Par jean.devalon le 05/03/14

La cohabitation, dans une copropriété entre ceux qui y habitent et ceux qui y travaillent entraînent parfois des difficultés de cohabitation qui peuvent aller jusqu'aux procédures.

C'est ainsi que les copropriétaires habitant les lieux pourront se plaindre des nuisances causées par ceux qui y exercent leur activité commerciale, à l'évidence le bruit et, parfois les odeurs.

L'analyse du règlement de copropriété, loi fondamentale des copropriétaires, permettra de régler les difficultés, parfois avec une dureté certaine.

Ainsi un règlement de copropriété stipulait : " sont formellement exclus : tous établissements dangereux, bruyants ou insalubres, de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant la maison ".

Cette clause paraissait large et susceptible d'appréciation.

L'un des copropriétaires avait donc donné en location son lot à bail à une société à usage de restauration, pizzeria, vente à emporter, livraison à domicile et terminal de cuisson.

Mais voilà, les copropriétaires se sont plaints des odeurs générées par ce commerce ; la cuisine ne devait pas être éligible au guide Michelin...

Le syndicat des copropriétaires avait agi en cessation, sous astreinte, de l'activité commerciale.

Une Cour d'appel avait estimé, cependant, que l'activité de restauration n'était pas exclue par le règlement de copropriété et avait désigné un expert afin d'examiner les inconvénients et nuisances existants ; mais aussi afin de proposer des solutions techniques de nature à y remédier ; tout en permettant la poursuite de l'activité, la question de l'absence d'un conduit d'extraction des fumées conforme se posant

Dans un arrêt du 13 novembre 2013 (12-26121) la Cour de Cassation casse l'arrêt d'appel en rappelant simplement les dispositions du règlement de copropriété qui excluait les établissements de nature à incommoder par le bruit ou l'odeur les personnes habitant la maison.

De ce fait elle a estimé qu'il n'y avait donc pas lieu à chercher des solutions techniques pour diminuer les nuisances puisque que la loi fondamentale de la copropriété excluait la nature même de l'activité

Activité qui devra cesser.

Par jean.devalon le 04/12/13

Faut-il procéder par échanges de mémoires, en matière de fixation de prix de loyer commercial renouvelé quand la demande est une demande accessoire dans le cadre d'une procédure poursuivie devant le tribunal de grande instance et non une demande principale ?

La Cour de cassation, le 23 mai 2013 dit non, car : "la procédure applicable devant le tribunal de grande instance saisi à titre accessoire d'une demande en fixation du prix du bail renouvelé étant la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux, la cour d'appel a retenu à bon droit qu'il ne pouvait être fait grief à la bailleresse de n'avoir pas déposé de mémoire après expertise et, constatant que les parties avaient conclu après le dépôt du rapport de l'expert judiciaire, en a justement déduit que la procédure était régulière".

Conclusions et non mémoires !

Par jean.devalon le 12/11/13

Une expertise doit être contradictoire pour pouvoir valablement fonder une décision de justice.

Ainsi, en matière de baux commerciaux la Cour de cassation rappelle le 29 octobre 2013

"Attendu que pour fixer la valeur locative à la somme proposée par la locataire, l'arrêt retient que la bailleresse ne critique ni ne conteste la demande de la locataire, sur la base d'une estimation solidement motivée demandée à un expert inscrit sur la liste de la cour dont la réputation de sérieux n'est pas discutée par la propriétaire ;

Qu'en se fondant ainsi exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé "

Il s'agissait de l'article 16 de code de procédure civile, celui qui dit :

Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Que voulez-vous, le juge, il a parfois des trous de mémoire ...

Par jean.devalon le 22/10/13

Un Bailleur commercial autorise son locataire à percer un mur pour étendre sa surface de vente.

Il estime que cette modification des caractèristiques du local loué ouvre droit à un déplafonnement du loyer.

Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 3 juilet 2013 refuse car "le local adjacent auquel le percement du mur donnait accès n'était pas un local loué par le même bailleur et que l'assiette du bail ne s'en trouvait pas modifiée, la cour d'appel a pu en déduire qu'en l'absence de modification des caractéristiques du local, il n'y avait pas lieu à déplafonnement du loyer "

Par jean.devalon le 10/10/13

Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu'à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

Si des travaux interviennent à l'initiative du locataire sans que le bailleur ne soit avisé et si l'urgence n'est pas établie, lesdits travaux resteront à la charge du locataire qui ne pourra en demander remboursement.

(Cour cass, 3 ème Chambre, 23 mai 2013)

la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'urgence n'était pas établie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Par jean.devalon le 27/08/13

Un congé commercial délivré dans l'hypothèse d'une tacite prolongation avec un délai minimal de six mois et, nous dit l'article L 145-9 du code de commerce, pour le dernier jour du trimestre civil...

Demande est faite à un huissier, avant de courtes vacances, de le délivrer pour la fin mars 2014.

L'acte est délivré.

Au moment de l'adresser au client, un reste de lucidité ou un ange gardien sympathique, me fait constater ...qu'il a été donné pour fin mars 2013.

Nous n'avons pas besoin, nous les avocats, de ces jeux curieux, du genre Candy crush, alors qu'il suffit de manier nos dossiers pour découvrir, jour après jour, de nouvelles trappes dans lesquels on peut disparaître.

Trop de chance !

Par jean.devalon le 18/07/13

Que Grégoire Delacourt me pardonne d'emprunter, ce matin, le titre de son roman.

Mais, moi avocat, je dresse la liste de mes envies du jour :

- que cet expert qui avait annoncé son pré-rapport pour le mois d'octobre 2012 soit transformé de manière immédiate en statue de béton ferraillé,

- que cette ordonnance rendant une expertise commune et exécutoire, après une plaidoirie en mars et dont le délibéré est désormais, après le mois de mai, annoncé sine die, soit avalée par le juge qui devait la rendre qui, peut-être, a quitté ses fonctions sans le faire. Et qu'il meure dar étouffement après l'avoir avalée,

- que dans ce dossier de partage, où l'épouse dit n'avoir pas signé les crédits, ce que le mari soutient, chacun restant sur ses positions ; la vérité descende du ciel, même sans parachute, avant que de perdre des années d'expertises et procédures,

- que ce confrère aux grands airs qui, depuis deux ou trois mois, indique avoir un chèque de règlement, mais que ce n'est plus vrai, mais que c'est pas sa faute à lui, mais la faute de la comptabilité, apprenne qu'il faut savoir se taire et qu'il vaut mieux ne rien dire que paraître, peut-être à tort, peu fiable,

- que ces gens dans les ministères qui concoctent toujours des réformes inapplicables, parce qu'ils ne sont pas confrontés au réel du secteur privé soit, un moment ou un autre, habités par le doute ; ce qui est mieux que par la vacuité. Mais il parait que Monsieur Magendie qui a un think tank désormais, tank tout court plutôt, veut renvoyer les baux commerciaux au juge commercial. Quand cessera cet absurde ping-pong ?,

- que tous ceux qui édictent des normes diverses et variées croyant bien faire pour l'édification du peuple soient accessibles à l'idée que celui-ci, petit à petit, est paralysé dans ce corset normatif ; et cela vaut pour toi, CNB, mon amour.

Voilà quelques envies matinales, si je puis dire, toutes simples.

Bien sûr il y en a d'autres, mais ce serait là plagier peut-être quelques nuances de grey et ne pourrait être lu par toi, lecteur innocent comme Président.

Par jean.devalon le 17/07/13

En vertu de son obligation de délivrance, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

l'arrêt d' appel retient que l'acte de cession stipule que l'acquéreur a pris connaissance du courrier du 28 novembre 2006 de la DDASS de Seine-Maritime demandant la réfection générale des locaux et déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant et le rédacteur de l'acte, que la locataire avait donc pleinement connaissance des travaux de conformité à entreprendre avant de pouvoir exploiter le fonds de commerce et s'y était engagée librement dans le cadre de la cession de ce fonds, qu'elle ne peut donc arguer de l'inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance .

En statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait satisfait à son obligation de délivrer des locaux conformes à l'usage auquel ils étaient destinés et exempts de vices affectant leur gros oeuvre et leur sécurité, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Voilà qui est clair quant au caractère absolu de l'obligation de délivrance

(Cour de cassation, 12 juin 2013 ; 12-18337)

Par jean.devalon le 24/06/13

Il arrive que des locataires réalisent dans les lieux qui leur sont loués des travaux et en réclament le remboursement aux propriétaires.

Il est opposé, alors, qu'ils ne peuvent pas se substituer à celui-ci et qu'il est impossible de demander le remboursement en l'absence de la décision l'autorisant à les réaliser.

Il en est de même pour le bailleur qui ne peut demander remboursement à son locataire de travaux réalisés, à sa place, si le locataire a manqué à son obligation d'entretien que dans la mesure où il aurait été autorisé par une décision de justice à réaliser ces travaux.

Cela, en application de l'article 1144 du Code civil : Le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution.

C'est ce que rappelle notamment la Cour de Cassation dans un arrêt du 23 avril 2013

Par jean.devalon le 30/04/13

Je vais devoir faire part de mon étonnement devant un bail commercial régularisé à Marseille.

En préalable, je ferai observer que Thomas Fabius, le fils de l'actuel ministre des affaires étrangères, a acheté un appartement de 7 millions d'euros alors qu'il a des revenus inférieurs aux miens, (c'est dire), et ce au bénéfice d'une mystérieuse garantie.

Papa ?

Ensuite je ferai observer que M. Guéant, ancien ministre de l'intérieur, se trouve avoir eu une somme de 500 000 euros sur son compte bancaire, mais qu'il se souvient qu'il s'agit d'un tableau qu'il aurait acheté opportunément il y a vingt ans et revendu plus tard.

Il reconnaît, en revanche que pour le liquide, ce sont des primes non déclarées du temps où il était à l'intérieur, mais, comprenez-vous, cela s'est fait de toute éternité.

Le viol aussi !

Et dire que ce mec est devenu mon confrère

Moi, ces gens-là, je leur mettrais des claques.

Une fois le décor posé, si vous signez un bail commercial à Marseille et si vous êtes d'origine maghrébine (je ne sais pas si c'est bien de le dire ou si je vais me faire insulter), il peut vous arriver des choses étranges.

D'abord, en présence du mandataire du bailleur, (enseigne reconnue) vous devrez faire un chèque de plusieurs milliers d'euros à l'ancien locataire, sans qu'il y ait besoin d'acte, par exemple, je ne sais, de cession de droit au bail ou autre.

Ensuite, dans les chèques que vous ferez, il en est un, remis en mandataire du bailleur, pour lequel vous n'aurez pas de facturation particulière.

Bien sûr, vous n'aurez pas les diagnostics divers et variés.

Bolosse, va !

Mais, c'est normal parce que le bail que vous signerez comportera des dispositions alternatives selon qu'elles soient applicables... à Bruxelles, à la région Wallonne ou flamande.

C'est comme ça, à Marseille, on vous fait signer des baux belges.

Et peut-être d'ailleurs les Belges trouvent-ils normal de ne pas pouvoir régulariser un contrat avec EDF ou ERDF... car si le local comporte bien les interrupteurs, aucune alimentation électrique particulière ne paraît exister, non plus qu'aucun compteur, évidemment

Je sais bien que vous allez me dire que c'est Marseille...

J'ai une réponse (hormis celle bien sûr, que l' huissier transmettra)

-d'abord les tâches morales, ce sont celles qui nous gouvernent.

-Ensuite, la seule chose qui puisse me consoler, c'est que le bailleur est aixois

Et là-bas, vous savez ...