Par jean.devalon le 15/07/09

La façade d'une maison n'appartient pas à son propriétaire mais à celui qui la regarde.

Proverbe chinois

Par jean.devalon le 15/07/09

Il est plus facile de mettre un enfant au monde que de mettre un locataire indélicat à la porte.

Pierre 1er de Serbie

Par jean.devalon le 15/07/09

Le locataire n'est titulaire que d'un simple droit de jouissance sur l'ouvrage, ce qui ne lui permet pas de se prévaloir de la qualité de maître de l'ouvrage. Il ne dispose donc pas de l'action en garantie décennale de l'article 1792 du code civil que la loi attache à la propriété de l'ouvrage (Cass. civ. 3, 1er juillet 2009, n° 08-14.714)

Par jean.devalon le 09/07/09

J'ai donc passé l'après midi de ce jeudi à l'audience de référés du Tribunal d'Instance de Marseille.

Une salle aux dimensions dignes d'un « palais »

Des fenêtres à, je pense, cinq mètres, parées de vieux stores à lamelles et fermées, en général.

Pas terrible quand règnent nos chaleurs méridionales.

Aujourd'hui, tranquillement assis, je sentais un vent frais venir des cieux et un store battait.

J'ai dit à une avocate (je ne l'ai même pas regardée Catherine) qu'il y avait un progrès : une vitre était ouverte.

Elle m'a répondu qu'en fait, la vitre était cassée.

En fait, elle avait raison.

Pour la quiétude du justiciable, la justice ne casse pas les prix, elle casse les vitres !

Par jean.devalon le 09/07/09

Voici venu le temps du sauna.

Les premières audiences de vacations du tribunal d'instance de Marseille, en référé.

Une audience par semaine, deux listes d'appels des causes, plusieurs centaines de dossiers.

Une salle immense, mais le succès est constant, la foule nombreuse.

Il fait chaud, très chaud.

Avec le sentiment parfois de se liquéfier sous la robe.

Je regarde la pile de dossiers qui m'est dévolue pour tout à l'heure.

Je ne sais pas si est venu pour la justice le temps de la modernité, mais je sais, en revanche que pour moi est venu le temps du sauna.

Par jean.devalon le 07/07/09

Je ne vais pas vous parler du lien qui m'unit à Dame Catherine.

Cela ne vous regarde pas, vilains curieux.

Mais de ces jugements que l'on attend, que l'on espère, ou que l'on redoute.

Et quand, enfin, la décision est entre ses mains, le cœur alors palpite comme au premier jugement obtenu.

C'est gagné ou c'est perdu.

Aujourd'hui, c'est gagné, c'était d'ailleurs important.

Mais demain ?

Demain est un autre jour.

Par jean.devalon le 06/07/09

Le juge des référés, saisi sur le fondement de l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile a le pouvoir d'allouer toute provision, dès lors qu'elle est fondée sur une obligation non sérieusement contestable, mais l'allocation d'une telle provision ad litem sur le fondement de l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile, n'est pas subordonnée à la preuve de l'impécuniosité de la partie qui en sollicite l'attribution (Cass. 18 juin 2009 - 08-14864 )

Par jean.devalon le 02/07/09

Il peut arriver, cela s'est vu, qu'un locataire ne paie pas son loyer et que le bailleur soit obligé d'entamer à son encontre une procédure.

Il obtient un titre judiciaire et confie l'exécution à un huissier.

Celui-ci aura même, peut-être, avant l'obtention du titre, pris des mesures conservatoires.

La Cour de Cassation vient de rendre le 24 juin 2009 (08 - 14 357) une décision intéressante sur le privilège dont dispose le bailleur sur les meubles de son locataire.

On sait que le bailleur est privilégié, ce qui ne veut pas dire qu'ils soie riche, mais qu'il puisse passer avant d'autres créanciers.

Un bailleur avait donc fait procéder à la saisie conservatoire des meubles garnissant les lieux loués et, par la suite, cette saisie conservatoire avait été convertie en saisie vente.

