Par jean.devalon le 29/06/09

Tente une personne venant après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire, l'action en garantie décennale de l'article 1792 du Code civil n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641.

Ainsi, des vendeurs qui font effectuer dans leur habitation des travaux en 1994, puis en 1998 et qui vendent en 1999 leur application ont tenté, dans le cadre d'un procès engagé par leurs acquéreurs de soulever la prescription de l'action en garantie décennale, sans succès.

C'est ce qu'indique un arrêt de la Cour de Cassation du 17 juin de 1009 (08-15503)

« Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de déclarer non prescrite l'action des consorts Y...-Z... et de dire qu'il existait un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, rendant la chose vendue impropre à sa destination alors, selon le moyen, que les vices cachés de la construction rendant l'ouvrage impropre à sa destination ne peuvent donner lieu, à l'égard de la personne qui vend après achèvement

l'ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, qu'à l'action en garantie décennale prévue par l'article 1792 du code civil, laquelle est exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que leur responsabilité décennale était prescrite ; qu'en faisant droit à l'action en garantie des vices cachés des consorts Y...-Z... sur le fondement de l'article 1641 du code civil, tout en constatant que les désordres trouvaient leur cause dans des travaux de construction, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble l'article 1792-1 du code civil

Mais attendu que lorsqu'une personne vend après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil »

Cette solution est bien sûr dans l'intérêt des acquéreurs qui, à défaut, pourraient se trouver bien démunis.

Par jean.devalon le 29/06/09

L'esprit embrumé encore d'un week-end ensoleillé.

Un coup de téléphone urgent d'une cliente dont l'appartement est victime d'arrivées d'eau intempestives dont l'origine parait incertaine.

Un tel coup de téléphone un lundi matin a hélas une inévitable significaction.

Je sais de quoi elle va me parler, je le sais .

Mais le crains.

juin
26

Sain et Saf.

Par jean.devalon le 26/06/09

C'est le temps qui s'annonce des élections à l'Ordre.

C'est fou comme les candidats sont, d'un coup, souriants, attentifs et aimables.

L'autre jour il y en a un qui a même traversé la rue pour me saluer.

Ça alors !

Mais il a traversé sain et SAF.

Gentiment il m'informait de sa volonté de devenir dauphin.

J'ai failli lui dire qu'il convenait d'aller à l'Aqualand d'Antibes.

Mais, je lui ai surtout parlé du RPVA et de son coût prohibitif pour les petits cabinets que l'on prend pour des cabinets américains, ce qui est dommage et compromet l'excellence de l'idée.

Cela étant, ce candidat-là, de me dire qu'il voulait venir nous voir à notre cabinet comme il allait le faire avec tous pour se rendre compte des méthodes de travail de chacun.

Chapeau l'artiste !

Car nous sommes habitués aux professions de foi sympathiques, mais d'une constante banalité, de candidats qui ont légitimement envie d'être élus mais qui se présentent aux élections en faisant 'don de leur personne' que personne ne demande.

Ou alors, nous sommes invités dans le cabinet de l'impétrant, ou dans un établissement, à écouter le discours de campagne.

Joie et félicité.

Là, ce candidat innove de belle manière.

Il la joue modeste.

Trop fort, je vais peut-être voter pour lui.

Ou peut-être pas.

Vous ne saurez pas

Par jean.devalon le 25/06/09

Il faut donc s'adapter à l'évolution des technologies.

(Sur le RPVA, petit rappel).

Toujours est-il que mon scanner étant atteint par une certaine obsolescence, j'ai commandé du nouveau matériel plus performant.

Arrive un entretien téléphonique avec un chef de contentieux et je n'ai pu, vanité des vanités, m'empêcher de faire le beau en disant que j'attendais mon scanner avec un plaisir presque sexuel.

Presque sexuel, c'est parce que mon interlocuteur a le sens de l'humour, enfin le même sens de l'humour que moi.

Après cette belle annonce, j'entends un long silence.

