Par jean.devalon le 18/07/13

Que Grégoire Delacourt me pardonne d'emprunter, ce matin, le titre de son roman.

Mais, moi avocat, je dresse la liste de mes envies du jour :

- que cet expert qui avait annoncé son pré-rapport pour le mois d'octobre 2012 soit transformé de manière immédiate en statue de béton ferraillé,

- que cette ordonnance rendant une expertise commune et exécutoire, après une plaidoirie en mars et dont le délibéré est désormais, après le mois de mai, annoncé sine die, soit avalée par le juge qui devait la rendre qui, peut-être, a quitté ses fonctions sans le faire. Et qu'il meure dar étouffement après l'avoir avalée,

- que dans ce dossier de partage, où l'épouse dit n'avoir pas signé les crédits, ce que le mari soutient, chacun restant sur ses positions ; la vérité descende du ciel, même sans parachute, avant que de perdre des années d'expertises et procédures,

- que ce confrère aux grands airs qui, depuis deux ou trois mois, indique avoir un chèque de règlement, mais que ce n'est plus vrai, mais que c'est pas sa faute à lui, mais la faute de la comptabilité, apprenne qu'il faut savoir se taire et qu'il vaut mieux ne rien dire que paraître, peut-être à tort, peu fiable,

- que ces gens dans les ministères qui concoctent toujours des réformes inapplicables, parce qu'ils ne sont pas confrontés au réel du secteur privé soit, un moment ou un autre, habités par le doute ; ce qui est mieux que par la vacuité. Mais il parait que Monsieur Magendie qui a un think tank désormais, tank tout court plutôt, veut renvoyer les baux commerciaux au juge commercial. Quand cessera cet absurde ping-pong ?,

- que tous ceux qui édictent des normes diverses et variées croyant bien faire pour l'édification du peuple soient accessibles à l'idée que celui-ci, petit à petit, est paralysé dans ce corset normatif ; et cela vaut pour toi, CNB, mon amour.

Voilà quelques envies matinales, si je puis dire, toutes simples.

Bien sûr il y en a d'autres, mais ce serait là plagier peut-être quelques nuances de grey et ne pourrait être lu par toi, lecteur innocent comme Président.

Par jean.devalon le 19/11/10

En matière de baux commerciaux, la procédure poursuivie devant le juge délégué est une procédure par mémoire.

Au départ un mémoire est adressé par le bailleur au locataire, ou l'inverse, puis, passé un délai d'un mois le mémoire est déposé au greffe et la procédure se poursuit par voie d'assignation.

À Marseille, c'est le greffe qui donne la date pour laquelle l'assignation doit être délivrée.

Les services du tribunal fonctionnent fort bien, et avec beaucoup d'amabilité.

Ce qui est rassurant, c'est que le facteur humain est inévitable.

Ainsi, alors que cette semaine j'ai oublié deux fois mon téléphone et une fois mes clés, le courrier reçu du greffier des loyers commerciaux que je ne puis m'empêcher, taquin, de mettre au pied de ce billet me rassure .

Il ne faut assigner, certes, mais pour déterminer la date d'audience, dois-je avoir recours aux services d'une voyante ?

Par jean.devalon le 24/03/10

En matière de bail commercial le bailleur peut s'opposer au renouvellement du bail mais s'exposent à payer une indemnité d'éviction.

Il lui est donné la possibilités d'exercer un droit de repentir, c'est-à-dire de revenir sur sa décision de refuser le renouvellement. Ce droit ne peut s'exercer que si le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Mais, la bonne foi primant, l'exercice du droit de repentir peut être dit fautif si le but poursuivi est de faire échec à tout risque de paiement d'une indemnité d'éviction.

C'est ce qu'a relevé la Cour de Cassation par un arrêt du 10 mars 2010 (09 - 10 793), constatant en outre la volonté manifeste du propriétaire de mettre le locataire en difficulté.

Par jean.devalon le 19/03/10

Comme tout bon conservateur, je suis particulièrement rétif aux changements.

Et les innovations procédurales générées au fil des ans, la multiplication des commissions diverses et variées me laissent un peu désarçonné avec le sentiment que m'attendent les poubelles de l'histoire.

