Par jean.devalon le 11/06/12

J'ai un confrère que j'aime bien.

Il a une petite dizaine d'années de plus que moi, autant dire qu'il est à l'article de la mort.

D'ailleurs, il paraît que ce n'est plus tous les jours que...

Toujours est-il que je viens de me rendre compte que cette minuscule différence d'âge a cependant un impact dans les méthodes de travail.

Ainsi, dans un débat, qui devient épique, sur le caractère privatif ou pas d'une terrasse en copropriété, ses conclusions citent le sommaire Dalloz ou encore la revue loyers et copropriétés.

Mais un je ne sais quoi fait ressentir que la méthode de travail n'intègre pas internet.

Alors je suis allé, merci Lexbase, rechercher le texte intégral de l'arrêt d'appel qu'il cite, pour constater qu'il peut parfaitement servir ma thèse.

Qui est juste, puisque c'est moi qui la défends.

Il faudra que je lui parle de Lexbase encore qu'il me répondra que le sexe n'est pas la base de tout...

Enfin, bref c'est plus comme avant notre métier.

Le doute m'étreint comme belle blonde.

Et si moi-même...

Par jean.devalon le 17/06/11

Le syndic de copropriété, pour intervenir dans les parties privatives d'un copropriétaire, doit respecter des conditions strictes.

Ainsi un juge de proximité avait admis le principe que le syndic d'un immeuble puisse réclamer à un copropriétaire des frais correspondants à l'enlèvement d'objets entreposés dans sa cave, sans l'en avoir averti, au motif d'une lettre annexée au procès-verbal d'une assemblée générale invitant les copropriétaires à effectuer des travaux d'urgence de débarras de cave.

La Cour de Cassation a sanctionné cette décision rappelant qu'il fallait alors constater que l'intervention du syndic rentre dans les prévisions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, soit régulièrement et expressément décidé par l'assemblée générale des copropriétaires et soit notifié au propriétaire au moins huit jours à l'avance.

À défaut il fallait justifier que le débarras des caves répondait à des impératifs de sécurité ou de conservation des biens. (C.Cass, 20 octobre 2010, 09-14244)

Voilà un utile vade mecum à destination des syndics !

Par jean.devalon le 04/04/11

La question des combles, dans les copropriétés, présente un intérêt certain en raison, notamment, du renchérissement du prix au mètre carré.

Aménager des combles, c'est gagner des mètres carrés à moindre prix.

Mais à qui appartiennent-elles ?

En cas de conflit entre la copropriété et un des copropriétaires la question de l'accès est intéressante.

Si l'accès aux combles ne peut se faire que par une partie privative, elles seront normalement estimées privatives

Mais si l'accès aux combles ne peut se faire que par les parties communes, et notamment à partir d'une trappe située au niveau d'un palier, elles seront qualifiées de parties communes. Ce que rappelle un arrêt du 30 novembre 2010 (09 - 17031)

Par jean.devalon le 29/09/10

Il a été promulgué le 9 mars 2010 une loi qui vise à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation.

Espérons que ce dispositif sera plus efficace que les mesures prises en termes de sécurité de piscines puisque le nombre de noyades ne paraît aucunement avoir diminué.

Dans une réponse ministérielle, il a été précisé que le gouvernement estimait que l'objectif des détecteurs était de prévenir les occupants d'un départ d'incendie dans leur logement et que, dès lors, il n'était pas envisagé de mettre en place des détecteurs de fumée dans les parties communes des immeubles.

En effet, la mise en place de tels détecteurs de permettrait pas aux occupants de connaître l'emplacement du départ du feu et engendrerait des comportements à risque de la part des occupants paniqués, comme l'évacuation par la cage d'escalier sinistrée.

Je suppose que cela a dû faire l'objet d'une étude car, à implanter des détecteurs, le premier réflexe de pensée serait de se dire qu'un feu dans les parties communes mérite d'être connu.

Par jean.devalon le 04/05/09

J'ai essayé de changer.

Oui, j'ai été sensible à la voix de la princesse de la médiation, à l'avènement annoncé du droit collaboratif.

Même si, pour tout dire, la collaboration ne rappelle pas que de bons souvenirs.

Une vieille dame, donc, habitant un rez-de-chaussée est victime d'arrivée d'eau intempestive en plafond de son appartement.

Le vieil homme, en moi, aurait immédiatement dégainé son assignation pour faire désigner un expert judiciaire et compétent, parce que la vieille dame paraissait avoir des soucis pour se faire entendre.

En un dernier soubresaut du vieil homme, un huissier est quand même dépêché pour constater, sait-on jamais.

Puis comme le beau prince se dissimule derrière la bête et comme la vieille dame n'a pas besoin d'autant d'eau qui ne paraît pas être de Lourde, je prends contact avec le syndic.

Le vieux réflexe chez lui aussi : s'il y a avocat, c'est que c'est contentieux.

Mais non, justement. Formons-nous à la douceur collaborative.

Le syndic dépêche un plombier qui, après quelques hésitations curieuses, finit par trouver que l'eau en plafond ne peut pas venir de la fuite de l'évier de la vieille dame, parce que l'eau ne monte pas au ciel.

À mon avis, personne n'y monte, mais ce n'est pas le débat.

Le plombier estime donc, après s'être rendu sur place qu'il y a une fuite sur une alimentation d'eau privative du voisin de l'étage supérieur.

Je prends contact avec ce bon voisin qui dépêche son propre homme de l'art, (je n'ai pas dit de lard parce qu'il n'était pas atteint de la grippe porcine, puis mexicaine, puis A) lequel finit par incriminer ... de la condensation dans une colonne commune.

