Par jean.devalon le 12/03/10

Des particuliers effectuent des travaux de rénovation importants dans une villa et, par la suite, vendent celle-ci. Les acquéreurs assignent les vendeurs, à la suite de désordres apparus, sur le fondement des articles 1792 et 1792 - 1 du Code civil traitant de la responsabilité des constructeurs présumés responsables de plein droit des dommages à l'ouvrage compromettant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination.

Les acquéreurs, pour leur part, estimaient pouvoir invoquer la clause de non garantie des vices cachés contenus dans l'acte dans la mesure où le vendeur non professionnel d'un immeuble qu'il a rénové peut stipuler une clause de non garantie des vices cachés.

Mais la Cour de Cassation, par un arrêt du 3 mars 2006 (09-11282) a relevé que l'importance des travaux de rénovation réalisés par le les vendeurs les assimilaient à des travaux de construction d'un ouvrage, que l'action de l'acheteur était expressément fondée sur les articles 1792 et suivants et que les vendeurs étaient responsables de plein droit des dommages constatés sur le fondement de l'article 1792 ce qui ne leur permettait pas d'invoquer l'application de la clause de non garantie des vices cachés insérés dans l'acte de vente.

Par jean.devalon le 10/03/10

Les règles de compétence d'attribution en matière de baux font parfois penser à une partie de ping-pong.

Ainsi en est-il notamment de la compétence pour connaître des litiges ayant trait aux baux commerciaux, hors la fixation du loyer qui relève du juge des loyers commerciaux.

Tribunal d'instance, puis tribunal de grande instance et voici qu'intervient encore une réforme instituée par le décret du 29 décembre 2009.

Ce décret restreint la compétence exclusive du tribunal d'instance qui concernera désormais seulement les contrats de louage d'immeubles à usage d'habitation sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt de garantie.

Mais le tribunal de grande instance a désormais compétence exclusive dans les matières déterminées par des lois et règlements et notamment les baux commerciaux à l'exclusion des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé renouvelé, les baux professionnels et les conventions d'occupation précaire en matière commerciale.

Ainsi le tribunal de grande instance à titre qu'il a lui les litiges concernant les baux professionnels qui relevaient du tribunal d'instance.

Pour être franc, je crois bien qu'il y a quelques jours, une assignation été délivrée ...

Par jean.devalon le 26/02/10

En matière de baux commerciaux, quand vient le moment du renouvellement du bail, le législateur a institué la règle du plafonnement des loyers, c'est-à-dire que le prix est déterminé par le jeu des indices

Le bailleur souvent veut échapper à ce plafonnement et faire déplafonner le loyer pour, on s'en doute, l'augmenter mais il lui faut pour cela justifier d'une modification notable des éléments permettant de déterminer la valeur locative d'un local.

Dans un arrêt du 25 novembre 2009 (08 - 21 049) après avoir rappelé que la recherche d'une modification des éléments de la valeur locative doit à être recherchée pendant l'exécution du bail renouvelé, non. Au renouvellement de celui-ci, la Cour de cassation a évoqué la question de la terrasse.

L'aménagement d'une terrasse pour un établissement recevant du public est une évidente plus-value que lorgne le bailleur...

Mais la Cour rappelle que les travaux effectués par le locataire consistant en l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique, concernait le domaine public et non pas les lieux loués, et qu'ils lui permettaient seulement d'utiliser le domaine public à titre précaire.

Adieu le déplafonnement!

Par jean.devalon le 18/02/10

Il est dans les pouvoirs du maire, si l'état d'un bâtiment, ou d'une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, d'établir un arrêté de péril assorti d'une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive.

Le maire peut ordonner l'évacuation d'un bâtiment.

Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l'article L. 511-3, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

Cela a bien sûr des conséquences financières.

Ainsi le principe vient-il d'être rappelé par un arrêt de la Cour de Cassation du 3 février 2010 (08 - 20176)

Un appartement avait été incendié et avait fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter.

Le bailleur avait alors conclu avec les locataires un nouveau contrat de bail portant sur un autre logement et avait délivré au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis les avait assignés en résiliation de bail puisque les loyers étant inquiété impayées.

Une cour d'appel avait débouté et le bailleur de sa demande en relevant que celui-ci avait l'obligation de relogement et que dès lors ne pouvait se prévaloir du contrat de bail nouvellement souscrit.

La Cour de Cassation a confirmé.

Il appartenait au bailleur de reloger puisque Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par la déclaration d'insalubrité ou l'arrêté de péril.

Par jean.devalon le 15/02/10

L'entrepreneur, aux termes de l'article 1792 - 6 du Code civil est tenu d'une garantie de parfait achèvement à l'égard du maître de l'ouvrage.

Cet article dispose : «La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. »

Un délai d'un an étant donné au maître de l'ouvrage.

Dans une procédure, des particuliers avaient réceptionné sans réserve en 2001 leurs maisons individuelles puis avaient par courrier intervenu dans le délai d'une année signalée des réserves dont l'une relative aux lambris d'une chambre. Plus tard il s'était prévalu de la généralisation des désordres et avait assigné en indemnisation de leur préjudice.

