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Vieux c...!

Par jean.devalon le 26/08/10

Je ne vise, en utilisant ce qualificatif que vous aurez deviné, personne d'autre que moi-même.

Il m'a bien fallu observer, tout à l'heure, que mon logiciel de penser flirtait avec l'archaïsme.

Notre cabinet et avait un certain nombre de dossiers enrôlés pour l'audience de référé du tribunal d'instance de cet après-midi.

Par chance, vers 14 heures 40, tout était terminé.

Cependant la greffière d'appeler aux alentours de 16 heures pour indiquer que, finalement, l'un des adversaires venait d'arriver et qu'il convenait donc de retourner à l'audience.

Cela n'a pas été un plaisir car, à considérer que les vacances entraînent quelques kilos à perdre, le sauna de l'audience n'est pas la meilleure façon de le faire.

Retour à l'audience donc.

Une toute jeune fille devant quelques milliers d'euros de loyers justifiait de revenus égaux au montant mensuel du loyer mensuel.

Ses revenus étaient représentés par l'indemnisation de son chômage.

Elle a, cependant, expliqué tout naturellement au magistrat qu'il fallait considérer qu'elle avait le double des revenus officiels en l'état du travail qu'elle effectuait pour un montant équivalent à l'indemnisation de son chômage.

Le délicieux était finalement le naturel de cette affirmation et le ressenti évident de la normalité, pour la jeune fille, de cette situation.

Et c'est là où il a bien fallu considérer que ma manière de penser datait quelque peu, d'où le qualificatif que je me suis attribué.

Par jean.devalon le 23/08/10

Le locataire, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 peut donner congé avec un délai de préavis réduit de trois à un mois dans plusieurs cas.

L'un de ces cas est la perte d'emploi.

Par un arrêt du 24 mars 2010, la Cour de Cassation précise que l'absence d'emploi ne permet pas au locataire de bénéficier du délai de préavis réduit.

Le fait de produire une attestation des ASSEDIC indiquant que le locataire est indemnisé depuis plusieurs semaines à la date à laquelle il a donné congé n'équivaut pas à la justification de la perte d'emploi et ne permet pas de bénéficier du délai réduit.

Par jean.devalon le 20/04/10

La fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale.

Le 24 novembre 1999, des locaux à usage commercial avaient été donnés à bail à une société pour une durée de 23 mois s'achevant le 31 octobre 2001. Puis, le 7 octobre 2001, le propriétaire avait donné à bail les mêmes locaux à l'associée majoritaire de la société initialement locataire pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 octobre 2003.ET Par un troisième et dernier contrat, ces mêmes locaux avaient de nouveau été donnés à bail à la société, preneur initial, pour une durée de 23 mois s'achevant le 6 septembre 2005.

Le propriétaire avait fait connaître le 20 octobre 2005 son intention de mettre fin à ce dernier bail, Le locataire a alors voulu se voir reconnaître le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Sa demande avait été rejetée par les juges du fond au motif qu'elle avait valablement renoncé au droit à la propriété commerciale qu'elle avait acquise depuis le 1er novembre 2001, en signant un nouveau bail dérogatoire le 2 octobre 2003, contenant une clause expresse, non équivoque, de renonciation au bénéfice du statut des baux commerciaux.

Si la conclusion d'un deuxième bail dérogatoire faisant dès lors dépasser la durée de 24 mois peut entraîner pour le locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux, il est admis la possibilité pour le locataire de renoncer à ce droit une fois celui-ci né.

Mais l'arrêt précité, apporte un tempérament : il ne faut pas qu'une fraude été commise, comme en l'espèce en faisant signer un associé au lieu de la société pour priver celle-ci de ses droits.

(Cass. civ. 3, 8 avril 2010, n° 08-70.338)

Par jean.devalon le 06/01/10

Je devais plaider un dossier touchant à l'application de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué.

L'adversaire avait excipé de la computation des délais, puisque le locataire se trouvait dans des lieux depuis une bonne vingtaine d'années, de telle manière qu'il soutenait que la procédure de réévaluation n'avait pas été conduite pour l'échéance adéquate.

Il se trompait.

C'était donc l'application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 qu'il fallait expliciter devant la juridiction du tribunal d'instance.

Technique, certes, mais j'étais certain que la juridiction souhaitait entendre mes savantes explications comme celles de l'un de mes éminents confrères.

Le confrère, arrivé, m'a indiqué qu'il entendait déposer son dossier, ce qui, en l'espèce ne m'a paru que présenter des avantages pour des raisons d'ordre juridique que je ne puis révéler ici.

Mais le malheur a voulu, qu'une fois l'appel des causes terminé, notre dossier était le seul qui pouvait être plaidé.

Conscient de la déception que pouvait ressentir la magistrate, je lui indiquais que nous souhaitions déposer les dossiers à moins bien sûr qu'elle ne souhaite nous entendre.

Elle a reconnu que le plaisir aurait été grand, (elle voulait dire immense), mais a précisé que c'était la première journée des soldes, avec, dans le regard, une demande de compréhension.

Du coup, nous avons plaidé : mon confrère pour dire que ce n'était pas le premier jour des seules les bonnes affaires se faisaient.

Moi, pour indiquer, que c'était plutôt du côté d'Internet que l'appétence me conduisait.

La magistrate, alors, de préciser qu'Internet, c'étaient les hommes, mais que ma femme ferait les soldes pour moi !

Il faut que je réfléchisse sur le sens de ce propos.

En attendant, je l'ai enfermée dans son bureau !

Ma femme, pas la magistrate !

