Par jean.devalon le 04/12/13

Faut-il procéder par échanges de mémoires, en matière de fixation de prix de loyer commercial renouvelé quand la demande est une demande accessoire dans le cadre d'une procédure poursuivie devant le tribunal de grande instance et non une demande principale ?

La Cour de cassation, le 23 mai 2013 dit non, car : "la procédure applicable devant le tribunal de grande instance saisi à titre accessoire d'une demande en fixation du prix du bail renouvelé étant la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux, la cour d'appel a retenu à bon droit qu'il ne pouvait être fait grief à la bailleresse de n'avoir pas déposé de mémoire après expertise et, constatant que les parties avaient conclu après le dépôt du rapport de l'expert judiciaire, en a justement déduit que la procédure était régulière".

Conclusions et non mémoires !

Par jean.devalon le 22/10/13

Un Bailleur commercial autorise son locataire à percer un mur pour étendre sa surface de vente.

Il estime que cette modification des caractèristiques du local loué ouvre droit à un déplafonnement du loyer.

Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 3 juilet 2013 refuse car "le local adjacent auquel le percement du mur donnait accès n'était pas un local loué par le même bailleur et que l'assiette du bail ne s'en trouvait pas modifiée, la cour d'appel a pu en déduire qu'en l'absence de modification des caractéristiques du local, il n'y avait pas lieu à déplafonnement du loyer "

Par jean.devalon le 10/10/13

Sauf urgence, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s'il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu'à défaut d'accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

Si des travaux interviennent à l'initiative du locataire sans que le bailleur ne soit avisé et si l'urgence n'est pas établie, lesdits travaux resteront à la charge du locataire qui ne pourra en demander remboursement.

(Cour cass, 3 ème Chambre, 23 mai 2013)

la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'urgence n'était pas établie, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

Par jean.devalon le 17/07/13

Lors du décès d'un locataire, le bail est transféré de plein droit au conjoint survivant

Mais, c'est au conjoint survivant qui peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil qui vise un droit au bail d'un local qui sert effectivement à l'habitation des deux époux.

Ce droit vise donc deux époux qui vivent ensemble.

À défaut, le contrat de location peut être transféré, au visa de l'article 14 de la loi du 6 Juillet 1989 au conjoint qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751, tout autant qu'il en fasse la demande.

Donc si après le décès de son locataire un bailleur décide de poursuivre le conjoint survivant au titre des loyers impayés, mais qu'il est démontré que celui-ci n'avait jamais occupé les lieux, n'était pas cotitulaire du bail et avait autorisé le notaire et la bailleresse à débarrasser et à reprendre l'appartement, démontrant ainsi son intention non équivoque de ne pas occuper le logement litigieux ; seront l'action sera rejetée.

C'est le sens un arrêt de la Cour de Cassation du 10 avril 2013 (12-13225).

Par jean.devalon le 26/06/13

Il est frappant de constater que les mesures concoctées par les hyper- diplômés se trouvant dans les ministères ne rencontrent pas un succès pratique dans la mesure où, souvent, elles sont prises par des personnes vivant dans une sphère qui n'a rien à voir à celles dans lesquelles vivent ceux à qui ces mesures sont destinées.

Ainsi en est-il du crédit d'impôt pour la compétitivité, ainsi en est-il des contrats aidés.

Aussi, quand la ministre du logement, annonce qu'elle va créer une « agence de la garantie universelle des loyers » qui, en gros, si j'ai bien compris, paierait les loyers impayés aux propriétaires et, ensuite se retournerait, s'il est méchant, contre le locataire, il est permis de se poser quelque questions.

D'abord, souvent, les propriétaires ont, en plus de leur logement principal, un bien qu'ils mettent en location et dont ils entendent conserver la jouissance.

Il y a dans les mesures prises un aspect, apparemment, obligatoire qui apparaît un peu attentatoires à la propriété privée.

Cela signifie-t-il que le propriétaire, l'objet d'impayés, n'aura pas le choix de préférer récupérer son logement ?

Il y a ensuite un risque pour le contribuable que le gouvernement achète la paix sociale en payant les loyers et en ne cherchant pas ensuite à les recouvrer.

Le contribuable est là pour ça.

Il y a, enfin, dans ce terme d'agence universelle quelque chose, pardonnez-moi, de surréaliste ; j'allais dire de coréen.

Enfin, il faut dire aussi que le principe est annoncé, effet d'annonce oblige, mais qu'il paraît que pour le concret ce sera plus tard.

Il n'y a rien de nouveau sous le soleil.

Par jean.devalon le 24/06/13

Il arrive que des locataires réalisent dans les lieux qui leur sont loués des travaux et en réclament le remboursement aux propriétaires.

