Par jean.devalon le 17/06/14

Un administrateur provisoire  d'un lot dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, désigné à la requête d'un syndicat de copropriétaires avec mission d'administrer le bien temps activement et passivement et notamment d'apurer les dettes fiscales et charges de copropriété tire de son mandat judiciaire le pouvoir de poursuivre seul l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre de ce lot  et le paiement d'une indemnité d'occupation

Par jean.devalon le 11/12/13

Le ras le bol fiscal atteint donc la politique du logement et est parvenu aux oreilles attentives de Mme Duflot.

Celle-ci a prévu d'instituer une garantie universelle des loyers afin de limiter les expulsions en instituant une sorte d'assurance qui devait être financée par une taxe sur les locataires et les propriétaires.

Mais, voilà : il y a le ras-le-bol fiscal.

En fait, c'est simple : les riches ne sont pas assez nombreux quoiqu'on en pense pour financer toute la redistribution du pays et les pauvres, par nature, ne peuvent pas financer puisqu'ils sont pauvres.

C'est donc ce que l'on appelle la classe moyenne, au sens large, qui finance parce que le nombre qu'elle représente le permet par le biais de petits prélèvements multiples.

Sauf qu'il n'y a pas de vision d'ensemble et que chacun a idée de son petit impôt, de sa petite taxe, de son petit prélèvement et que le cumul est devenu trop lourd dans la mesure où les classes moyennes commencent à éprouver elle-même des difficultés financières, sans parler de ce sentiment étrange de déclassement qu'induit notamment la financiarisation des études des enfants dont on ne mesure pas assez la portée psychologique dans ce sentiment diffus de révolte.

Certes, vous me direz que plutôt que de distribuer il faudrait s'attaquer à une question importante, outre le sous-emploi, qui est celle de l'insuffisance du salaire net dans le pays et il pourrait être fait observer que le salaire net qui permettrait, en l'augmentant, de solvabiliser les Français souffre du poids des charges qui l'alourdissent trop pour celui qui doit le verser, c'est-à-dire le patron quand il n'est pas celui d'une entreprise du CAC 40.

Donc la grande mutation économique étant ce qu'elle est et les classes moyennes désormais en voie de révolte fiscale, Mme Duflot a compris.

Il n'y aura pas de taxe pour financer la garantie universelle des loyers.

Elle sera, en fait GRATUITE !

Noël, Noël !

C'est le meilleur moyen de responsabiliser, bien sûr, les locataires indélicats qui n'existent évidemment pas.

De mauvais esprits pourraient faire observer que rien n'est gratuit et que quand Mme Duflot indique que la garantie universelle des loyers sera financée en fait par l'État, cela signifie qu'elle sera financée par l'impôt et donc par tous les Français.

Pour Mme Duflot, prendre en compte le ras-le-bol fiscal, avec ce qu'il représente de malaise sociétal, c'est remplacer une taxe par un impôt.

Beaucoup en seront verts ; de rage.

Par jean.devalon le 30/10/13

Quand un bailleur engage la responsabilité de l'Etat en cas de refus de concours de la force publique permettant l'expulsion, le juge administratif doit prendre en compte les préjudices jusqu'à la date à laquelle le requérant en a arrêté le décompte dans son dernier mémoir, même si l'occupation perdure après celui-ci ...

CE 7 octobre 2013

Par jean.devalon le 30/07/13

Il existe, dans le monde anglo-saxon, un pragmatisme qui heurte parfois nos belles consciences continentales.

Ainsi, en Nouvelle-Zélande, un sud-africain risque-t-il de voir rejeter sa demande de renouvellement de carte de travail, au motif... qu'il est trop gros.

Son obésité risquerait d'entraîner de trop grandes complications médicales et il est important, en Nouvelle-Zélande, que les migrants aient un état de santé acceptable de façon à minimiser les coûts et le travail pour les services médicaux du pays d'accueil.

