Par jean.devalon le 12/10/11

Il y a le supplice du pal, mais je n'y pense même pas.

Il y a le supplice de la goutte qui tombe et qui rendrait fou.

Avouerais-je avoir, dans le tréfonds de la nuit noire, entendu celle-là.

Une goutte tombée qui empêche de dormir conduit peut-être à la folie, mais cela commence par une certaine fatigue.

Et j'avoue avoir bien du mal à trouver une solution pour ce dentiste, signataire d'un bail professionnel en vertu de l'article 57 A et qui a reçu de son bailleur un congé signifié selon les formes requises.

On sait que le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six ans, le locataire pouvant donner congé à tout moment et le bailleur pouvant, lui, donner congé avec un préavis de six mois.

Si le bailleur ne donne pas congé, alors le bail se reconduit.

Mais à défaut c'en est fini !

Il est finalement significatif de voir que l'on va protéger le locataire à usage d'habitation, ou le locataire commercial, mais que le professionnel libéral n'aura pas cette protection qu'est un droit au renouvellement sécurisé.

Bien sûr il sera dit que l'on peut se soumettre au statut des baux commerciaux, mais encore faut-il qu'un accord existe pour ce faire.

La goutte qui tombait cette nuit, par sa vaine répétitivité me fait finalement penser qu'il faudra encore longtemps avant qu'il soit considéré que les professions libérales sont un outil économique important et pas seulement, en cette époque électorale férue de ruralité, des vaches à lait

À quand la réforme du statut des baux professionnels ?

Hein, les candidats ?

Par jean.devalon le 20/06/11

Il a été jugé par la Cour de Cassation que le défaut d'immatriculation au registre du commerce de l'un des cotitulaires d'un bail commercial privait l'ensemble des copreneur du bénéfice du statut des baux commerciaux à moins que les copreneurs ne soient des époux communs en biens ou des héritiers indivis.

La Cour de Cassation vient de statuer dans une espèce où un bailleur avait refusé le paiement d'une indemnité d'éviction après avoir délivré congé en invoquant le défaut d'immatriculation au registre du commerce de l'époux, étant précisé que le bail initial était de l'année 1992, consentis aux deux époux, qui avaient cependant divorcsé en 1997, soit ultérieurement.

La Cour de Cassation vient de décider qu'en présence de deux copreneurs, anciennement mariés sous le régime de la communauté, le défaut d'immatriculation de l'un d'eux ne permet pas au bailleur de refuser le paiement d'une indemnité d'éviction dès lors que les époux se trouvent en indivision post-communautaire et que l'un d'eux exploite le fonds dans l'intérêt de l'indivision. (Cass. civ. 3, 1er juin 2011, n° 10-18.855)

Le bailleur devra donc faire un petit chèque.

Par jean.devalon le 20/01/11

Parfois, le bailleur s'interroge sur la computation du délai de préavis en matière de congé.

À la réflexion, le terme de computation ne sonne pas très bien à l'oreille.

Le nouveau Petit Robert en comme définition : méthode de supputation du temps.

Supputation n'est guère mieux, qui peut être une appréciation, mais aussi une estimation numérique, un calcul chronologique.

Et, en termes de calcul, il suffira au bailleur de savoir que la computation, ou la supputation, du délai de préavis de six mois se faisant par mois entier un congé signifié le 31 août pour une fin de bail au 28 février de l'année suivante est parfaitement valable.

(Cour de Cassation, 1er juin 2010, 08 - 16320.)

Par jean.devalon le 07/10/10

L'article 1316 du Code civil dispose que la preuve littérale, ou preuve par écrit, résulte d'une suite de lettres, de caractères, de chiffres ou de tout autre signe ou symboles dotés d'une signification intelligible, quels que soient leurs supports et leurs modalités de transmission.

L'article 1316 - 1 précise que l'écrit sous forme électronique est admis en preuve au même titre que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifié la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité.

L'article 1316 - 3 précise encore que l'écrit sur support électronique à la même force probante que l'écrit sur support papier

Et l'article 1316 - 4 précise que la signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie celui qui l'appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte.

En vertu de ces dispositions , une Cour d'Appel avait indiqué qu'il était établi qu'un bailleur avait reçu un congé le 28 août 2006 et qu'il acceptait de faire courir le délai de préavis à compter de cette date, cela au visa d'un message transmis par lui à sa locataire par voie électronique et qui, comme pour l'ensemble des écrits sous forme électronique émanant de lui devaient être admis en preuve dès lors que leurs signataire ne communiquait aucun document de nature à combattre la présomption de fiabilité édictée par l'article 1316 - 4.

Le bailleur indiquait n'avoir reçu le congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception que le 4 septembre 2006 alors qu'il était fait donc état d'un message électronique de sa part reconnaissant avoir reçu le congé le 28 août.

Mais, la Cour de Cassation, par un arrêt du 30 septembre 2010 (09 - 68555) a cassé cet arrêt aux motifs que la Cour d'Appel n'avait pas vérifié comme il y était tenu, puisque le bailleur niait être l'auteur des messages produits par la locataire, si les conditions mises par les articles 1316 - 1 et 1316 - 4 du Code civil à la validité de l'écrit ou de la signature électronique étaient satisfaites

Il faut dire que le bailleur avait été condamné à restituer 758,29 euros de trop-perçu.

C'est donc une décision de principe.

Par jean.devalon le 23/08/10

Le locataire, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 peut donner congé avec un délai de préavis réduit de trois à un mois dans plusieurs cas.

L'un de ces cas est la perte d'emploi.

