Par jean.devalon le 12/03/10

Des particuliers effectuent des travaux de rénovation importants dans une villa et, par la suite, vendent celle-ci. Les acquéreurs assignent les vendeurs, à la suite de désordres apparus, sur le fondement des articles 1792 et 1792 - 1 du Code civil traitant de la responsabilité des constructeurs présumés responsables de plein droit des dommages à l'ouvrage compromettant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination.

Les acquéreurs, pour leur part, estimaient pouvoir invoquer la clause de non garantie des vices cachés contenus dans l'acte dans la mesure où le vendeur non professionnel d'un immeuble qu'il a rénové peut stipuler une clause de non garantie des vices cachés.

Mais la Cour de Cassation, par un arrêt du 3 mars 2006 (09-11282) a relevé que l'importance des travaux de rénovation réalisés par le les vendeurs les assimilaient à des travaux de construction d'un ouvrage, que l'action de l'acheteur était expressément fondée sur les articles 1792 et suivants et que les vendeurs étaient responsables de plein droit des dommages constatés sur le fondement de l'article 1792 ce qui ne leur permettait pas d'invoquer l'application de la clause de non garantie des vices cachés insérés dans l'acte de vente.

Par jean.devalon le 10/03/10

Les règles de compétence d'attribution en matière de baux font parfois penser à une partie de ping-pong.

Ainsi en est-il notamment de la compétence pour connaître des litiges ayant trait aux baux commerciaux, hors la fixation du loyer qui relève du juge des loyers commerciaux.

Tribunal d'instance, puis tribunal de grande instance et voici qu'intervient encore une réforme instituée par le décret du 29 décembre 2009.

Ce décret restreint la compétence exclusive du tribunal d'instance qui concernera désormais seulement les contrats de louage d'immeubles à usage d'habitation sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt de garantie.

Mais le tribunal de grande instance a désormais compétence exclusive dans les matières déterminées par des lois et règlements et notamment les baux commerciaux à l'exclusion des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé renouvelé, les baux professionnels et les conventions d'occupation précaire en matière commerciale.

Ainsi le tribunal de grande instance à titre qu'il a lui les litiges concernant les baux professionnels qui relevaient du tribunal d'instance.

Pour être franc, je crois bien qu'il y a quelques jours, une assignation été délivrée ...

Par jean.devalon le 18/02/10

Il est dans les pouvoirs du maire, si l'état d'un bâtiment, ou d'une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, d'établir un arrêté de péril assorti d'une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive.

Le maire peut ordonner l'évacuation d'un bâtiment.

Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l'article L. 511-3, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

Cela a bien sûr des conséquences financières.

Ainsi le principe vient-il d'être rappelé par un arrêt de la Cour de Cassation du 3 février 2010 (08 - 20176)

Un appartement avait été incendié et avait fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter.

Le bailleur avait alors conclu avec les locataires un nouveau contrat de bail portant sur un autre logement et avait délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les avait assignés en résiliation de bail puisque les loyers étant inquiété impayées.

Une cour d'appel avait débouté et le bailleur de sa demande en relevant que celui-ci avait l'obligation de relogement et que dès lors ne pouvait se prévaloir du contrat de bail nouvellement souscrit.

La Cour de Cassation a confirmé.

Il appartenait au bailleur de reloger puisque Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par la déclaration d'insalubrité ou l'arrêté de péril.

Par jean.devalon le 09/02/10

l'article 15 - 1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, pour le locataire, un préavis réduit à un mois en cas de mutation.

Par un arrêt du 20 janvier 2010 (09 - 10287), la Cour de Cassation précise que, pour que le locataire bénéficie de cette disposition, il importe peu que la mutation soit imposée ou pas par l'employeur et que le délai réduit s'applique quand bien même le locataire serait à l'origine de cette mutation.

Par jean.devalon le 22/01/10

L'article L121-21 du code de la consommation dispose :

« Est soumis aux dispositions de la présente section quiconque pratique ou fait pratiquer le démarchage, au domicile d'une personne physique, à sa résidence ou à son lieu de travail, même à sa demande, afin de lui proposer l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services... »

Et le consommateur est alors protégé par des dispositions entraînant l'exigence d'un écrit, une faculté de renonciation, un formulaire détachable, l'interdiction de tout paiement pendant un délai de réflexion.

Le champ d'application de ces dispositions est évidemment sujet à discussion.

Par un arrêt du 14 janvier 2010 (09 - 11832) la Cour de Cassation a estimé que ne constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d'une offre d'achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré.

Par jean.devalon le 06/01/10

Je devais plaider un dossier touchant à l'application de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué.

