Par jean.devalon le 05/03/14

La cohabitation, dans une copropriété entre ceux qui y habitent et ceux qui y travaillent entraînent parfois des difficultés de cohabitation qui peuvent aller jusqu'aux procédures.

C'est ainsi que les copropriétaires habitant les lieux pourront se plaindre des nuisances causées par ceux qui y exercent leur activité commerciale, à l'évidence le bruit et, parfois les odeurs.

L'analyse du règlement de copropriété, loi fondamentale des copropriétaires, permettra de régler les difficultés, parfois avec une dureté certaine.

Ainsi un règlement de copropriété stipulait : " sont formellement exclus : tous établissements dangereux, bruyants ou insalubres, de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant la maison ".

Cette clause paraissait large et susceptible d'appréciation.

L'un des copropriétaires avait donc donné en location son lot à bail à une société à usage de restauration, pizzeria, vente à emporter, livraison à domicile et terminal de cuisson.

Mais voilà, les copropriétaires se sont plaints des odeurs générées par ce commerce ; la cuisine ne devait pas être éligible au guide Michelin...

Le syndicat des copropriétaires avait agi en cessation, sous astreinte, de l'activité commerciale.

Une Cour d'appel avait estimé, cependant, que l'activité de restauration n'était pas exclue par le règlement de copropriété et avait désigné un expert afin d'examiner les inconvénients et nuisances existants ; mais aussi afin de proposer des solutions techniques de nature à y remédier ; tout en permettant la poursuite de l'activité, la question de l'absence d'un conduit d'extraction des fumées conforme se posant

Dans un arrêt du 13 novembre 2013 (12-26121) la Cour de Cassation casse l'arrêt d'appel en rappelant simplement les dispositions du règlement de copropriété qui excluait les établissements de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant la maison.

De ce fait elle a estimé qu'il n'y avait donc pas lieu à chercher des solutions techniques pour diminuer les nuisances puisque que la loi fondamentale de la copropriété excluait la nature même de l'activité

Activité qui devra cesser.

Par jean.devalon le 03/11/13

Donc, à Paris, les feux de cheminée vont être interdits parce que cela pollue.

Le ministre démissionné depuis le confirmait.

Dans l'absolu, la vie humaine pollue Gaïa la terre et il faudrait supprimer l'homme, ce cancer de la nature.

Mais cet absolu est un peu excessif et c'est le rôle du politique de choisir entre divers maux, entre libertés individuelles et interdictions diverses.

Car, plus il y a de lois et de normes, moins il y a de libertés.

La difficulté est que le politique s'efface devant l'administratif, devant ces fonctionnaires dont c'est le rôle, qui pondent des rapports et normes comme poule ses oeufs.

C'est au politique de les cuisiner.

Et le politique, lui, est censé sentir l'humain, le facteur humain, ce qui fait qu'à un certain moment, il faut dire non à son administration.

Ainsi, prenez la loi Duflot sur le logement qui occulte savamment le fait que les propriétaires sont pour la plupart des petits propriétaires qui ne supporteront pas ces taxes et obligations nouvelles, d'où un échec annoncé.

D'ailleurs un conseil près le Premier ministre a déjà dit que la loi serait contreproductive, en suggérant de confier les expulsion... à une agence publique, à l'administration, sans que personne n'ait pensé utile de dire qu'en démocratie, les décisions de ce type relèvent du juge indépendant, pas de l'administration soumise au pouvoir.

Personne ! C'est fou.

Quelle lourde incompétence.

Cela fait peur, en fait, de voir cette évolution vers une société de plus en plus administrée et liberticide où le fonctionnaire s'insinue dans votre lit même et à vos frais.

C'est cela que dit le mouvement des bonnets rouges: si la France doit être moins riche dans les années à venir, au moins que la sphère publique ne rajoute pas des ceinture de plomb à ceux qui veulent surnager.

La norme tue la vie .

Et cette faillite de la pensée politique, cette baisse de qualité des hommes et femmes politiques, augure mal de l'avenir de la démocratie française hors la réaction du peuple de ceux qui font vivre ces drôles d'élites

Un peu excessif ? Ecoutez les politique marseillais !

Par jean.devalon le 30/10/13

Quand un bailleur engage la responsabilité de l'Etat en cas de refus de concours de la force publique permettant l'expulsion, le juge administratif doit prendre en compte les préjudices jusqu'à la date à laquelle le requérant en a arrêté le décompte dans son dernier mémoir, même si l'occupation perdure après celui-ci ...

