Par jean.devalon le 27/06/12

On aura remarqué dans l'actualité, que la France et l'Allemagne semblent manifester actuellement quelques désaccords.

Angela vient ce soir voir François pour le distraire quelque peu de l'omniprésente Valérie.

Va-t-elle lui dire qu'il faut dans notre pays interdire la circoncision des enfants pour raisons religieuses comme un tribunal allemand vient de le décider?

Le tribunal de grande instance de Cologne a estimé que "le corps d'un enfant était modifié durablement et de manière irréparable par la circoncision", et que "Cette modification est contraire à l'intérêt de l'enfant qui doit décider plus tard par lui-même de son appartenance religieuse".

Cette juridiction a estimé que la circoncision d'un enfant pour des motifs religieux était une blessure corporelle passible d'une condamnation!

C'est vrai, à la réflexion, que la question mérite d'être posée dans notre république laïque.

Source : lemonde.fr

Par jean.devalon le 14/06/12

La clause d'échelle mobile contenue dans un bail commercial qui permet au regard de l'article L145-39 du code de commerce, une révision du loyer en cas d'augmentation ou de diminution de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ne permet pas, en revanche, d'ajouter au calcul de cette variation le montant de la taxe foncière que le preneur doit rembourser au bailleur.

(Cass. 3 ème civile , 3 mai 2012, N° 11-13448)

Par jean.devalon le 04/06/12

On entend, de ci, de là, évoquer l'idée d'un blocage des loyers pour les logement remis en location.

L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 dispose:

"Dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, peut fixer le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants définis au b de l'article 17 et des contrats renouvelés définis au c du même article.

Ce décret précise sa durée de validité qui ne peut excéder un an et peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués."

On peut imaginer que le gouvernement se fonde sur ce texte.

Il est aussi des situation dans lesquelles les locataires sont en place depuis fort longtemps et se trouvent avec un loyer sous-évalué par rapport au marché que le bailleur voudrait réactualiser au moment de la remise en location si le locataire change, ce qui est légitime et qu'il ne faudrait pas empêcher par un texte trop général.

Tout est donc question de mesure, de souplesse, en évitant de trop grandes lourdeurs administratives, car sinon le bailleur attendra des jours meilleurs avant de relouer.

Tel soeur Anne...

Par jean.devalon le 31/05/12

Un bailleur a le mauvais goût d'écrire à sa locataire aux fins d'augmentation du montant mensuel de son loyer.

La locataire se rend alors dans les locaux du bailleur et menace de faire exploser une grenade à plâtre qu'elle avait en sa possession avant de tenter de se jeter par la fenêtre d'un bureau situé au deuxième étage de l'immeuble.

Elle est maîtrisée par un membre du personnel du bailleur et est condamnée pour ces faits par le tribunal correctionnel de Marseille par un jugement du 26 mars 2009.

Le bailleur engage alors une action en résiliation de bail pour défaut de jouissance paisible du bien cédé à bail

Il est débouté par le tribunal d'instance et la cour d'appel d'Aix-en-Provence, par un arrêt du 6 mai 2011 ( 10/00286) confirme la décision estimant que les faits sont constitutifs d'un acte isolé commis par une personne traversant une période particulièrement difficile et inquiète de l'issue d'une procédure relative à son droit au logement.

La cour estime donc que le manquement du preneur à ses obligations n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation de bail.

Par jean.devalon le 21/05/12

L'autorisation de déroger à l'interdiction d'un changement d'usage d'un local à usage d'habitation a un caractère personnel et prend fin avec le départ de son titulaire

Un huissier qui avait en 1985 obtenu l'autorisation, après compensation, de transformer l'appartement qu'il louait en local professionnel pour l'exercice de sa profession, a cédé sa clientèle à un successeur qui est devenu locataire des locaux, acquis ensuite par une société civile immobilière.

Ce successeur a demandé une dérogation pour affecter ces locaux à l'usage professionnel, autorisation qui lui a été accordée sous conditions.

