Par jean.devalon le 11/12/13

Le ras le bol fiscal atteint donc la politique du logement et est parvenu aux oreilles attentives de Mme Duflot.

Celle-ci a prévu d'instituer une garantie universelle des loyers afin de limiter les expulsions en instituant une sorte d'assurance qui devait être financée par une taxe sur les locataires et les propriétaires.

Mais, voilà : il y a le ras-le-bol fiscal.

En fait, c'est simple : les riches ne sont pas assez nombreux quoiqu'on en pense pour financer toute la redistribution du pays et les pauvres, par nature, ne peuvent pas financer puisqu'ils sont pauvres.

C'est donc ce que l'on appelle la classe moyenne, au sens large, qui finance parce que le nombre qu'elle représente le permet par le biais de petits prélèvements multiples.

Sauf qu'il n'y a pas de vision d'ensemble et que chacun a idée de son petit impôt, de sa petite taxe, de son petit prélèvement et que le cumul est devenu trop lourd dans la mesure où les classes moyennes commencent à éprouver elle-même des difficultés financières, sans parler de ce sentiment étrange de déclassement qu'induit notamment la financiarisation des études des enfants dont on ne mesure pas assez la portée psychologique dans ce sentiment diffus de révolte.

Certes, vous me direz que plutôt que de distribuer il faudrait s'attaquer à une question importante, outre le sous-emploi, qui est celle de l'insuffisance du salaire net dans le pays et il pourrait être fait observer que le salaire net qui permettrait, en l'augmentant, de solvabiliser les Français souffre du poids des charges qui l'alourdissent trop pour celui qui doit le verser, c'est-à-dire le patron quand il n'est pas celui d'une entreprise du CAC 40.

Donc la grande mutation économique étant ce qu'elle est et les classes moyennes désormais en voie de révolte fiscale, Mme Duflot a compris.

Il n'y aura pas de taxe pour financer la garantie universelle des loyers.

Elle sera, en fait GRATUITE !

Noël, Noël !

C'est le meilleur moyen de responsabiliser, bien sûr, les locataires indélicats qui n'existent évidemment pas.

De mauvais esprits pourraient faire observer que rien n'est gratuit et que quand Mme Duflot indique que la garantie universelle des loyers sera financée en fait par l'État, cela signifie qu'elle sera financée par l'impôt et donc par tous les Français.

Pour Mme Duflot, prendre en compte le ras-le-bol fiscal, avec ce qu'il représente de malaise sociétal, c'est remplacer une taxe par un impôt.

Beaucoup en seront verts ; de rage.

Par jean.devalon le 02/10/13

Au visa de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, une juridiction peut décider de réputer non écrite une clause de répartition de charges contenue dans un règlement de copropriété si celle-ci est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi.

La juridiction devra alors procéder à une nouvelle répartition mais la décision de réputer non écrite une telle clause peut-elle valoir pour le passé ?

La question est légitime et a donné lieu, déjà, à des décisions de jurisprudence le considérant.

Par un arrêt du 10 juillet 2013 (12-14569) la Cour de Cassation estime qu'une décision de réputer non écrite une clause ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la date où la décision a acquis l'autorité de la chose jugée.

Il ne sera donc pas possible d'aller réclamer un trop-perçu pour le passé.

Par jean.devalon le 15/11/12

Ce matin, je me suis réveillé sous l'effet de la douce voix d'un confrère.

Nul ragot graveleux à colporter, vicieux que vous êtes ; il parlait seulement dans la radio qui venait de se mettre en marche.

Il parlait de locataires écrasés, disait-il, par le poids de charges locatives à tel point que certains devaient quitter leurs logements.

Il disait que lui, avocat, trouvait cela inadmissible.

Il devrait être Président !

D'où un procès en cours contre le bailleur.

L'avocat du bailleur, 6 heures 30 approchant, est allé prendre la première des tasses de café indispensables au bon fonctionnement d'un cerveau de juriste, tout en se faisant la réflexion que les choses n'étaient jamais vraiment celles que l'on entendaient dans les boîtes d'où émanent des voix ou des images.

Chacun qui a la chance, lui, de pouvoir disposer d'un logement voit bien, au fil des années, les charges, qu'elles soient de copropriété, ou locatives, augmenter.

Et c'est vrai que des déménagements naissent de cette augmentation exponentielle.

Mais les syndics de copropriété ou les bailleurs sont-ils responsables de la hausse de l'électricité ? De la hausse des charges sociales du personnel ? Du coût de la mise aux normes des ascenseurs et de toutes les mises aux normes imposées par des députés irréfléchis ? De l'augmentation du coût du fioul domestique ? De l'augmentation des impositions immobilières ?

Et tous les acteurs du secteur immobilier savent parfaitement que cette hausse va continuer !

Alors, l'avocat du bailleur s'est dit que ce n'était peut-être pas un procès qui était la solution, qui allait engraisser les experts et les avocats (terminologie démagogique), là où le bailleur avec les associations représentatives des locataires cherchait jour après jour à améliorer les choses.

Et c'est ce qu'il faudra donc aller expliquer au juge souverain en endossant la robe de l'avocat du vilain bailleur...

