Par jean.devalon le 24/06/14
                             

 

Lorsque des locaux sont donnés à bail commercial et qu'il s'agit de locaux monovalents, la règle du plafonnement ne s'applique pas.

 

Mais le bailleur, pour voir retenir la qualification de locaux monovalents, ne peut se prévaloir des travaux d'aménagement réalisés par le preneur que s'ils sont devenus sa propriété.

 

Si le bail prévoit que les constructions nouvelles, travaux et améliorations faits par le preneur n'accèdent au bailleur que lors de la sortie effective des lieux loués et qu'il n'y a pas eu de sortie des lieux, les locaux ne sont pas alors monovalents.

 

Pas encore.

 

C'est ce que dit la Cour de Cassation dans un arrêt du 21 mai 2014
Par jean.devalon le 03/06/14
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Les marchés de Noël réjouissent familles et enfants, et aussi les commerçants...
 

Un bailleur s'était dit que l'influence considérable des touristes allait lui permettre de soutenir qu'elle générait une modification notable des facteurs locaux de commercialité à l'égard de l'activité de prêt-à-porter pour enfants exercée  par son locataire et  allait, ainsi, lui permettre d'obtenir le déplafonnement du loyer, ce qui serait son Noël à lui.

 

Mais la Cour de Cassation, dans un arrêt du 17 décembre 2013, a dû bien le décevoir en estimant que l'affluence considérable des touristes pendant une courte période, si elle concernait les commerces de vente de souvenirs, d'Alsace en l'espèce, ne constituait pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard de l'activité de prêt-à-porter pour enfants exercée par le locataire.

 

Pour ce dernier, l'arrêt de la Cour de Cassation a été, très certainement, un joli cadeau de Noël.
Par jean.devalon le 30/05/14

En matière de baux commerciaux, quand il est question de déplafonner le loyer pour échapper aux indices et toucher plus, il faut porter regard sur la modification des facteurs locaux de commercialité.

 
Certes, la crise économique, conduira le bailleur à agir avec prudence…
 
Cependant, s'il existe une modification favorable et notable des facteurs locaux de commercialité il est important que celle-ci ait un impact sur l'activité exercée dans les locaux loués.
 
Et la Cour de Cassation rappelle dans un arrêt du 18 février2014 que l'examen de la modification des facteurs locaux de commercialité n'exclut aucunement, bien au contraire, l'activité du sous-locataire quand sous-locataire il y a.
Par jean.devalon le 16/05/14

Un bailleur peut refuser le renouvellement du bail de son locataire commercial mais il devra alors lui verser une indemnité d'éviction laquelle comprend la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages professionnels.

Il existe plusieurs méthodes permettant de parvenir au calcul de l'indemnité d'éviction, comme permettant d'évaluer la valeur du fonds de commerce.
Chaque profession, finalement, a ses  usages.
Mais il est une question intéressante puisque il s’agit de commerçants soumis, en principe, à l'adorable TVA.
Cette valeur du fonds de commerce doit-elle être calculée hors-taxes ou toutes taxes comprises.
Le différentiel est de 20 %.
Une cour d'appel avait retenu une valeur marchande hors-taxes, dans la mesure où l'indemnité d'éviction n'est pas soumise à la TVA, pour ne pas représenter une transaction mais l'indemnisation d'un préjudice.
Mais la Cour de Cassation, par un arrêt du 5 février 2014 rappel que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession et que les juges du fond doivent vérifier s'il est usage dans la profession d'estimer la valeur marchande du fonds de commerce en fonction du chiffre d'affaires hors-taxes toutes taxes comprises.
Il faudra donc, de manière pragmatique, se référer aux usages de la profession.
Par jean.devalon le 06/05/14

L'inscription au registre du commerce ne peut aucunement avoir d'effet rétroactif.

Ainsi le locataire commercial qui n'est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés à la date de sa demande de renouvellement ne peut prétendre au renouvellement du bail ou au paiement d'une indemnité d'éviction quand bien même se serait-il ultérieurement fait immatriculer.

Cass.3° civ, 19 février 2014, n° 12-20193