Par jean.devalon le 06/11/09

En matière de loyers commerciaux, le bailleur peut donner congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offrir une indemnité d'éviction.

toutefois, s'il s'agit, soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation des fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145- 8, l'infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.

Par un arrêt du 28 octobre 2009 (07 - 18520) la Cour de Cassation censure une cour d'appel qui, dans la mesure où la mise en demeure préalable n'avait pas selon elle précisé les remises en état dont il était demandé l'exécution, laissant les preneur dans l'impossibilité de connaître la faute ou la violation aux clauses du bail reprochée, avait estimé que le congé n'était pas venu à effet et que le bail s'était trouvé renouvelé.

Alors, selon la Cour de Cassation, que l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, sans offre d'indemnité d'éviction, laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction,

Par jean.devalon le 04/11/09

Une pauvre et innocente femme avait vu son véhicule endommagé par la chute d'une pierre provenant de la voute d'un bâtiment appartenant à une tierce personne.

Cette dernière et son assureur ont été condamnés à réparer le préjudice de la victime sur le fondement de l'article 1386 du Code civil, qui édicte que le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsque celle-ci est arrivée par suite d'un défaut d'entretien, ou par le vice de la construction.

La personne responsable, et, bien sûr, son assureur s'étaient pourvus devant la Cour de Cassation contestant l'application de cet article, pour dénier tout défaut d'entretien comme tout vice de construction.

Par un arrêt du 22 octobre 2009, la Cour de Cassation (08 - 16766) rejette le pourvoi en retenant que si l'article 1386 vise spécialement la ruine d'un bâtiment, les dommages qui n'ont pas été causés dans de telles circonstances peuvent, néanmoins, être réparés sur le fondement des dispositions de l'article 1384 alinéa 1er qui édictent une présomption de responsabilité du fait des choses.

Or il ne pouvait être contesté que la pierre dont la chute a endommagé le véhicule provenait de l'immeuble, sans qu'il soit nécessaire de déterminer le vice dont celui-ci pouvait être atteint.

Voilà un assureur arrosé, si je puis dire.

Par jean.devalon le 27/10/09

Je suis allé tout à l'heure à une expertise en matière d'évaluation d'un loyer de bail commercial renouvelé.

Un snack-bar, dans une petite rue, entre deux artères particulièrement commerçantes.

L'avocat du preneur, de faire une description misérabiliste de cette rue, que même les livres de Zola n'auraient pu décrire, s'il avait fallu l'écouter!

Je lui ai fait observer, entre autres critères, que cette rue était en pleine mutation et que d'ailleurs se trouvait là une librairie juridique, le greffier de Saint Yves, dont le barreau constituait une clientèle assidue qui pouvait, éventuellement, ensuite, se désaltérer dans l'établissement concerné.

Puis, d'ailleurs, une fois l'expertise terminée je me suis rendu dans cette librairie, en le faisant remarquer à l'expert, pour acheter quelques documentations.

Je dois dire que j'ai procédé, aussi, à l'acquisition d'un ouvrage de François Rabelais : Traité de bon usage de vin.

Il paraît que c'est un texte retrouvé voilà peu en Tchéquie.

« Mais qui boit de l'eau dépérira sans joie. » écrit l'auteur.

C'est bien ce que je disais, cette librairie ne peut être que d'un apport important de clientèle pour l'établissement que nous avons expertisé.

Par jean.devalon le 26/10/09

Le fait pour une société, qui se trouve être locataire à titre commercial, de mettre à disposition de son avocate un bureau de 10 m² dans les locaux pris à bail peut-il être considéré comme une sous-location prohibée ?

Par un arrêt du 23 juin 2009 (08 - 12. 445), la Cour de Cassation estime que cette mise à disposition, même si elle ne fait pas l'objet du versement d'un loyer, s'analyse en une sous-location contraire aux clauses du bail, puisqu'elle trouve une contrepartie dans le fait que l'occupante était l'avocate de la société locataire qui avait donc un intérêt professionnel manifeste à l'héberger.

Ce manquement aux obligations du preneur, parmi d'autres, a entraîné la résiliation du bail.

Comme quoi, héberger son avocat peut être dangereux !

Par jean.devalon le 23/10/09

Petite balade expertale ce matin.