Une tierce partie avait saisi le juge de l'exécution pour empêcher la vente de certains meubles en faisant état d'une clause de réserve de propriété, certains meubles ayant été vendus par lui au locataire et n'étaient donc pas intégralement payés.

Mais la Cour de Cassation a rejeté cette demande estimant que le privilège du bailleur porte sur les meubles du preneur même s'ils appartiennent à un tiers, sauf toutefois, si le bailleur connaissait l'origine de cette meuble quand ils ont été disposés dans les lieux loués.

Voilà une décision favorable aux intérêts du bailleur et l'on sait que les bailleurs ont tendance à penser que la jurisprudence le plus souvent ne leur est guère favorable...

Par jean.devalon le 01/07/09

C'est une banalité de le dire, mais la vie des affaires est pleine d'aléas.

Ainsi les contrats peuvent être annulés et les contractants se trouvent alors dans une situation qu'il convient de définir juridiquement.

La Cour de Cassation, par un arrêt du 24 juin 2009 (08 -- 12 251) a eu à connaître des conséquences de l'annulation d'une cession de bail.

Une société acquiert en effet un fonds de commerce comportant un droit au bail.

Cette cession fait l'objet d'une annulation mais le bailleur assigne néanmoins le cessionnaire pour voir celui-ci condamné à payer des loyers échus ou, subsidiairement, des indemnités d'occupation au titre de l'occupation des lieux.

Certes il est fait reproche au bailleur de son attitude, mais il n'avait pas été relevé que la faute éventuelle du bailleur était en rapport avec la cession du fonds de commerce, l'exécution du bail ou encore son annulation.

Aussi la Cour de Cassation a-t-elle rappelé que la nullité emporte effacement rétroactif du contrat et a pour l'effet de remettre les parties dans la situation initiale.

Mais la cour d'appel avait rejeté, cependant, la demande du bailleur au paiement de loyers ou à défaut d'une indemnité d'occupation.

Pour ce faire la cour d'appel avait estimé que le bail étant annulé pour défaut de cause le bailleur ne pouvait prétendre, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation, à l'indemnisation de la jouissance des lieux.

Mais la Cour de Cassation censure l'arrêt reprochant à la cour d'appel de n'avoir pas tiré les conséquences légales du fait qu'elle avait elle-même constaté que le cessionnaire avait bénéficié de la jouissance des locaux.

Si en effet il avait bénéficié de la jouissance des locaux, il est légitime qu'il en indemnise le propriétaire au titre de son occupation.

Par jean.devalon le 30/06/09

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en cas d'abandon du domicile par le locataire, que le contrat de bail puisse continuer au profit, selon des conditions différentes, du conjoint, de descendant, du partenaire, des ascendants, concubins, personnes à charge....

Mais la condition est l'abandon du domicile par le locataire, la jurisprudence estimant que le départ du locataire devait être brusque et imprévisible.

Ainsi, un départ annoncé ne pouvait être considéré comme un abandon de domicile et empêchait, selon la jurisprudence, le transfert du bail.

Une cour d'appel avait estimé que le placement en maison de retraite, de manière définitive, après une hospitalisation ne pouvait être considéré comme l'événement brutal et imprévisible caractérisant l'abandon du domicile.

Elle avait estimé que l'hospitalisation avait été motivée par la nécessité de prodiguer des soins à la locataire qui, en raison de son âge et de son état de santé, ne pouvaient l'être à son domicile et non par la nécessité de lui faire subir une intervention chirurgicale ayant le caractère d'urgence. Elle avait estimé encore que le placement en maison de retraite était intervenu à l'issue d'un séjour hospitalier de plus de quatre mois, ce qui supposait une procédure préalable d'admission et ne pouvait être considéré comme un événement brutal et imprévisible.

La Cour de Cassation, par un arrêt du 26 novembre 2008 (07 - 17 728) a quant à elle estimé que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à l'une des personnes mentionnées à l'article 14, de la loi du 6 juillet 1989 constituait un abandon du domicile au sens de cet article.

Ce cas d'abandon permet bien sûr la transmission du bail aux bénéficiaires visés par l'article 14 de la loi.