Les conditions posées n'ayant pas été remplies, la ville de Paris l'informe de la nécessité de fournir une compensation, puis a saisi le procureur de la République du tribunal de grande instance de Paris pour obtenir, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, la fixation d'une amende et pour que soit ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation.

Une procédure s'ensuit qui va jusqu'à la Cour de cassation, qui dans un arrêt du 9 mai 2012 (11-16139) rappelle que ‘ l'autorisation donnée à M. X... le 27 février 1985, qui avait un caractère personnel, avait pris fin avec le départ de son titulaire et que Mme Y... ne pouvait se prévaloir de cette autorisation et ne bénéficiait, à la date d'entrée en vigueur de l'article 29 de l'ordonnance du 8 juin 2005 d'aucune dérogation personnelle.'

D'où amende et ordonner le retour à l'habitation des locaux ...

Par jean.devalon le 03/04/12

L'épineuse question des charges locatives est source de conflits récurrents entre bailleurs et locataires, notamment quant à leur augmentation exponentielle.

Mais les occasions de conflits peuvent être autres, sachant que si le locataire a l'obligation de payer les charges, notamment les provisions, le bailleur, quant à lui, a l'obligation, chaque année, en vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 d'adresser une régularisation de charges.

En cas d'oubli, il a cinq années pour agir, la prescription en la matière étant quinquennale.

Mais, les grands principes du droit s'appliquent et notamment l'exécution de bonne foi des conventions.

Ainsi dans une espèce où le locataire, puis ses ayants droits, avaient demandé en vain au bailleur, à de multiples reprises, la régularisation des charges, le bailleur négligent avait par la suite introduit une procédure en recouvrement.

La Cour de Cassation a relevé, approuvant une Cour d'appel, que si la demande était juridiquement exacte et fondée dans son mode de calcul, elle était déloyale, brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et elle en a déduit que le bailleur avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné.

Et les dommages et intérêts alloués, par voie de compensation, ont représenté le montant de la créance.

Autrement dit, le bailleur sera bien avisé ne pas omette d'adresser, en toute bonne foi contractuelle, les régularisations annuelles.

(Cour cass., 3 ème chambre, 21 mars 2012, 11-14174)

Par jean.devalon le 29/03/12

Le logement décent, au sens de l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un wc, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.

L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un wc extérieur au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Une locataire d'un logement a assigné ses propriétaires aux fins d'obtenir leur condamnation à procéder à la mise aux normes de ce logement par l'installation d'un wc intérieur, la réduction du loyer et le paiement d'une indemnité pour le retard apporté à ces travaux.

Pour rejeter ces demandes la Cour d'appel a retenu que, dans la mesure où il n'existe qu'une seule pièce, l'article 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 permet de limiter l'installation sanitaire à un wc extérieur au logement à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible, que tel est le cas en l'espèce, un wc étant situé au même étage que les lieux loués.

Oui, mais la Cour de cassation observe que le logement pris à bail comportait une pièce disposant d'un volume habitable en conformité avec la norme réglementaire qu'elle a qualifiée de pièce principale et qu'il existait un mur de séparation à l'intérieur du logement, ce qui induit que le logement ne comportait pas qu'une seule pièce. (Cour de cass. , 3 ème chambre, 21 mars 2012, 11-14838)

Donc le locataire a droit à son WC intérieur !

Par jean.devalon le 08/03/12

Selon l'article 2061 du Code civil, "sous réserve des dispositions législatives particulières, la clause compromissoire est valable dans les contrats conclus à raison d'une activité professionnelle".

En l'espèce, des retraités avaient consenti un bail commercial à une personne physique et la cession de leur fonds de commerce. Un litige étant né sur l'exécution des obligations contractuelles, le locataire acheteur voulait mettre en oeuvre la clause compromissoire qui était insérée

Le contrat conclu par une personne qui n'exerce plus aucune activité professionnelle, en l'espèce des retraités, ne peut être considéré, au sens de l'article 2061 du Code civil, comme conclu à raison d'une activité professionnelle

En conséquence, la clause compromissoire a été dite nulle et de nul effet.