Et puis ces mots : « je ne vois pas quel plaisir vous trouvez à passer un examen médical »

Et voilà donc encore une fois où j'aurais mieux fait de me taire.

Une de plus.

Par jean.devalon le 23/06/09

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de contester en justice les décisions des assemblées générales sous la réserve que l'action soit introduite dans le délai de deux mois de la notification de cette décision, mais encore que le copropriétaire soit opposant ou bien défaillant.

Prenant l'hypothèse d'un copropriétaire qui vote en faveur d'une résolution, par erreur, et qui souhaiterait par la suite attaquer l'assemblée générale.

L'erreur commise permettrait-elle de fonder un recours.

La Cour de Cassation, dans un arrêt rendu le 4 juin 2009 (08-10.493) a eu à connaître d'un pouvoir introduit à l'encontre d'un arrêt qui avait accueilli une telle action, l'arrêt retenant « qu'il est exclu que M. Y..., gérant de la SCI, qui ne sait pas écrire le français et en a une connaissance très limitée, ait pu comprendre le sens et la portée du " protocole transactionnel ", de douze pages, en langage juridique ardu pour un non francophone et un non juriste, comportant une erreur de référence sur le point de la fermeture de la grille d'accès à la rue juste en face de son lot essentiel pour l'exploitation de son commerce ; que les modifications prévues par le protocole étant essentiellement dirigées contre la SCI, consistant en des restrictions graves sans aucune contrepartie, il est évident que si M. Y... en avait perçu la teneur, il aurait voté contre la résolution, qu'il en résultait que l'erreur sans faute du gérant de la SCI était prouvée . »

Cet arrêt est cependant cassé, la Cour de Cassation estimant « Qu'en statuant ainsi, alors que le copropriétaire qui s'est prononcé en faveur d'une décision et ne démontre pas avoir été victime d'un dol, ne peut arguer de son erreur pour agir en annulation de cette décision, la cour d'appel a violé le texte susvisé. »

L'erreur ne suffit pas, il faut aller jusqu'au dol pour fonder une demande en annulation par le copropriétaire à voter favorable.

Par jean.devalon le 22/06/09

Je viens de lire que la société l'oasis du désert avait demandé l'abrogation du décret fixant les conditions d'application de l'interdiction de fumer dans les lieux destinés à un usage collectif.

Il faut dire que cette société exploitait un salon à narguilé.

L'objet même de son activité est donc de délivrer des prestations aux fumeurs.

Mais l'impératif de santé publique prime sur la liberté du commerce et la liberté d'entreprendre.

La santé prime sur la liberté.

Sujet pour le bac de l'an prochain ?

La demande a donc été rejetée, il est probable que le salon à narguilé devra ...partir en fumée.

Allez, dans les décennies qui viennent, nous serons tous en bonne santé.

Joyeux ? C'est là une autre question.

Par jean.devalon le 16/06/09

Dans actuel.fr un article à vous couper la digestion du petit déjeuner.

Pour financer la suppression des avoués, il est prévu une taxe à la cherge du justiciable

sur les nouvelles affaires devant le TGI et la Cour de casation.

Ces gens qui nous gouvernent baclent les réformes mais ont toujours une solution: faire payer

le peuple !

Et comme il est fauché, cela se répercutera sur le bénéfice des avocats car ce sont toujours les classes moyennes supérieure qui sont les plus 'plumables'.

Je me sens ce matin comme un innocent poulet...

Par jean.devalon le 15/06/09

Les enfants, charmant, nous avait offert une nuit insolite à dame Catherine et moi-même.

Il s'agit, bien sûr, d'un hébergement insolite et pas d'autre chose !

Un temps, nous avions pensé à une nuit dans une cabane au sommet d'un arbre.

Mais nous sommes sujets au vertige et les aléas d'un trouble nocturne de la digestion ont éloigné cette idée.

Nous avons opté pour une nuit dans une yourte et, pour ce faire, avons appelé le monsieur du mas des fées.