Par un arrêt du 24 mars 2010, la Cour de Cassation précise que l'absence d'emploi ne permet pas au locataire de bénéficier du délai de préavis réduit.

Le fait de produire une attestation des ASSEDIC indiquant que le locataire est indemnisé depuis plusieurs semaines à la date à laquelle il a donné congé n'équivaut pas à la justification de la perte d'emploi et ne permet pas de bénéficier du délai réduit.

Par jean.devalon le 29/04/10

Il est de principe qu'un bail soumis au statut des baux commerciaux ne cesse que par l'effet d'un congé donné rappelle l'article L145-9 du code de commerce.

À défaut, le bail se reconduit.

Mais il existe une exception représentée par la situation où le preneur renonce à son droit au renouvellement du bail.

En cette hypothèse, le bail cesse alors de plein droit au terme fixé sans que le bailleur ait à notifier un congé.

Le locataire qui renonce expressément pourra être, à l'issue du bail, expulsé par voie de référé.

C'est ce que rappelle la Cour de Cassation par un arrêt du 8 avril 2010 -(09 -10926)

Par jean.devalon le 22/12/09

"L'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal" nous dit l'article 595 du code civil.

Mais, en revanche, l'usufruitier peut refuser seul le renouvellement d'un bail commercial. (Cass. 9 déc. 2009, 08-512).

Est-ce bien logique?

Par jean.devalon le 09/04/09

Un propriétaire donne à bail des locaux à usage d'habitation à un couple qui se marie ultérieurement.

La vie n'étant pas un fleuve tranquille le couple engage une procédure de divorce et une ordonnance de non-conciliation attribue à l'épouse la jouissance du domicile.

Après l'ordonnance de non-conciliation le propriétaire adresse au locataire une proposition de nouveau bail accepté seulement par l'épouse.

Celle-ci ensuite donne congé.

Le mari, quant à lui faisait savoir au propriétaire qu'il était cotitulaire du bail et n'entendait pas le résilier.

Il engage une procédure pour se faire reconnaître en tant que titulaire du bail et obtenir sa réintégration.

Par un arrêt du 1er avril 2009 (08 - 1599) la Cour de Cassation lui donne raison en constatant qu'il avait signé le bail avant son mariage et qu'il en était donc titulaire à titre personnel et que lors du divorce seule la jouissance avait été attribuée à l'épouse à titre provisoire.

Il n'avait jamais donné congé et avait fait valoir son intention de poursuivre le bail dont il était en application de l'article 1751 du Code civil cotitulaire peu important qu'il n'occupât pas le logement en raison de la situation de crise conjugale.

Par jean.devalon le 12/02/09

Une jeune fille loue un studio meublé pour un an.

Elle donne congé par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le délai d'un mois et en proposant au bailleur d'être présent à une date donnée pour l'état des lieux.

Mais le bailleur refuse d'accepter le congé qu'il estime prématuré.

La locataire fait alors établir l'état des lieux par huissier et remet les clefs à cet officier ministériel.

Celui-ci avise le bailleur que les clefs étaient à sa disposition.

La locataire a payé les loyers jusqu'à son départ.

Puis elle assigné le bailleur aux fins d'obtenir restitution du dépôt de garantie et remboursement des frais.

Le bailleur pour sa part contesté la validité du congé et demande le paiement des loyers jusqu'au terme du contrat puisque le congé avait été donné pour une date intervenant avant le terme contractuel.

Il reproche au jugement rendu par un juge de proximité de l'avoir débouté de sa demande en paiement de loyers en estimant que le preneur était tenu de payer les loyers jusqu'à la restitution effective des lieux manifestée par la remise des clés au bailleur, ce que la locataire n'avait pas fait en les remettant à un huissier..

La Cour de Cassation par un arrêt du 4 février 2009 (07 - 20980) rappelle que le congé régulièrement délivré est un acte unilatéral qui met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré.

Elle estime que dans la mesure où la locataire avait donné congé par lettre recommandée en respectant le délai légal d'un mois la juridiction de proximité avait eu raison de débouter le bailleur de sa demande en paiement de loyers postérieurs à la date effective du congé.

Cela étant, on peut imaginer, dans des circonstances de fait peut être différentes, que le locataire puisse tenu d'une indemnité d'occupation à défaut de loyers.

Par jean.devalon le 15/05/08

Cela fait toujours plaisir d'entendre les gouvernants de toutes couleurs et de tous poils vanter les mérites des petites structures professionnelles et notamment des professions libérales.

Mais il faut quand même observer une chose en matière locative : le locataire d'une habitation est protégé, c'est peu de le dire ; il a un droit au renouvellement de son bail sauf exception.

Le titulaire d'un bail commercial bénéficie aussi de la notion de propriété commerciale et, également a un droit au renouvellement de son bail.

Mais le professionnel libéral, qui n'exerce pas sous forme de structure pouvant bénéficier d'un bail commercial, sera, quant à lui titulaire d'un bail professionnel.

Ce bail est conçu pour être d'une durée de six années au moins, le principe étant six années.

Mais le locataire professionnel n'a aucun droit au renouvellement.

Et donc, en fin de bail, son propriétaire peut aisément lui dire : an revoir mon cher maître.

Or, il est manifeste que la qualité toujours accrue demandée aux professionnels se traduit aussi par la nécessité d'investissements qui, pour partie, ne peuvent pas être déplacés.

Alors la question est celle-ci : dans les escadrilles de réformes qui remplissent notre ciel, où en est-on de la réforme du bail professionnel ?