Par jean.devalon le 16/12/09

La demande du bailleur tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail en suite d'un commandement doit être rejetée lorsque le commandement a été délivré de mauvaise foi. (Cass 25 novembre 2009, 08-21384).

Et cela même si des sommes sont dues, le principe de loyauté doit présider à l'action en justice !

Par jean.devalon le 27/11/09

J'étais ce matin en panne d'inspiration.

Nulle jurisprudence exaltante.

Nulle idée particulière ne méritant pas de sombrer dans l'oubli immédiat.

Les audiences se sont bien déroulées, les clients ont été gentils, les dossiers ont été conclus.

Rien, et allait donc venir le temps du silence.

Mais, là, une interrogation d'une société immobilière.

La question est de savoir ce que je pense de la notion de cautions croisées.

Je lève un sourcil, perds un cheveu, et interroge plus avant.

L'idée, lumineuse, de la commerciale est la suivante :

Un logement est loué par deux colocataires, un couple par exemple...

Eh bien, comme il faut bien sûr présenter des cautions pour sécuriser le bailleur, la solution est que chaque colocataire se porte caution de l'autre.

Vous allez me dire qu'a priori le colocataire est tenu pour le tout et que l'idée revient en fait à priver le bailleur de réelle caution.

Mais ce disant, vous abolissez le charme de la chose !

Par jean.devalon le 06/10/09

Une société, preneuse à bail d'un immeuble à usage exclusif de meublé, a été dite déchu de son droit au maintien dans les lieux et à indemnité d'éviction en raison de son inertie devant de nombreux faits survenus dans les parties communes imputables à certains occupants de l'immeuble notamment squatters. Il s'agissait de vandalisme, de trafic et usage de stupéfiants, de l'accueil de clients en vue de prostitution, de défécations, d'urine, de crachats dans le hall et de manifestations d'hostilité envers divers locataires.

Par un arrêt du 24 septembre 1009 (08 - 19482) la Cour de Cassation s'est penchée sur la recevabilité des preuves puisque le preneur reprochait au bailleur d'avoir utilisé des photographies de vidéosurveillance.

La Cour de Cassation admet la recevabilité de ce mode de preuve en relevant qu'il résultait d'un constat huissier que l'avertissement de l'existence de caméras figurait sur trois panneaux placés dans les lieux concernés tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de l'immeuble et que dès lors les juges du fond ont pu à bon droit retenir que les faits reprochés avaient été établis conformément à la loi.

Par jean.devalon le 17/09/09

La salle des référés, une immensité Napoléon III

Au fond, sur une estrade, Le juge, son appariteur, sa greffière.

Trois marches en contrebas, la salle.

Et la foule, c'est le mot, des locataires en difficultés.

Un dossier appelé.

Un handicapé en fauteuil roulant, au pied de l'estrade.

Le juge en haut, lui en bas.

Naturellement, le juge est descendu, s'est assis sur un banc, et ainsi le débat a eu lieu, les yeux dans les yeux, au milieu d'un vol complice de robes noires.

Un instant d'humanité.

Puis le juge est remonté.

Reprendre le défilé des impayés.

Fastidieux

Un jeune va voir la greffière, car il était fatigué et pressé !

Le pauvre

Il fallait que son dossier passe.

Avant les autres.

Interloqué regard croisé entre le juge et la greffière.

Assis, age oblige, sur un fauteuil de velours, sur la gauche (ou la droite, c'est selon) j'entends la greffière que « c'était un dossier de maître de Valon qui est reparti ». Puis, elle me vit sur mon fauteuil.

Ben oui, j'étais là, et réveillé qui plus est !

Mon dernier dossier !

Le jeune est appelé.

Une faveur...

Loyers impayés, mais il avait donné congé.

Je demande la nouvelle adresse.

« Je dirai pas, je paierai pas »

Na!

Normal, il était fatigué et pressé.

Voilà, deux instantanés d'humanité.

Inverses.

Par jean.devalon le 09/09/09

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, en cas d'abandon du domicile par le locataire, que le contrat de bail continue au profit du conjoint, des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile, du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Cette notion d'abandon donne souvent lieu à des débats judiciaires, notamment sur le caractère brusque de l'événement.

Par un arrêt du 8 juillet 2009 (08 - 16992) la Cour de Cassation a estimé que doit s'analyser comme un abandon de domicile le fait qu'un locataire quitte un logement sans informer sa fille de sa nouvelle adresse ni lui donner de ses nouvelles.

En l'espèce, à la suite d'une divergence avec sa fille, la mère avait quitté le logement.

L'histoire, en revanche, ne dit pas ce qu'il est advenu d'elle...

Par jean.devalon le 10/04/09

Une locataire d'une société immobilière fait une chute en raison d'une différence de plusieurs centimètres entre le niveau d'arrêt de la porte d'entrée de l'ascenseur qu'elle voulait emprunter et celui du rez-de-chaussée.

Elle assigne son bailleur qui appelle en garantie la société Otis chargée d'un contrat de maintenance et d'entretien complet de l'ascenseur.

En appel, le bailleur avait été condamné mais son appel en garantie contre la société de maintenance avait été rejeté.

J'ai connu cela...

Par un arrêt du 1er avril 2009 (08- 10070) la Cour de Cassation estime bien que le bailleur doit garantie au preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et elle confirme la condamnation du bailleur.

En revanche elle fait droit à son appel en garantie en rappelant que celui qui est chargé de la maintenance et de l'entretien complet d'un ascenseur est tenu d'une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité. Et dans la mesure où le dysfonctionnement de l'ascenseur n'était pas dû à une cause extérieure à l'appareil, l'ascensoriste devait être condamné.

Je leur avais bien dit, moi, à la Cour !