Par jean.devalon le 22/05/14

Un bail stipulait le remboursement par la locataire des charges réglées par le bailleur en sa qualité de seul propriétaire, mais, il résultait des éléments produits au débat judiciaire que les charges afférentes aux lieux loués avaient été modifiées dans leur nature et leur calcul, l'immeuble ayant été placé sous le statut de la copropriété.
Le mode de paiement par le locataire avait été changé.

Mais, en l'absence d'avenant au bail, les modifications apportées, au cours de celui-ci, aux appels de charges locatives, n'étaient pas opposables à la locataires.
le bailleur ne peut, de son initiative changer le mode de récupération des charges sans avenant contractuel.

(Cass, 11 décembre 2013)

Par jean.devalon le 11/12/13

Le ras le bol fiscal atteint donc la politique du logement et est parvenu aux oreilles attentives de Mme Duflot.

Celle-ci a prévu d'instituer une garantie universelle des loyers afin de limiter les expulsions en instituant une sorte d'assurance qui devait être financée par une taxe sur les locataires et les propriétaires.

Mais, voilà : il y a le ras-le-bol fiscal.

En fait, c'est simple : les riches ne sont pas assez nombreux quoiqu'on en pense pour financer toute la redistribution du pays et les pauvres, par nature, ne peuvent pas financer puisqu'ils sont pauvres.

C'est donc ce que l'on appelle la classe moyenne, au sens large, qui finance parce que le nombre qu'elle représente le permet par le biais de petits prélèvements multiples.

Sauf qu'il n'y a pas de vision d'ensemble et que chacun a idée de son petit impôt, de sa petite taxe, de son petit prélèvement et que le cumul est devenu trop lourd dans la mesure où les classes moyennes commencent à éprouver elle-même des difficultés financières, sans parler de ce sentiment étrange de déclassement qu'induit notamment la financiarisation des études des enfants dont on ne mesure pas assez la portée psychologique dans ce sentiment diffus de révolte.

Certes, vous me direz que plutôt que de distribuer il faudrait s'attaquer à une question importante, outre le sous-emploi, qui est celle de l'insuffisance du salaire net dans le pays et il pourrait être fait observer que le salaire net qui permettrait, en l'augmentant, de solvabiliser les Français souffre du poids des charges qui l'alourdissent trop pour celui qui doit le verser, c'est-à-dire le patron quand il n'est pas celui d'une entreprise du CAC 40.

Donc la grande mutation économique étant ce qu'elle est et les classes moyennes désormais en voie de révolte fiscale, Mme Duflot a compris.

Il n'y aura pas de taxe pour financer la garantie universelle des loyers.

Elle sera, en fait GRATUITE !

Noël, Noël !

C'est le meilleur moyen de responsabiliser, bien sûr, les locataires indélicats qui n'existent évidemment pas.

De mauvais esprits pourraient faire observer que rien n'est gratuit et que quand Mme Duflot indique que la garantie universelle des loyers sera financée en fait par l'État, cela signifie qu'elle sera financée par l'impôt et donc par tous les Français.

Pour Mme Duflot, prendre en compte le ras-le-bol fiscal, avec ce qu'il représente de malaise sociétal, c'est remplacer une taxe par un impôt.

Beaucoup en seront verts ; de rage.

Par jean.devalon le 30/10/13

Quand un bailleur engage la responsabilité de l'Etat en cas de refus de concours de la force publique permettant l'expulsion, le juge administratif doit prendre en compte les préjudices jusqu'à la date à laquelle le requérant en a arrêté le décompte dans son dernier mémoir, même si l'occupation perdure après celui-ci ...

CE 7 octobre 2013

Par jean.devalon le 10/10/13

Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu'à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

Si des travaux interviennent à l'initiative du locataire sans que le bailleur ne soit avisé et si l'urgence n'est pas établie, lesdits travaux resteront à la charge du locataire qui ne pourra en demander remboursement.

(Cour cass, 3 ème Chambre, 23 mai 2013)

la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'urgence n'était pas établie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Par jean.devalon le 17/07/13

Lors du décès d'un locataire, le bail est transféré de plein droit au conjoint survivant

Mais, c'est au conjoint survivant qui peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil qui vise un droit au bail d'un local qui sert effectivement à l'habitation des deux époux.

Ce droit vise donc deux époux qui vivent ensemble.

À défaut, le contrat de location peut être transféré, au visa de l'article 14 de la loi du 6 Juillet 1989 au conjoint qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751, tout autant qu'il en fasse la demande.

