Par jean.devalon le 03/12/12

De même que chaque jour se lève le soleil, chaque jour naît une taxe, un impôt, une redevance, de l'imagination sans bornes de nos gouvernants zélés.

Ainsi, dès janvier 2013 Les particuliers désireux de faire construire une maison individuelle devront s'acquitter de la redevance d'archéologie préventive (RAP).

Une de plus!

Bientôt, naîtra la redevance d'archéologie curative, n'ayez aucune crainte

Source: lavieimmo.com

Par jean.devalon le 01/12/12

Ce n'est même pas que Marseille soit à la dérive; elle à l'image du Napoléon Bonaparte, ce fleuron de la flotte de la SNCM qui ne supporte pas, dans le port, un coup de vent et dont on sent qu'il va finir à la ferraille, au fil des jours qui passent en vaines palabres.

Elle coule.

Marseille est indigente; pour réussir professionnellement, il faut en partir et nos enfants s'en vont donc.

Marseille est pauvre, et cette pauvreté est également intellectuelle, comme le montre sa triste classe politique qui justifie assez la nécessité de la tutelle de l'Etat que son histoire a déjà connue.

Marseille est violente, sanglante.

Et une avocate a donc été égorgée hier.

Un mort de plus dans cette ville, et une émotion qui touche notre communauté judiciaire comme hier, ou demain, elle a touché et touchera d'autres communautés.

Cette émotion est honorable et la tristesse légitime quand meurt une autre nous-même, une femme qui fait ce que nous faisons, dans l'anomymat de la quotidienneté, sans forfanterie vaine, sans se mettre en avant et qui, pourtant, meurt égorgée.

L'enquête dira par qui, ce n'est pas le propos.

Le propos est de dire le drame de cette ville dont Raymonde Talbot est désormais l'un des douloureux symboles.

Par jean.devalon le 19/11/12

Caserne du Muy, donc...

Enfin, pour faire plaisir au Président du tribunal de grande instance : palais Bugeaud.

Caserne devenue tribunal d'instance pour quelques années.

À l'entrée, dans la rue, une réclame manuscrite sommaire annonçant un poulet frites pour 10 €.

On voit venir les avocats...

Et puis une vieille dame, habituée des lieux antérieurs, qui demande au cerbère de l'entrée à pouvoir accéder aux lieux.

Elle a un grand sac à la main.

Elle veut aller nourrir les chats.

L'accès lui est refusé contre une vague promesse que plus tard, peut-être, dans la soirée le gendarme le laissera rentrer.

Pour l'instant, la caserne, en guise de chats, est occupée par les avocats.

Elle pourra peut-être aller nourrir les chats, quand ils seront partis,

Les corbeaux.

Mais, à la réflexion, je croasse l'idée que les audiences étant publiques le cerbère de l'entrée a peut-être oublié qu'un palais de justice n'est plus une caserne et que le peuple souverain a le droit d'entrer.

Enfin, je crois.

Parole de corbeau.

Par jean.devalon le 15/11/12

Ce matin, je me suis réveillé sous l'effet de la douce voix d'un confrère.

Nul ragot graveleux à colporter, vicieux que vous êtes ; il parlait seulement dans la radio qui venait de se mettre en marche.

Il parlait de locataires écrasés, disait-il, par le poids de charges locatives à tel point que certains devaient quitter leurs logements.

Il disait que lui, avocat, trouvait cela inadmissible.

Il devrait être Président !

D'où un procès en cours contre le bailleur.

L'avocat du bailleur, 6 heures 30 approchant, est allé prendre la première des tasses de café indispensables au bon fonctionnement d'un cerveau de juriste, tout en se faisant la réflexion que les choses n'étaient jamais vraiment celles que l'on entendaient dans les boîtes d'où émanent des voix ou des images.

Chacun qui a la chance, lui, de pouvoir disposer d'un logement voit bien, au fil des années, les charges, qu'elles soient de copropriété, ou locatives, augmenter.

