Par jean.devalon le 21/05/12

L'autorisation de déroger à l'interdiction d'un changement d'usage d'un local à usage d'habitation a un caractère personnel et prend fin avec le départ de son titulaire

Un huissier qui avait en 1985 obtenu l'autorisation, après compensation, de transformer l'appartement qu'il louait en local professionnel pour l'exercice de sa profession, a cédé sa clientèle à un successeur qui est devenu locataire des locaux, acquis ensuite par une société civile immobilière.

Ce successeur a demandé une dérogation pour affecter ces locaux à l'usage professionnel, autorisation qui lui a été accordée sous conditions.

Les conditions posées n'ayant pas été remplies, la ville de Paris l'informe de la nécessité de fournir une compensation, puis a saisi le procureur de la République du tribunal de grande instance de Paris pour obtenir, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, la fixation d'une amende et pour que soit ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation.

Une procédure s'ensuit qui va jusqu'à la Cour de cassation, qui dans un arrêt du 9 mai 2012 (11-16139) rappelle que ‘ l'autorisation donnée à M. X... le 27 février 1985, qui avait un caractère personnel, avait pris fin avec le départ de son titulaire et que Mme Y... ne pouvait se prévaloir de cette autorisation et ne bénéficiait, à la date d'entrée en vigueur de l'article 29 de l'ordonnance du 8 juin 2005 d'aucune dérogation personnelle.'

D'où amende et ordonner le retour à l'habitation des locaux ...

Par jean.devalon le 19/03/12

La Cour de Cassation vient de le rappeler, sur un jugement, il est vrai, d'un juge de proximité.

Car c'est un rappel d'évidence.

Si le bailleur entend ne pas restituer le dépôt de garantie versé par son locataire, c'est à lui qu'il appartient de justifier des sommes restant dues qui viendrait en déduction du dépôt de garantie et non pas au locataire de justifier de sa demande de restitution.

Car à défaut, il y aurait à la fois violation de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1315 du Code civil qui incombe à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver

(Cass. 3 ème, 15 février 2012, 11-1304)

Par jean.devalon le 24/02/12

L'engagement de l'avocat envers son client est profond, parfois total.

Ainsi, dans une audience, je rappelais au locataire, filant doucettement vers les 10 000 € d'impayés, que l'état des lieux entrant de l'appartement montrait bien que celui-ci avait été donné en location en bon état et que la planche photographique, quelque peu anonyme, produite n'était guère probatoire et ne pouvait, tout état de cause, que démontrer une mauvaise exécution par le locataire de ses obligations propres d'entretien.

Mais, dans ce dossier à l'aide juridictionnelle, ma consoeur contradictrice a alors plaidé, dans une plaidoirie que les assises ne rejetteraient pas, que les photos produites, montrant un appartement dégradé, avaient été prises par elle car elle s'était rendue dans le logement du locataire pour vérifier, de visu, son état.

Au-delà du premier moment de surprise, cet engagement total, rémunéré par l'indemnité accordée par l'aide juridictionnelle, mérite d'être salué.

Il approche de la sainteté.

Par jean.devalon le 26/01/12

En matière de baux commercial, le propriétaire cherche, et c'est bien normal à échapper à la règle du plafonnement du loyer quand vient le renouvellement du bail pour préférer la valeur locative

L'extension de la destination du bail, qui permet d'adjoindre deux autres activités, doit conduire à mettre à l'écart la règle du plafonnement dès lors que cette modification est notable au sens de l'article L.145-34 du code de commerce, sans avoir à rechercher si elle a une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur.

La destination des lieux est un des éléments de la valeur locative et une modification notable doit être prise en compte sans ajouter une condition non prévue par les textes.

(Cour cass. 3 ème, 18 janvier 2012, 11-10072)

Par jean.devalon le 25/01/12

La protection du locataire est une préoccupation constante du législateur.

Celui-ci a institué un certain nombre de dispositions pour les protéger en cas de vente de leur logement, notamment en cas de vente par lots de plus de 10 logements appartenant à un même bailleur.

Dans cette hypothèse le bailleur personne morale qui veut mettre en vente par lots plus de 10 logements dans un même immeuble doit après avoir informé collectivement et individuellement les locataires concernés leur adresser l'offre de vente avant de notifier un congé pour vendre.

L'offre de vente est dissociée du congé, à peine de nullité de celui-ci.

La loi ne fixe pas de limite dans le temps pour la réalisation des ventes, ce qui est d'ailleurs probablement regrettable.

Une société propriétaire depuis l'année 1998 un immeuble notifie à des locataires en 2007 un congé pour vendre.

Les locataires ont soulevé la nullité du congé mais la Cour d'appel de Paris avait, cependant, accueilli la demande du bailleur.

Elle avait estimé en effet que la société avait de mars 1999 à mai 2002 vendu 11 logements et, d'août 2000 à décembre 2003, avait délivré quatre congés pour vendre.

Mais la Cour avait rappelé que, eu égard à la longueur de la période écoulée entre 2003 et 2007, date du congé délivré aux locataires objet de l'espèce, il n'était pas démontré une volonté de scission des différentes phases d'une même opération globale en vue d'échapper à l'application des accords locatifs et que n'était pas établie la décision de la société bailleresse de réaliser une opération unique de mise en vente par lots de plus de 10 logements.

La Cour de Cassation par un arrêt du 18 janvier 2012, (11 - 30003) a cassé l'arrêt de la Cour d'appel de Paris en estimant qu'en se déterminant uniquement sur le temps écoulé entre la dernière vente le congé délivré au locataire la Cour d'appel avait ajouté à la loi une condition que celle-ci ne comportait pas.

