Par jean.devalon le 05/04/11

La volonté du législateur est de prévenir les expulsions locatives.

Ainsi, en matière de bail d'habitation, l'assignation en expulsion doit être dénoncée à la préfecture pour que la situation dUumalheureux locataire en difficulté soit examinée par une « cellule » dédiée à cet effet.

À l'occasion, il faudra que je pense à rappeler à un certain huissier que cette dénonce n'est pas nécessaire quand il s'agit d'un local professionnel ou à usage commercial.

Parce que la pauvre dame de la cellule, que j'ai eue au téléphone, paraissait complètement perdue en se demandant qui pouvait bien habiter dans un local à usage de bureau.

L'honnêteté conduit à dire que dans le cas d'espèce ce n'est pas mon cabinet qui avait choisi l'huissier, mais il avait parfaitement respecté le choix de son client...

Et la gentillesse conduit à taire le nom de ce distrait.

Par jean.devalon le 30/03/11

Il arrive parfois que le bailleur soit récalcitrant quand on lui demande de respecter ses obligations.

Pour autant le locataire ne peut pas prendre sur lui d'effectuer des travaux dont il demanderait le remboursement, s'il n'y a urgence caractérisée ou autorisation judiciaire.

En cette hypothèse, le locataire ne pourra pas se faire rembourser les travaux.

Mais s'il est établi que le bailleur n'a pas respecté ses obligations, cela n'empêchera pas que la demande de dommages et intérêts qu'il pourra former soit examinée.

(Cour cass. 3ème, 9 novembre 2010, 09-69762)

Par jean.devalon le 12/03/11

Le secrétaire d'État au logement Benoist Apparu veut surtaxer les loyers des petites surfaces louées, notamment aux étudiants qui peuvent atteindre des sommes importantes.

Cela part, bien sûr, d'un bon sentiment, encore que le véritable problème se trouve dans le manque de logements sociaux ou d'étudiants.

Le praticien de la manière matière locative connaît bien sûr des propriétaires qui abusent, comme il connaît aussi, on les oublie volontiers, ces locataires qui signent un bail, paient un mois ou deux de loyers, et jouant des délais qu'accorde la loi, réussissent à se maintenir un an ou plus sans payer quoi que ce soit.

Mais la question n'est pas celle-là ; la question qui peut se poser est la compatibilité des petites surfaces avec le décret sur les logements décents du 30 janvier 2002.

Précisons, notamment, que pour pouvoir être mis en location le logement doit comporter :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Et, en outre. Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Je ne suis pas bien sûr que l'on puisse caser tout cela dans 9 m².

Autrement dit, il convient de vérifier que les logements mis en location sont bien des logements décents avant même que de se préoccuper de surtaxer les loyers.

Si le logement loué ne répond pas aux exigences définies ci-dessus, le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité. En cas de désaccord, il peut saisir le juge qui fixera la nature des travaux et leur délai de réalisation. Le juge pourra aussi réduire le montant du loyer quand le logement n'est pas aux normes.

Il n'est pas certain qu'un secrétaire d'État au logement ait de grands pouvoirs d'intervention sur les évolutions des prix, notamment dans les grandes métropoles, mais veiller à ce que les logements mis en location respectent les dispositions légales, ça, il le peut.

Par jean.devalon le 09/03/11

Le gouvernement, par le biais d'une réponse ministérielle, fait connaître qu'il n'envisage pas, à court terme, de modifier la réglementation actuelle sur le dossier de diagnostic technique fourni en cas de vente pour y inclure un nouveau diagnostic relatif à l'humidité.

Il estime en effet que c'est aux propriétaires, maîtres d'ouvrage, maîtres d'oeuvre qu'il appartient d'être vigilants notamment lors d'éventuels travaux de réhabilitation.

L'idée de dire qu'il appartient d'être vigilants dans le cadre d'opérations contractuelles, paraît parfois un peu oubliée, quand on voit la multiplication des diagnostics, normes et autres contraintes.

Elle méritait donc d'être relevée.

Cela étant il est utilisé l'expression 'à court terme', faut-il penser qu'à moyen ou long terme.... ?

Par jean.devalon le 07/03/11

La loi du 22 décembre 2010 institue une procédure spécifique en cas d'abandon du logement loué par ses occupants.

Un article 14 -1 est créé à la suite de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose

« Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.

Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un des commandements visés aux articles 7 et 24 de la loi (visant la clause résolutoire pour défaut d'assurance ou défaut de paiement du loyer)

S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement.

Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande.

La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire. »

Il va donc falloir attendre que la voie réglementaire précise la procédure qu'il conviendra d'observer, le juge (lequel ) alors, en théorie, devant constater la résiliation selon des modalités que le praticien attend avec impatience et dont il espère qu'elles simplifieront les choses...

Par jean.devalon le 04/03/11

Tous ceux qui travaillent dans la fonction publique, d'État ou territoriale, se consacrent à leur mission et n'ont pas le temps de faire autre chose.

C'est évident.

Le juste principe est donc que les fonctionnaires consacrent l'intégralité de leur activité professionnelle aux tâches qui leur sont confiées et qu'ils ne peuvent exercer à titre professionnel une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit.

La conséquence en est que la qualité de fonctionnaire étant incompatible avec celle de commerçant, un fonctionnaire ne peut invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux.

C'est ce que vient de dire la Cour de Cassation dans une procédure où un fonctionnaire sollicitait le bénéfice du statut des baux commerciaux, pour une activité quelque peu annexe.

