Par jean.devalon le 02/11/11

J'ai une question juridique à poser au lecteur.

Je viens donc de prendre en location un logement, pour avoir vendu mon appartement et n'avoir pas trouvé exactement le bien que je cherche.

Je suis donc devenu un bon et temporaire locataire.

L'appartement a été refait et les travaux achevés depuis peu.

J'ai expliqué à l'agence immobilière qu'il me paraissait étonnant qu'il n'y ait pas de gaz, Etonnant mais quand même gênant, surtout dans l'hypothèse d'un chauffage individuel au gaz.

Une société est passée ce matin, pour contrôler l'installation générale et a relevé, bien sûr, les habituelles non conformités sans lesquelles il n'y aurait pas de plaisir.

Le chauffagiste est passé aussi qui n'a pas pu vérifier la chaudière puisqu'il n'y avait pas de gaz.

Lui qui connaissait l'appartement a précisé qu'à son avis l'entreprise avait créé un faux plafond sans laisser de trappe d'accès et qu'il pensait que sous le faux plafond se trouvait une arrivée de gaz à ouvrir.

Il fallait donc, selon lui, prendre un marteau et casser le nouveau plafond.

La question juridique que je pose aux lecteurs est la suivante : le bailleur a-t-il rempli son obligation de délivrance ?

La deuxième question que je me pose est de savoir où j'ai rangé mon marteau.

Par jean.devalon le 12/10/11

Il y a le supplice du pal, mais je n'y pense même pas.

Il y a le supplice de la goutte qui tombe et qui rendrait fou.

Avouerais-je avoir, dans le tréfonds de la nuit noire, entendu celle-là.

Une goutte tombée qui empêche de dormir conduit peut-être à la folie, mais cela commence par une certaine fatigue.

Et j'avoue avoir bien du mal à trouver une solution pour ce dentiste, signataire d'un bail professionnel en vertu de l'article 57 A et qui a reçu de son bailleur un congé signifié selon les formes requises.

On sait que le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six ans, le locataire pouvant donner congé à tout moment et le bailleur pouvant, lui, donner congé avec un préavis de six mois.

Si le bailleur ne donne pas congé, alors le bail se reconduit.

Mais à défaut c'en est fini !

Il est finalement significatif de voir que l'on va protéger le locataire à usage d'habitation, ou le locataire commercial, mais que le professionnel libéral n'aura pas cette protection qu'est un droit au renouvellement sécurisé.

Bien sûr il sera dit que l'on peut se soumettre au statut des baux commerciaux, mais encore faut-il qu'un accord existe pour ce faire.

La goutte qui tombait cette nuit, par sa vaine répétitivité me fait finalement penser qu'il faudra encore longtemps avant qu'il soit considéré que les professions libérales sont un outil économique important et pas seulement, en cette époque électorale férue de ruralité, des vaches à lait

À quand la réforme du statut des baux professionnels ?

Hein, les candidats ?

Par jean.devalon le 06/10/11

Ce locataire là devait 10 000 euros, ne payait rien depuis plus d'une année et, à l'audience, comme souvent, impliquait la caisse d'allocations familiales qui n'aurait pas fait son travail.

Omettant, bien sûr, le fait qu'il n'avait jamais jugé utile de payer le loyer résiduel à sa charge depuis septembre 2010, ni ne paraissant y voir la moindre difficulté.

L'avocat du bailleur que je suis s'est opposé aux délais, la bonne foi paraissant absente, et l'échéancier ne pouvant toute hypothèse, vu l'importance de la dette être respecté.

Mais le juge des référés d'accorder 24 mois de délais avec une clause de déchéance du terme.

Ce locataire là devait 6000 euros mais avait toujours payé son loyer résiduel, un litige existant avec la caisse d'allocations familiales dont il s'était préoccupé de le faire résoudre.

Le juge des référés lui de accorder 24 mois de délais avec une clause de déchéance du terme.

Certes celui qui est de bonne foi respectera les délais et celui qui ne l'est pas, la plupart du temps ne les respectera pas et sera expulsé.

Tous deux pourtant auront eu le même traitement comme s'il s'agissait, finalement, de ne pas séparer le bon grain de l'ivraie.

Est-ce injuste ?