Un brave homme avait acheté un appartement en duplex dans une résidence fort cossue.

La notice descriptive, ayant donc valeur contractuelle, spécifiait bien une ventilation mécanique contrôlée double flux.

Mais le constructeur, connu pourtant, qui ne doit pas faire ces temps-ci, son pain blanc avait fait l'impasse sur ce système amélioré. Et promis !

Arrive l'expert, dont je pensais qu'il avait d'ailleurs pris sa retraite depuis longtemps.

Il me regarde et m'accuse d'avoir grossi.

Le bougre !

Pour accéder à la toiture de l'immeuble, mon client lui propose, dans un premier temps, de passer entre deux balcons après une gymnastique quelque peu risquée surplombant huit étages.

Certes, l'observation qui précède sa part, aurait mérité que ce procédé soit adopté.

Pour autant une solution palliative a été adoptée.

À propos de solutions palliatives, le constructeur est mal.

On lui reproche aussi d'avoir muni les huisseries extérieures d'ouvrants à la française ne comportant aucun système de fermeture ou d'ouverture quand on est à l'extérieur sur les terrasses

C'est curieux ça, car, à Marseille il y a du vent.

Donc si la porte fenêtre est ouverte de l'intérieur mais qu'une fois sur la terrasse, il n'est pas possible de la fermer, cela signifie en fait, sous l'effet du vent, qu'elle sera toujours ouverte avec des déperditions de chaleur l'hiver et d'air frais l'été, l'appartement étant climatisé.

L'expert a paru sensible à mon argumentaire sur l'impropriété à destination du système, argumentaire qui me paraissait peut-être quelque peu poussé, néanmoins.

En plus, en passant dans la chambre j'ai vu un joli tableau, et sous le tableau des traces d'infiltrations au milieu du mur.

Étrange, étrange.

En fait, non, ce bel appartement, comme il se doit, est l'objet d'infiltrations qui ne m'avaient pas été signalées

Ce n'est pas dans la mission expertale.

Et, de belles, bonnes, jolies infiltrations qui font que les professionnels ne se déplacent pas pour rien.

Ce ne sera pas l'OM, ni l'OL, mais la DO

Et voilà, la balade expertale finit ainsi.

Par jean.devalon le 22/10/09

Il est de principe, aux termes de l'article 10 - 1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables aux seuls propriétaires concernés les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Cela recouvre les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice, le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, les honoraires des syndicats pour les prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot d'une fraction de lot. Etc.…

Mais par un arrêt du 7 octobre 2009 (08-19631), la Cour de Cassation a rappelé que la juridiction doit rechercher si des frais exposés sont bien nécessaires.

Et elle a donc censuré une cour d'appel qui n'avait pas effectué cette recherche

Par jean.devalon le 14/10/09

Le notaire qui établit des actes est tenu d'assurer leur efficacité.

Ainsi, il doit vérifier la situation de l'immeuble vendu au regard des exigences administratives et informer les parties de difficultés éventuelles.

Le fait qu'un architecte, précédemment propriétaire d'une unité foncière dont était détachée une partie de parcelle vendue ait pu obtenir un permis de construire sur cette unité foncière ne dispense pas le notaire de son obligation.

Vainement peut-il faire état du fait qu'il pouvait faire confiance au propriétaire, architecte, puisque professionnel, comme a pu l'estimer la cour d'appel.

C'est ce que juge la Cour de Cassation dans un arrêt du 23 septembre 2009 (07 - 20965)

Par jean.devalon le 13/10/09

Par un arrêt du 30 septembre 2009 (08 - 18352) la Cour de Cassation a, en quelque sorte, statuer sur la réduction du temps de travail pour annuler un congé pour vendre en raison de l'age et de la modicité des ressources du locataire.

Elle a estimé en effet que le montant annuel d'une fois et demie le salaire minimum de croissance pour l'année précédant le congé, qui doit être pris en compte, calculé sur la base du SMIC mensuel brut pour 169 heures de travail était de 22 404,33 euros, alors que les ressources du locataire s'élevaient à 22 021,16 euros.

