Par jean.devalon le 16/05/14

Un bailleur peut refuser le renouvellement du bail de son locataire commercial mais il devra alors lui verser une indemnité d'éviction laquelle comprend la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages professionnels.

Il existe plusieurs méthodes permettant de parvenir au calcul de l'indemnité d'éviction, comme permettant d'évaluer la valeur du fonds de commerce.
Chaque profession, finalement, a ses  usages.
Mais il est une question intéressante puisque il s’agit de commerçants soumis, en principe, à l'adorable TVA.
Cette valeur du fonds de commerce doit-elle être calculée hors-taxes ou toutes taxes comprises.
Le différentiel est de 20 %.
Une cour d'appel avait retenu une valeur marchande hors-taxes, dans la mesure où l'indemnité d'éviction n'est pas soumise à la TVA, pour ne pas représenter une transaction mais l'indemnisation d'un préjudice.
Mais la Cour de Cassation, par un arrêt du 5 février 2014 rappel que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession et que les juges du fond doivent vérifier s'il est usage dans la profession d'estimer la valeur marchande du fonds de commerce en fonction du chiffre d'affaires hors-taxes toutes taxes comprises.
Il faudra donc, de manière pragmatique, se référer aux usages de la profession.
mai
27

La gaffe.

Par jean.devalon le 27/05/10

J'aime bien les gaffes, surtout quand ce n'est pas moi qui les commet.

Expertise ce matin en matière d'indemnité d'éviction.

Je suis le conseil du gentil propriétaire.

L'un de mes confrères, éminent en la matière, celui de la méchante société locataire.

Comme nous étions dans un magasin d'optique, nous parlons lunettes, donc remboursement donc age, donc pénibilité du travail.

Et mon confrère de dire : 'de Valon a un femme qui travaille beaucoup'

Avec un air narquois.

Je l'interroge.

Il me dit : 'Ta femme est bien magistrat ?'

La gaffe !

Bon, d'accord, dans une première vie j'ai été marié à un magistrat qui, au demeurant, travaille beaucoup.

Mais, depuis seulement dix ans, je suis marié à ma douce associée.

Seulement dix ans avec notre consoeur, mon cher confrère.

Il a un peu blêmi, l'éminent !

Le pied !

Par jean.devalon le 24/03/10

En matière de bail commercial le bailleur peut s'opposer au renouvellement du bail mais s'exposent à payer une indemnité d'éviction.

Il lui est donné la possibilités d'exercer un droit de repentir, c'est-à-dire de revenir sur sa décision de refuser le renouvellement. Ce droit ne peut s'exercer que si le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Mais, la bonne foi primant, l'exercice du droit de repentir peut être dit fautif si le but poursuivi est de faire échec à tout risque de paiement d'une indemnité d'éviction.

C'est ce qu'a relevé la Cour de Cassation par un arrêt du 10 mars 2010 (09 - 10 793), constatant en outre la volonté manifeste du propriétaire de mettre le locataire en difficulté.

Par jean.devalon le 06/10/09

Une société, preneuse à bail d'un immeuble à usage exclusif de meublé, a été dite déchu de son droit au maintien dans les lieux et à indemnité d'éviction en raison de son inertie devant de nombreux faits survenus dans les parties communes imputables à certains occupants de l'immeuble notamment squatters. Il s'agissait de vandalisme, de trafic et usage de stupéfiants, de l'accueil de clients en vue de prostitution, de défécations, d'urine, de crachats dans le hall et de manifestations d'hostilité envers divers locataires.

Par un arrêt du 24 septembre 1009 (08 - 19482) la Cour de Cassation s'est penchée sur la recevabilité des preuves puisque le preneur reprochait au bailleur d'avoir utilisé des photographies de vidéosurveillance.

La Cour de Cassation admet la recevabilité de ce mode de preuve en relevant qu'il résultait d'un constat huissier que l'avertissement de l'existence de caméras figurait sur trois panneaux placés dans les lieux concernés tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de l'immeuble et que dès lors les juges du fond ont pu à bon droit retenir que les faits reprochés avaient été établis conformément à la loi.