Par jean.devalon le 25/06/12

Si un règlement de copropriété autorise expressément l'exercice d'une profession libérale entraînant des inconvénients similaires à ceux dont peut se plaindre un syndicat des copropriétaires pour une location meublée de courte durée, laquelle n'a entraîné aucune nuisance ; alors la clause du règlement soumettant la location meublée à autorisation du syndicat doit être réputée non écrite

(Cass, 3°, 8 juin 2011, 10-15981)

Par jean.devalon le 28/02/12

La douche, c'est utile.

Je ne parle pas, ici, de la nécessité de se doucher pour éviter de compromettre l'arrivée future du printemps par le développement de vilaines odeurs corporelles.

Mais j'évoque, vous l'aurez compris, la notion d'utilité au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En copropriété, les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs se répartissent en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent pour le copropriétaire.

Il s'agit là d'une notion d'utilité objective et non pas de l'usage qu'en fait, ou pas, le copropriétaire.

Il devra payer les charges d'ascenseur, même s'il préfère, sportif impénitent, utiliser l'escalier

Et si un camping est soumis au statut de la copropriété, il sera tenu des charges correspondant à l'entretien des blocs sanitaires, quand bien même ne les utiliserait-il pas.

C'est ainsi.

C'est objectif.

(Cour de Cassation, 16 novembre 2011, 10 -18056)

Par jean.devalon le 07/01/11

Certains règlements de copropriété prévoient des restrictions aux termes desquels les chambres de service, autrefois destinés aux domestiques, ne peuvent être vendues sauf au profit d'une personne déjà propriétaire d'un appartement.

Il existe là un conflit d'intérêts entre les copropriétaires qui peuvent légitimement souhaiter garder à l'immeuble un certain standing et le copropriétaire qui souhaite vendre et qui dispose également d'un droit légitime à le faire.

Un copropriétaire dans cette hypothèse aura donc intérêt à proposer la vente aux autres copropriétaires et, en cas de refus ou de silence sera fondé à vendre.

Un arrêt du mois de septembre la cour d'appel de Paris (09/09251) a annulé une décision de l'assemblée refusant l'autorisation de vendre deux chambres de service un tiers non copropriétaires alors même que le copropriétaire vendeur justifiait avoir proposé aux autres copropriétaires l'acquisition du bien.

Autrement dit, en fonction de la rédaction du règlement de copropriété, une stratégie doit donc être mise en place qu'il faut élaborer avec son conseil.

Par jean.devalon le 29/09/10

Il a été promulgué le 9 mars 2010 une loi qui vise à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation.

Espérons que ce dispositif sera plus efficace que les mesures prises en termes de sécurité de piscines puisque le nombre de noyades ne paraît aucunement avoir diminué.

Dans une réponse ministérielle, il a été précisé que le gouvernement estimait que l'objectif des détecteurs était de prévenir les occupants d'un départ d'incendie dans leur logement et que, dès lors, il n'était pas envisagé de mettre en place des détecteurs de fumée dans les parties communes des immeubles.

En effet, la mise en place de tels détecteurs de permettrait pas aux occupants de connaître l'emplacement du départ du feu et engendrerait des comportements à risque de la part des occupants paniqués, comme l'évacuation par la cage d'escalier sinistrée.

Je suppose que cela a dû faire l'objet d'une étude car, à implanter des détecteurs, le premier réflexe de pensée serait de se dire qu'un feu dans les parties communes mérite d'être connu.

avr
15

36%!

Par jean.devalon le 15/04/10

Je suis, ce matin, en cette douce période de vacances judiciaires, parti en expertise.

J'ai décidé d'y aller à pied, une demi-heure de marche pouvant, en partie, compenser certains excès.

L'expert devait examiner, dans une petite copropriété, un appartement situé au rez-de-chaussée, présentant une regrettable présence d'eau récurrente dans les murs.

Divers hommes de l'art avaient donné leur avis. Capillarité pour les uns, salle de bains de l'étage supérieur pour les autres, mais pendant ce temps l'eau stagnait, si je puis dire.

Sur place, bien sûr, l'avocate du demandeur.

Une charmante consoeur, plutôt férue de droit social, ayant prêté serment au milieu des années cinquante et avec, il faut le dire, un caractère de pitbull.

Elle est, dès le départ de l'expertise, parti dans une longue tirade contre le syndic.

Il faut dire que les subtilités entre syndicat de copropriétaires, syndic de copropriété, parties communes, partie privative et les conséquences juridiques qu'elles peuvent entraîner ne lui avaient pas, jusqu'à présent, semble-t-il, paru nécessaires à évoquer.

Puisqu'elle a fait le pitbull, j'ai fait le rottweiler.

L'expert a demandé l'arrêt du match de boxe, mais ce n'était pas un match de boxe, mais un combat de chiens.

L'expert a donc, ensuite, sorti son testeur est a trouvé 38% d'humidité sur tout le long du mur mitoyen de l'immeuble.

Capillarité a-t-il dit.

Nous sommes montés dans l'appartement supérieur, avec l'aimable compréhension de son occupante, non présente dans la procédure (consoeur ?), une pauvre fonctionnaire de police qui venait juste de rentrer de son travail et que nous avons tirée du lit.

L'expert ressort donc son testeur et toujours trouven38% d'humidité dans le mur, à 2 m de hauteur.