La cour dit :'Attendu que pour dire que le refus de renouvellement du bail n'était pas justifié, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que l'activité salariée de Mme X, agent d'entretien à temps partiel à la Mairie de Béziers, était incompatible avec l'exploitation du commerce de Valras Plage, rien ne s'opposant en outre à ce que le fonds soit exploité par un parent mandataire .Qu'en statuant ainsi, alors que la qualité de fonctionnaire est incompatible avec celle de commerçant, la cour d'appel a violé les textes susvisés'

Cela étant, il est quand même inquiétant qu'il ait fallu aller jusqu'à la Cour de Cassation pour rappeler cette évidence du bon usage des deniers publics.

Inquiétant !

(Cour cass. 3, 16 février 2011 N° 09-71158)

Par jean.devalon le 20/01/11

Parfois, le bailleur s'interroge sur la computation du délai de préavis en matière de congé.

À la réflexion, le terme de computation ne sonne pas très bien à l'oreille.

Le nouveau Petit Robert en comme définition : méthode de supputation du temps.

Supputation n'est guère mieux, qui peut être une appréciation, mais aussi une estimation numérique, un calcul chronologique.

Et, en termes de calcul, il suffira au bailleur de savoir que la computation, ou la supputation, du délai de préavis de six mois se faisant par mois entier un congé signifié le 31 août pour une fin de bail au 28 février de l'année suivante est parfaitement valable.

(Cour de Cassation, 1er juin 2010, 08 - 16320.)

Par jean.devalon le 18/01/11

Le principe posé est le droit pour le locataire d'installer une antenne parabolique, ainsi :

-Un bail ne peut soumettre l'installation, par un locataire, d'une antenne parabolique de télévision à l'autorisation préalable du bailleur.

- Le défaut d'information du bailleur par le locataire souhaitant installer une telle antenne n'avait pas pour effet de rendre illégale la pose de l'antenne mais de rendre inopposable le délai de forclusion octroyé au bailleur pour s'y opposer

- Le bailleur ne peut s'opposer à l'installation qu'à charge pour lui de démontrer l'existence d'un motif sérieux et légitime,

La Cour de cassation, dans un cas d'espèce, a précisé :la cour d'appel, qui n'était saisie par la société que d'une demande tendant à obtenir le retrait de l'antenne et a, répondant aux objections soulevées par la bailleresse, souverainement retenu que les photographies jointes au procès-verbal de constat ne permettaient pas d'établir en quoi l'antenne nuirait à l'esthétique ou à l'harmonie de la résidence et que l'argument selon lequel la pose d'une telle installation risquait d'entraîner d'autres poses anarchiques.

Autrement dit le bailleur devra argumenter très sérieusement pour justifier d'un motif légitime et sérieux invoqué pour s'opposer à l'installation.

Cour de cassation

5 janvier 2011

N° de pourvoi: 09-72538

Par jean.devalon le 10/01/11

Il y a des moments où la notion d'esprit des lois semble appartenir à un passé lointain.

On sait que la loi du 6 juillet 1989, impose à la caution locative, que l'on présuppose d'un niveau intellectuel misérable, une page d'écriture.

Ainsi la caution doit-elle faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant des loyers et des conditions de sa révision tels qu'il figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la valeur et l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa 2 de l'article 22 - 1 de la loi du 6 juillet 1989.

Cet alinéa prévoit la possibilité de résiliation offerte à la caution dont le cautionnement ne comporte aucune indication de durée ou quand la durée du cautionnement est stipulée indéterminée.

Les mentions qui précèdent sont à peine de nullité.

Une caution s'était engagée de manière déterminée dans le temps et l'alinéa traitant de la résiliation de la caution à durée indéterminée n'avait donc pas été recopié sagement.

Une cour d'appel avait cependant estimé que l'acte de caution était valide.

Mais la Cour de Cassation par un arrêt du 14 septembre 2010 (09 - 14001) a estimé que dans la mesure où l'alinéa 2 n'avait pas été recopié, la caution était nulle et de nul effet.

On vous a dit de copier vos 100 lignes, alors vous copiez vos 100 lignes sans chercher à réfléchir.

C'est pourtant simple. !

Par jean.devalon le 16/11/10

Il paraît que la confraternité est une haine vigilante.

Sans aller jusque-là il existe, c'est vrai, certains de nos confrères dont il est difficile de se débarrasser, procéduralement parlant.

Un peu comme un virus résistant.

J'ai là, à l'esprit, une banale procédure de résiliation de bail commercial.

Pour pas grand-chose, quelques milliers d'euros.

Le locataire a bien plaidé devant la cour avoir fait porter un chèque par son expert-comptable, au demeurant président du tribunal de commerce (sic) mais que la porte était fermée.

Tu parles Charles, comme aurait dit le Général !

Toujours est-il que le bail est résilié, un peu bêtement, il est vrai.

Je n'ai pas encore compris pourquoi, alors que des opérations de cession du fond étaient en cours, un tel argumentaire avait été inventé, la où il aurait été si simple de solliciter des délais de paiement.

Mais la résiliation advenue, le locataire paraît avoir du mal à comprendre que c'est désormais fini et que s'il ne faut pas prendre les enfants du bon Dieu pour des canards sauvages, il ne faut pas prendre non plus les propriétaires pour de gras dindons.

Alors apparaît une autre argumentation qui consiste à dire que mon malheureux cabinet a commis une erreur de procédure en oubliant l'un des associés et que le locataire va attaquer.

Il y a bien, pourtant, un jugement du juge délégué aux loyers commerciaux qui met hors de causes deux anciens associés constatant, à leur demande, qu'ils avaient renoncé au bénéfice du bail commercial, mais ça me fait probablement rien, ça ne compte pas.

C'est grave docteur ?