Et pendant ce temps, l'eau coule.

Je reprends contact avec le syndic qui ne veut pas démordre de l'opinion de son plombier comme le voisin ne veut pas démordre de l'opinion du sien.

Et l'eau coule.

Alors, j'ai déterré le vieil homme en expliquant aux uns et aux autres que si dans les 48 heures ils ne cessaient pas de prendre les supporters de l'OM pour ceux du PSG (C'est cruel comme image), je dégainerai mon assignation.

Mais cela fait bientôt un mois que ça dure, et, voyez-vous, presque je regrette de m'être conformé à l'air collaboratif du temps.

Par jean.devalon le 22/05/08

Par un arrêt en date du 27 février 2008 la Cour de Cassation, confirme un arrêt de la cour d'appel de Paris qui, après avoir constaté qu'il résultait d'un rapport d'expertise qu'il existait une multitude de désordres endommageant tant les parties communes que privatives d'un immeuble et trouvant leur origine et leur cause dans des malfaçons non-façons de la construction ; après avoir constaté encore que l'état du bâtiment nécessitait pour des raisons d'hygiène et de sécurité la reprise importante de gros oeuvre et du second œuvre, et la reprise en totalité des installations et des équipements, a pu estimer , après en avoir déduit que les désordres des parties communes et privatives étaient étroitement imbriqués et affectaient l'ensemble de l'immeuble, que l'action du syndicat était recevable.

En effet le syndicat des copropriétaires peut agir en justice bien sûr pour les désordres affectant les parties communes mais encore est considéré comme recevable si les désordres affectent également de manière indivisible les parties privatives.

(Cass. 3 ème, 27 février 2008, 06-14062)

Par jean.devalon le 29/04/08

Les incendies survenus, notamment en 2005, dans des logements souvent insalubres ont entraîné des réflexions et des rapports. Dont l'un rédigé par le président de l'agence nationale de l'habitat et le délégué général de la fondation Abbé Pierre afin de parvenir à la sécurité des occupants d'immeubles anciens.

La notion de prévention est bien évidemment importante qui conduit à suggérer, ou à imposer des mesures.

Dans une réponse à un député le ministère du logement rappelle que les textes concernant le diagnostic de l'installation d'électricité lors de la vente d'un logement sont en cours d'élaboration.

Il rappelle encore qu'une proposition de loi visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs avertisseurs de fumée dans tous les logements a fait l'objet d'une première lecture au Parlement.

Bien sûr combattre les marchands de sommeil est une priorité.

Cela étant, il existe quand même une tendance à généraliser des contraintes qui ajoutées les unes aux autres, finissent par représenter un coût important qui ne paraît pas toujours pris en compte par le législateur au préalable.

Ainsi, le budget par ménage de la mise aux normes des ascenseurs a-t-il doublé.

Sur les détecteurs dans des logements faut-il vraiment généraliser une obligation dans les parties privatives ?

Espérons au moins qu'il existe une grande pluralité d'entreprises fabriquant ces appareils.

On sait que le petit nombre d'ascensoristes n'a pu que renchérir le coût de la mise en normes.

On devine, s'agissant de la grande distribution, que la réforme à venir si elle part de bons sentiments se heurtera probablement aussi à se déficit structurel de concurrence.

Mais j'avoue cependant une certaine mauvaise foi. Il m'arrive en effet, avec des amis, mon Dieu que c'est mal, de fumer un cigare.

Est-ce que le détecteur va se déclencher ? Et si la fumée des cigarettes entraînait dans la ville des orchestres nocturnes ?

Une seule solution en définitive, que pratiquent semble-t-il certaines copropriétés américaines : l'interdiction de fumer dans les parties privatives.

Par jean.devalon le 04/12/07

Mais à qui donc appartient le balcon ?

S'agit-il d'une partie commune ou bien d'une partie privative ?

La question met encore en activité les neurones des avocats et des juridictions.

S'il est un principe qui reste d'application, c'est que le règlement de copropriété constitue la loi des parties et qu'il l'emporte sur les dispositions légales d'autant plus que les solutions avancées par la loi de 1965 le sont dans le silence ou la contradiction des titres.

Ainsi, par exemple, un arrêt de la cour de cassation du 24 octobre 1990 a-t-il rappelé qu'un règlement de copropriété rangeant dans les parties privatives les balcons et leur balustrade devait recevoir application, ce qui entraîne que l'intégralité du balcon, y compris le gros oeuvre est partie privative, son entretien étant alors intégralement à la charge du copropriétaire.

Le règlement peut être ambigu. C'est ainsi que la cour d'appel d'AIX relève dans un arrêt du 9 mars 2007 que si le règlement stipule au paragraphe énumération des parties privatives comprises dans chaque lot les terrasses et les balcons dont l'entretien, la réparation et l'étanchéité devront être assurée par le propriétaire du lot dans lesquelles ils sont compris et à ses frais, elle rappelle que si l'entretien et l'étanchéité des balcons est à la charge du copropriétaire du lot privatif, la structure du balcon est dite partie commune dont l'entretien en tant que tel demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Mais il est vrai que le règlement de copropriété mentionnait également les balcons avec les ornements de façade parmi les parties communes, laissant en cela place à la libre appréciation de la juridiction qui a pu, au bénéfice de cette contradiction faire prévaloir les dispositions légales.

En définitive, chaque règlement de copropriété doit être lu avec attention au moment d'appeler ou de payer les charges