avait-il prévu qu'une surprime d'assurance imposée à la copropriété serait à la charge du lot dans lequel l'activité spécifique générant cette surprime était exercée.

Logique, pourra penser le lecteur.

Mais la logique de la Cour de Cassation n'est pas celle-là ; et elle a rappelé le principe de l'article 10, en annulant cette clause litigieuse du règlement de copropriété concerné

(Cass.civ.3°, 6 septembre 2011, 10-18972).

Par jean.devalon le 10/01/12

Quand je suis entré au Centre de formation à la profession d'avocat, il y a quelques petites années, il y avait là un ancien bâtonnier qui nous expliquait que les avocats étaient des seigneurs.

Je n'ai pas entamé, avec lui, de débat sur la noblesse d'épée, certes admirable, mais souvent fauchée, avant même que d'être guillotinée.

Aujourd'hui, je ne vais pas vous accabler de lieux communs sur la nécessité pour l'avocat d'être chef d'entreprise, patin, couffin, trognon.

Il doit également avoir une nouvelle flèche à son arc : être informaticien, ou à tout le moins vivre en paisible harmonie avec l'outillage informatique.

Certains, pourtant, croient encore qu'il est devin ! C'est-à-dire qu'il est en mesure de prédire l'avenir et, notamment, la jurisprudence.

Sans vouloir d'ailleurs être désagréable, il apparaît que les jurisprudences sont souvent fluctuantes sur un sujet donné et que prévoir leur évolution relève réellement du don de divination.

Toujours est-il qu'un aimable justiciable a cru utile d'imaginer de pouvoir faire condamner un avocat qui n'aurait pas été en mesure de prévoir une évolution jurisprudentielle.

La Cour de Cassation, dans son immense sagesse, a rappelé par un arrêt du 15 décembre 2011 (10 - 24550) que' les éventuels manquements de l'avocat à ses obligations professionnelles ne s'apprécient qu'au regard du droit positif existant à l'époque de son intervention, sans que l'on puisse lui imputer la faute de n'avoir pas prévu une évolution postérieure du droit consécutive à un revirement de jurisprudence' .

Il est vrai que les revirements de jurisprudence interviennent, parfois brutaux, et qu'il est bien difficile d'expliquer à la clientèle qu'une procédure que le professionnel pensait devoir être gagnée se trouve perdue, ou l'inverse.

Dieu ne joue pas aux dés, mais le justiciable, c'est parfois moins certain.

Par jean.devalon le 07/01/12

A la lecture des gazettes, il semblerait que nous vivions la crise du siècle, un peu comme ces inondations ou ces tempêtes centennales qui laissent dans le paysage de tristes traces destinées à l'édification des générations futures.

Certes, il est possible, pour s'extraire de ce triste environnement climatique, de se plonger dans la ludique lecture de la Gazette du Palais.

Posons cependant ce mutin journal et affrontons les vents mauvais.

Quand la crise est là, les chiffres d'affaires sont à marée basse et la conduite d'un cabinet d'avocats nécessite une attention soutenue.

C'est pourtant dans ce moment-là que l'agitation et l'affolement des gouvernants compliquent la tâche des professionnels.

Rappelez-vous la réforme de la carte judiciaire, nécessaire dans le principe, mais appliquée dans une ambiance d'agitation criarde que ne dissimulaient aucunement, bien au contraire les robes de madame Dati, qui est allée heureusement depuis exhiber son téléphone portable au Parlement européen.

Pour la profession d'avocat, la communication électronique avec les juridictions est un progrès souhaitable, mais ses modalités techniques sont aberrantes, maltraitées par le caporalisme du Conseil National des Barreaux qui paraît avoir été inspiré par les fumées des grandes idées plutôt que par les besoins réels des cabinets d'avocats et de leur gestion quotidienne.

Cela crée du désordre.

La procédure d'appel électronique a été mise en place alors que rien n'est prêt, ce qui conduit à cette situation grotesque ou la Chancellerie se lance dans une masturbation prétendument intellectuelle pour savoir comment apposer un timbre matériel sur la procédure électronique !

Peut-être aurait-on pu attendre que tout soit prêt matériellement avant que de mettre en place une procédure qui ne peut que générer de grandes difficultés en état de cette impréparation manifeste ?

Et si l'on peut parfaitement concevoir la suppression des avoués, la brutalité avec laquelle elle est intervenue conduit à taxer le contribuable à hauteur de 150 € par partie en appel fragilisant de facto le droit de faire appel, mais qu'importe, n'est-ce pas ?

Ceci est une iniquité, tout cela pour rentrer dans le moule copié de l'agitation du mari de Carla, pour pouvoir dire que la réforme a été faite, peu important son coût pour le pays comme les difficultés qu'elle génère pour les professionnels, dont il n'est pas inutile de rappeler ici que ce sont des employeurs.

Et voilà que cette agitation structurelle est devenue aujourd'hui de l'affolement à trois mois des élections.

Il nous est donc reparlé de la TVA sociale, enterrée en 2007 et exhumée à l'heure du probable prochain un enterrement du Pouvoir.