Donc si après le décès de son locataire un bailleur décide de poursuivre le conjoint survivant au titre des loyers impayés, mais qu'il est démontré que celui-ci n'avait jamais occupé les lieux, n'était pas cotitulaire du bail et avait autorisé le notaire et la bailleresse à débarrasser et à reprendre l'appartement, démontrant ainsi son intention non équivoque de ne pas occuper le logement litigieux ; seront l'action sera rejetée.

C'est le sens un arrêt de la Cour de Cassation du 10 avril 2013 (12-13225).

Par jean.devalon le 26/06/13

Il est frappant de constater que les mesures concoctées par les hyper- diplômés se trouvant dans les ministères ne rencontrent pas un succès pratique dans la mesure où, souvent, elles sont prises par des personnes vivant dans une sphère qui n'a rien à voir à celles dans lesquelles vivent ceux à qui ces mesures sont destinées.

Ainsi en est-il du crédit d'impôt pour la compétitivité, ainsi en est-il des contrats aidés.

Aussi, quand la ministre du logement, annonce qu'elle va créer une « agence de la garantie universelle des loyers » qui, en gros, si j'ai bien compris, paierait les loyers impayés aux propriétaires et, ensuite se retournerait, s'il est méchant, contre le locataire, il est permis de se poser quelque questions.

D'abord, souvent, les propriétaires ont, en plus de leur logement principal, un bien qu'ils mettent en location et dont ils entendent conserver la jouissance.

Il y a dans les mesures prises un aspect, apparemment, obligatoire qui apparaît un peu attentatoires à la propriété privée.

Cela signifie-t-il que le propriétaire, l'objet d'impayés, n'aura pas le choix de préférer récupérer son logement ?

Il y a ensuite un risque pour le contribuable que le gouvernement achète la paix sociale en payant les loyers et en ne cherchant pas ensuite à les recouvrer.

Le contribuable est là pour ça.

Il y a, enfin, dans ce terme d'agence universelle quelque chose, pardonnez-moi, de surréaliste ; j'allais dire de coréen.

Enfin, il faut dire aussi que le principe est annoncé, effet d'annonce oblige, mais qu'il paraît que pour le concret ce sera plus tard.

Il n'y a rien de nouveau sous le soleil.

Par jean.devalon le 24/06/13

Il arrive que des locataires réalisent dans les lieux qui leur sont loués des travaux et en réclament le remboursement aux propriétaires.

Il est opposé, alors, qu'ils ne peuvent pas se substituer à celui-ci et qu'il est impossible de demander le remboursement en l'absence de la décision l'autorisant à les réaliser.

Il en est de même pour le bailleur qui ne peut demander remboursement à son locataire de travaux réalisés, à sa place, si le locataire a manqué à son obligation d'entretien que dans la mesure où il aurait été autorisé par une décision de justice à réaliser ces travaux.

Cela, en application de l'article 1144 du Code civil : Le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution.

C'est ce que rappelle notamment la Cour de Cassation dans un arrêt du 23 avril 2013

Par jean.devalon le 22/02/13

Vraiment, le rouge de la honte colore de rouge mon front qui fut autrefois chevelu.

J'ai écrit à un client une chose inepte, heureusement relevée par la haute compétence d'un huissier de justice.

Je ne reviens pas sur les péripéties de ces dossiers qui paraissent poursuivis par un mauvais sort ; mais enfin sur les suites financières d'une exécution après expulsion commerciale, il apparaissait que le créancier soit titré contre l'un des époux et pas contre l'autre.

Les années ayant revêtu de quelques poussières le dossier, il m'est apparu utile de faire délivrer une mise en demeure et, en l'état du contexte, j'ai conseillé à mon client de faire délivrer par son huissier commandement.

Cela n'a pas été fait car l'huissier, avec justesse, a estimé qu'il ne pouvait délivrer commandement puisqu'il n'y avait pas de titre.

Mais comme j'avais écrit commandement les choses en sont donc restées là.

Il n'a rien fait

Il aurait fallu que j'écrive que l'huissier devait délivrer sommation de payer, mais je ne l'ai pas écrit.

Alors, cela n'a pas été fait.

Normal, non ?

La précision du langage juridique est, voyez-vous essentielle; un commandement est un commandement et soyez assurés que ce débat terminologique n'a rien à voir avec celui sur le sexe des anges car les anges dans les dossiers, on n'en voit pas beaucoup.

Il paraît qu'ils vont pouvoir se marier.

Par jean.devalon le 15/11/12

Ce matin, je me suis réveillé sous l'effet de la douce voix d'un confrère.

Nul ragot graveleux à colporter, vicieux que vous êtes ; il parlait seulement dans la radio qui venait de se mettre en marche.