Est-ce que cela coûte plus cher d'incinérer un gros cadavre qu'un cadavre maigre ?

Imagine-t-on, un instant, un seul, qu'une telle situation se présente en France ?

Par jean.devalon le 17/07/13

Lors du décès d'un locataire, le bail est transféré de plein droit au conjoint survivant

Mais, c'est au conjoint survivant qui peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil qui vise un droit au bail d'un local qui sert effectivement à l'habitation des deux époux.

Ce droit vise donc deux époux qui vivent ensemble.

À défaut, le contrat de location peut être transféré, au visa de l'article 14 de la loi du 6 Juillet 1989 au conjoint qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751, tout autant qu'il en fasse la demande.

Donc si après le décès de son locataire un bailleur décide de poursuivre le conjoint survivant au titre des loyers impayés, mais qu'il est démontré que celui-ci n'avait jamais occupé les lieux, n'était pas cotitulaire du bail et avait autorisé le notaire et la bailleresse à débarrasser et à reprendre l'appartement, démontrant ainsi son intention non équivoque de ne pas occuper le logement litigieux ; seront l'action sera rejetée.

C'est le sens un arrêt de la Cour de Cassation du 10 avril 2013 (12-13225).

Par jean.devalon le 26/06/13

Il est frappant de constater que les mesures concoctées par les hyper- diplômés se trouvant dans les ministères ne rencontrent pas un succès pratique dans la mesure où, souvent, elles sont prises par des personnes vivant dans une sphère qui n'a rien à voir à celles dans lesquelles vivent ceux à qui ces mesures sont destinées.

Ainsi en est-il du crédit d'impôt pour la compétitivité, ainsi en est-il des contrats aidés.

Aussi, quand la ministre du logement, annonce qu'elle va créer une « agence de la garantie universelle des loyers » qui, en gros, si j'ai bien compris, paierait les loyers impayés aux propriétaires et, ensuite se retournerait, s'il est méchant, contre le locataire, il est permis de se poser quelque questions.

D'abord, souvent, les propriétaires ont, en plus de leur logement principal, un bien qu'ils mettent en location et dont ils entendent conserver la jouissance.

Il y a dans les mesures prises un aspect, apparemment, obligatoire qui apparaît un peu attentatoires à la propriété privée.

Cela signifie-t-il que le propriétaire, l'objet d'impayés, n'aura pas le choix de préférer récupérer son logement ?

Il y a ensuite un risque pour le contribuable que le gouvernement achète la paix sociale en payant les loyers et en ne cherchant pas ensuite à les recouvrer.

Le contribuable est là pour ça.

Il y a, enfin, dans ce terme d'agence universelle quelque chose, pardonnez-moi, de surréaliste ; j'allais dire de coréen.

Enfin, il faut dire aussi que le principe est annoncé, effet d'annonce oblige, mais qu'il paraît que pour le concret ce sera plus tard.

Il n'y a rien de nouveau sous le soleil.

Par jean.devalon le 22/02/13

Vraiment, le rouge de la honte colore de rouge mon front qui fut autrefois chevelu.

J'ai écrit à un client une chose inepte, heureusement relevée par la haute compétence d'un huissier de justice.

Je ne reviens pas sur les péripéties de ces dossiers qui paraissent poursuivis par un mauvais sort ; mais enfin sur les suites financières d'une exécution après expulsion commerciale, il apparaissait que le créancier soit titré contre l'un des époux et pas contre l'autre.

Les années ayant revêtu de quelques poussières le dossier, il m'est apparu utile de faire délivrer une mise en demeure et, en l'état du contexte, j'ai conseillé à mon client de faire délivrer par son huissier commandement.

Cela n'a pas été fait car l'huissier, avec justesse, a estimé qu'il ne pouvait délivrer commandement puisqu'il n'y avait pas de titre.

Mais comme j'avais écrit commandement les choses en sont donc restées là.

Il n'a rien fait

Il aurait fallu que j'écrive que l'huissier devait délivrer sommation de payer, mais je ne l'ai pas écrit.