CE 7 octobre 2013

Par jean.devalon le 02/10/13

Réuni le 1er octobre 2013, sous la présidence de Monsieur le Bâtonnier Erick CAMPANA, le Conseil de l'Ordre des Avocats au Barreau de Marseille a adopté la motion suivante :

Il est constaté depuis plusieurs mois des attaques dirigées contre la profession d'avocat au rang desquelles :

- Le projet de loi évinçant les avocats de la rédaction des actes pour les cessions de parts sociales de sociétés civiles immobilières,

- Le projet de loi excluant les avocats au profit des associations de consommateurs dans les actions de groupe,

- Le projet de loi écartant les avocats de la négociation des plans sociaux,

- Le projet de loi interdisant le cumul entre les fonctions d'avocat et de parlementaire,

- L'article 69 du projet de la loi des finances 2014 qui prévoit la suppression de la modulation géographique des unités de valeur déterminant l'indemnisation de l'avocat à l'aide juridictionnelle, garantissant l'accès à la justice pour les plus démunis. Il est par ailleurs rappelé que l'Etat n'a pas respecté les engagements qu'il avait pris dans le cadre du protocole du 2 décembre 2000 prévoyant une véritable refonte du système d'aide juridictionnelle malgré les nombreuses propositions élaborées par la profession.

Le Conseil de l'Ordre juge intolérable ces attaques contre les avocats constituant autant d'attaques contre les garanties apportées aux justiciables dans l'accès au droit et dans l'exercice de leurs droits.

Le Conseil de l'Ordre décide, dans l'attente de l'allocution du Garde des Sceaux, Ministre de la Justice, prévue le 4 octobre 2013 lors de l'assemblée extraordinaire du Conseil National des Barreaux de demander au Bâtonnier de suspendre toutes les désignations des Avocats au Barreau de Marseille sur tout le secteur assisté les 3 et 4 octobre 2013 : accès au droit, consultations gratuites, assistance au titre de l'aide juridictionnelle et commissions d'office.

Il est, en outre, décidé à l'unanimité par le Conseil de l'Ordre une grève générale des Avocats marseillais le 4 octobre 2013 et la prise de parole en début de chaque audience par un membre du Conseil de l'Ordre afin de lire la présente motion.

Le Conseil de l'Ordre se réunira le 4 octobre 2013 à 15 heures et décidera en fonction de la teneur de l'allocution de Madame TAUBIRA de la poursuite du mouvement et des actions qu'il jugera utiles de mener.

Par jean.devalon le 02/10/13

Au visa de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, une juridiction peut décider de réputer non écrite une clause de répartition de charges contenue dans un règlement de copropriété si celle-ci est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi.

La juridiction devra alors procéder à une nouvelle répartition mais la décision de réputer non écrite une telle clause peut-elle valoir pour le passé ?

La question est légitime et a donné lieu, déjà, à des décisions de jurisprudence le considérant.

Par un arrêt du 10 juillet 2013 (12-14569) la Cour de Cassation estime qu'une décision de réputer non écrite une clause ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée.

Il ne sera donc pas possible d'aller réclamer un trop-perçu pour le passé.

Par jean.devalon le 16/09/13

Nous avons donc entendu parler de la pause fiscale.

Ce temps de repos avant de reprendre l'effort.

Pour l'année 2014, année électorale, les impôts locaux ont peu augmenté et on peut parier que les élus se rattraperont en 2015.

Mais le gouvernement, toujours soucieux de moins faire payer les Français, lance une concertation pour la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation.

Ces valeurs locatives remplaceront la valeur cadastrale actuelle, faible, qui compense des taux d'imposition élevés.

On sait que les impôts locaux ont flambé ces dernières années.

Si la valeur cadastrale est remplacée par la valeur locative, cela peut conduire à des augmentations de 300 ou 500 %.

On comprend que le ministre ait eu besoin d'une petite pause avant de recommencer son effort.

C'est un sportif fiscal

Par jean.devalon le 13/09/13

Je ne sais s'il faut considérer le vendredi 13 comme portant chance ou malheur.

Hier, il était question de plafonnement des loyers et de garantie universelle des loyers confiée à un établissement public en contrepartie d'un prélèvement sur les propriétaires et locataires.