C'est là que je me suis dit que plutôt que d'interdire les recherches sur le gaz de schiste, en une position finalement dogmatique, il serait quand même dans l'intérêt de ceux qui souffrent financièrement, de mettre le paquet sur la recherche de techniques d'extraction qui ne préjudicient pas à l'environnement, pour pouvoir améliorer le sort énergétique des Français de manière peut-être plus réaliste que d'imaginer de grandes hélices qui tournent dans le ciel, au risque de couper les ailes des anges.

Je ne sais pas à quel moment je me suis mis à dire bonjour en allemand au canari, que j'ai surnommé Helmut, pour taquiner ma fille ; mais ce que je sais, c'est que c'est à ce moment-là qu'elle a passé la tête, qu'elle a rit et qu'elle a dit que j'étais relou...

Elle connaît mal son vocabulaire, parce qu'elle voulait dire l'ouf, relou ça veut dire lourd, pas fou.

Ou alors, elle a fait exprès... Il faudra que nous ayons une conversation quand elle reviendra de chez les bons pères qui vont pouvoir bientôt se marier entre eux.

En tout cas, je suis parti au cabinet en maugréant : schiste.

Par jean.devalon le 03/05/12

Nous connaissons ces copropriétés munies d'un chauffage collectif.

L'observateur remarque que les vieilles personnes souhaitent une durée de chauffe la plus longue possible et que la température produite soit souvent élevée dans des conditions qui feraient beaucoup de peine à Mme Eva Joly.

La chose est d'autant plus aisée que les frais de chauffage ne sont pas individualisés et que les frileux font payer leur confort.

Mais ce temps heureux est en passe de s'achever car a été publié au Journal officiel du 25 avril 2012, le décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs

L'ambition de ce texte les immeubles à usage principal d'habitation pourvus d'un chauffage collectif doivent comporter, lorsque cela est techniquement possible et économiquement viable, une installation qui détermine la quantité de chaleur utilisée par chaque logement. Cette installation est composée d'appareils de mesure, qui permettent d'individualiser la consommation de chaque logement. Les frais de chauffage afférents à cette installation sont divisés, d'une part, en frais de combustible ou d'énergie et, d'autre part, en autres frais de chauffage, tels que les Frais liés à l'entretien des installations de chauffage et ceux liés à l'utilisation d'énergie électrique. Le texte entre en vigueur le lendemain de sa publication. La mise en service des appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif doit intervenir au plus tard le 31 décembre 2017.

Autrement dit, dans les copropriétés, bientôt les vieux vont avoir froid si le lecteur ne pardonne cette expression cavalière fondée sur le vécu d'un banal copropriétaire.

Par jean.devalon le 03/04/12

L'épineuse question des charges locatives est source de conflits récurrents entre bailleurs et locataires, notamment quant à leur augmentation exponentielle.

Mais les occasions de conflits peuvent être autres, sachant que si le locataire a l'obligation de payer les charges, notamment les provisions, le bailleur, quant à lui, a l'obligation, chaque année, en vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 d'adresser une régularisation de charges.

En cas d'oubli, il a cinq années pour agir, la prescription en la matière étant quinquennale.

Mais, les grands principes du droit s'appliquent et notamment l'exécution de bonne foi des conventions.

Ainsi dans une espèce où le locataire, puis ses ayants droits, avaient demandé en vain au bailleur, à de multiples reprises, la régularisation des charges, le bailleur négligent avait par la suite introduit une procédure en recouvrement.

La Cour de Cassation a relevé, approuvant une Cour d'appel, que si la demande était juridiquement exacte et fondée dans son mode de calcul, elle était déloyale, brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat et elle en a déduit que le bailleur avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage occasionné.

Et les dommages et intérêts alloués, par voie de compensation, ont représenté le montant de la créance.

Autrement dit, le bailleur sera bien avisé ne pas omette d'adresser, en toute bonne foi contractuelle, les régularisations annuelles.

(Cour cass., 3 ème chambre, 21 mars 2012, 11-14174)

Par jean.devalon le 28/02/12

La douche, c'est utile.

Je ne parle pas, ici, de la nécessité de se doucher pour éviter de compromettre l'arrivée future du printemps par le développement de vilaines odeurs corporelles.

Mais j'évoque, vous l'aurez compris, la notion d'utilité au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En copropriété, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs se répartissent en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent pour le copropriétaire.

Il s'agit là d'une notion d'utilité objective et non pas de l'usage qu'en fait, ou pas, le copropriétaire.

Il devra payer les charges d'ascenseur, même s'il préfère, sportif impénitent, utiliser l'escalier

Et si un camping est soumis au statut de la copropriété, il sera tenu des charges correspondant à l'entretien des blocs sanitaires, quand bien même ne les utiliserait-il pas.

C'est ainsi.

C'est objectif.

(Cour de Cassation, 16 novembre 2011, 10 -18056)

Par jean.devalon le 09/10/11

Toute révérence gardée envers Steve Jobs et l'idyllique monde interactif qu'il a créé, il me vient, en ce beau jour des primaires socialistes et de la naissance, peut-être, du divin enfant présidentiel comme une interrogation.