Cela est exact mais va remplir d'incertitude les personnes morales bailleresses

Par jean.devalon le 06/12/11

Une convention aux termes de laquelle un locataire commercial affecte une partie des locaux loués à une activité para-hôtelière prévue dans son objet social, réservée à sa clientèle , qu'elle sous-traite à un tiers mais dont elle conserve la maîtrise et la contrepartie de l'occupation étant une commission sur le chiffre d'affaires réalisé, ne s'analyse pas en une sous-location .

Le bailleur ne peut invoquer une violation de la clause interdisant au preneur de sous-louer.

Cour de cassation, chambre civile 3, 13 septembre 2011- 10-21087 )

Par jean.devalon le 25/11/11

Être avocat de bailleur à l'audience des référés un vendredi matin, dans une salle surchauffée, ne s'apparente pas un grand moment de plaisir.

Une mouche mourante est venue finir sa vie en tombant sur mon crâne.

L'avocate à qui j'avais refusé un renvoi, la dette étant d'importance (plusieurs milliers d'euros) et le locataire n'ayant pas jugé utile d'opérer de versements depuis plus d'une année, me regardait comme si j'étais un être monstrueux.

La locataire était venue, qui n'avait pas jugé utile de prendre contact d'ailleurs avec son avocate depuis fort longtemps.

Également l'une des cautions, un brave homme, parlant en fort peu le français.

Il a expliqué au juge que quelqu'un dans la salle pouvait traduire.

Le juge, mutin, de dire « l'avis d'un ami » références culturelle à un jeu télévisé.

J'ai suggéré, plutôt, « l'avis du public ».

L'homme est revenu, accompagné d'un tiers.

Le juge de demander s'ils se connaissaient ; la réponse a été négative, mais ils parlaient la même langue.

Ils étaient assis à coté, dans la salle.

C'est donc moi qui avait raison : c'était l'avis du public.

L'avocate d'expliquer qu'elle n'avait pu contacter sa cliente, et que ci, et que sa.

Il m'a bien fallu, dans le rôle du méchant, rappeler que la dette était lourde et que rien n'était payé.

Le dossier, bien sûr, a été renvoyé.

Vous me demandez ce que j'en pense ?

On a droit à un joker ?

De toute façon, on peut même imaginer que, plus tard, une fois la condamnation obtenue, la commission de surendettement propose un rétablissement personnel avec effacement de la dette.

Ça se voit, ces choses-là.

Un jour, peut-être, le législateur s'interrogera-t-il pour savoir si, en termes de gestion des situations de dettes locatives devant les juridictions, on n'est pas allé trop loin dans le souci légitime, mais systématique, de protection des locataires en négligeant le propriétaire par nature, je suppose, imaginé comme nanti.

Un jour, peut-être.

Par jean.devalon le 07/10/11

J'ai oublié de relater l'histoire du cône.

L'autre jour, par malheur, j'avais le dernier dossier de la miséreuse audience des expulsions du tribunal d'instance de Marseille.

Une salle immense, désuète et sale.

Il faut monter quelques marches pour accéder au juge.

Au sommet des marches, du parquet non entretenu.

Un trou à gauche, un trou à droite.

Et au milieu un cône de sécurité.

Je me suis dit que c'était pour symboliser le danger qu'il y avait à s'adresser à la justice si l'on n'avait pas bien léché le timbre sur l'acte introductif.

J'ai soulevé le cône.

En dessous, il y avait un trou encore plus gros que les autres.

Alors, toujours respectueux de la communication électronique telle que préconisé par le Conseil National des Barreaux, je vous offre un cône de sécurité que vous pourrez vous-même emporter dans votre tribunal si besoin était.

La misère, c'est contagieux.

Peut-être pourrait-on boucher le trou avec le ministre de la justice ?

C'est un ministre de poids prêt à tous les sacrifices pour défendre son institution.

Par jean.devalon le 17/06/11

Le syndic de copropriété, pour intervenir dans les parties privatives d'un copropriétaire, doit respecter des conditions strictes.

Ainsi un juge de proximité avait admis le principe que le syndic d'un immeuble puisse réclamer à un copropriétaire des frais correspondants à l'enlèvement d'objets entreposés dans sa cave, sans l'en avoir averti, au motif d'une lettre annexée au procès-verbal d'une assemblée générale invitant les copropriétaires à effectuer des travaux d'urgence de débarras de cave.

La Cour de Cassation a sanctionné cette décision rappelant qu'il fallait alors constater que l'intervention du syndic rentre dans les prévisions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, soit régulièrement et expressément décidé par l'assemblée générale des copropriétaires et soit notifié au propriétaire au moins huit jours à l'avance.

À défaut il fallait justifier que le débarras des caves répondait à des impératifs de sécurité ou de conservation des biens. (C.Cass, 20 octobre 2010, 09-14244)

Voilà un utile vade mecum à destination des syndics !

Par jean.devalon le 13/06/11

Il est de principe que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et, de temps à autre, le juge rappelle les principes.

Ainsi dans l'hypothèse d'un bailleur qui fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire contenue au bail et, ensuite, demande le jeu de cette clause résolutoire, la juridiction devra bien sûr estimer si les conditions d'application de la clause peuvent jouer mais devra également regarder si le bailleur est de bonne foi, comme le locataire.

Ainsi dans l'hypothèse éventuelle d'une motivation du bailleur visant à faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce qu'il possède, il pourrait être estimé que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, pour un motif étranger à la délivrance du commandement.

(C. Cass. 3 ème, 10 novembre 2010, 09-15937)