Aujourd'hui réapparaît un serpent de mer : l'idée de taxer les propriétaires occupants leur logement, en sus de la taxe foncière.

Vous comprenez, le locataire paie un loyer et le propriétaire qui a fini payer son crédit ne paie plus rien.

C'est trop injuste.

Et certains envisagent donc de le taxer.

En quelque sorte, les gouvernements incitent le bon peuple à acheter, ce pourquoi il paiera crédit et charges et se serrera la ceinture pendant 10, 15, 20 ou 30 ans et, après, quand il pensera pouvoir souffler un peu, alors on le taxera à nouveau...

Je me demande si les gens qui nous gouvernent n'ont pas des tendances suicidaires quand arrivent les élections

Par jean.devalon le 23/07/13

Je ne veux pas, ici, faire de peine aux syndics de copropriété sur lesquels tout le monde tape allègrement.

Mais, un syndic, même confronté à une copropriété difficile, a l'obligation, en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et s'il n'effectue pas des diligences nécessaires, en l'espèce en s'abstenant d'exiger la restitution d'une partie de couloir indûment occupés par un copropriétaire, nonobstant décision de justice, alors il engagera sa responsabilité.

Il appartient au syndic d'exiger que le règlement de copropriété soit respecté.

(Cour cass, 23 avril 2013 ; 12-14436)

Par jean.devalon le 18/07/13

Que Grégoire Delacourt me pardonne d'emprunter, ce matin, le titre de son roman.

Mais, moi avocat, je dresse la liste de mes envies du jour :

- que cet expert qui avait annoncé son pré-rapport pour le mois d'octobre 2012 soit transformé de manière immédiate en statue de béton ferraillé,

- que cette ordonnance rendant une expertise commune et exécutoire, après une plaidoirie en mars et dont le délibéré est désormais, après le mois de mai, annoncé sine die, soit avalée par le juge qui devait la rendre qui, peut-être, a quitté ses fonctions sans le faire. Et qu'il meure dar étouffement après l'avoir avalée,

- que dans ce dossier de partage, où l'épouse dit n'avoir pas signé les crédits, ce que le mari soutient, chacun restant sur ses positions ; la vérité descende du ciel, même sans parachute, avant que de perdre des années d'expertises et procédures,

- que ce confrère aux grands airs qui, depuis deux ou trois mois, indique avoir un chèque de règlement, mais que ce n'est plus vrai, mais que c'est pas sa faute à lui, mais la faute de la comptabilité, apprenne qu'il faut savoir se taire et qu'il vaut mieux ne rien dire que paraître, peut-être à tort, peu fiable,

- que ces gens dans les ministères qui concoctent toujours des réformes inapplicables, parce qu'ils ne sont pas confrontés au réel du secteur privé soit, un moment ou un autre, habités par le doute ; ce qui est mieux que par la vacuité. Mais il parait que Monsieur Magendie qui a un think tank désormais, tank tout court plutôt, veut renvoyer les baux commerciaux au juge commercial. Quand cessera cet absurde ping-pong ?,

- que tous ceux qui édictent des normes diverses et variées croyant bien faire pour l'édification du peuple soient accessibles à l'idée que celui-ci, petit à petit, est paralysé dans ce corset normatif ; et cela vaut pour toi, CNB, mon amour.

Voilà quelques envies matinales, si je puis dire, toutes simples.

Bien sûr il y en a d'autres, mais ce serait là plagier peut-être quelques nuances de grey et ne pourrait être lu par toi, lecteur innocent comme Président.

Par jean.devalon le 17/07/13

En vertu de son obligation de délivrance, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

l'arrêt d' appel retient que l'acte de cession stipule que l'acquéreur a pris connaissance du courrier du 28 novembre 2006 de la DDASS de Seine-Maritime demandant la réfection générale des locaux et déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant et le rédacteur de l'acte, que la locataire avait donc pleinement connaissance des travaux de conformité à entreprendre avant de pouvoir exploiter le fonds de commerce et s'y était engagée librement dans le cadre de la cession de ce fonds, qu'elle ne peut donc arguer de l'inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance .

En statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait satisfait à son obligation de délivrer des locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destinés et exempts de vices affectant leur gros oeuvre et leur sécurité, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Voilà qui est clair quant au caractère absolu de l'obligation de délivrance

(Cour de cassation, 12 juin 2013 ; 12-18337)