Cela a commencé, il y a maintenant des décennies, mais par qui ?

Etait-ce par le petit épicier de quartier remplacé par la grande surface excentrée au nom du bien du consommateur ?

Ou les cinémas de quartier, et encore les petits libraires.

Il y a maintenant des grandes surfaces pour les cinéphiles, puis la FNAC et autre Virgin.

C'est pour le bien du consommateur.

Les stations-service ont disparu dans le centre des cités, au nom de mises aux normes.

Ces mises aux normes qui conduisent, par leur coût, beaucoup à renoncer partout.

Au nom d'un mouvement sanctifié de concentration permettant une meilleure productivité et une plus grande compétence.

Les petites unités de soins ferment

Et voilà qu'aujourd'hui, ce sont les bistrots qui ferment.

En fait, tout ce qui est petit a tendance à disparaître.

Même les médecins généralistes.

Dans les campagnes, n'en parlons pas, mais dans les villes, bientôt, aussi.

Dans le monde feutré des professions libérales, le mouvement est le même, vanté avec force bêlements : concentration, démarche qualité, normalisation des fonctionnements.

Normalisation...

Il y a ce poème, vous savez, de Martin Niemöller.

Quand ils sont venus chercher les communistes, je n'ai rien dit,

je n'étais pas communiste...

Quand ils sont venus chercher...

...Puis ils sont venus me chercher

Et il ne restait personne pour protester

Figurez-vous que l'autre jour, le petit cabinet d'avocats, voisin du mien a fermé.

Maman, au secours !

Ainsi, peu à peu, les petites structures économiques de proximité, assurant le lien social disparaissent.

Ainsi, peu à peu, au nom de normes systématiquement votées et ajoutées les unes aux autres, ce qui ne peut suivre meurt.

Tout se concentre, se fige en un comportement stéréotypé, comme sclérose en normes.

La rentabilité est au rendez-vous, satisfaisant un capitalisme devenu purement financier.

Mais le faible non rentable est heureusement pris en compte par l'État Providence, délivrant quelques potions allocatrices contre la douleur économique.

Personne, peut être n'avait envisagé que l'État Providence, qui n'est jamais que le lecteur de ces lignes, celui qui paie les impôts, et nulle autre entité éthérée, puisse être aussi rapidement en faillite et, à court ou moyen terme, ne puisse plus pouvoir compenser les rudes conséquences de ce mouvement fou de concentration.

Alors, se posera la question de la pertinence du modèle économique appliqué depuis des décennies avec cette interrogation, partie, autrefois, de ceux qui voulait seulement travailler au pays, et qui aboutit peu à peu à l'interrogation de ceux qui veulent seulement travailler et qui sont sacrifiés sur l'autel de théories économiques, rideau de fumée masquant un capitalisme devenu fou, pour oublier le facteur humain, qui en est pourtant la fondation sans laquelle, il s'écroulera.

Par jean.devalon le 07/06/11

Les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort et ne peuvent donc être attaquées pour cause d'erreur de droit ni pour cause de lésion.

En conséquence si une transaction se rapporte non seulement à l'état d'entretien et de réparation de l'immeuble, mais aussi au compte locatif arrêts entre un bailleur et un locataire et montre leur volonté de mettre définitivement fin à toute contestation quelle qu'en soit la cause née de l'exécution du contrat de bail, il ne peut ensuite être demandé le remboursement d'une somme résultant d'un redressement fiscal ultérieurement notifié au titre de la taxe sur les bureaux en Île-de-France en raison d'une déclaration inexacte de surface.

(Cour de Cassation, 3 ème, 22 mars 2011, 10-13514)

Par jean.devalon le 16/02/11

les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, la participation des copropriétaires aux charges implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue d'approuver les comptes annuels permettant de distinguer les différentes charges selon leur nature.

Si tel n'est pas le cas l'assemblée ayant approuvé les comptes du syndicat pourra donc être annulée

(C. cass., 3 ème, 9 février 2011, 09-70951)

Par jean.devalon le 21/10/10

Sauf urgence, les travaux qui doivent être effectués dans une copropriété, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.

Mais que se passe-t-il en cas de travaux supplémentaires ?

Ils doivent, à l'évidence, être également autorisée par l'assemblée générale pour pouvoir engager les copropriétaires.

Ainsi, dans une copropriété, une entreprise avait été chargée, par marché à forfait, de travaux de réfection de façade la résidence.

Des travaux supplémentaires avaient été effectués et réglés par le syndic qui avait, au demeurant d'ailleurs, affirmé à l'architecte que des travaux supplémentaires avaient été autorisés.

La conséquence juridique a été claire selon la Cour de Cassation :

- d'une part le syndicat représenté par son syndic était lié par les engagements souscrits par ce dernier est se trouvait tenu vis-à-vis l'entreprise du montant des travaux

Y compris supplémentaires.

- D'autre part le syndic avait engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et devait donc garantie à celui-ci du montant des travaux supplémentaires

(Cass. civ. 3è 11 mai 2010, 09-14340)