(Cass. civ. 1, 29 février 2012, n° 11-12.782)

Par jean.devalon le 25/01/12

La protection du locataire est une préoccupation constante du législateur.

Celui-ci a institué un certain nombre de dispositions pour les protéger en cas de vente de leur logement, notamment en cas de vente par lots de plus de 10 logements appartenant à un même bailleur.

Dans cette hypothèse le bailleur personne morale qui veut mettre en vente par lots plus de 10 logements dans un même immeuble doit après avoir informé collectivement et individuellement les locataires concernés leur adresser l'offre de vente avant de notifier un congé pour vendre.

L'offre de vente est dissociée du congé, à peine de nullité de celui-ci.

La loi ne fixe pas de limite dans le temps pour la réalisation des ventes, ce qui est d'ailleurs probablement regrettable.

Une société propriétaire depuis l'année 1998 un immeuble notifie à des locataires en 2007 un congé pour vendre.

Les locataires ont soulevé la nullité du congé mais la Cour d'appel de Paris avait, cependant, accueilli la demande du bailleur.

Elle avait estimé en effet que la société avait de mars 1999 à mai 2002 vendu 11 logements et, d'août 2000 à décembre 2003, avait délivré quatre congés pour vendre.

Mais la Cour avait rappelé que, eu égard à la longueur de la période écoulée entre 2003 et 2007, date du congé délivré aux locataires objet de l'espèce, il n'était pas démontré une volonté de scission des différentes phases d'une même opération globale en vue d'échapper à l'application des accords locatifs et que n'était pas établie la décision de la société bailleresse de réaliser une opération unique de mise en vente par lots de plus de 10 logements.

La Cour de Cassation par un arrêt du 18 janvier 2012, (11 - 30003) a cassé l'arrêt de la Cour d'appel de Paris en estimant qu'en se déterminant uniquement sur le temps écoulé entre la dernière vente le congé délivré au locataire la Cour d'appel avait ajouté à la loi une condition que celle-ci ne comportait pas.

Cela est exact mais va remplir d'incertitude les personnes morales bailleresses

Par jean.devalon le 25/11/11

Être avocat de bailleur à l'audience des référés un vendredi matin, dans une salle surchauffée, ne s'apparente pas un grand moment de plaisir.

Une mouche mourante est venue finir sa vie en tombant sur mon crâne.

L'avocate à qui j'avais refusé un renvoi, la dette étant d'importance (plusieurs milliers d'euros) et le locataire n'ayant pas jugé utile d'opérer de versements depuis plus d'une année, me regardait comme si j'étais un être monstrueux.

La locataire était venue, qui n'avait pas jugé utile de prendre contact d'ailleurs avec son avocate depuis fort longtemps.

Également l'une des cautions, un brave homme, parlant en fort peu le français.

Il a expliqué au juge que quelqu'un dans la salle pouvait traduire.

Le juge, mutin, de dire « l'avis d'un ami » références culturelle à un jeu télévisé.

J'ai suggéré, plutôt, « l'avis du public ».

L'homme est revenu, accompagné d'un tiers.

Le juge de demander s'ils se connaissaient ; la réponse a été négative, mais ils parlaient la même langue.

Ils étaient assis à coté, dans la salle.

C'est donc moi qui avait raison : c'était l'avis du public.

L'avocate d'expliquer qu'elle n'avait pu contacter sa cliente, et que ci, et que sa.

Il m'a bien fallu, dans le rôle du méchant, rappeler que la dette était lourde et que rien n'était payé.

Le dossier, bien sûr, a été renvoyé.

Vous me demandez ce que j'en pense ?

On a droit à un joker ?

De toute façon, on peut même imaginer que, plus tard, une fois la condamnation obtenue, la commission de surendettement propose un rétablissement personnel avec effacement de la dette.

Ça se voit, ces choses-là.

Un jour, peut-être, le législateur s'interrogera-t-il pour savoir si, en termes de gestion des situations de dettes locatives devant les juridictions, on n'est pas allé trop loin dans le souci légitime, mais systématique, de protection des locataires en négligeant le propriétaire par nature, je suppose, imaginé comme nanti.

Un jour, peut-être.