Elle sent la mort.

Bien sûr que les charges salariales sont devenues proportionnellement trop importantes par rapport au salaire net, ce qui conduit à un coût du travail élevé et à des salaires nets insuffisants.

Bien sûr, quand les chiffres d'affaires flageolent, les salariés, à un moment ou un autre sont impactés et il faut les protéger.

Essayer de réduire les charges est une nécessité quand on voit les trésoreries des PME et TPE

Mais lancer cette idée affolée à trois mois des élections, c'est la certitude que cette réforme n'aboutira jamais, et la certitude que, si elle aboutit, elle générera un rejet tel qu'elle sera aussitôt abrogée par le nouveau Prince.

Autrement dit cette idée qui peut être intéressante n'est utilisée que trop tard, à des fins électorales, et au mépris glacé des perturbations à venir que cela peut créer dans la gestion des entreprises et donc des cabinets d'avocats.

Ainsi, au soir de ce règne peu glorieux, l'agitation structurelle est devenu affolement.

Nous sommes gouvernés par des affolés !

Et chaque jour qui va passer désormais donnera sa folie, comme poule qui pond son oeuf.

Retournons à la lecture de la Gazette du Palais !

Par jean.devalon le 05/01/12

Se porter caution d'un locataire est quelque chose de généreux mais de risqué en période de crise.

Le propriétaire, en cas d'impayés de loyer, pourra venir demander à la caution de s'acquitter de ses obligations et donc de payer au lieu et place du locataire.

Le cautionnement est là pour ça

Pour se défendre, s'il en est besoin, la caution pourra faire étudier par son conseil la régularité de l'acte de cautionnement et le respect du formalisme nécessaire.

Mais existe aussi la situation dans laquelle le bailleur aura été négligent et, en présence d'une caution, aura laissé passer le temps et aura tardé à assigner le locataire défaillant.

La cour d'appel de Lyon notamment, dans un arrêt du 22 mars 2011 relève qu'un bailleur qui laisse perdurer une situation défavorable à la caution en assignant locataire de nombreux mois après la cessation du paiement des loyers commet une faute qui préjudicie à la caution et qui ouvre droit pour celle-ci au bénéfice de dommages et intérêts.

Une compensation judiciaire peut alors être ordonnée réduisant à néant la dette de la caution dans ses rapports avec le bailleur !

L'inconvénient de cette jurisprudence, d'ailleurs, est qu'elle rappelle au bailleur combien il est nécessaire de ne pas laisser passer de temps en voulant faire preuve de compréhension.

Car il se pourrait bien que la justice lui reproche celle-ci.

Ainsi le bailleur aura-t-il intérêt à ne pas laisser la situation s'aggraver et, au plus tôt, à faire délivrer un commandement et ensuite une assignation s'il ne veut pas perdre le bénéfices de sa créance et se faire reprocher ensuite d'avoir été négligent.

Par jean.devalon le 03/01/12

Un plan cadastral n'est pas une preuve de la propriété que l'on ira plutôt rechercher du coté des hypothèques.

Pour autant, il n'est pas dénué d'intérêt.

Ainsi, il a été jugé en matière de bornage que : "un plan cadastral peut servir d'indice à défaut d'être une preuve irréfragable de la propriété' .

Ainsi, une Cour d'appel après avoir 'constaté, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, que M. et Mme X... ne rapportaient pas la preuve de circonstances de nature à contredire les constatations de l'expert judiciaire sur les limites des propriétés en cause, ...a pu entériner ses propositions et fixer comme elle l'a fait la ligne divisoire des fonds'

(C.cass, 3 ème 13 septembre 2011)

Par jean.devalon le 01/01/12

J'ai encore quelques bulles dans la tête, mais, fort heureusement, elles n'ont pas éclaté.

Il est donc de bon ton, ça se fait, de présenter des voeux pour la nouvelle année, en l'espèce 2012.

Comment dire, il ne semble pas que l'année à venir s'annonce sous les meilleurs auspices.

Si je pense à nous, je veux dire ici les avocats de Marseille, dont le nombre a augmenté de 40 % en dix ans, alors que la richesse de la ville n'a certes pas augmenté dans de telles proportions, j'éprouve comme une interrogation.

C'est vrai que le nombre de tués à la kalachnikov est en forte augmentation, mais cela ne fait pas un chiffre d'affaires.

Je laisse ici les démagos de la profession pour qui tout va bien, et les technos qui sont hémiplégiques intellectuels quelque part, pour en venir au bon sens : demain, ça va pas être simple.

Alors revenons à Marc-Aurèle : « La perfection du caractère consiste à passer chaque journée comme si c'était la dernière, à éviter l'agitation, la torpeur et l'hypocrisie. »

Il va nous falloir beaucoup de sagesse.

Comme disait l'Ecclésiaste : il n'y a rien de nouveau sous le soleil.

Bon, peut-être le réchauffement climatique, mais on verra plus tard/

Bonne et courageuse année !

Par jean.devalon le 19/12/11

Nous autres, les avocats, avons l'esprit mutin.