L'adversaire avait excipé de la computation des délais, puisque le locataire se trouvait dans des lieux depuis une bonne vingtaine d'années, de telle manière qu'il soutenait que la procédure de réévaluation n'avait pas été conduite pour l'échéance adéquate.

Il se trompait.

C'était donc l'application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 qu'il fallait expliciter devant la juridiction du tribunal d'instance.

Technique, certes, mais j'étais certain que la juridiction souhaitait entendre mes savantes explications comme celles de l'un de mes éminents confrères.

Le confrère, arrivé, m'a indiqué qu'il entendait déposer son dossier, ce qui, en l'espèce ne m'a paru que présenter des avantages pour des raisons d'ordre juridique que je ne puis révéler ici.

Mais le malheur a voulu, qu'une fois l'appel des causes terminé, notre dossier était le seul qui pouvait être plaidé.

Conscient de la déception que pouvait ressentir la magistrate, je lui indiquais que nous souhaitions déposer les dossiers à moins bien sûr qu'elle ne souhaite nous entendre.

Elle a reconnu que le plaisir aurait été grand, (elle voulait dire immense), mais a précisé que c'était la première journée des soldes, avec, dans le regard, une demande de compréhension.

Du coup, nous avons plaidé : mon confrère pour dire que ce n'était pas le premier jour des seules les bonnes affaires se faisaient.

Moi, pour indiquer, que c'était plutôt du côté d'Internet que l'appétence me conduisait.

La magistrate, alors, de préciser qu'Internet, c'étaient les hommes, mais que ma femme ferait les soldes pour moi !

Il faut que je réfléchisse sur le sens de ce propos.

En attendant, je l'ai enfermée dans son bureau !

Ma femme, pas la magistrate !

Par jean.devalon le 05/01/10

Il paraît, je n'ose cependant le croire, que dans certaines ventes immobilières, des vendeurs solliciteraient un paiement occulte partiel.

Ont-ils, les innocents, conscience du risque ainsi pris ?

Car, en cas de fraude, la simulation peut être prouvée par tout moyen.

Il en est ainsi de la dissimulation d'une partie du prix d'une vente d'immeuble, laquelle a notamment pour finalité d'éluder l'application des règles fiscales relatives à l'imposition des transactions immobilières et donc, par un arrêt du 17 décembre 2009, (08-13276 ), la Cour de Cassation approuve une cour d'appel qui, ayant constaté l'existence d'une fraude en faisant ressortir, par une appréciation souveraine des faits et de la valeur probante des éléments de preuve soumis à son examen, qu'une partie du prix de vente du bien immobilier avait été dissimulée et acquittée, à la demande des vendeurs entre les mains d'un l'avocat suisse qu'ils avaient mandaté à cet effet, avait donc condamné à la restitution du complément de prix occulte exigé.

Voilà bien un risque dont il convient d'avoir conscience...

Par jean.devalon le 22/12/09

"L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal" nous dit l'article 595 du code civil.

Mais, en revanche, l'usufruitier peut refuser seul le renouvellement d'un bail commercial. (Cass. 9 déc. 2009, 08-512).

Est-ce bien logique?

Par jean.devalon le 04/12/09

Un propriétaire indivis peut user librement d'un immeuble sans le consentement de ses coindivisaires.

La Cour de cassation par un arrêt du 25 novembre 2009 (08-15090) casse un arrêt de Cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un coindivisaire après avoir, par motifs propres et adoptés, retenu que ce dernier était coindivisaire de l'immeuble qu'il occupait et rappelé que, selon l'article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision et qu'à défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal, l'arrêt attaqué énonçait, adoptés, que le défendeur n'avait jamais saisi le président du tribunal de grande instance de ce siège concernant le bien immobilier qu'il occupe, qu'il ne produisait aucune convention signée par ses frères l'autorisant à user seul de l'hôtel restaurant et qu'il ne disposait d'aucun titre pour l'habiter

Mais, il était propriétaire indivis !

Par jean.devalon le 04/09/09

Dans la presse, de grands débats sur la taxe carbone ; dont il ressort que si le principe est acquis pour 2010, les modalités et les compensations n'étant, d'affolante manière, pas déterminées.

Légèreté d'une gouvernance.

Ce matin, dans la salle des pas perdus, l'un de mes confrères spécialisé en saisie immobilière, faisait observer que, là où il y a quelques mois un panneau d'affichage suffisait, il en fallait désormais trois.

Selon lui, à Marseille, le nombre de procédures de ventes immobilières sur saisie a triplé.

Lourdeur d'une réalité.