Par jean.devalon le 29/03/12

Le logement décent, au sens de l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un wc, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.

L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un wc extérieur au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Une locataire d'un logement a assigné ses propriétaires aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder à la mise aux normes de ce logement par l'installation d'un wc intérieur, la réduction du loyer et le paiement d'une indemnité pour le retard apporté à ces travaux.

Pour rejeter ces demandes la Cour d'appel a retenu que, dans la mesure où il n'existe qu'une seule pièce, l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 permet de limiter l'installation sanitaire à un wc extérieur au logement à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible, que tel est le cas en l'espèce, un wc étant situé au même étage que les lieux loués.

Oui, mais la Cour de cassation observe que le logement pris à bail comportait une pièce disposant d'un volume habitable en conformité avec la norme réglementaire qu'elle a qualifiée de pièce principale et qu'il existait un mur de séparation à l'intérieur du logement, ce qui induit que le logement ne comportait pas qu'une seule pièce. (Cour de cass. , 3 ème chambre, 21 mars 2012, 11-14838)

Donc le locataire a droit à son WC intérieur !

Par jean.devalon le 28/03/12

Se réveiller à peine dépassées les 6 heures du matin au bruit d'un appareil pervers.

Prendre acte que l'on a rêvé s'être trompé de robe et avoir revêtu une robe rouge de magistrat.

Et pourquoi pas, à cette aune, rêver que l'on change de sexe.

Avaler un café noir qu'il faudrait prendre en perfusion.

Se la jouer avocat parisien, c'est-à-dire prendre métro et TER.

Entendre, pendant le parcours, un djeun téléphoner à sa copine, peut-être, et se plaindre de ce qu'elle ne lui ait pas fait à manger quand il était malade.

Faudra penser à lui expliquer la vie, à celui-là.

Il est mal barré.

Arrivé à la Cour, semi-comateux.

Descendre à cet endroit où se trouve une machine complexe qui donne du café.

Se battre avec cette usine à gaz, valant bien les conceptions informatiques du CNB.

Appuyer un peu partout.

Mettre trois sous d'euro.

Entendre des bip-bip de tous les cotés.

Et puis voir arriver un gobelet de café.

Et, après, suave surprise, entendre des pièces tomber de la machine comme si elle était machine à sous.

C'est bien la première fois que j'ai eu le sentiment, en allant à la Cour d'appel, de me trouver dans un casino.

J'ai gagné des sous !

Et puis, je suis allé raconter à la Cour les vilenies d'un agent immobilier.

La réalité nous rattrape toujours.

Par jean.devalon le 26/03/12

Il était demandé, en justice, la nullité d'un commandement de saisie immobilière car l'hypothèque ne peut être consentie que par ceux qui ont la capacité d'aliéner les immeubles qu'ils y soumettent et ne peut être consentie sur des droits réels à venir.

Or elle avait été consentie que sur la seule nue-propriété d'un bien litigieux, seul droit réel dont la caution poursuivie était titulaire au jour de la constitution de l'hypothèque conventionnelle sur le bien litigieux et ne pouvait dès lors pas engager la pleine propriété du bien selon le moyen développé.

Mais l'affectation hypothécaire de la nue-propriété d'un bien grevé d'usufruit a nécessairement pour objet en cas d'extinction de l'usufruit la pleine propriété de ce bien et c'est à bon droit que la cour d'appel, qui a constaté le décès de l'usufruitière, a rejeté la demande de nullité du commandement aux fins de saisie immobilière portant sur la pleine propriété du bien répond la Cour de cassation

(Cass. Com., 13 mars 2012, n° 11-10289)

Par jean.devalon le 23/03/12

En matière de vente immobilière, un acquéreur se rétracte dans les délais requis puis, paraît renoncer à sa rétractation.

Il est, par la suite, assigné en paiement de la clause pénale contenue dans la promesse de vente étant même précisé qu'il avait adressé à l'assureur de protection juridique des vendeurs un chèque en complément de la somme séquestrée lors de la signature de la promesse de vente

La Cour d'appel, en cet état, avait accueilli partiellement les demandes.

Mais son arrêt est cassé car, dit la Cour de Cassation : l'exercice par Mme Y... de son droit de rétractation avait entraîné l'anéantissement du contrat

(Cass. civ. 3, 13 mars 2012, n° 11-12.232)

Par jean.devalon le 19/03/12

La Cour de Cassation vient de le rappeler, sur un jugement, il est vrai, d'un juge de proximité.

Car c'est un rappel d'évidence.

Si le bailleur entend ne pas restituer le dépôt de garantie versé par son locataire, c'est à lui qu'il appartient de justifier des sommes restant dues qui viendrait en déduction du dépôt de garantie et non pas au locataire de justifier de sa demande de restitution.

Car à défaut, il y aurait à la fois violation de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1315 du Code civil qui incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver

(Cass. 3 ème, 15 février 2012, 11-1304)

Par jean.devalon le 16/03/12

Un mandat de vente, non exclusif, a prévu qu'une agence immobilière avait droit à une commission à la charge de l'acquéreur, si la vente avait lieu par son intermédiaire, ou avec une personne qu'elle avait présentée, adressée ou indiquée, ou avec laquelle elle aurait eu des pourparlers.