Mais la yourte était occupée il restait donc un tipi.

Va pour le tipi.

À notre arrivée, j'avoue avoir éprouvé une inquiétude devant cette chose en contrebas qui paraissait bien fragile.

Mais, l'aménagement intérieur était fort confortable.

En plus, comme un mariage se tenait, nous avons béni les dieux de ne pas avoir dormi dans la yourte qui se tenait à côté de la fête. Nous, nous avons seulement, dans la nuit, entendu les fêtards au pas incertain trébuchant quelque peu dans le chemin au risque, cependant évité, de tomber dans notre lit.

Toujours est-il que le tenancier de ce gîte était un ancien éducateur ayant emmené des enfants délinquant, avec d'autres bien sûrs, en Laponie.

Inutile de vous dire qu'il tenait fermement son établissement

Du tipi il a fallu revenir au juge de proximité ;

C'est comme tomber d'un arbre, finalement

Par jean.devalon le 12/06/09

La livraison d'un bien immobilier à un acheteur ne doit pas être confondue avec la réception des travaux.

Le fait qu'un promoteur réceptionne les travaux sans réserve ne signifie pas pour autant que l'acheteur n'aura pas à son encontre une action.

Un syndicat de copropriété avait engagé une procédure à l'encontre d'une SCI afin de voir réparer les désordres relatifs au décollement de peinture en sous face des balcons et des coursives. Une cour d'appel avait déboutée le syndicat des copropriétaires en estimant que la responsabilité contractuelle de la SCI n'était pas engagée puisque la preuve d'une faute pouvant lui être imputée n'était pas rapportée.

En outre la cour avait rejeté la demande au titre préjudice résultant de la non-conformité du revêtements de sol extérieur en relevant qu'en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises, avant même la prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes par ces derniers la demande était irrecevable.

Mais la Cour de Cassation par un arrêt du 4 juin 2009 (08 -- 13239) casse l'arrêt aux motifs suivants :

' Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice résultant de la non conformité du revêtement de sol extérieur, l'arrêt retient qu'en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés, avant toute prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées, par ces derniers la demande n'est pas recevable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a violé les textes susvisés '

Ce serait à défaut trop simple pour le vendeur de se dégager de ses obligations contractuelles ...

Par jean.devalon le 11/06/09

En matière de procédure, la prescription, la forclusion, ont le tranchant que pouvait avoir la défunte guillotine.

C'est, pour le praticien, sinon une guillotine, parfois une épée de Damoclès.

La matière de la construction est l'une de celles où la combinaison des délais, la multiplicité des intervenants génère un risque.

Et, en plus, il faut faire attention aux casquettes.

Je parle ici des casquettes des assureurs.

Dans un chantier, une compagnie d'assurances pourra garantir plusieurs intervenants, être assureur de responsabilité de certaines entreprises et également assureur dommage ouvrage.

Mais si une procédure est engagée à l'encontre de la compagnie perlimpinpin pour lui donner un nom agréable, il va, de surcroît falloir faire attention à la qualité de cette compagnie.

Ainsi, de manière classique, la Cour de Cassation a rappelé par un arrêt du 4 juin 2009 (08 - 12661) que la reconnaissance de garantie de l'assureur dommage ouvrage au titre d'une assurance de chose ne pouvait valoir reconnaissance de garantie du constructeur quand bien même cet assureur était-il, pour le même ouvrage, assureur de responsabilité de ce constructeur.

La reconnaissance de garantie interrompt la prescription mais la Cour de Cassation approuve donc la cour d'appel ayant précédemment statué d'avoir ainsi estimé que si la reconnaissance de garantie de l'assureur dommage ouvrage valait interruption de prescription à son égard, cette reconnaissance cependant ne pouvait interrompre la prescription à l'égard de l'assureur de responsabilité décennale, quand bien même cet assureur serait-il le même !

Je vous l'ai dit, il faut faire attention aux casquettes