Le bailleur pour sa part avait soutenu que la durée légale du travail était, pour la période de décembre 2003 à novembre 2004, de 35 heures hebdomadaires, soit 151,66 heures mensuelles, le SMIC annuel s'établissant sur cette base à 13.404 euros, soit un revenu de référence de 20.106 euros.

Il n'a pas été écouté.

oct
09

Le temps.

Par jean.devalon le 09/10/09

Petite variation sur le temps.

Le temps de la nuit qui s'égrène, minute après minute, au gré de l'orage.

Le temps tôt matin à courir accompagner l'enfant qui rechigne puisque j'ai refusé de porter le cartable.

Le temps de l'audience des référés.

Cette avocate venue de Paris dans un dossier qu'il faut plaider.

Le président classifie les dossiers :

- ceux qui font l'objet d'un dépôt.

- ceux qui font l'objet d'un dépôt « commenté »

- ceux qui font l'objet d'une vraie plaidoirie.

Ces derniers durent plus longtemps.

C'est ce que pensait l'avocate parisienne d'un ascensoriste, déjà traumatisée par ces magnifiques arrêts de la Cour de Cassation du 1er avril 2009 qui sonnent, pour les ascensoristes, le temps de l'exécution.

Mais, à Marseille, ville de Verbe, le commentaire peut durer longtemps.

Et c'est donc sur le coup de onze heures que nous avons plaidé, moins longtemps que certains dépôts commentés…

Le temps, pour ma consoeur, d'un soupir.

Le temps de courir au cabinet traiter le courrier.

Le temps de rentrer au domicile voir sa pauvre femme martyrisée par un dentiste et en plein temps d'attente de la fin de l'anesthésie.

Le temps de courir au colloque sur l'expertise en matière de construction.

Le temps d'entendre un confrère expliquer que, si en 1978 le régime de la responsabilité des constructeurs avait été déterminé si sévèrement, la contrepartie en était une prescription plus courte que celle de droit commun.

Et de proposer donc que la responsabilité décennale soit remplacée par une responsabilité quinquennale de droit commun.

Le temps de se dire que, compte tenu de la qualité des constructions, instituer une prescription raccourcie de cinq ans servirait certes les intérêts des constructeurs et de leurs assureurs, mais promettrait quelque jolies catastrophes….

Le temps de rentrer au bureau, de conclure, de trouver là-bas du côté de Tarascon un postulant pour un envoi en possession de la succession d'un de cujus qui avait achevé son temps.

Le temps de regarder ce dossier qu'il faut plaider lundi, mais que l'on viendra préparer dans le week-end.

Le temps de surveiller la pendule, pour ne pas oublier d'aller chercher l'enfant à l'école et le temps de se dire, aussi, qu'il va falloir après, aller faire les courses alimentaires, puisque sa douce épouse a été martyrisée par le dentiste.

Le temps d'observer que, quand les femmes disent qu'elles ont deux métiers, il peut y avoir là le souffle d'une ombre d'un embryon de vérité.

Le temps, vite, d'oublier cette pensée dangereuse.

Le temps finalement qui court et qui nous contraint à courir avec lui.

Le temps, à qui l'on ferait bien un procès.

Par jean.devalon le 08/10/09

Par un arrêt du 30 septembre 2009 (08 - 15. 203) la Cour de Cassation précise que le commandement d'avoir à quitter un local affecté à l'habitation principale, s'il ne répond pas aux exigences de forme prescrites par l'article 195 du décret du 31 juillet 1992 est affectée d'un vice de forme.

La nullité qui pourrait résulter de l'absence de certaines mentions ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle ait causé un grief.

Pour mémoire, le commandement doit contenir, en plus des mentions prévues à l'article 194 du décret précité, la reproduction de l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991 et celle des articles L 613 - 1 à L 6 113 - 5 du code de la construction et de l'habitation, articles rappelant tout un panel de délais possibles.

La cour rappelle donc que la nullité n'est possible que si un grief est établi.

Par ailleurs cet arrêt intervient dans une hypothèse où les locaux étaient tout à la fois à usage commercial et d'habitation, sous couvert d'un bail commercial.

Faut-il en déduire que les dispositions relatives à l'expulsion tels que visés dans les textes précités s'appliquent dans le cadre d'un local affecté partiellement un usage d'habitation de location au titre d'une location commerciale ?