Il est opposé, alors, qu'ils ne peuvent pas se substituer à celui-ci et qu'il est impossible de demander le remboursement en l'absence de la décision l'autorisant à les réaliser.

Il en est de même pour le bailleur qui ne peut demander remboursement à son locataire de travaux réalisés, à sa place, si le locataire a manqué à son obligation d'entretien que dans la mesure où il aurait été autorisé par une décision de justice à réaliser ces travaux.

Cela, en application de l'article 1144 du Code civil : Le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution.

C'est ce que rappelle notamment la Cour de Cassation dans un arrêt du 23 avril 2013

Par jean.devalon le 15/02/13

Certains jours, la vie ressemble au théâtre de l'absurde d'Eugène Ionesco.

Ce palais tout neuf implanté dans une caserne, finalement agréable, mais dont pourtant toutes les toilettes sont déjà bouchées tandis que s'étend une flaque rappelant la piscine olympique du cercle des nageurs.

Cette audience qui se déroule sénatorialement avec un entracte d'une heure trente parce que la juge, voyez-vous, a déposé ses dossiers dans sa voiture, a fermé la portière en oubliant quelque peu les clés à l'intérieur.

La justice, les justiciables, le juge et les avocats ont attendu le serrurier et c'est je crois un brave homme du quartier (on sait faire dans le troisième)) qui est arrivé à ouvrir le jurisprudentiel véhicule.

Oui, l'absurde, devant une dette locative tellement importante qu'il ne servait à rien de discuter, de s'entendre dire, sur le coup de dix huit heures, par la locataire poursuivie, qu'elle réglait en fait à l'ancien gérant d'immeubles ce qui nécessitait, à l'évidence un renvoi, non digestif mais temporel.

Et puis Christian Jauffret qui a oublié sa robe à l'audience.

Et puis l'escalator du métro qui s'est arrêté brusquement, et puis l'appareil de la RTM qui ne voulait pas lire ma carte bancaire.

Et puis, ce matin, les salles des référés qui été inversées, la construction passant au droit commun et vice versa car la rumeur voudrait que des odeurs de cuisine aient indisposé quelques-uns mais je ne sais pas si c'est vrai ou si c'est une galéjade.

Je ne sais pas si cette inversion des salles va avoir un impact sur la jurisprudence.

La, sur la banque du secrétariat, gît a robe du beau Christian Jauffret, l'idole de nos jeunes consoeurs et j'ai bien senti que mon assistante elle-même se pâmait devant cet habit

Dis Christian : j'en fais quoi moi de ta robe ?

À part ça, les météorites sont tombées en Russie et ont blessé 250 personnes.

Je me demande si finalement ce n'est pas la fin du monde.

Par jean.devalon le 15/11/12

Ce matin, je me suis réveillé sous l'effet de la douce voix d'un confrère.

Nul ragot graveleux à colporter, vicieux que vous êtes ; il parlait seulement dans la radio qui venait de se mettre en marche.

Il parlait de locataires écrasés, disait-il, par le poids de charges locatives à tel point que certains devaient quitter leurs logements.

Il disait que lui, avocat, trouvait cela inadmissible.

Il devrait être Président !

D'où un procès en cours contre le bailleur.

L'avocat du bailleur, 6 heures 30 approchant, est allé prendre la première des tasses de café indispensables au bon fonctionnement d'un cerveau de juriste, tout en se faisant la réflexion que les choses n'étaient jamais vraiment celles que l'on entendaient dans les boîtes d'où émanent des voix ou des images.

Chacun qui a la chance, lui, de pouvoir disposer d'un logement voit bien, au fil des années, les charges, qu'elles soient de copropriété, ou locatives, augmenter.

Et c'est vrai que des déménagements naissent de cette augmentation exponentielle.

Mais les syndics de copropriété ou les bailleurs sont-ils responsables de la hausse de l'électricité ? De la hausse des charges sociales du personnel ? Du coût de la mise aux normes des ascenseurs et de toutes les mises aux normes imposées par des députés irréfléchis ? De l'augmentation du coût du fioul domestique ? De l'augmentation des impositions immobilières ?

Et tous les acteurs du secteur immobilier savent parfaitement que cette hausse va continuer !

Alors, l'avocat du bailleur s'est dit que ce n'était peut-être pas un procès qui était la solution, qui allait engraisser les experts et les avocats (terminologie démagogique), là où le bailleur avec les associations représentatives des locataires cherchait jour après jour à améliorer les choses.

Et c'est ce qu'il faudra donc aller expliquer au juge souverain en endossant la robe de l'avocat du vilain bailleur...

