Par jean.devalon le 31/05/12

Un bailleur a le mauvais goût d'écrire à sa locataire aux fins d'augmentation du montant mensuel de son loyer.

La locataire se rend alors dans les locaux du bailleur et menace de faire exploser une grenade à plâtre qu'elle avait en sa possession avant de tenter de se jeter par la fenêtre d'un bureau situé au deuxième étage de l'immeuble.

Elle est maîtrisée par un membre du personnel du bailleur et est condamnée pour ces faits par le tribunal correctionnel de Marseille par un jugement du 26 mars 2009.

Le bailleur engage alors une action en résiliation de bail pour défaut de jouissance paisible du bien cédé à bail

Il est débouté par le tribunal d'instance et la cour d'appel d'Aix-en-Provence, par un arrêt du 6 mai 2011 ( 10/00286) confirme la décision estimant que les faits sont constitutifs d'un acte isolé commis par une personne traversant une période particulièrement difficile et inquiète de l'issue d'une procédure relative à son droit au logement.

La cour estime donc que le manquement du preneur à ses obligations n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation de bail.

Par jean.devalon le 21/05/12

L'autorisation de déroger à l'interdiction d'un changement d'usage d'un local à usage d'habitation a un caractère personnel et prend fin avec le départ de son titulaire

Un huissier qui avait en 1985 obtenu l'autorisation, après compensation, de transformer l'appartement qu'il louait en local professionnel pour l'exercice de sa profession, a cédé sa clientèle à un successeur qui est devenu locataire des locaux, acquis ensuite par une société civile immobilière.

Ce successeur a demandé une dérogation pour affecter ces locaux à l'usage professionnel, autorisation qui lui a été accordée sous conditions.

Les conditions posées n'ayant pas été remplies, la ville de Paris l'informe de la nécessité de fournir une compensation, puis a saisi le procureur de la République du tribunal de grande instance de Paris pour obtenir, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, la fixation d'une amende et pour que soit ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation.

Une procédure s'ensuit qui va jusqu'à la Cour de cassation, qui dans un arrêt du 9 mai 2012 (11-16139) rappelle que ‘ l'autorisation donnée à M. X... le 27 février 1985, qui avait un caractère personnel, avait pris fin avec le départ de son titulaire et que Mme Y... ne pouvait se prévaloir de cette autorisation et ne bénéficiait, à la date d'entrée en vigueur de l'article 29 de l'ordonnance du 8 juin 2005 d'aucune dérogation personnelle.'

D'où amende et ordonner le retour à l'habitation des locaux ...

Par jean.devalon le 15/05/12

Un homme achète un terrain et charge son vendeur de négocier la vente de parcelle voisine avec les propriétaires en lui remettant une somme de 1500 €.

Puis il renonce à l'acquisition et demande le remboursement de cette somme estimant qu'elle constitue un acompte, mais un juge de proximité refuse le remboursement pour considérer qu'il était légitime que le négociateur soit indemnisé de ses démarches.

Cette décision est cassée, la Cour de Cassation estimant dans un arrêt du 4 mai 2012 , au visa des articles 1986 et 1989 du code civil, que le mandat est gratuit sauf convention contraire.

Et cette convention n'existait pas !

Par jean.devalon le 09/05/12

Curieusement, il ne me revient pas de nommer le nouveau gouvernement et donc le nouveau Garde des Sceaux.

Mais chaque français y va de son commentaire..

J'ai vu, sur un réseau social, une pétition pour que madame Joly soit nommée au ministère de la justice.

Nous avons eu, en son temps madame Dati, juge.

On a souffert.

Depuis c'est le règne du néant.

Presque pire.

La justice, ce ne sont pas que les 'affaires' ou la justice pénale, c'est aussi la justice du banal citoyen licencié, du propriétaire impayé, du locataire dans un logement indécent, de ceux qui divorcent, des petites entreprises.

Cette justice là se meurt en silence dans l'indifférence générale.

Nous n'avons pas besoin que l'on réitère les erreurs du passé en nommant une image ou un chef de parti.

Ceux qui se lancent en politique le font aussi par ambition personnelle, madame Joly y compris.

Nous avons besoin de sérieux, d'un vrai ministre de la justice.

Pitié, ni Dati, ni Joly !

Quelqu'un qui s'occupe enfin de la justice abandonnée.

Saint François, je t'invoque !

Par jean.devalon le 03/05/12

Nous connaissons ces copropriétés munies d'un chauffage collectif.

L'observateur remarque que les vieilles personnes souhaitent une durée de chauffe la plus longue possible et que la température produite soit souvent élevée dans des conditions qui feraient beaucoup de peine à Mme Eva Joly.

La chose est d'autant plus aisée que les frais de chauffage ne sont pas individualisés et que les frileux font payer leur confort.