Et c'est vrai que des déménagements naissent de cette augmentation exponentielle.

Mais les syndics de copropriété ou les bailleurs sont-ils responsables de la hausse de l'électricité ? De la hausse des charges sociales du personnel ? Du coût de la mise aux normes des ascenseurs et de toutes les mises aux normes imposées par des députés irréfléchis ? De l'augmentation du coût du fioul domestique ? De l'augmentation des impositions immobilières ?

Et tous les acteurs du secteur immobilier savent parfaitement que cette hausse va continuer !

Alors, l'avocat du bailleur s'est dit que ce n'était peut-être pas un procès qui était la solution, qui allait engraisser les experts et les avocats (terminologie démagogique), là où le bailleur avec les associations représentatives des locataires cherchait jour après jour à améliorer les choses.

Et c'est ce qu'il faudra donc aller expliquer au juge souverain en endossant la robe de l'avocat du vilain bailleur...

C'est là que je me suis dit que plutôt que d'interdire les recherches sur le gaz de schiste, en une position finalement dogmatique, il serait quand même dans l'intérêt de ceux qui souffrent financièrement, de mettre le paquet sur la recherche de techniques d'extraction qui ne préjudicient pas à l'environnement, pour pouvoir améliorer le sort énergétique des Français de manière peut-être plus réaliste que d'imaginer de grandes hélices qui tournent dans le ciel, au risque de couper les ailes des anges.

Je ne sais pas à quel moment je me suis mis à dire bonjour en allemand au canari, que j'ai surnommé Helmut, pour taquiner ma fille ; mais ce que je sais, c'est que c'est à ce moment-là qu'elle a passé la tête, qu'elle a rit et qu'elle a dit que j'étais relou...

Elle connaît mal son vocabulaire, parce qu'elle voulait dire l'ouf, relou ça veut dire lourd, pas fou.

Ou alors, elle a fait exprès... Il faudra que nous ayons une conversation quand elle reviendra de chez les bons pères qui vont pouvoir bientôt se marier entre eux.

En tout cas, je suis parti au cabinet en maugréant : schiste.

Par jean.devalon le 12/11/12

La notification d'un mémoire en fixation du loyer en renouvellement de bail commercial avant l'expiration du délai de prescription de l'action en fixation de ce loyer, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, adressée le 30 octobre 2007, à l'adresse du siège social du bailleur, même si elle a été retournée avec la mention " non réclamée ", complétée ensuite par la signification de ce mémoire au bailleur, le 28 novembre de la même année interrompt le délai de prescription biennal.

La Cour de cassation estime : " la notification du mémoire le 30 octobre 2007, complétée par sa remise ultérieure à son destinataire, avait interrompu le délai de prescription de l'action en fixation du prix du bail renouvelé, peu important que la remise du mémoire au bailleur soit intervenue après l'expiration du délai de prescription . "

(Cass. civ. 3, 17 octobre 2012, n° 11-21.646)

Par jean.devalon le 08/11/12

Des copropriétaires voulaient transformer un lot à usage d'entrepôt en l'appartement.

Ils ont donc demandé l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, laquelle a refusé.

Ce refus a été jugé abusif, le changement d'affectation ayant été estimé conforme à la destination de l'immeuble et ne portant pas atteint aux droits des autres copropriétaires.

Mais l'annulation de cette décision d'autorisation n'entraîne pas pour autant autorisation judiciaire d'effectuer lesdits travaux.

Il se trouve que ceux-ci avaient été entrepris.

En conséquence une condamnation à remise en état des lieux peut intervenir les travaux ayant été réalisés avant la demande d'autorisation et l'annulation d'une décision de refus d'autorisation de travaux ne valant pas autorisation.

(Cour cass, 19 septembre 2012, 11-21631)

Avoir à la fois tort et raison...

Par jean.devalon le 25/10/12

Si la liberté contractuelle en matière de baux commerciaux est plus grande qu'en matière de baux d'habitation, il n'en reste pas moins vrai que le juge interprétera les conventions en faveur de celui qui s'oblige et donc du preneur.