Cette commission n'a pas été précisément chiffrée ou définie proportionnellement au prix de vente résultant de la négociation, puisqu'il avait seulement été indiquée que la commission était fixée selon « barème de l'agence ».

Il semble que le vendeur et l'acquéreur se soient entendus, ensuite, dans le dos de l'agent immobilier... qui n'avait cependant pas fait signer de bon de visite.

Une cour d'appel avait condamné in solidum l'acquéreur et le vendeur à payer à l'agent immobilier une somme à titre de dommages-intérêts, en énonçant, d'abord, que, dans le mandat de vente non exclusif à lui confié par les premiers, la commission à la charge de l'acquéreur n'a pas été précisément chiffrée ou définie proportionnellement au prix de vente résultant de la négociation, puisqu'il a seulement été indiqué que la commission était fixée selon " barème de l'agence " et que cette formule méconnaît les exigences de l'article 73 du 20 juillet 1972, le mandat ne précisant pas exactement les conditions de rémunération de l'agent immobilier, ensuite, que les comportements fautifs des vendeurs et de l'acquéreur ont fait perdre à l'agent immobilier une chance de percevoir sa commission d'intermédiaire, ce qui lui a causé un préjudice financier .

Mais la première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 8 mars 2012 (Cass. civ. 1, 8 mars 2012, n° 11-14.234) rappelle que la perte de chance de percevoir une commission qui n'a pas été régulièrement fixée dans le mandat ne peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit de l'agent immobilier et casse donc l'arrêt rendu.

L'agent immobilier n'aura donc rien, sauf, peut-être, le ressenti cruel de la nécessité de respecter les règles régissant sa profession dans son propre intérêt financier.

Par jean.devalon le 12/03/12

Une décision de justice ordonne une astreinte.

Le justiciable qui en bénéficie engage une procédure de liquidation d'astreinte qui aboutit à un jugement ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

Peut-il, à nouveau, demander une liquidation de l'astreinte pour une période postérieure ?

Oui, puisque l'astreinte n'était pas limitée dans le temps et que l'obligation qui en a été assortie n'a pas été exécutée.

Les juristes, qui sont gens compliqués ,ont pinaillé là-dessus, certains estimant qu'il fallait demander la fixation d'une nouvelle astreinte,

Telle n'est pas l'opinion de la Cour de Cassation.

(Cour cass. , 2 ème Chambre, 8 déc. 2011, 10-25179)

Par jean.devalon le 08/03/12

Selon l'article 2061 du Code civil, "sous réserve des dispositions législatives particulières, la clause compromissoire est valable dans les contrats conclus à raison d'une activité professionnelle".

En l'espèce, des retraités avaient consenti un bail commercial à une personne physique et la cession de leur fonds de commerce. Un litige étant né sur l'exécution des obligations contractuelles, le locataire acheteur voulait mettre en oeuvre la clause compromissoire qui était insérée

Le contrat conclu par une personne qui n'exerce plus aucune activité professionnelle, en l'espèce des retraités, ne peut être considéré, au sens de l'article 2061 du Code civil, comme conclu à raison d'une activité professionnelle

En conséquence, la clause compromissoire a été dite nulle et de nul effet.

(Cass. civ. 1, 29 février 2012, n° 11-12.782)

Par jean.devalon le 28/02/12

La douche, c'est utile.

Je ne parle pas, ici, de la nécessité de se doucher pour éviter de compromettre l'arrivée future du printemps par le développement de vilaines odeurs corporelles.

Mais j'évoque, vous l'aurez compris, la notion d'utilité au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En copropriété, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs se répartissent en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent pour le copropriétaire.

Il s'agit là d'une notion d'utilité objective et non pas de l'usage qu'en fait, ou pas, le copropriétaire.

Il devra payer les charges d'ascenseur, même s'il préfère, sportif impénitent, utiliser l'escalier

Et si un camping est soumis au statut de la copropriété, il sera tenu des charges correspondant à l'entretien des blocs sanitaires, quand bien même ne les utiliserait-il pas.

C'est ainsi.

C'est objectif.

(Cour de Cassation, 16 novembre 2011, 10 -18056)

Par jean.devalon le 27/02/12

En vertu de l'article R. 831-21-4 du Code de la Sécurité sociale, si le bailleur, auquel est versée l'allocation de logement, ne prévient pas l'organisme payeur du non paiement des loyers dans un délai de trois mois après la constitution de l'impayé, il doit rembourser à cet organisme l'allocation de logement versée depuis la défaillance de l'allocataire jusqu'à la saisine éventuelle de l'organisme payeur.

Un tribunal avait condamné un gérant d'immeuble, titulaire d'un mandat de gestion d'un appartement loué, au remboursement à la CAF de sommes versées entre ses mains, au titre du paiement direct de l'allocation de logement social dont bénéficiait un locataire.

La juridiction l'avait condamné parce qu'il était mandataire d'un bailleur.

La deuxième chambre civile de la Cour de cassation rappelle, dans sa décision du 16 février 2012, que seul le bailleur peut se voir réclamer le remboursement des sommes versées au titre de l'allocation logement lorsque le locataire ne paie plus ses loyers (Cass. civ. 2, 16 février 2012, n° 11-11264)

Donc, le bailleur qui donne son bien en gestion est prévenu: il doit inciter son gérant d'immeuble à la plus grande des diligences!