Soyons biblique : évoquons St Matthieu « «Il en va du Royaume des cieux comme d'un homme qui a semé du bon grain dans son champ. Pendant que les gens dormaient, son ennemi est venu ; par-dessus, il a semé de l'ivraie en plein milieu du blé et il s'en est allé. Quand l'herbe eut poussé et produit l'épi, alors apparut aussi l'ivraie. Les serviteurs du maître de maison vinrent lui dire : "Seigneur, n'est-ce pas du bon grain que tu as semé dans ton champ ? D'où vient donc qu'il s'y trouve de l'ivraie ?" Il leur dit : "C'est un ennemi qui a fait cela." Les serviteurs lui disent : "Alors, veux-tu que nous allions la ramasser ?" "Non, dit-il, de peur qu'en ramassant l'ivraie vous ne déraciniez le blé avec elle. Laissez l'un et l'autre croître ensemble jusqu'à la moisson, et au temps de la moisson je dirai aux moissonneurs : ramassez d'abord l'ivraie et liez-la en bottes pour la brûler ; quant au blé, recueillez-le dans mon grenier."

Il faudra attendre le juge divin...

Je vous sens sceptique ?

Par jean.devalon le 27/09/11

Je suis conduit, effectivement ce jour, à me demander si je ne suis pas abscons.

Le terme abscons signifie difficilement compréhensible et a, paraît-il, comme synonyme, le terme abstrus, dont j'ignorais jusqu'à l'existence.

Je précise encore que j'ai écrit abscons et pas simplement la deuxième syllabe, au cas où quelqu'un douterait.

Toujours est-il que j'ai fait partir, par courriel, une analyse, somme toute classique, sur les limites des clauses exonératoires de responsabilité du bailleur.

Mais l'accusé de réception du client est celui-ci :

"Cet accusé de réception indique seulement que le message a été affiché sur l'ordinateur du destinataire. Il n'y a aucune garantie que le destinataire ait lu ou compris le contenu du message".

C'est cet "ou compris"qui m'émeut.

Le client ayant toujours raison, et par essence comprenant tout, s'il advient qu'il ne comprenne pas, alors c'est peut-être bien que je suis abscons.

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Relance?

Par jean.devalon le 22/08/11

Reprenons, neurone après neurone, mais doucement l'activité professionnelle.

En rappelant comme le fait la Cour de Cassation dans un arrêt du 13 juillet 2011 qu'est réputée non écrite toute clause d'un bail d'habitation qui fait supporter au locataire, notamment, des frais de relance, s'appliquent immédiatement aux baux en cours et que les frais de relance exposés postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi ne peuvent être mis à la charge du locataire,

Par jean.devalon le 20/06/11

Il a été jugé par la Cour de Cassation que le défaut d'immatriculation au registre du commerce de l'un des cotitulaires d'un bail commercial privait l'ensemble des copreneur du bénéfice du statut des baux commerciaux à moins que les copreneurs ne soient des époux communs en biens ou des héritiers indivis.

La Cour de Cassation vient de statuer dans une espèce où un bailleur avait refusé le paiement d'une indemnité d'éviction après avoir délivré congé en invoquant le défaut d'immatriculation au registre du commerce de l'époux, étant précisé que le bail initial était de l'année 1992, consentis aux deux époux, qui avaient cependant divorcsé en 1997, soit ultérieurement.

La Cour de Cassation vient de décider qu'en présence de deux copreneurs, anciennement mariés sous le régime de la communauté, le défaut d'immatriculation de l'un d'eux ne permet pas au bailleur de refuser le paiement d'une indemnité d'éviction dès lors que les époux se trouvent en indivision post-communautaire et que l'un d'eux exploite le fonds dans l'intérêt de l'indivision. (Cass. civ. 3, 1er juin 2011, n° 10-18.855)

Le bailleur devra donc faire un petit chèque.

Par jean.devalon le 13/06/11

Il est de principe que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et, de temps à autre, le juge rappelle les principes.

Ainsi dans l'hypothèse d'un bailleur qui fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire contenue au bail et, ensuite, demande le jeu de cette clause résolutoire, la juridiction devra bien sûr estimer si les conditions d'application de la clause peuvent jouer mais devra également regarder si le bailleur est de bonne foi, comme le locataire.