Alors, cela n'a pas été fait.

Normal, non ?

La précision du langage juridique est, voyez-vous essentielle; un commandement est un commandement et soyez assurés que ce débat terminologique n'a rien à voir avec celui sur le sexe des anges car les anges dans les dossiers, on n'en voit pas beaucoup.

Il paraît qu'ils vont pouvoir se marier.

Par jean.devalon le 03/10/12

L'agent immobilier chargé, pour le compte d'un bailleur, de rechercher un locataire doit s'assurer de la solvabilité de celui-ci.

Et cette obligation n'est pas que formelle, mais nécessite un investissement du professionnel qui doit même aller jusqu'à faire preuve de réflexion et de sagacité !

Ainsi, la Cour de Cassation a-telle estimé que la faute de l'agent immobilier pouvait être retenue dans la situation suivante :

Avant de signer un bail des locataires avaient justifié de ressources suffisantes pour s'acquitter des loyers.

Mais l'agent immobilier aurait dû penser que l'activité d'agent commercial de l'époux pouvait donner lieu à des fluctuations de revenus et encore que la remise d'une lettre de change au moment de la signature représentait un mode de paiement très inhabituel pour un bail d'habitation, ne correspondant pas au demeurant aux exigences du contrat prévoyant le paiement d'avance du loyer.

En une telle hypothèse l'agent immobilier aurait dû renforcer le contrôle de la solvabilité des locataires notamment en s'assurant de la régularité de leur situation quant à leur précédent logement en demandant leurs quittances ; démarche limitant le risque de contracter avec des « mauvais payeurs d'habitude ».

Dans le cas d'espèce le risque aurait pu être ainsi évité.

Ainsi la Cour de Cassation a-t-elle pu estimer qu'il y avait bien faute de l'agent immobilier se trouvant à l'origine du préjudice financier subi par les bailleurs du chef d'indemnités d'occupation impayées s'échelonnant en l'espèce d'août 2006à avril 2008, ce qui a généré un préjudice de 21 000 €.

Comme quoi, en la matière, la curiosité n'est pas un vilain défaut, mais bien une qualité professionnelle !

(Cour cass. 1 re Chambre, 4 mai 2012, 10-28.313)

Par jean.devalon le 31/05/12

Un bailleur a le mauvais goût d'écrire à sa locataire aux fins d'augmentation du montant mensuel de son loyer.

La locataire se rend alors dans les locaux du bailleur et menace de faire exploser une grenade à plâtre qu'elle avait en sa possession avant de tenter de se jeter par la fenêtre d'un bureau situé au deuxième étage de l'immeuble.

Elle est maîtrisée par un membre du personnel du bailleur et est condamnée pour ces faits par le tribunal correctionnel de Marseille par un jugement du 26 mars 2009.

Le bailleur engage alors une action en résiliation de bail pour défaut de jouissance paisible du bien cédé à bail

Il est débouté par le tribunal d'instance et la cour d'appel d'Aix-en-Provence, par un arrêt du 6 mai 2011 ( 10/00286) confirme la décision estimant que les faits sont constitutifs d'un acte isolé commis par une personne traversant une période particulièrement difficile et inquiète de l'issue d'une procédure relative à son droit au logement.

La cour estime donc que le manquement du preneur à ses obligations n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation de bail.

Par jean.devalon le 09/02/12

Supposons, en matière de bail commercial une sous-location consentie dans des conditions irrégulières.

Le bailleur peut-il agir en expulsion du sous-locataire ?

Le bailleur ne peut agir en expulsion d'un sous-locataire dès lors que le bail principal se poursuit et que la sous-location produit ses effets dans les rapports entre le locataire principal et le sous-locataire. (Cass. civ. 3, 1er février 2012, n° 10-22.863)

Autrement dit, il faudra alors demander également la rupture du bail principal pour obtenir le départ du sous-locataire.