Hier une audience de CRPC, parce qu'une composition pénale s'était perdue dans les méandres paperassières.

Je ne sais à qui cette procédure fait gagner du temps mais il faudra en tout cas quelques décennies pour que sur l'appel d'une réelle négociation existe, le parquet étant le parquet.

L'après-midi la commission départementale de conciliation des rapports locatifs ou, pour représenter souvent un bailleur institutionnel marseillais, il m'arrive d'être presque pris à partie par le collège des locataires dont certains des membres sont particulièrement virulents.

Même que dans un dossier où j'avais pour instruction de ne pas concilier et devant l'affirmation répétée d'un membre précisant que ce n'était pas normal, et que ci et que ça, je lui ai dit, avec certes une certaine perversité, qu'il faisait du Sarkozy en voulant tout imposer.

Il n'a pas aimé, le monsieur !

Mais, la, à l'instant, je viens de m'offrir un plaisir du soir.

Je me suis dit, tient au fait, le RPVA.

Chut, ce silence national est peut-être comme l'oeil du cyclone.

Toujours est-il que j'ai donc consulté ma messagerie et trouvé une ordonnance rendue ce jour.

Quel plaisir sur le coup de 18 heures de voir une excellente décision de référé qui condamne un téméraire locataire commercial à payer à son bailleur 750 euros d'article 700.

C'est donc sur cette note optimiste que s'annonce le week end, dont il paraît, au demeurant qu'il sera pluvieux

Par jean.devalon le 10/03/10

Les règles de compétence d'attribution en matière de baux font parfois penser à une partie de ping-pong.

Ainsi en est-il notamment de la compétence pour connaître des litiges ayant trait aux baux commerciaux, hors la fixation du loyer qui relève du juge des loyers commerciaux.

Tribunal d'instance, puis tribunal de grande instance et voici qu'intervient encore une réforme instituée par le décret du 29 décembre 2009.

Ce décret restreint la compétence exclusive du tribunal d'instance qui concernera désormais seulement les contrats de louage d'immeubles à usage d'habitation sous réserve de la compétence de la juridiction de proximité en matière de dépôt de garantie.

Mais le tribunal de grande instance a désormais compétence exclusive dans les matières déterminées par des lois et règlements et notamment les baux commerciaux à l'exclusion des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé renouvelé, les baux professionnels et les conventions d'occupation précaire en matière commerciale.

Ainsi le tribunal de grande instance à titre qu'il a lui les litiges concernant les baux professionnels qui relevaient du tribunal d'instance.

Pour être franc, je crois bien qu'il y a quelques jours, une assignation été délivrée ...

Par jean.devalon le 26/02/10

En matière de baux commerciaux, quand vient le moment du renouvellement du bail, le législateur a institué la règle du plafonnement des loyers, c'est-à-dire que le prix est déterminé par le jeu des indices

Le bailleur souvent veut échapper à ce plafonnement et faire déplafonner le loyer pour, on s'en doute, l'augmenter mais il lui faut pour cela justifier d'une modification notable des éléments permettant de déterminer la valeur locative d'un local.

Dans un arrêt du 25 novembre 2009 (08 - 21 049) après avoir rappelé que la recherche d'une modification des éléments de la valeur locative doit à être recherchée pendant l'exécution du bail renouvelé, non. Au renouvellement de celui-ci, la Cour de cassation a évoqué la question de la terrasse.

L'aménagement d'une terrasse pour un établissement recevant du public est une évidente plus-value que lorgne le bailleur...

Mais la Cour rappelle que les travaux effectués par le locataire consistant en l'installation d'une terrasse close et couverte sur la voie publique, concernait le domaine public et non pas les lieux loués, et qu'ils lui permettaient seulement d'utiliser le domaine public à titre précaire.

Adieu le déplafonnement!

Par jean.devalon le 08/12/09

En matière de bail commercial renouvelé, il peut être de l'intérêt du bailleur de se fonder sur la monovalence du local pour que le prix du bail renouvelé soit déterminé à la valeur locative sans qu'il y ait lieu de rechercher une éventuelle modification des facteurs locaux de commencer.