Il parlait de locataires écrasés, disait-il, par le poids de charges locatives à tel point que certains devaient quitter leurs logements.

Il disait que lui, avocat, trouvait cela inadmissible.

Il devrait être Président !

D'où un procès en cours contre le bailleur.

L'avocat du bailleur, 6 heures 30 approchant, est allé prendre la première des tasses de café indispensables au bon fonctionnement d'un cerveau de juriste, tout en se faisant la réflexion que les choses n'étaient jamais vraiment celles que l'on entendaient dans les boîtes d'où émanent des voix ou des images.

Chacun qui a la chance, lui, de pouvoir disposer d'un logement voit bien, au fil des années, les charges, qu'elles soient de copropriété, ou locatives, augmenter.

Et c'est vrai que des déménagements naissent de cette augmentation exponentielle.

Mais les syndics de copropriété ou les bailleurs sont-ils responsables de la hausse de l'électricité ? De la hausse des charges sociales du personnel ? Du coût de la mise aux normes des ascenseurs et de toutes les mises aux normes imposées par des députés irréfléchis ? De l'augmentation du coût du fioul domestique ? De l'augmentation des impositions immobilières ?

Et tous les acteurs du secteur immobilier savent parfaitement que cette hausse va continuer !

Alors, l'avocat du bailleur s'est dit que ce n'était peut-être pas un procès qui était la solution, qui allait engraisser les experts et les avocats (terminologie démagogique), là où le bailleur avec les associations représentatives des locataires cherchait jour après jour à améliorer les choses.

Et c'est ce qu'il faudra donc aller expliquer au juge souverain en endossant la robe de l'avocat du vilain bailleur...

C'est là que je me suis dit que plutôt que d'interdire les recherches sur le gaz de schiste, en une position finalement dogmatique, il serait quand même dans l'intérêt de ceux qui souffrent financièrement, de mettre le paquet sur la recherche de techniques d'extraction qui ne préjudicient pas à l'environnement, pour pouvoir améliorer le sort énergétique des Français de manière peut-être plus réaliste que d'imaginer de grandes hélices qui tournent dans le ciel, au risque de couper les ailes des anges.

Je ne sais pas à quel moment je me suis mis à dire bonjour en allemand au canari, que j'ai surnommé Helmut, pour taquiner ma fille ; mais ce que je sais, c'est que c'est à ce moment-là qu'elle a passé la tête, qu'elle a rit et qu'elle a dit que j'étais relou...

Elle connaît mal son vocabulaire, parce qu'elle voulait dire l'ouf, relou ça veut dire lourd, pas fou.

Ou alors, elle a fait exprès... Il faudra que nous ayons une conversation quand elle reviendra de chez les bons pères qui vont pouvoir bientôt se marier entre eux.

En tout cas, je suis parti au cabinet en maugréant : schiste.

Par jean.devalon le 25/10/12

Si la liberté contractuelle en matière de baux commerciaux est plus grande qu'en matière de baux d'habitation, il n'en reste pas moins vrai que le juge interprétera les conventions en faveur de celui qui s'oblige et donc du preneur.

Ainsi la clause du bail qui fait obligation au preneur « de se conformer à tous les règlements et à toutes les prescriptions administratives de ville de police et de voirie concernant les lieux loués et le commerce du preneur ?comme à toutes les prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène et de salubrité et de faire effectuer à ses frais tous travaux d'aménagement qui pourraient être ordonnés de ce chef, le tout de manière à ce que les bailleurs ne soient jamais inquiétés ni recherchés à ce sujet » ne libère pas pour autant le bailleur de tout, même s'il a parfois tendance à le croire.

Ainsi cette clause n'a pas pour effet de mettre à la charge du preneur des travaux pouvant résulter de la mise en conformité des locaux avec les prescriptions de l'autorité administrative en matière de sécurité des établissements recevant du public, à défaut d'une clause exonératoire expresse.

Par exemple la Cour d'appel de Paris estime dans un arrêt du 6 juin 2012 (10/22234) que ces travaux là ne se confondent pas avec des travaux d'aménagement ni avec la conformité des locaux avec les règles en matière d'hygiène et de salubrité.

Ainsi la jurisprudence met à la charge du bailleur, au titre de son obligation de délivrance les travaux de mise en conformité.

Dans le cas d'espèce il s'agissait d'exécution de travaux d'encloisonnement de la cage d'escalier d'un hôtel qui relèvent donc selon la Cour, de la responsabilité du bailleur, au titre , au demeurant également en l'espèce, de l'article 606 du Code civil régissant les grosses réparations.