Mais ce temps heureux est en passe de s'achever car a été publié au Journal officiel du 25 avril 2012, le décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

L'ambition de ce texte les immeubles à usage principal d'habitation pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter, lorsque cela est techniquement possible et économiquement viable, une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement. Cette installation est composée d'appareils de mesure, qui permettent d'individualiser la consommation de chaque logement. Les frais de chauffage afférents à cette installation sont divisés, d'une part, en frais de combustible ou d'énergie et, d'autre part, en autres frais de chauffage, tels que les Frais liés à l'entretien des installations de chauffage et ceux liés à l'utilisation d'énergie électrique. Le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication. La mise en service des appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017.

Autrement dit, dans les copropriétés, bientôt les vieux vont avoir froid si le lecteur ne pardonne cette expression cavalière fondée sur le vécu d'un banal copropriétaire.

Par jean.devalon le 23/04/12

Des époux ont réservé un lot dans un immeuble à construire et ont versé un dépôt de garantie d'un montant de 5 480 euros. Ayant demandé des précisions sur une différence concernant les menuiseries extérieures des pièces principales, prévues en aluminium selon les prévisions de la notice descriptive sommaire et en PVC selon la notice descriptive définitive, ils découvrent que seules les baies vitrées coulissantes des séjours seraient en aluminium, les portes fenêtres devant être en PVC.

Par la suite le constructeur a annulé la réservation en invoquant le refus des acquéreurs de signer l'acte de vente sans motif légitime.

Les ex-acheteurs ont assigné en restitution du dépôt de garantie et indemnisation de leurs préjudices.

La cour de cassation leur donne raison en relevant que la notice descriptive sommaire prévoyait des menuiseries extérieures en aluminium et que leur remplacement par des menuiseries en PVC ne correspondait à aucune des modifications permises par cette notice, let qu'en application de l'article R. 261-31 a) du code de la construction et de l'habitation le dépôt de garantie devait être restitué, le contrat de vente n'étant pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire .

(Cass. civ. 3, 12 avril 2012, n° 11-11764)

Par jean.devalon le 16/04/12

L'activité d'intermédiaire dans la vente de biens immobiliers à des particuliers ne peut donner lieu à perception de commissions que pour les personnes ayant reçu un agrément préfectoral, ce principe, applicable entre les agents immobiliers et leurs clients l'est tout autant dans les rapports entre agents immobiliers et autres professionnels de la négociation commerciale.

Ainsi un agent immobilier chargé par des promoteurs de commercialiser divers programmes immobiliers confie le 5 janvier 2005, à un agent commercial un mandat de négociation.

A la suite de péripéties sur lesquelles il ne sera pas revenu, l'agent commercial a réclamé à l'agent immobilier le paiement de commissions afférentes à diverses ventes immobilières.

Il sera débouté, la Cour de cassation observant qu'il avait exercé une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle exigée par l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ou de l'attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, prévue à l'article 4 de la loi et à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972, dans leur version applicable à la date des faits, dispositions d'ordre public, peu important qu'il ait reçu un mandat écrit émanant de l'agent immobilier elle-même mandatée pour vendre des biens immobiliers appartenant à des tiers.

Il ne pouvait donc prétendre au paiement de commissions concernant les dossiers ayant fait l'objet de contrats de réservation alors qu'il n'avait aucun agrément préfectoral pour exercer une activité d'intermédiaire dans la vente de biens immobiliers à des particuliers et être commissionné comme tel.

Il en sera de même pour le prospecteur du négociateur qui ne touchera rien !

(Cass. civ. 1, 5 avril 2012, n° 11-15569)

Par jean.devalon le 04/04/12

Les prêts immobiliers accordés en février 2012 sont en baisse de quasiment 50 % par rapport à février 2011 et de plus de 40 % par rapport au mois de janvier.

Les experts paraissent s'en étonner.

J'ai sur mon bureau une paire de jumelles, un cadeau pour avoir renouvelé un abonnement à je ne sais plus quel hebdomadaire.

Laissez-moi prendre les jumelles par le petit coup de la lorgnette, si je puis dire, et former un certain nombre d'observations tout à fait subjectives.

Dans ma bonne ville de Marseille, j'observe, comme avocat, que la clientèle paraît éprouver certaines difficultés de trésorerie et, parfois même, hésiter à engager une action pourtant nécessaire.

Il y a un manque d'argent constaté au stade micro-économique.

Quant à l'immobilier, il coûte de plus en plus cher à l'entretien.

Quelle est l'augmentation des charges de copropriété par an ?

Pas loin de 15 %, je pense.

Il faut dire que nos députés dépensiers adorent voter des mises aux normes.