Il en profite, tant qu'à faire, pour se tester lui-même et aboutit à 32% d'humidité, me tests également, ce qui donne 36% d'humidité et la justification, dès lors de ma marche.

Mais, il en tire la conclusion qu'il ne peut plus s'agir de capillarité.

Je parle là de la présence d'eau dans le mur.

L'eau ne monte pas, elle descend.

Mais d'où vient-elle ?

Vaste question qui nécessitera, aussi, d'appeler en cause le syndicat des copropriétaires voisin (consoeur ?)

Ma charmante consoeur de me dire, par rapport aux 36° : « vous ne saviez pas que vous étiez humide ? »

Son oeil pétille.

Qu'a-t-elle voulu dire ?

Je l'ose imaginer, j'ai peur.

L'expertise s'achève, c'est fini pour aujourd'hui.

Nous reviendrons donc bientôt.

Au retour, place Castellane, une jeune femme avec un doigt bandé.

Une autre arrive et lui demande ce qui s'est passé.

Elle répond : « ma pauvre, je me suis viandée comme une grosse conne. J'ai voulu couper du jambon. »

Propos explicite, s'il en est.

Apparemment, le doigt a remplacé le jambon.

Mais, là, la cause est connue, il n'y a pas besoin d'expertise pour la déterminer.

Par jean.devalon le 29/06/09

L'esprit embrumé encore d'un week-end ensoleillé.

Un coup de téléphone urgent d'une cliente dont l'appartement est victime d'arrivées d'eau intempestives dont l'origine parait incertaine.

Un tel coup de téléphone un lundi matin a hélas une inévitable significaction.

Je sais de quoi elle va me parler, je le sais .

Mais le crains.

Par jean.devalon le 27/05/09

la présence d'un établissement d'enseignement, autorisé par le règlement de copropriété, peut-il constituer un trouble anormal de voisinage?

dans un arrêt rendu le 27 janvier 2009, (08-10821) la Cour de Cassation confirme un arrêt de cour d'appel n'ayant pas retenu cette notion.

Elle approuve la Cour d'appel d'avoir relevé que les troubles certains occasionnés par la fréquentation de l'immeuble par les élèves d'une l'école ne constituaient pas un inconvénient anormal du voisinage faute de présenter un caractère de gravité suffisant, et souverainement retenu que la présence d'élèves devant la porte d'entrée de l'immeuble, le fait qu'ils empruntaient dans la journée les escaliers et l'ascenseur pour se rendre dans les locaux de celle-ci et discutaient entre eux à la sortie des cours, ne pouvaient, alors que cette activité était prévue au " cahier des charges ", être considérés comme des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Mais il s'agit bien sûr d'une situation d'espèce et il est possible de concevoir des agissements d'élèves , moins sages, pouvant constituer un trouble anormal.

Par jean.devalon le 20/05/09

Des copropriétaires subissant des infiltrations engagent la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Leur appartement est victime d'arrivées d'eau en provenance de la terrasse dont ils ont la jouissance exclusive.

Mais il est apparu qu'ils avaient installé sur cette terrasse un robinet extérieur et un système d'arrosage permanent d'une jardinière prévue pour servir de garde corps.

Cela, sans autorisation de la copropriété.

La cour d'appel d'Aix-en-Provence par un arrêt du 5 septembre 2008 les a déboutés de leur action, nul ne pouvant obtenir d'un tiers la réparation d'un préjudice qu'il s'est causé à lui-même

Par jean.devalon le 26/08/08

Voici une décision de la Cour de Cassation, rendue le 22 mai 2008, propice à réveiller le juriste rentrant de vacances en lui rappelant que la vivacité de son raisonnement est indispensable au destin judiciaire heureux de sa clientèle.

En matière de copropriété, l'état descriptif de division, comme son nom l'indique, est purement descriptif, c'est-à-dire que la destination des lots mentionnés n'a pas de caractère obligatoire.

L'arrêt de la Cour de Cassation précité intervient dans une espèce où l'état descriptif de division stipulait qu'un lot était à usage de garage.

Il semble que le caractère contractuel de cette destination n'est pas été contesté par le défendeur dont l'acte d'acquisition indiquait que son lot comportait un garage et un logement.

Et la Cour de Cassation de dire que dans la mesure où le caractère contractuel de la destination contenue dans l'état descriptif de division n'avait pas été contesté, c'était à bon droit que la cour d'appel avait eu déduit que le propriétaire du lot devait être condamné à respecter cette destination quand bien même son titre d'acquisition faisait état d'un garage comprenant un logement.

Autrement dit, la décision aurait pu être différente si le caractère non contractuel de l'état descriptif avait été invoqué.

Bien sûr, dans son combat quotidien, l'avocat est champion d'escrime en quelque sorte, mais qu'il n'oublie pas l'épée de Damoclès qui pourrait bien un jour le transpercer...

Par jean.devalon le 18/07/08

Un syndic de copropriété avait ouvert sous son nom un compte bancaire affecté uniquement aux opérations bancaires d'une seule copropriété.

Mais si le compte fonctionnait comme un compte séparé, il était au nom du syndic.

La Cour de Cassation, en rappelant que le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d'un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom, a confirmé la nullité du mandat du syndic de copropriété pour ne pas avoir dans les trois mois de son renouvellement ouvert un tel compte au nom du syndicat des copropriétaires.

On observera donc la très grande rigueur qui s'impose en la matière.

(9 avril 2008 – 07-12268)