Si deux activités économiques sont exercées dans les lieux, il est nécessaire pour que la monovalence puisse être retenue que soient justifié du caractère indivisible des activités distinctes dont l'une doit être l'accessoire de l'autre.

À défaut la monovalence ne peut être retenue, ce que rappelle un arrêt de la Cour de Cassation du 25 novembre 2009 (08 - 14859).

Cet arrêt relève : ‘ayant relevé que l'immeuble avait été construit dans les années 1970 en vue d'une seule utilisation, celle de garage hôtel, que cependant depuis 1982, suite à la signature d'un avenant au bail autorisant la sous location partielle, nonobstant les obstacles matériels relevés par l'expert, deux activités distinctes étaient exercées, celle initialement prévue sur cinq niveaux et, avec d'importantes difficultés d'exploitation liées à la configuration des locaux, celle de confection dans les deux étages supérieurs, que l'activité de confection n'était ni complémentaire ni interdépendante de celle de garage hôtel, qu'elle avait une clientèle distincte, qu'elle occupait un quart des locaux et que le bailleur reconnaissait son importance économique en sollicitant la fixation du loyer des deux niveaux sous loués à un montant correspondant à 40 % du loyer total demandé, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que dans ces conditions d'exercice effectif dans les locaux de deux activités économiques distinctes dont aucune n'était l'accessoire de l'autre, la monovalence des locaux ne pouvait être retenue'.

Par jean.devalon le 17/10/08

Par un arrêt du 1er juillet 2008, la chambre commerciale de la Cour de Cassation (07 -- 10 676) rappelle que l'engagement pris par un associé pour le compte d'une société à responsabilité limitée en formation peut être ratifié par un mandat donné par les associés avant l'immatriculation de la société, laquelle emporte reprise de ses engagements par ladite société.

La conséquence en est que si un bailleur contracte avec un interlocuteur en signant avec lui un bail pour le compte d'une société dont les statuts n'ont pas encore été signés qui lui donneraient mandat de conclure ce bail, ce bailleur ne pourra pas pour autant rechercher son interlocuteur à titre personnel sur le fondement de l'article L. 210 – 6 du code de commerce

Celui-ci dispose que les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant qu'elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenus solidairement et indivisiblement responsables des actes accomplis, à moins que la société après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprennent les engagements souscrits.

Le mandat rétroactif est donc admis

Par jean.devalon le 15/10/08

Par un arrêt du 17 septembre 2008, la troisième chambre de la Cour de Cassation précise, en matière de fixation judiciaire d'un loyer d'un bail commercial renouvelé, que le délai de prescription biennale court à compter de la date d'effet du congé et qu'il est interrompu, pendant toute la durée de l'instance, par l'assignation délivrée.

En conséquence, si le mémoire notifié après le dépôt du rapport d'expertise l'a été par acte du palais entre avocats et qu'il ne respecte pas les conditions prévues par les textes en vigueur de ce fait ; dès lors que le bailleur avait notifié un mémoire régulier avant que la juridiction ne statue, le délai de prescription biennale ayant été interrompu, l'action en fixation du loyer renouvelé est parfaitement recevable.

(07 -- 16 973)

Par jean.devalon le 12/09/08

En matière de baux commerciaux, il était souvent fait référence aux usages locaux pour déterminer la date d'effet d'un congé.

Les usages locaux, différents de ville en ville, vous avaient parfois un délicieux parfum d'exotisme, comme massages thaïlandais, quoique avec toujours pure référence à des saints de l'église catholique, visite du pape oblige.

Catastrophe : la loi du 4 août 2008 a supprimé le renvoi aux usages locaux pour faire référence désormais à la notion de dernier jour du trimestre civil en matière de congé.

Bien sûr, cette réforme a le mérite d'unifier le régime juridique sur l'ensemble du territoire et il paraît difficile de la critiquer.

Mais, quand même, ce sont des règles séculaires qui sont aujourd'hui anéanties.

Les bras m'en tombent comme dirait le viaduc de Millau.