Ainsi la clause du bail qui fait obligation au preneur « de se conformer à tous les règlements et à toutes les prescriptions administratives de ville de police et de voirie concernant les lieux loués et le commerce du preneur ?comme à toutes les prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène et de salubrité et de faire effectuer à ses frais tous travaux d'aménagement qui pourraient être ordonnés de ce chef, le tout de manière à ce que les bailleurs ne soient jamais inquiétés ni recherchés à ce sujet » ne libère pas pour autant le bailleur de tout, même s'il a parfois tendance à le croire.

Ainsi cette clause n'a pas pour effet de mettre à la charge du preneur des travaux pouvant résulter de la mise en conformité des locaux avec les prescriptions de l'autorité administrative en matière de sécurité des établissements recevant du public, à défaut d'une clause exonératoire expresse.

Par exemple la Cour d'appel de Paris estime dans un arrêt du 6 juin 2012 (10/22234) que ces travaux là ne se confondent pas avec des travaux d'aménagement ni avec la conformité des locaux avec les règles en matière d'hygiène et de salubrité.

Ainsi la jurisprudence met à la charge du bailleur, au titre de son obligation de délivrance les travaux de mise en conformité.

Dans le cas d'espèce il s'agissait d'exécution de travaux d'encloisonnement de la cage d'escalier d'un hôtel qui relèvent donc selon la Cour, de la responsabilité du bailleur, au titre , au demeurant également en l'espèce, de l'article 606 du Code civil régissant les grosses réparations.

Par jean.devalon le 17/10/12

Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper, ce droit est imprescriptible.

Mais celui-là qui doit couper les branches...n'est pas obligé de les ramasser dit la Cour de cassation dans un arrêt du 30 mai 2012.

A vos scies!

Par jean.devalon le 05/10/12

En matière de construction de maison individuelle les pénalités de retard prévues par l'article L. 231-2, i) du code de la construction et de l'habitation ont pour terme la livraison de l'ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves,

(cour cass;, 3 ème, 12 septembre 2012)

Par jean.devalon le 03/10/12

L'agent immobilier chargé, pour le compte d'un bailleur, de rechercher un locataire doit s'assurer de la solvabilité de celui-ci.

Et cette obligation n'est pas que formelle, mais nécessite un investissement du professionnel qui doit même aller jusqu'à faire preuve de réflexion et de sagacité !

Ainsi, la Cour de Cassation a-telle estimé que la faute de l'agent immobilier pouvait être retenue dans la situation suivante :

Avant de signer un bail des locataires avaient justifié de ressources suffisantes pour s'acquitter des loyers.

Mais l'agent immobilier aurait dû penser que l'activité d'agent commercial de l'époux pouvait donner lieu à des fluctuations de revenus et encore que la remise d'une lettre de change au moment de la signature représentait un mode de paiement très inhabituel pour un bail d'habitation, ne correspondant pas au demeurant aux exigences du contrat prévoyant le paiement d'avance du loyer.

En une telle hypothèse l'agent immobilier aurait dû renforcer le contrôle de la solvabilité des locataires notamment en s'assurant de la régularité de leur situation quant à leur précédent logement en demandant leurs quittances ; démarche limitant le risque de contracter avec des « mauvais payeurs d'habitude ».

Dans le cas d'espèce le risque aurait pu être ainsi évité.

Ainsi la Cour de Cassation a-t-elle pu estimer qu'il y avait bien faute de l'agent immobilier se trouvant à l'origine du préjudice financier subi par les bailleurs du chef d'indemnités d'occupation impayées s'échelonnant en l'espèce d'août 2006à avril 2008, ce qui a généré un préjudice de 21 000 €.

Comme quoi, en la matière, la curiosité n'est pas un vilain défaut, mais bien une qualité professionnelle !

(Cour cass. 1 re Chambre, 4 mai 2012, 10-28.313)