Ainsi dans l'hypothèse éventuelle d'une motivation du bailleur visant à faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce qu'il possède, il pourrait être estimé que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi, pour un motif étranger à la délivrance du commandement.

(C. Cass. 3 ème, 10 novembre 2010, 09-15937)

Par jean.devalon le 30/05/11

En cas de décès de l'un des époux, le conjoint survivant co-titulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

La Cour de cassation précise que le conjoint ne peut renoncer à ce droit par anticipation, c'est-à-dire avant le décès de l'autre conjoint (Cass. civ. 3, 18 mai 2011, n° 10-13853)

Ainsi une veuve revendiquant auprès d'uns société bailleresse un droit sur le bail dont elle et son défunt mari étaient titulaires ne pourra se voir opposé le fait que dans la procédure de divorce, elle avait affirmé y renoncer.

Pour renoncer, il faut que le conjoint soit mort, même si on ne l'a pas souhaité.

Par jean.devalon le 24/05/11

La sidération dans laquelle l'affaire DSK plonge le pays a l'avantage de permettre de faire du droit comparé.

Ainsi il peut être constaté que notre système pénal n'est pas le même qu'aux États-Unis où quand un avocat déclare que son client va être acquitté, on le croit et cela fait la manchette des journaux !

S'agissant du droit de la copropriété, il a pu être observé que le DSK n'a pas pu intégrer un premier logement et qu'il va devoir déménager de celui où il se trouve parce que les copropriétaires n'acceptent pas sa présence.

Richard Nixon avait, paraît-il, connu ce camouflet après la procédure d'impeachment.

Le droit français permet aux règlements de copropriété de prévoir des clauses d'habitation bourgeoise pour éviter les activités génératrices de désagréments divers.

Mais il n'est pas possible d'interdire à un copropriétaire de vendre son bien à qui il veut ou de le louer à qui il veut.

Le syndicat des copropriétaires pourra agir ultérieurement contre les troubles de jouissance, voir éventuellement faire résilier un bail mais ne peut pas empêcher, a priori, l'arrivée d'un importun dans un immeuble.

Dommage ?

Par jean.devalon le 19/05/11

La procédure de référé est une procédure rapide, en principe.

En matière de contentieux entre le bailleur et le locataire, quand le bailleur veut se prévaloir de l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers ou de production d'attestation d'assurance, il apparaît que les choses ne sont pas aussi simples.

Le législateur, qui adore empiler les lois, comme un enfant les cubes, a pris des dispositions multipliant les délais.

Le commandement visant la clause résolutoire donne deux mois au locataire pour régler et ce n'est qu'ensuite qu'une assignation peut être délivrée, mais l'audience devra alors être fixée au moins deux mois après la délivrance de l'assignation.

Et quand l'ordonnance de référé prononçant l'expulsion intervient, il faudra la faire exécuter et il sera alors délivré, à un certain stade, un commandement de déguerpir par huissier, accordant encore un délai de deux mois.

Avec pour le bailleur, l'épée de Damoclès des délais d'hiver quand advient le mois de novembre.

Mais la situation peut être encore plus complexe, quand la juridiction est surchargée et que si un renvoi est accordé il le sera à plus d'un mois, rajoutant encore du temps au temps.

Cet après-midi, 19 mai, les dossiers étaient ainsi renvoyés au 7 juillet.

En l'état de ce qui précède j'avais donc informé les avocats adverses que je m'opposerai à toute demande de renvoi.

Deux magistrats tiennent l'audience de référé.

Le premier a écouté mon argumentaire et a réussi à trouver une place pour une audience du 27 mai dans un dossier où la dette était importante et aucun versement intervenu depuis huit mois.

La seconde, dans un dossier similaire, a cherché une date proche... et ce fut le 7 juillet.

Pas de chance pour moi.

Très franchement, peut-on encore parler dans de telles circonstances d'audience de référé et le législateur se rend-il compte qu'entre délais accordés et insuffisance de magistrats, les conséquences financières peuvent parfois être très lourdes.

La conséquence de cela en est que le propriétaire ou le gérant d'immeubles ne peut plus se permettre de perdre de temps et qu'il faut qu'il en vienne très vite au commandement et à l'assignation pour éviter de trop grands risques financiers.

L'excellent de réglementation protectrice conduit en fait à la nécessité d'un rigorisme absolu, comme un effet pervers.