C'est là que je me suis dit que plutôt que d'interdire les recherches sur le gaz de schiste, en une position finalement dogmatique, il serait quand même dans l'intérêt de ceux qui souffrent financièrement, de mettre le paquet sur la recherche de techniques d'extraction qui ne préjudicient pas à l'environnement, pour pouvoir améliorer le sort énergétique des Français de manière peut-être plus réaliste que d'imaginer de grandes hélices qui tournent dans le ciel, au risque de couper les ailes des anges.

Je ne sais pas à quel moment je me suis mis à dire bonjour en allemand au canari, que j'ai surnommé Helmut, pour taquiner ma fille ; mais ce que je sais, c'est que c'est à ce moment-là qu'elle a passé la tête, qu'elle a rit et qu'elle a dit que j'étais relou...

Elle connaît mal son vocabulaire, parce qu'elle voulait dire l'ouf, relou ça veut dire lourd, pas fou.

Ou alors, elle a fait exprès... Il faudra que nous ayons une conversation quand elle reviendra de chez les bons pères qui vont pouvoir bientôt se marier entre eux.

En tout cas, je suis parti au cabinet en maugréant : schiste.

Par jean.devalon le 25/10/12

Si la liberté contractuelle en matière de baux commerciaux est plus grande qu'en matière de baux d'habitation, il n'en reste pas moins vrai que le juge interprétera les conventions en faveur de celui qui s'oblige et donc du preneur.

Ainsi la clause du bail qui fait obligation au preneur « de se conformer à tous les règlements et à toutes les prescriptions administratives de ville de police et de voirie concernant les lieux loués et le commerce du preneur ?comme à toutes les prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène et de salubrité et de faire effectuer à ses frais tous travaux d'aménagement qui pourraient être ordonnés de ce chef, le tout de manière à ce que les bailleurs ne soient jamais inquiétés ni recherchés à ce sujet » ne libère pas pour autant le bailleur de tout, même s'il a parfois tendance à le croire.

Ainsi cette clause n'a pas pour effet de mettre à la charge du preneur des travaux pouvant résulter de la mise en conformité des locaux avec les prescriptions de l'autorité administrative en matière de sécurité des établissements recevant du public, à défaut d'une clause exonératoire expresse.

Par exemple la Cour d'appel de Paris estime dans un arrêt du 6 juin 2012 (10/22234) que ces travaux là ne se confondent pas avec des travaux d'aménagement ni avec la conformité des locaux avec les règles en matière d'hygiène et de salubrité.

Ainsi la jurisprudence met à la charge du bailleur, au titre de son obligation de délivrance les travaux de mise en conformité.

Dans le cas d'espèce il s'agissait d'exécution de travaux d'encloisonnement de la cage d'escalier d'un hôtel qui relèvent donc selon la Cour, de la responsabilité du bailleur, au titre , au demeurant également en l'espèce, de l'article 606 du Code civil régissant les grosses réparations.

Par jean.devalon le 03/10/12

L'agent immobilier chargé, pour le compte d'un bailleur, de rechercher un locataire doit s'assurer de la solvabilité de celui-ci.

Et cette obligation n'est pas que formelle, mais nécessite un investissement du professionnel qui doit même aller jusqu'à faire preuve de réflexion et de sagacité !

Ainsi, la Cour de Cassation a-telle estimé que la faute de l'agent immobilier pouvait être retenue dans la situation suivante :

Avant de signer un bail des locataires avaient justifié de ressources suffisantes pour s'acquitter des loyers.

Mais l'agent immobilier aurait dû penser que l'activité d'agent commercial de l'époux pouvait donner lieu à des fluctuations de revenus et encore que la remise d'une lettre de change au moment de la signature représentait un mode de paiement très inhabituel pour un bail d'habitation, ne correspondant pas au demeurant aux exigences du contrat prévoyant le paiement d'avance du loyer.

En une telle hypothèse l'agent immobilier aurait dû renforcer le contrôle de la solvabilité des locataires notamment en s'assurant de la régularité de leur situation quant à leur précédent logement en demandant leurs quittances ; démarche limitant le risque de contracter avec des « mauvais payeurs d'habitude ».

Dans le cas d'espèce le risque aurait pu être ainsi évité.

Ainsi la Cour de Cassation a-t-elle pu estimer qu'il y avait bien faute de l'agent immobilier se trouvant à l'origine du préjudice financier subi par les bailleurs du chef d'indemnités d'occupation impayées s'échelonnant en l'espèce d'août 2006à avril 2008, ce qui a généré un préjudice de 21 000 €.

Comme quoi, en la matière, la curiosité n'est pas un vilain défaut, mais bien une qualité professionnelle !

(Cour cass. 1 re Chambre, 4 mai 2012, 10-28.313)