Pas mutin comme l'équipage qui se révolte, encore que l'idée nous en vienne souvent.

Mutin, au sens de facétieux, souriant.

Ce qui est signe de sagesse car le sage est souriant.

Donc, sur une idée de l'excellent Dominique Jourdain (Rochefort) et de Nicolas Creisson (Aix), Laure Gaudefroy-Demombynes (Boulogne-Billancourt), a créé un calendrier des avocats.

Vous pourrez le télécharger ici - bas (si je puis dire)

Il y a toutes sortes de calendriers ; pour les hommes le délicieux calendrier Aubade (Moi, je ne l'ai jamais regardé Catherine, on m'a raconté) ; pour les femmes celui des rugbymen.

Ce calendrier là que nous diffusons est tout à fait raisonnable, convenable et plaira même à la hiérarchie.

Oui, notre Monsieur, oui notre bon Maître...

Il y en a bien un autre avec des demoiselles charmantes, mais celui-là je n'ose pas.

Non, non, non !

Salivez en vain, confrères !

En revanche il paraît que le Conseil National des Barreaux a intégré cette idée de calendrier et que va naître, pour notre Noël, un calendrier des dirigeants de cette profession, nus portant seulement la toque d'avocats.

Le bâtonnier de Paris, le président du CNB s'entraînent à poser.

J'ai constaté que bâtonnier de Marseille avait maigri, il doit s'entraîner aussi.

(On dit même que le ministre virtuel de la justice, monsieur. Mercier voudrait poser aussi, mais que des méchants n'en veulent pas.

En tout cas, j'espère que notre calendrier vous apportera un moment de douceur et de beauté.

Ce qui est l'essentiel.

Par jean.devalon le 15/12/11

Ce matin, dès l'aube, à l'heure où les cheveux continuent de blanchir s'ils ne sont pas tombés, je pensais à mon avoué.

Non pas quelques pensées interlopes envers ce brave homme en robe noire, mais l'approche de l'année 2012, année de la fin du monde et de la suppression des avoués, s'insérait dans mon esprit.

Depuis quelques semaines, nous avions reçu des offres de services d'avoués devenant avocats.

Qui donnait un tarif à venir de ses prestations. ..

Qui indiquait qu'il procéderait par appels de provisions successives sans en dire plus et paraissant ne pas avoir compris le sens de l'histoire...

Mais de lui, rien.

J'ai les mains pleines de paillettes dorées.

Et même, paraît-il, sur le visage puisque ma femme rentrant dans mon bureau s'est étonnée de visualiser des paillettes d'or sur mon front, expression symbolique pourtant de la brillance de la pensée, mais guère érotique, je le crains.

C'est qu'en fait, mon avoué m'a écrit.

Il m'a envoyé une carte de voeux avec un traîneau doré, plein de paillettes qui se détachent.

À l'intérieur une lettre, dans laquelle il explique qu'il est difficile de coucher sur du papier.

D'abord, ça dépend avec qui on couche, le support finalement, reste secondaire.

Ensuite, s'il a envie de coucher sur du papier, peut-être bancaire, c'est son problème ; moi je préfère coucher dans des draps bien doux.

Mais j'ai lu trop rapidement : il parlait de coucher un barème ; propos de carême.

Et donc il annonce une tarification conforme au montant répétible.

Dans ma région, la pratique est que les actes procédure d'appel sont rédigés par l'avocat et mis en forme par l'avoué qui exerce, en pratique, un rôle de postulation, comme on dit chez les juristes, et qui n'a rien à voir avec les postillons.

En ce sens, la tarification annoncée est conforme à la prestation.

Et peut-être la profession aurait-elle évité sa disparition si elle s'était engagée dans cette voie-là auparavant.

En tout cas, le pauvre malheureux a adapté son informatisation aux exigences du RPVA, ce qui mérite que je lui conserve, avant que le temps et la généralisation d'une communication électronique efficace n'en décident autrement, ma clientèle.

J'y mets une condition.

Une condition absolue.

Qu'il arrête de m'envoyer des paillettes d'or.

Des lingots, il peut (pas ceux du cassoulet)

Quoiqu'un bon cassoulet, il peut aussi.

Mais plus de paillettes d'or !

Par jean.devalon le 07/12/11

Plus que de longs discours, l'image ci-dessous décrit bien la zone euro.

Et son avenir...

Propos innocent de fin d'après midi...

Teintés d'une finesse de sumo.

Par jean.devalon le 06/12/11

Une convention aux termes de laquelle un locataire commercial affecte une partie des locaux loués à une activité para-hôtelière prévue dans son objet social, réservée à sa clientèle , qu'elle sous-traite à un tiers mais dont elle conserve la maîtrise et la contrepartie de l'occupation étant une commission sur le chiffre d'affaires réalisé, ne s'analyse pas en une sous-location .

Le bailleur ne peut invoquer une violation de la clause interdisant au preneur de sous-louer.

Cour de cassation, chambre civile 3, 13 septembre 2011- 10-21087 )