Ne parlons pas des taxes foncières et d'habitations qui explosent.

Des avantages fiscaux qui s'étiolent.

Les banques, du fait des critères de Bâle III, seront conduites à être plus prudentes dans l'octroi des crédits.

Et puis, le marché immobilier paraît, pour tout dire, déconnecté de la réalité, c'est-à-dire des revenus des Français.

Tiens, au fait, le chômage régresse ?

On a pu, peut-être, tricher en accordant des prêts sur une durée telle que l'on se demande même si l'opération engagée est encore une acquisition ou une location de longue durée.

J'ai pour ma part, depuis de nombreux mois, le sentiment que cette situation ne peut pas rester pérenne sur la durée, ce d'autant que l'on annonce pour la nation une décennie difficile et, pour tout dire, un appauvrissement, une baisse du niveau de vie.

Peut-être est-il difficile pour un secteur économique concerné d'imaginer qu'une époque a pris fin et que la situation ne se rétablira pas avant de nombreuses années.

Mais peut-être est-ce le cas.

J'avoue ici que j'étais propriétaire d'un bel appartement haussmannien de 230 m², avec chauffage collectif et beaucoup de travaux à envisager.

J'ai vendu, il y a quelques mois.

Quel avenir pour ce genre de paquebot?

D'ailleurs, si le lecteur dispose, par exemple dans le cinquième arrondissement de Marseille, un bien, modeste, comme il se doit, avec extérieur ; ou même ailleurs, mais proche d'un métro, qu'il sache que l'auteur de ces lignes est candidat à l'acquisition et qu'il peut payer comptant.

Je dis ça, je dis rien...

Pour le reste, comment peut-on imaginer que le marché immobilier va se rétablir en l'état de la situation économique du pays et de l'avenir annoncé ?

En regardant par le petit bout de ma lorgnette je vois une baisse durable de l'immobilier et probablement plus forte que celle timidement annoncée.

Mais je ne suis pas devin.

Enfin, je ne crois pas

Source : lexpress.fr

Par jean.devalon le 04/04/12

Un mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien immobilier appartenant à un couple, est confié à une agence immobilière.

Il est signé par l'épouse et la fille des propriétaires pour le compte de son père.

Ce dernier, quoique propriétaire, ne le signe donc pas

L'immeuble ayant été vendu par l'entremise d'un autre agent immobilier à des acheteurs auxquels l'agence immobilière l'avait fait visiter, celle-ci avait assigné en paiement de dommages-intérêts l'épouse et ses filles prises en leur qualité d'ayants droit de leur père décédé.

La Cour d'appel avait accueilli cette demande en énonçant que, si le mandat avait été signé non par les époux vendeurs, vendeurs, mais par l'épouse et sa fille, celle-ci au nom de son père qui n'était pas sous l'effet d'un régime de protection d'incapable majeur, il demeure que les vendeurs étaient bien les deux époux et que l'époux avait ratifié l'engagement pris en son nom en consentant à la signature de la promesse synallagmatique de vente.

Mais la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel en relevant que l'agence immobilière , qui ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, ne pouvait se prévaloir des règles de la gestion d'affaires laquelle implique la ratification ultérieure par le maître de l'affaire ou la démonstration a posteriori de l'utilité de la gestion, mais est incompatible avec les dispositions d'ordre public susvisées de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972.

(Cass. civ. 1, 22 mars 2012, n° 11-13.000)

Par jean.devalon le 03/04/12

L'épineuse question des charges locatives est source de conflits récurrents entre bailleurs et locataires, notamment quant à leur augmentation exponentielle.

Mais les occasions de conflits peuvent être autres, sachant que si le locataire a l'obligation de payer les charges, notamment les provisions, le bailleur, quant à lui, a l'obligation, chaque année, en vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 d'adresser une régularisation de charges.

En cas d'oubli, il a cinq années pour agir, la prescription en la matière étant quinquennale.

Mais, les grands principes du droit s'appliquent et notamment l'exécution de bonne foi des conventions.

Ainsi dans une espèce où le locataire, puis ses ayants droits, avaient demandé en vain au bailleur, à de multiples reprises, la régularisation des charges, le bailleur négligent avait par la suite introduit une procédure en recouvrement.

La Cour de Cassation a relevé, approuvant une Cour d'appel, que si la demande était juridiquement exacte et fondée dans son mode de calcul, elle était déloyale, brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et elle en a déduit que le bailleur avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné.

Et les dommages et intérêts alloués, par voie de compensation, ont représenté le montant de la créance.

Autrement dit, le bailleur sera bien avisé ne pas omette d'adresser, en toute bonne foi contractuelle, les régularisations annuelles.

(Cour cass., 3 ème chambre, 21 mars 2012, 11-14174)