Une cour d'appel avait limité la condamnation au titre du coût de la réparation des lambris de la seule chambre ayant été visé dans le délai d'une année estimant en effet que la dénonciation de ces désordres ne permettait pas d'étendre aux bénéfices du maître d'ouvrage les effets de la garantie de parfait achèvement au désordre de même nature apparue après l'expiration du délai de sept garanties ailleurs que dans la chambres susvisés et la cour avait estimé que les désordres de cette nature ne relevaient pas de la responsabilité contractuelle doit.

Mais par un arrêt du 27 janvier 2010 (08 - 21085) la Cour de Cassation censure l'arrêt de cour d'appel en estimant, à l'inverse que la responsabilité contractuelle de droit commun de l'entrepreneur subsiste concurremment avec la garantie de parfait achèvement due par celui-ci, même si la mise en oeuvre de la responsabilité n'est pas intervenue dans le délai de la garantie.

Par jean.devalon le 09/02/10

l'article 15 - 1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, pour le locataire, un préavis réduit à un mois en cas de mutation.

Par un arrêt du 20 janvier 2010 (09 - 10287), la Cour de Cassation précise que, pour que le locataire bénéficie de cette disposition, il importe peu que la mutation soit imposée ou pas par l'employeur et que le délai réduit s'applique quand bien même le locataire serait à l'origine de cette mutation.

Par jean.devalon le 03/02/10

Supposons un syndic de copropriété gérant une copropriété aux finances fragiles de telle sorte que ce soit, finalement, le syndic qui fasse des avances de trésorerie à la copropriété.

La Cour de Cassation rappelle que cela constitue une faute pour le syndic que le fait d'abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu'il gère, puisque que cela conduit à dissimuler le passif de sa copropriété.

Cette faute qui apparaît à l'occasion du solde de tout compte est sanctionnée par la non-restitution de ce solde. (Civ. 3 ème, 18 novembre 2009, 08 – 20595)

Par jean.devalon le 02/02/10

L'article 1792 - 4 du Code civil précise que le fabricant d'un ouvrage, d'une partie d'ouvrage ou d'un élément d'équipement conçu et produit pour satisfaire, en état de service, à des exigences précises et déterminées à l'avance, est solidairement responsable des obligations mises par les articles 1792, 1792-2 et 1792-3 à la charge du locateur d'ouvrage qui a mis en oeuvre, sans modification et conformément aux règles édictées par le fabricant, l'ouvrage, la partie d'ouvrage ou élément d'équipement considéré.

L'article 1206 rappelle que les poursuites faites contre l'un des débiteurs solidaires interrompent la prescription à l'égard de tous.

En conséquence, par un arrêt du 13 janvier 2010 (08 – 19075) la Cour de Cassation estime que des poursuites engagées par un maître de l'ouvrage à l'encontre d'une société chargée d'un lot isolation, par des actes de 1999, ont valablement interrompu la prescription à l'égard du fabricant des panneaux isolants concernés assigné pour sa part, par le maître de l'ouvrage en 2002, la réception étant de 1991.

Par jean.devalon le 29/01/10

Par un arrêt du 13 janvier 2010 (08 - 21677), la Cour de Cassation rappelle que la réticence dolosive d'un vendeur ne lui permet pas de se prévaloir d'une clause d'exonération de garantie contenue dans un acte.

Dans le cas d'espèce, il était annexé à un acte de vente, un état parasitaire certifiant l'absence de traces visibles de termites.

Néanmoins, un huissier de justice avait été conduit à constater la présence de ces insectes charmants.

Le vendeur se prévalait des conclusions quelque peu erronées de la société spécialisée dans le diagnostic immobilier.

Mais la Cour de Cassation a relevé que le colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture, permettait de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l'immeuble, d'où la réticence dolosive retenu.

Comme quoi, il ne faut pas finasser devant la justice...

Par jean.devalon le 26/01/10

Pour agir en justice, le syndic de copropriété doit y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.

Certes, si cette décision n'est pas intervenue, il est possible de régulariser la situation par la tenue d'une assemblée générale donnant une autorisation d'agir a posteriori, mais à la condition qu'une décision définitive n'ait pas été rendue, et avant que le syndicat ait perdu son droit d'agir.

Dans une espèce évoquée devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, une régularisation était intervenue par la production d'une assemblée tenue en 2008.

Un délai de prescription de trois ans avait couru à compter de 2004 et la cour d'appel avait estimé que l'action était recevable puisque le délai avait été interrompu par une assignation en intervenue en 2005.

Mais la Cour de Cassation ( Cass.civ 3, 13 janvier 2010- 10398) censure en n'indiquant que la régularisation de la procédure était intervenue postérieurement à l'expiration du délai de prescription,

Car au jour de la délivrance de l'assignation le syndic n'était pas autorisé et donc le caractère interruptif de l'acte n'a pas été reconnu.